総戸数90戸以上の大規模なマンションが我が街に誕生。さあどうでるか？
名称：ラ・アトレレジデンス蟻ヶ崎台
所在地：長野県松本市蟻ケ崎台1330番2、他41筆（地番）
交通：JR大糸線「北松本」駅徒歩24分、松本電気鉄道バス「蟻ヶ崎台」停徒歩1分
間取り：3LDK～4LDK
住戸専有面積：85.05㎡～100.17㎡
売主：株式会社 ラ・アトレ
施工：株式会社守谷商会
管理会社：株式会社 ラ・アトレ
[スレ作成日時]2016-02-19 18:31:50
総戸数90戸以上の大規模なマンションが我が街に誕生。さあどうでるか？
名称：ラ・アトレレジデンス蟻ヶ崎台
所在地：長野県松本市蟻ケ崎台1330番2、他41筆（地番）
交通：JR大糸線「北松本」駅徒歩24分、松本電気鉄道バス「蟻ヶ崎台」停徒歩1分
間取り：3LDK～4LDK
住戸専有面積：85.05㎡～100.17㎡
売主：株式会社 ラ・アトレ
施工：株式会社守谷商会
管理会社：株式会社 ラ・アトレ
[スレ作成日時]2016-02-19 18:31:50
ここは戸建の立地ですよね。
いっそ分譲は諦めて貸メインにしたら人気出ませんかね？金持ち医学部生や大手企業の転勤族向け社宅とかで。
賃料10〜12万位で市内中心部より少し安くして更に電気代が安い事を売りにしたら、設備の良さもあるので結構借り手がありそうだけど、駄目かな？
↑
誰がオーナーになって、リスクを取るのか？
購入リスク…購入した物件に欠陥があるかもしれない可能性
借入リスク…銀行から大金を借りることの怖さ
空き家リスク…借りる人が現れなければ赤字になる危険性
補修リスク…突如、物件が壊れたりした時の修理費用
火災リスク…住人が火事を起こしてしまった場合の対処
天災リスク…地震や噴火などのリスク
事故物件リスク…自殺や殺人などの、事故物件になる危険性
賃料リスク…不人気地域や大学撤退などによる賃料ダウン
未払いリスク…賃料を払ってくれない入居者に対するリスク
訴訟リスク…賃料未払いで追い出した入居者からの訴訟リスク
税金が高い…個人所得であれば利益に対して最大55%の税金
売却リスク…売ろうとしてもなかなか売れない＆安値になる危険性
手数料コスト…不動産購入＆売却時にかかる不動産仲介手数料
確定申告コスト…経費を申請するには確定申告をする手間が必要
情報漏洩リスク…登記簿を見れば、誰が所有してるかわかる怖さ
手続きの手間…不動産会社や入居者との手続きにも手間が必要
なぜデメリットばかりの不動産投資をしようと思うのか
http://news.cardmics.com/entry/fudosan-toshi-demerit/
>269
レインズに正直に登録するか？
成約価格は新築で購入した住人はもちろん、他の空き部屋が売れないうちに一般に知れ渡ると都合悪いだろう。
一般媒介だともともと登録義務無いし、専任でもガイドラインで虚偽報告は禁止されてるものの、虚偽報告の噂も聞く事あるしな？
>267
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どうするマイホーム、これを知らなきゃ「＊＊＊」に
https://style.nikkei.com/article/DGXMZO18218560Y7A620C1000000?channel=...
