ザ・パークハウス 中之島タワーってどうですか？ Part5

上町断層が動いたら
大阪市は絶望的でしょう

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現状の耐震化設備では、長周期振動を起こす地震に対しては、超高層ビルが倒壊するおそれがあるとＮＨＫが次のとおり報道している。（ＮＨＫ記事参照）

大林組が、大阪の直下で大地震が発生した場合、超高層ビルがどの程度の揺れに耐えられるかを解析した結果、長周期の大きな揺れで倒壊するおそれがあることが分かった。
大林組は、耐震性がより高い超高層ビルの設計の研究を進めることにしている。

＜国の基準より３．２倍の揺れの強さ＞
大林組は、大阪直下の活断層の上町断層で大地震が起きたときに、超高層ビルがどこまで耐えられるかを解析した。
鉄骨造り２５階建て、高さ１００メートルの、一般的なオフィスビルの設計データを使ってシミュレーションした結果、国が超高層ビルの設計の基準としている揺れの３．２倍の強さで、倒壊するおそれがあることが分かった。
この揺れは、国などが上町断層帯で行った調査で、発生するかもしれないとされる長周期の大きな揺れに相当する。

＜シミュレーション＞
シミュレーションによると、ビルは小刻みな揺れが始まってから３秒後に大きな揺れに襲われ、ビル全体が揺さぶられて高層階が低層階の動きについてこられなくなり、特に７階以下の低層階に負荷が集中する。
そして揺れ始めてから６秒後に、まず６階の「はり」が破断し、僅か１３秒後、ビルの１階と最上階の２５階が３メートル余りずれるように変形した時点で、低層階の柱や「はり」が次々と破断し倒壊した。

大林組では「今回初めて、どの程度の揺れで超高層ビルが倒れるのかが分かったので、今後、耐震性能を上げるためにこの研究結果を使いたい」と話している。

＜上町断層帯と被害想定＞
上町断層帯は大阪の中心部の直下にのびる、南北４０キロ以上ある活断層。
国が７年前にまとめた想定では、最悪の場合、大阪市や堺市などの一部が震度７の激しい揺れに襲われ、木造住宅を中心に９７万棟の建物が全壊または全焼し、死者は４万２０００人に上るおそれがあるとしている。
ただ、当想定では、過去の大地震で倒壊していない超高層ビルについては、被害想定は行われていない。

＜大阪では対策始まる＞
最新免震構造の「大阪ひびきの街 ザ・サンクタスタワー」
超高層ビルを襲う可能性がある上町断層帯の地震の揺れに対応するため、大阪では大手建設会社や設計会社などが研究会を立ち上げ、独自の耐震基準を作る取り組みを進めている。
この研究会は、関西の６５の企業で建物の構造を設計する構造技術者や京都大学の研究者など１５人からなり、超高層ビルの耐震設計などの検討を行っている。

上町断層帯の大地震で、ごくまれに発生する長周期の大きな揺れに対応できるよう、近く、国の耐震基準より厳しい３種類の基準を作成し、ビルの建設に生かすことにしている。

先行して、この基準を使った超高層ビルも建設されていて、３月には、研究会に参加する大林組が、大阪・西区新町１丁目に建設した高さ１８０メートル、５３階建の超高層マンション「大阪ひびきの街 ザ・サンクタスタワー／事業主：オリックス不動産・大京など５社」が完成予定。

このマンションは、ビルの中心となる場所を揺れに強い構造にしたうえで、長周期の大きな揺れで負荷が大きくかかる中低層の階に、９６ヶ所、制震ダンパーと呼ばれる揺れを吸収する装置を設置している。
建築コストは通常より３％ほどかかるが、８７４戸がすでに完売御礼となっている。

大林組は「阪神・淡路大震災の教訓を生かして、想定される地震に対しては、安全な設計をするのが責務だと考えている」と話している。

全国の主要都市で超高層ビルやマンションが大流行の時世にありながら、こうした取り組みが行われているのは、大阪など一部にとどまるという。

＜求められる国の基準超える揺れも想定した対策＞
国交省によると、高さ６０メートル以上の超高層ビルは全国に２５００棟以上あるという。
超高層ビルが倒壊するという研究について、耐震構造に詳しい京都大学の林康裕教授は、阪神・淡路大震災で安全とされた建物や構造物が次々と倒壊したことを踏まえ、国の耐震基準を超える揺れに襲われることも想定した対策を進める必要があると指摘している。
林教授は「超高層ビルは、１棟でも倒壊すれば周りの建物を巻き込み、非常に大きな被害につながるので、今まで経験していないことが起こる可能性があると考えて対策をすることが重要だ」と話している。

＜長周期地震動＞
地震波に含まれる震動のうち、長周期の震動によって建物に大きな被害が出ることがある。長周期地震動は減衰しにくく、また長い周期での震動は、特に高層建築物の固有振動数と一致して、建造物を共振（または共鳴）させ急激に振幅が増大するため。
従来の地震への耐震性は、建造物の剛性の向上に偏りがちであり、一方の長周期地震動に対して設計段階での対策が不十分であった。しかし、近年長周期地震動による被害の研究が進み、地震に強いとされてきた既設の超高層ビルに対して今後破壊的ダメージをもたらされる懸念が出てきている。
このため最近の高層建築物においてはこれまでの制震構造や免震構造技術に加えて長周期地震動への対策がされ始めている。
建築物の固有振動数は、その材質や高さ、形状によって異なる。また共振により増大される振幅は、建築物の位置（高さなど）によっても異なってくる。
一般に、低層建築物・中層建築物などではほとんど揺れを感じないが、高層建築物などでは高い階に行けばいくほど揺れが強くなる。
マグニチュード８クラスの地震でのシミュレーションでは、３０階建ビルの上層階は１周期だけで約１０メートルほどまで大きく揺れる。逆に短周期の場合は、低層建築物に揺れが生じ、高層建築物に揺れが起きにくい結果が出ている。
長周期地震動の原因は、地下構造にあり、沖積平野や埋立地などの軟弱地盤で起こりやすいという。

＜上町断層と地震＞
大阪府北部の豊中市から大阪市内の上町台地の西の端を通り、大阪府南部の岸和田市にまで続く。長さは約40キロメートルになる。断層の東側が西側に乗り上げることで、千里丘陵や上町台地を形作っている。
一つの断層ではなく、大阪府北部の豊中市から吹田市までは佛念寺山断層と呼ばれる。その南の大阪市内の上町断層の本体を経て、さらに南の長居断層、大阪市を南にぬけて、和泉市や岸和田市にかけての坂本断層、久米田池断層と続く。このほかにも平行して、いくつかの派生した褶曲があり、すべてをあわせて上町断層帯とも呼ぶ。
警戒要の断層とされる上町断層の下層部は、吹田市の江坂や大阪市の都心部、天王寺公園の真下など、都市の重要な施設や人口密集地を通っており、地震が発生すると大きな被害が予測されている。
2007年3月、大阪府自然災害総合防災対策検討委員会が発表した報告では、被害が最も大きい場合でも死者は約1万1千人と想定している。
2007年11月、内閣府の中央防災会議の報告ではM7.6を想定し、被害が最も大きい場合、死者4万2千人、負傷者22万人、帰宅困難者200万人、全壊棟数97万棟、避難者550万人、経済への被害74兆円と想定している。

阪神・淡路大震災は、1995年（平成7年）1月17日05時46分52秒、淡路島北部沖の明石海峡（北緯34度35.9分、東経135度2.1分、深度約16km）を震源として、「M７．３」の直下型の兵庫県南部地震。
以上。
なお、被害が及ぶとされる日本での震度５強超の地震は、１９９７年３月２６日から２０１４年１１月２２日までの約１７年間で１００回発生している。うちＭ７．０超の地震は１２回（気象庁データ）を記録している。

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■建物が「軽い」ので風が吹くとユラユラ
あらかじめ申し上げますが、私は超高層マンションをお勧めしません。

その最大の理由は地震です。もし、震度7クラスの巨大地震に襲われたら……。購入者にもそんな不安があるにちがいありません。現行の建築基準法ではそれに耐えうる強度を確保することを義務付けているので、手抜き工事や耐震偽装などがない限り建物の倒壊などは回避できるでしょう。しかしながら、構造上はそうでも「安心して住めるか」というと躊躇なく「はい」とはいえません。

なぜなら、揺れるからです。3.11のときも都心の超高層マンションは大変な揺れでした。それも住戸販売額が1億円超の物件も珍しくない上部の階ほどよく揺れる。

そして、建物の柱と基礎の間に板状ゴムと鉄板を何枚も重ねたアイソレーターと呼ばれる装置をつける免震構造の場合、地盤と建物が絶縁されているので、強風が吹くだけでも中層以下のマンションより揺れることがあります。超高層物件は建築素材をできるだけ軽くする構造配慮ですが、皮肉なことに、そのことが災害時でないときの揺れやすさの原因になった。つまり、揺れを吸収するしなやかさが、かえってあだとなってしまったというわけです。

ゆらゆらと船酔いのようになることが原因のひとつとなり、不眠症や倦怠感、めまいなどの不定愁訴で病院に通う人は少なくありません。専業主婦など自宅滞在時間が長い人ほどそうした症状を訴えるそうです。

地震に関してもあまり知られていませんが、東日本大震災のような長周期型地震（通常の短い周期の地震動とは異なり、約2～20秒周期で揺れる）の大地震がきた場合の耐震基準は国内ではまだ確立されていません。あまり大げさなことは言いたくありませんが、巨大地震で超高層マンションが折れる潜在的リスクはゼロではないと、私は考えています。

■眺望はすばらしい「でも、それだけだ」
先ほど、超高層マンションは建物を軽い素材でつくるといいましたが、そのことである問題が生まれます。それは遮音性の低下。鉄筋コンクリートの床や壁が厚ければ、それだけ遮音性は高くなりますが、軽くなる工夫をしているため、遮音性能を高くすることは難しくなります。結果、上下階や隣同士でシャワーや排水の音、部屋を歩く音などが伝わり、しばしばクレームが出てしまうのです。

軽くしなやかなつくりにすることの悪影響は外壁にも表れます。超高層マンションの外壁は主に幅一メートルの軽量気泡コンクリート版をならべ、それを樹脂系の材料でつなぎ合わせます。ところが、地震や強風などによる揺れのために、そのつなぎ目が徐々に疲弊して、ひび割れや破断が生じるのです。こうなると、雨が浸入して漏水したり、断熱材などに水がしみこんでカビが発生したり、ダニが繁殖したりします。

また、前述した免震装置も“寿命”がくれば交換しなければなりません。免震ゴムは地中のバクテリアなどによって劣化するのですが、その交換には、巨大な建物を一時的に持ち上げる特殊な油圧ジャッキが必要となり、その工作機械のレンタル代や材料費には数億円のコストがかかるでしょう。そして問題なのは、その巨額のコストを修繕積み立てに組み入れていないケースが見受けられることです。