人口減少社会を迎え、駅周辺や鉄道沿線に行政や商業、福祉の機能を集める「コンパクトシティー」という考え方が注目されています。
こうなると自治体は「人口を増やしたい地域」と「そうでない地域」を自ら色分けすることになります。同じ自治体でも、場所によって土地の需要に格差が生まれることになるのです。
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空き家率40%時代に問われる住民リテラシー
http://www.nagashima.in/2014-07.pdf
これから本格的な人口減少社会が到来します。「空き家対策」には「立地政策」も同時に勘案することが必要です。「どこに人を集めるのか」ということです。
平成26 年5 月14 日、都市再生特別措置法等の一部を改正する法律案が参議院で可決、成立、8 月には施行されます。
これは簡単にいえば「コンパクトシティ化を具体的に目指す」ものです。まずは市町村がマスタープランを作成、民間の都市機能への投資や居住を誘導するための「立地適正化計画」にもとづいて都市機能集約を目指すもの。
歩いて暮らせる街づくりを行う「都市機能誘導区域」、居住環境の向上を区域内で行う「居住誘導区域」を指定できます。
区域内では容積率を緩和する、インフラ投資を積極的に行うといったことを可能にすることで「集まって住む」を実現させるわけです。
この法案成立を前提とした税制改正はすでに行われており、誘導区域内では各種の税制優遇も行われます。「枠の内と外」で居住快適性や資産性に大きな差が出るということになります。
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インフレ懸念で日本の不動産はどうなる？
http://www.nagashima.in/2012-02.pdf
住宅地の地価はマクロで見れば今後、長い時間をかけて 30％以上下落することになるでしょう。
高度成長期に分譲された都市部郊外の住宅地などでは40％や50％、地域によってはもっと下落するところも出てくるかもしれません。
一方で一部の地価は価値が落ちない、むしろ上昇するといった現象も見られるようになるでしょう。
人口や世帯数が減少する局面では、人の動きは偏在化し、特定の場所に集まることが知られています。
また国は｢エココンパクトシティ｣の概念を打ち出し｢集まって住む｣を政策的にも推し進めようとしています。コンパクトシティの取り組みは富山県富山市などが有名ですが、都市部でもこうした動きが始まります。
人が集まる一部の地域は地価が落ちない、上昇地点もみられる。かたや大半のそうでない地域は、地価が落ち続けることになるでしょう。
第一種低層住居専用地域で松本市都市計画の市街化区域に含まれているエリアですね
このあたりは把握しながら建設したんだろうけど
>275
松本市の都市機能誘導区域
https://www.city.matsumoto.nagano.jp/shisei/matidukuri/tosikei/richi.f...
P47, P49
北松本、蟻ケ崎高校、開智小学校あたりまで。
ここは区域外。
>277
市街化区域
昭和43年施行の都市計画法に基づくもの
都市機能誘導区域
平成28年施行の改正都市再生特別措置法に基づくもの
家を建てるなら、2050年に生き残る街に
https://style.nikkei.com/article/DGXNMSFK0203H_S3A201C1000000
人口減少する自治体の財政は厳しい。税収は減るうえ、上下水道などインフラの修繕や更新、ごみ収集などの行政サービスの効率は極端に悪化する。
人が集まる一部の地域は地価が落ちないし、中には上昇地点もみられるが、片や大半のそうでない地域は、地価が落ち続けることになる。
■エコで小さな街づくりへ
こうした事態を踏まえ、国は「エコ・コンパクトシティ」という概念を打ち出した。
従来から「集まって住む」という「コンパクトシティ」という概念はあったが、さらにその視点を一歩進めたものだ。
これは要するに「お金のかからない、小さな街づくり」を意味する。
日本の都市政策は自動車を中心とした、いわばだだっ広い都市計画、ともすると無秩序ともいえる都市計画を続けてきた。
しかし、各自治体が財政難にあえぐなか、ごみの収集などの行政サービスや上下水道などのインフラ整備などの非効率さを改め、高齢化に対応できる、徒歩もくしは自転車で生活できる街づくりを実現しよう、ということなのだ。
基本的には駅周辺、ないしは鉄道沿線に街をつくる。自動車中心の社会から鉄道中心社会への転換の一端だ。
これから選ぶ地域が、コンパクトシティ的な方針の枠の中にあるのかそうでないのか、といったことは、住んでいての快適性のみならず、将来的な資産性にも大きく影響する。