図でも示したとおり超高層ならではのデメリットは枚挙にいとまがありません。個人的には超高層の利点は眺望だけだと思います。まあ、それさえも入居1カ月もすれば飽きてしまうのですけれども。

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一級建築士、碓井建築オフィス代表 碓井民朗
1947年生まれ。東京理科大学工学部建築学科卒。最新刊に「建築・設計のプロが教える『良識あるマンション』の見分け方・選び方」など。
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（一級建築士、碓井建築オフィス代表 碓井民朗　構成＝大塚常好）

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3階ロビー奥のカフェってどんなメニューがあるんだろうねぇ？
モーニングとかも食べれるのかなぁ。^^

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>>3803
一級建築士だから解ると思うから質問します。
中之島タワーはSuper Flex Wallという免震構造のようですが、コアウォールって呼ばれてる中心部の壁のような心棒って免震装置とは別個で動かず揺れを抑えるシステムなんでしょうか？

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カフェがそんなに珍しいのですか。
ご近所に無いの？
メニューっていっても限られているでしょ。
隣りにおいしいカフェがある方がマシですよ。

マンションは利便性です。
もちろん建築構造上しっかりコストをかけているかは大前提。
目に見えないところも大事です。

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>>3804さん
カフェは前に聞いたときはまだ細かいところは決まっていないとのことでした。
横にあるバンクスのリニューアルしたカフェも美味しかったですが、
同じマンション内にあるのも魅力的ですよね。
美味しい焼きたてパンやひき立てのコーヒーなんかがあるとうれしいです！

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3806と3807って何なの？
質問や情報交換の場なのに答えも出来ず否定して荒らしてる。
マジ屑だね。管理人さんもこんな愉快犯な屑は出禁にしたらいいのに。

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そうですね。
>>3802さんと>>3803さんは説得力があります。
タワマンは揺れて当たり前。揺れなきゃ壊れるでしょうから。
あとは地盤と液状化かな。

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角部屋のキャンセルでてませんか？

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>>3811 検討板ユーザーさん

キャンセルは出るとしたら5、6月が一番多いだろうね。

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>>3812 匿名さん

なぜですか？ 国土交通省の関係ですか？

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>>3813 周辺住民さん

そうだよ

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このマンションは、キャンセル出来るだけましですね！長周期地震動の話は、該当地区にある全てのタワマンに関わることなのに、他の販売中のマンションでは、検証するどころか、デベが何の情報も出していないみたいだし。

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>>3815 匿名さん

すべてのマンションが関わるけど、海側の方がやばくて、高層の方がやばくて、免震の方がやばいからね。
免震の15m相当が他の60m相当だから気をつけないとね。

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免震日本一が仇になったってことですよね。
まずは再検証の結果待ちですね。

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営業マンに確認しても即答できないと思いますので
建物の耐久性ですが
シュミレーションで、もし震度７、８相当の地震が発生したらどうなりますか？

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>>3818 マンション比較中さん

実際どうなるか知りませんが、単純に地震に強いのが免震ですよ。その点では、制震などに比べると優れている（ということになっています）。あと震度8なんて指標は今は存在しませんよ。震度は力の大きさではなくて被害状況を示す指標ですから。

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要するに免震であっても（あるがゆえにより一層？）長周期地震動の周波数と物件固有の周波数が一致してしまうと、共振して甚大な被害が発生する可能性があるということですね。
共振した場合に高層であればあるほど甚大な被害が発生するため、当物件のような超高層建築物は特に慎重な検証が必要だということかと。

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実際、東北の震災時でタワーマンションでの被害はあったのでしょうか？

咲洲庁舎は埋め立て地なので被害はわかるのですが。

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>>3818

過去の投稿を確認されていないのですか？

>>3802とか>>3803他

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>>3822 通りがかりさん さん

>>3802は内容が古過ぎますね。

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堂島川は氾濫したことありますか？

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室戸台風、ジェーン台風、第二室戸台風の三大台風の時は
中之島、堂島は完全に水没して大きな被害が出ています。

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中之島はここ10年で大分災害対策してるのでまた昔とは違うでしょうね
周囲で水害があった場合は避難地域に指定されてるぐらいですし

まあでもあれやこれや心配なら最初から大阪市内どころか大阪や神戸の市街地でマンション検討する意味ないんですよね

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地盤緩いのは致命的。

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>>3827 匿名さん
キティー飼いは消えろ。

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地震については　過去　こんな記事もあるので
30年以内に発生する確率は70％です。

昭和東南海地震
https://matome.naver.jp/odai/2137775333953640001



過去の地震規模レベルの
揺れには耐久性はあるでしょう。

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そもそも南海トラフ地震は起きると必ず大地震となる仕組みなのですか。

30年以内に70パーセントの確率でとうとう現実となった南海トラフ地震が大阪震度３
熟睡してて気が付かなかった。みたいに済むことはないのですか。

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>>3830 マンション検討中さん

最大震度三で被害のない地震に名前がついたことありますか？つまり、被害が出ない限りずーっと発生すると言われ続けるんです。地震学者やマスコミは煽ることでお金貰ってますから、そうしますよね（笑）

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>>3830 マンション検討中さん

ここで言う60～70%とは、M8～9クラスの南海トラフ地震が30年の内に発生する確率です。

30メートルの大津波が大阪市を襲う確率や、震度6強～7の地震が大阪市で発生する確率は発表されていません。死者10万人以上の最悪ケースが起こる確率も発表されていません。

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盛大にテレビCMが流れていましたので、
ブランズタワー梅田 Northの資料を請求しました。

ブランズタワーは大林組のDFS製法（制震）を採用して
いますので、長周期地震動の対策として免震より強いでしょう。
中之島は5月に検証結果が出るので、結果次第、
中之島を解約して、ブランズタワーに乗り換えよう。
ブランズタワーは7月発売だから、タイミングも合いますし。

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ブランズタワー高くて買えない(*･ω･)

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>>3835 まだ、価格は発表されていませんよねぇ？

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>>3830
>>3831
>>3832

南海トラフ巨大地震（東海・東南海・南海地震 連動型）の地震波到達と最大震度の変遷シミュレーション

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キャンセルしてシティータワー東梅田パークフロントに乗り換えはどうでしょう。

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>>3841 通りがかりさん
あんたパークフロントではパークフロントけなしてるし何がしたいの？
市内のどこか一つぐらい買ってから書き込んだら？

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>>3833 匿名さん

大林組は25階以上の建築物には免震構造を推奨しない（ように読み取れる）資料をホームページに載せてましたから、今回の件で変な安心感を抱いてしまいましたね。私は検証決と値段次第。コスト増は確実ですからね。

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>>3843 まあ、ブランズタワー梅田 Northの坪単価は中之島より高いでしょう。。。隣になる同じ免震タワーのファインタワーも坪単価300前後ですから。ただ、ブランズタワー梅田 Northも新基準で建築許可をもらったわけではないと思いますから、ブランズタワー梅田 Northの評価結果を知りたいですねぇ。

3月5日(日)に『ブランズタワー梅田 North』プロジェクト発表会があるので、とりあえず申し込みました！

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荷物を持ってくれるポーターがいるんだって。
バカみたい。

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そのうちバレーパーキングのマンションが出てきそう。しかし利用価値の少ないコンシェルジュよりバレーパーキングの方がありがたいかも。

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新聞に書いてあったけど、なにわ筋線って2030年の開業を目指して話し合いが終盤に差し掛かっているようですね。
今年度中には事業判断されるみたいです。

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>>3847 匿名さん
もし開通すれば、中之島タワーは名実ともに最高のタワーマンションになるでしょうね。値段よし、躯体よし、立地よし！

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>>3848 名無しさん
維新が頑張って大阪にIRを持って来てくれるだろうから万博、カジノって大阪に投資家資金が集まると思うよ。

そうなれば中之島線の延伸もあるんじゃないのかなあ。

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それまで大地震が来なければいいね。

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頑張らなくても安倍さんは年金制度で維新に借りがあるから
IRで維新の後押しをしようとしてる

ただ万博は選ばれるかは微妙

ここは修繕がちゃんと出来るかどうかが問題ですね

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これだけ大きいタワマンだと大規模修繕を請け負ってくれる業者探しさえ難航しそうですね。
取り掛かるまでに何年程度準備期間が必要になるんでしょうか。

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>>3852 匿名さん
買わないマンションの何十年先まで心配する時間があるならどこか買おうぜ〜

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>>3830 マンション検討中さん

珍しく大阪湾が揺れてましたね。

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>>3852
竹中がするんじゃないの？

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>>3847 匿名さん

2015年内が2016年内になって今度は2016年度内ですか...。

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>>3856 買えないさんには関係のない話やさかい無視しといてや。笑

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>>3847 匿名さん
2030年 なにわ筋線のニュースってネットで出てます？？

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>>3858 匿名さん
読売新聞に出てたんけど。

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大阪城天守閣から望む中之島タワー

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>>3860
ぼやけて見通し悪い。

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>>3861 匿名さん
ケチばかりつけてるんじゃないよ。
ちょっとは人様の為になるような投稿をしたらどうなんだい？

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先着順住戸がまた減りましたね。
一年後の引き渡しみたいだけど、
それまでには完売してるかもねなあ。

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ここのリセールはどうなるの？？？

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>>3864 検討板ユーザーさん
今売り出し中のマンションの中での騰落率は優秀な物件。

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>>3858 匿名さん

https://this.kiji.is/199409467964261884

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>>3866 通りがかりさん

ルートと中間駅はどうなるのでしょうか？

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2030年になにわ筋線が実現するか、南海トラフが本当に起きるか。

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>>3868 お金がないけど一応マンション検討中のつもりになっているさん

ポジネタが出たら必ず買えない君の僻みコメントも出てくるね〜^^;

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北浜より海側で地盤が弱いから南海トラフ地震が起きたら、おしまいです。

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ここ利便性悪い。
シャトルバスじゃなあ。

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シャトルバスはどれぐらい運行されるのですか？

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中州
（中洲、なかす）とは、川の中において、上流から供給された土砂などが堆積し、陸地となっている地形のことである。川中島（かわなかじま）ともいう

中州だから地盤が心配・・・・・
南海トラフとか起こったら・・・・・

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中洲、しかも海からほど近い場所にタワー、、、、
怖いよね。南海トラフに耐えてくれるかなあ

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>>3865 マンション投資家さん
いつ売るかにもよるよね。10年後とかはもう厳しそう。早めに売り抜けるのかが重要。

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地震が恐けりゃ、梅田であろうが、北浜であろうが、どこのタワマンにも住めないよ。
それにしても、完売間近になって、誰もネガネタには反応しなくなったね。
荒らし君達かわいそう！！

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少なくともOS1とOS2エリアは避けたいです。

地震に関しては何時来るかは神のみぞ知る！ですからあまり神経質になっても仕方ありませんが、構造的なプレート型の南海トラフ地震は必ず繰り返し発生するというのが不安です。

大阪から神戸にかけてはどこも危険地帯ですが、せめてOS3エリアの物件を選択したいですね。
精神衛生上の問題です。

http://www.mlit.go.jp/common/001139262.pdf

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>>3877 通りがかりさん
京都中心部がいいよ！

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南海トラフではOS3でも、上町断層やら生駒断層
相模トラフやらと山ほどある断層で、
国土交通相から新しく発表になった時にOS1になる
可能性があるんだろ？
そう思うとどこも買えない気がしてきた。
断層の無いとこは津波が心配だし…。

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南海トラフのようなプレート型地震は１００年から３００年周期で繰り返し襲ってきますが、上町断層のような活断層は６０００年周期だそうですよ。
過去に何時上町断層による地震があったのか確証がないので、いつ来るのかわからないですがその時は運が悪かったと観念するしかないですね。

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利便性が悪い土地だから仕入れが安かった。なので安く販売できた。で売れた。売主、買主共にWINWIN！

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地震は必ず起こるけどいつ起こるか分からないので考えても仕方ない。
それよりシャトルバスは毎日なのでうっとうしいかなあ。
OMPでも完売したんだからここもそこそこ売れると思うけど。
完売間近がガセネタだったら酷いね。

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>>3882 匿名さん
900戸という大型住戸
危険なエリア
シャトルバスでの移動
これはリセールきついなぁ…

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>>3883

リセールする１０年後には、なにわ筋線が天使となって舞い降りる。

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>>3881 匿名さん
利便性が悪い土地だから仕入れが安かった。なので安く販売できた。で売れた。その後再開発が進んでエリアの資産価値が上がった。買主はWINWINWIN！！ v(^O^)／

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静かで治安の良さが特筆ものの中之島ウエストエリア。
注目の再開発エリアで周辺の景色が素晴らしい。
高級感のある共用空間だし住むには文句無しだと思う。

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ここの人達って、なにわ筋線を本気で信じてるんだ。こわ…。なにわ筋線ができるまでの不便な10年間は頑張ってください。

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今の世の中の流れだと着工は間違いないなさそうだけど
中間駅は不透明ですよね－。

この先10年間の出社とか通学が不便じゃない環境なら
リセール時になにわ筋のプラスαがあればラッキーと思えば良いんじゃないかな？
今現在の市内の相場から見ても安い方だし。

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まあ、なにわ筋線ができて周辺も盛り上がってきたらいいけど、どうかなあ。中之島といえども端っこ。値上がりは期待できないと思う。むしろ中之島という地名に住みたい人にとって安く買えるマンション、しかも三菱ブランド。だから中之島、三菱、安い、で需要があるからいいんやないかな。とにかくここは安い。一応北区中之島で三菱。とりあえずのハッタリはきくしいいんやないんかな。

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>>3890 匿名さん
ですね。見栄を張るにはいいマンション。中流階級にはオススメマンションです。

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いや、なにわ筋線が出来ればここは化けるよ
新大阪や関空が一本で繋がるのは魅力

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なんで買わない人たちが必死に議論してんの？

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>>3893 匿名さん

買わない人じゃなくて、買えない人でしょ！

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>>3893 匿名さん

そりゃアンケートの年収欄に書けないからMR行けない連中ですよ、妬みくらい書かせてやらなきゃ（笑）
ガーベッジは相手にしないに限るよね。
俺はキャッシュでここ買うからなにわ筋線を織り込んでいく過程で売却してもいいかなあって考えてるよ。

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>>3895 匿名さん

別にキャッシュじゃなくても売ればいいじゃん。

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>>3896 匿名さん
キャッシュで買う主義なんだよ。
手数料や金利要らんからね。
ウン十万でも惜しいさかい。（笑）
その代わりに君の年収の何倍もの税金を納めているしなあ。苦笑

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なにわ筋線、早くても13年後の2030年。いまファミリーで新築に入居しても、今年の4月に幼稚園の年長や小学1年生になる子供がその頃には大学生になっている。そのときここは築13年の中古マンション。家族の生活も今とは全く違ったものになっているのが普通だと思うし、永住するのでなければ築10年未満で売り抜けたほうがいいかもしれないね。

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>>3898 匿名さん
プアーでもほん少しだけだがわかってるようだな。
だからキャッシュで買える者が強いんだよ。

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>>3897 匿名さん

もう少しお金の勉強してから書き込みしようね、キャッシュは損するよ

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>>3900 匿名さん
なんや法人名義で買うケチか。（笑）

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それも違う　笑
まぁしっかり働きなはれ

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>>3902 匿名さん
お前がな。（笑）
わかったフリして買えないんだからどうしようもないガーベッジだな。苦笑

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>>3902 ニートさん
ゲッタァジョブ！！（笑）

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>>3897 匿名さん

何倍もの税金って相当な金額ですね。
自分は年収1,400万しかありませんが、2倍でも2,800万は納税してることになります。
大ボラ吹きとはあなたのような人を言うのでしょうね。
違うのなら確定申告書をアップしてもらいましょうか。

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また先着戸数が減ったね〜^^;

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>>年収1,400万しかありませんが、2倍でも2,800万は納税してることになります。

どういう計算してるの？
税理士違っても年収と納税額が違う事が解るけど、、、
あなたの支離滅裂な投稿は、あなたがマンションを買う事が出来ない層の方って充分物語っているよ。^^;

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>>3906 マンション検討中さん

いくらネガられても売れるマンションは売れるんだなあ！

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年収1400万の人の勝ち〜！

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値引き交渉みなさんどんな感じでしてますか？

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値引きがあるのですか？

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値引きはありません。

最近のマンションはどこも値引きしませんよ。

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京都市内在住です。
前は東京に住んでました。
セカンドで静かな都心部のタワーを探してたらこちらの事を知りました。
京都の御所周りも静かでいいですが中之島も静かでいい感じだよね。
楽しみだよ。

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セカンドはいいかも。
ファーストで住むところじゃないなあ。

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>>3912

値引きはここで聞いても話は出てこないでしょ。
個別に行われるものですから。
あとは個々の交渉能力次第です。
値引きはなくてもオプションとかいろいろ方法
ありますしね。
言うだけならタダなので交渉してみてください。
大阪人なら言い値で買ったら負けですよ。

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ここに限らず値引交渉はマンションできあがっても売れず、新古品の部屋も売れず、みたいなところしか通りません...
売れてるマンションに値引きしろと言っても他に定価で買う客が待ってるんだからお引き取りくださいだよね...
あまりがめついことやるとデベ内要注意客で他の同系列マンションでもマークされますよ...
売れ残り間取りを一気に3つ契約するから1つまけてくれぐらい言えたら値引いてくれるかもしれないけどその資金力あれば良い部屋2つ買ったほうが良いね...

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>>3925

そう思ってた方が幸せかな。
他の人が値引きされてたらやっぱり悔しいもんね。
営業マンも人間だからさ、タイミングとテクニック
次第で最後ひと押ししてでもこの人に買ってもらい
たいなと思わせるのも買い手の交渉術でしょ？
ここじゃないけど最終的に完売物件になったマンションで
竣工1年数か月前に数％だけ値引きしてもらったよ。
絶対に他の住民に言わないでくれって念書まで書か
されたけど。
最初は「うちは絶対に値引きはしないんです。
誰にもしてません」って言ってたんだけどね。
マンションは一物一価だから絶対ないなんてないよ。
ケースバイケースでしょ。

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>>3926 検討者さん
ここじゃないなら参考にならんし、
そんな売り方する低俗なマンションなら他の人にはもっと値引きして売ってるかもしれないと思わないのがおめでたい。

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>>3927

ここじゃないけどってわざわざ注釈つけてるのを
本当にここじゃないって信用している方がおめでたい。
意味わかる？
これ以上は言わないよ。

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>>3925 マンコミュファンさん

建築業界みたいな業界で全員一律値引きなしとかはないですよ。
色々な繋がりの深い世界だから提携企業は値引きするとか取引企業からの紹介割引とか普通にどこでもありますよ。
持ちつ持たれつの世界ですからね。
意外に建築業界以外でも提携企業だったりするんで
営業マンはお客の勤め先をそれとなく聞いて提携企業かどうか裏で確認するらしいです。

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>>3928 検討者
まあ妄想だけならなんぼでも言えるしな。
部屋番出せないなら妄想でしかなかろ（笑）
まあペラペラ喋れるのはうらやましいね？

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中之島新美術館。

http://www.city.osaka.lg.jp/toshiseibi/page/0000364592.html#f

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小耳に挟んだんだけど、残り戸数が数える程しか残ってないらしい。
例の件で契約じゃなくて要望で止まっているよう。
だから契約が再開されるとほぼ完売状態になるようです。
なにわ筋線や新美術館、阪大エゴラ計画などを先取りして皆さん期待で買ってる感じでしょうか？
後々中之島タワーは安かったって事になるんだろうな。
中之島の地価は間違いなく上がるだろうからね。

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吉村市長が会見で、新美術館館について将来的になにわ筋線で繋がるって言ってましたね。
中間駅に中之島が入る方向で進んでいるようで良かったです。
中之島タワーも京阪中之島徒歩2分で、地下でなにわ筋線と繋がれば、ある程度距離はありますが利便性は上がりそうです。

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>>3935 匿名さん

利便性を考えたら、地下で繋がる可能性は相当高いってみてます。
万博やカジノで国の事業として中之島線の延伸も将来的には有ると読んでます。

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残業ながら京阪延伸は無さそうです
JR桜島線　(夢咲線)の延伸が決定的です

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あー、なんていうかこの界隈に住んでないとわからんのでしょうね。中途半端な知識だと妄想が膨らむのかな。
期待しすぎ！！　新駅できても、梅田にいろいろできてもここは目まぐるしく変わらんですよ。地名だけでは限界があるんよ。比較したらまた西区や中央区と同じにするなって怒られそうだけど南船場なら4丁目と1丁目、堀江なら1丁目と4丁目は地名は同じだけど地価は雲泥の差。北区中之島だぞ！って思うかもしれないけどこの界隈に昔から住んでる住民からしたら中之島だけど、端の端やん。
川を渡って対岸エリアの福島区もこのあたりまでくれば何もない。まあ安いし三菱だし豪勢だから売れてる。いいと思うよ

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>>3939
中間駅をすべて作るなら福島にも駅が出来るはずなので、
駅間距離を考えると中之島の南端あたりを先頭に駅が出来るかもしれませんね。
(新福島からの乗り換えも取り込みたいでしょうから福島は中之島に近い所に駅が出来ると予想)

ただ懸念があるとすれば、速達性を重視するでしょうから、中間駅は1時間に5本程度って可能性もありますね。
少なくとも6本、出来れば8本欲しいところですが、、

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万博が誘致出来なければ
色々予定が変わるよ

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売れてるからいいじゃん
この辺りに住んでる人からしたら不便だし、新駅できても変わり映えしない雰囲気だから買う人は少数だと思う。大阪圏外、市外がメインやないの？　せめてモデルルームの場所に建つなら良かったんだけどね。

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>>3943 マンション住民さん
なにわ筋線計画において現在名前が上がっている駅を全て建設出来れば良いのですが、工期・コスト面は課題です。行政・JR・京阪（と南海）の押し引きが見ものです。
現実的には福島駅と中之島駅の間に駅一つ建設して福島・新福島・中之島をバンドルするのがファーストチョイスかと。そうなると新福島〜朝日放送が候補地でしょう。
速達性というのは関空輸送のことを指してるかと思われますが、関空輸送客は多くとも全体の15-20%という試算のようです。市内南北移動と乗り換え客による中間駅輸送を当面の収益源としてプランニングされてるのでおっしゃるレベルの本数は見込めるのではないでしょうか。
でもそのためには中之島駅の本数増が必須になりますね。頑張れお京阪。笑
行政には御堂筋線計画時のような先見性・土木技術などを遺憾無く発揮してほしいです。

ちなみに、この辺りの土地は変わらないと仰ってる方もいますが、もう随分前から変わり始めています。視点視座がパーソナルすぎて掴めてないのかもしれませんが、このエリアに住んでる人こそ感じてるはずですよね。

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中之島近くに住んでいる者ですが、島の端だとか不便な場所だとかおっしゃってる方がいらっしゃいますが、何をもって不便なのか全く分からないしそんな無知な意見を書かないで欲しいです。
近くに大きな公園もあるし、医療機関も充実してる。お買い物するにも一階にスーパーができるだけではなく、あみだ池筋沿いの中之島いわき病院横の駐車場の跡地はライフになる。（土佐堀のライフの様な感じのものができたら野田阪神のイオンよりずっと商品の質が良い）
梅田に行くのもここからなら自転車でもすごく近いです。バスもでてるし。生活しやすい環境なのにごちゃごちゃしていない雰囲気ってなかなかないと思います。

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パーソナルな意見なんて聞いてないです。
三菱、豪華タワー、でこの価格はかなり安い。
なぜか？　地価が安いから。なぜ安いか？　不便だから。
不便と思う人が便利と思う人より多いから安い値段設定。プロが分譲する。将来性がかなり見込めるならこのご時世もっと高値で売り出すでしょう。しかし安かった。そんなもんよ。で、三菱ブランドで安いから売れた。

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個人の感覚によるものは難しいですね。
比較を何にするかも大事ですね。

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営業の方も「安いから売れている」と言ってましたからね。
その分将来の下落幅も抑えられるし上がる可能性もあるから
狙い目なのは間違いないでしょうね。

定年退職近くなら買いたかったな。

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>>3951 マンション住民さん

平均250万で安いか？
皆さんお金持ちですね。

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ここを買えた方は勝ち組でしたね。
なにわ筋線がこんなに早く具体化するとは思っていませんでした。
関空、なんば、中之島、北梅田、新大阪を繋ぐ最強路線ですから、地価もうなぎ登りで再開発も加速しそうです。

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>>3952
あくまで平均ですからね。
ちなみに営業の方さは「安くはないですが、安い」と言っていたので
最近の相場から考えて安いってことでしょうね。

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ここが嫌いなら見に来なければいいし書き込まなければいいのにそんなに必死になって書き込み続けて病気みたい

ここが他より安いのは土地がどうのこうのではなく、
アベノミクスで土地がどんどん値上がるよりちょっと前に買ったからですよ。
たまたま安い時に買って建築費もまだ高騰する前に手を付けられただけ。
規模が大きいから建設に時間がかかって現状他のマンションに比べると少しお得感がありますが、
中之島と着手が一緒ぐらいのマンションは今の相場よりどこも少しお安いですし、
お安くない所は売れ残ってますしね。
あとまあ安いとはいえ、３LDKの高層階や人気の方角は充分高いので割った平均の値段で見るのとはまたちょっと違いますね。

もうほんと、わざわざ書き込まずご自分が買われた？マンションの住民板でのんびりされたらいいのに

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地盤沈下は大丈夫ですかね？

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ちがうよ。
ここが安いのは地価が安いんよ。
嘘だと思うなら路線価見てみ。

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>>3962 匿名さん

ここのところ、西日本で地震が増加傾向なので、今後大きな地震が起きればあり得るかもね。一昨日だったか土佐湾群発してたし。

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公式ホームページのルームプラン以外はもう残っていないのかな

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>>3963 匿名さん
おっしゃる通り、このN6周辺は北区の中では路線価は圧倒的に低いですね。N4と比べても半分くらいかな。福島1-3の方が上かもしれませんね。
こちらのマンションか安い最大の理由です。
ということはもちろん固定資産税も安いということです。
つまり現状の価格感や売れ行きから見るに実態以上の価値をまとったマンションといえます。これをネガポジどちらに捉えるかは各人の資産形成の考え方次第ですね。

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>>3964 匿名さん
地盤は国土地理院の情報が公開されてて民間で見易く提供してるところもあるのでご覧になってください。
地盤沈下というかおそらく液状化のことを仰ってるんだと思いますが、上町台地以外はどこも似たようなものです。
経済的な地盤沈下のことでしたら予測はできません。笑

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＞＞3968
＞セールスマンに負けない知識を身につけて理路整然と問うたら今まで彼らが出してこなかった情報がザクザク出てきます。

例えばどんな知識で、何を問うたら？
ただ漠然と書くだけなら誰でも出来ます。
何の意味もありません。
具体的に述べて欲しいものです。

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ここの路線価が安いとドヤッてる人は一体どこと比べてるんだろう。
そりゃあ梅田や心斎橋なんかと比べると安いけどそんなの考えるまでもなく当たり前だしなあ。
それよりも10年前、20年前の中之島と比べると上がってきているのでお買い得だと思いますが。
上がりきる前に買うのが上がったら得で下がった時もダメージが少なくていい買い物なんじゃないですか？


しかし>>3968さんのしゃべり方は大きいこと書いてますが具体性がゼロでまるでマルチ商法の下っ端のセールストークのようです。
楽勝で買われたマンションのお名前を教えていただけたら嬉しいんですけどね、資産価値は住人で決まるらしいので、検討候補から外したい（笑）

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>>3970 匿名さん
3966さんの推測された感じなんですかね？

このN6周辺は北区の中では路線価は圧倒的に低いですね。N4と比べても半分くらいかな。福島1-3の方が上かもしれませんね。

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3968ってあっちこっちのタワマンスレに出没しては嫌われてるマンション買えない人でしょ。(笑)

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固定資産税が低いのは最高だわ！
人気タワーだから言うことなしじゃわな。（笑）

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固定資産税はマンションの場合
建物比率が大きくなるから
タワーマンションは高くなりますよ。
土地より建物の評価が大きくなります。

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>>3974 匿名さん
あー言うたらこう言う。
こー言うたらあー言う。
ホンマにゴキやなあ。苦笑

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>>3975 匿名さん
あなたはゴキだから固定資産税の出し方がわからなかったんですね
頑張って生き残って下さい(^o^)

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IRで坪400まで期待できる。つまり倍。3部屋仕込んだ。今まで東京で投資してたが大阪は宝の山。

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>>3977 検討板ユーザーさん
平均単価200-250くらいの中之島タワーは間違いなく後々中古騰落率が倍とは行かずとも数割増しは堅い物件。
あとは再計算さえクリアーしてくれればいいが。

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>>3976 ゴキさんが買えないで良かったです。^^;

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>>3977 検討板ユーザーさん
3部屋って全部小さい部屋ばかりですか？

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>>3980 匿名さん
全部小さい部屋。大阪初めてで少し日和った。
しばらくして確信してることは大阪はまだ10年いける。東京の所有物件を売りに出してる。すべて大阪にまわす。

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>>3979 匿名さん
ゴキさんって日本語わかるんですね(^o^)
凄いですね(^o^)
馬鹿の一つ覚えしか出来ないみたいで大変ですね(^o^)

直ぐに買えないやらゴキやら民度低いな本当(^o^)

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ゴキゴキと罵り合いたい虫ケラたちはそれ専用スレを立ててそこでやって。

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>>3982
最低MRくらいには行けるような稼ぎをしてみろよ。話はそれからだよ。笑

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3981さんって凄いなぁ。
最初は賃貸(インカム)でまわして５年後に売却(キャピタル)みたいなストーリーなんでしょうかね？

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また先週より6戸売れて残21戸となったようですね。
凄い人気ですね～～^^;

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>>3981
関東でいうところの横浜のポジションの神戸ってどうですか？
大阪ほどまだタワマンが多くもなく高くもないようですが・・・
http://www.rehouse.co.jp/bukkenList/?preCnt=11&page=&sortType=-2&p...

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>>3986 評判気になるさん

残とうとう21ですか…894、この戸数をよくこのスピードで、さばきましたね。すごい。

まちがいなく竣工後はアップサイド取れます。

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>>3970 匿名さん
比較してるやん、、、ちゃんと読もうよ。名前は出せませんが北区で2賃、2空。で他含めていくつかの空きを行ったり来たりの生活。

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>>3971 匿名さん
推測じゃないんですが…公表されてるのでご自身で確認されることをお勧めします。

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>>3974 匿名さん
他のタワマンより価格安いという文脈からの固定資産税安い話なので…。

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ここのマンションは分譲高齢入居者がかなり多いはずなので、賃貸単身赴任・夜サービス業組中心に価値観、生活規範、生活時間のズレが入居後はかなり論点になると思います。そういう意味では今後も進む高齢者の都心回帰における課題が洗い出される良いサンプルになるかもしれませんね。地所の本気はここを経て見れるのかな？

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>>3992 買えないさん
ゴキはどっか行け

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東京では海外投資家が去りはじめて、タワマンブームも下火になってるのに、ここは盛り上がってますね。

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>>3994 匿名さん
大阪は東京の後追い。
今がピーク値だから買うと損。
中之島タワーまでが儲かったマンション。
因みにグラフロや響きのサンクタス、あと心斎橋ノースなんかは買って正解だったタワマン。

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買うのは損だけど、売るなら今だね。

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サンクタスとthe Kitahamaが超勝ち組なだけで
2014年くらいまでに出た坪200万円以下の
普通のサラリーマンが買える駅近タワマンはだいたい勝ちでしょう。
ピークアウトしても200切る状況はなかなか来ないかと。

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>>3997 マンション住民さん

あっちこっちのスレでやたらザキタハマ持ち上げてるバカが1匹いるけど何なのコイツは？(笑)
ザキタハマみたいな垢抜けないタワマンは高さ日本一の称号が無くなると共に廃るタワマン大阪代表じゃないか！(苦笑)

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そんなに色々なスレッドを見ているわけではないから、どんな書き込みがあったかは知らないけど
リセールで儲かるかどうかの観点であって、住んでどうかの観点は関係ないので
垢抜けてるとか日本一の称号とか関係ないと思いますけどね。

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>>3999
ザ北浜ってリセールで儲からないようだけど、、、。
http://diamond.jp/articles/-/80460?page=2

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