>277
立地適正化計画の作成に係るQ＆A - 国土交通省
www.mlit.go.jp/common/001118989.pdf
Ｑ８：居住誘導区域を、市街化区域全域に設定することはできますか？
Ａ：居住誘導区域は、将来の人口等の見通しを踏まえた適切な範囲に設定されるべきです。
このため、今後、人口減少が見込まれる都市においては、現在の市街化区域全域をそのまま居住誘導区域として設定するべきではありません。
また、人口等の将来見通しは、立地適正化計画の内容に大きな影響を及ぼすことから、国立社会保障・人口問題研究所(以下「社人研」)が公表している将来人口推計の値を採用すべきであり、仮に市町村が独自の推計を行うとしても、社人研の将来推計人口の値を参酌すべきであると考えています。
>279
いま知っておきたい「立地適正化計画」のポイント
https://allabout.co.jp/gm/gc/463959/
都市郊外部ではわずかな世帯が住む地区のために、年間数千万円あるいは数億円といったインフラ整備予算が使われることもありますが、財政難のなかで現在の都市の姿をこのまま将来も持続していくことは、多くの市町村にとって困難な状況でしょう。
そのため、人々の住まいや公共施設、医療施設、商業施設などを一定の範囲内に収めて「コンパクトなまちづくり」をするのと同時に、市街地の空洞化を防止しようとするのが「立地適正化計画」です。
主要な鉄道駅、既存の中心市街地などを核にして都市機能を集め、その周りに居住エリアを配置すると考えれば分かりやすいでしょう。
立地適正化計画は、今後も一定の人口密度を維持して生活サービスやコミュニティを持続的に確保しようとする区域と、それ以外の区域の線引きです。
極論すれば「維持する区域と見捨てる区域の仕分け」といえるかもしれません。行政側は決してそのような表現はしないはずですが……。
居住誘導区域外で土地や既存住宅を購入する際には、将来的なことをしっかりと考えなければなりません。周りの公共施設や医療・福祉施設が移転し、商業施設が撤退することで、次第に暮らしにくくなることが予想されるのです。
居住誘導区域外になるのは、原則として人口減少の深刻化が予測されているエリアですから、加速度的に衰退が進むこともあるでしょう。「流通性の面で考えた住宅の資産価値」は急激に落ち込み、将来的に売れない、貸せない、処分できないといった「負の資産」になりかねません。
居住誘導区域外の家が相続されることによって、放置空き家の仲間入りをする可能性が高まることもありそうです。
さらに留意しておきたいのは、立地適正化計画がその達成状況などを見極めたうえで「都市計画や居住誘導区域を不断に見直す」としていることです。いったん作成された計画が、数年で改定されることもあるのです。
立地適正化計画を作成したからといって市町村内の人口が増加に転じるわけではなく、たいていは人口減少が進むなかでの見直しとなりますから、そのたびに「居住誘導区域」を徐々に縮小していく」という流れになるでしょう。
NHKスペシャル
「脱炭素革命の衝撃」
日本はすでに再生可能エネルギー事業に乗り遅れている
将来はこの観点がないと取引さえできない環境になるとされている
グッドデザイン賞で評されるように
集合住宅でもこの点を考えていくべきでしょう
松本市立地適正化計画
平成 29 年３月
https://www.city.matsumoto.nagano.jp/shisei/matidukuri/tosikei/richi.f...
１ 「松本市立地適正化計画」とは
「集約型都市構造への転換」の考え方を示し、従来からの線引き制度等の都市計画制度の積極的な運用に加えて、郊外への無秩序な市街化を防ぎ、メリハリのある土地利用の誘導によるコンパクトなまちづくりを進めています。
また、交通施策については、～ 過度に自動車に依存した社会からの転換と、自転車や公共交通の利用と歩行者を優先とする施策を進めています。
全国的に人口が減少する中で、長期的には本市の人口も減少することは避けられません。
抜本的な対策のないまま人口減少が進行した場合、地域の人口減少（人口密度の低下）に伴って身の回りの店舗や病院等が閉店・閉院し、バス路線が廃止されるなど、現在受けることができる生活サービスを受けられなくなることが懸念されます。
国は、平成２６年に都市再生特別措置法等を改正し、住宅や医療、福祉、商業等の施設の立地の適正化を図る立地適正化計画の仕組みを創設しました。
これは、都市計画マスタープランの高度化版として「集約型都市構造」を具現化するものであり、生活を支える施設や住宅等がまとまって立地し、公共交通で容易にアクセスできる「コンパクトシティ・プラス・ネットワーク」のまちづくりを推進するための新たな制度です。
■ 松本市都市計画マスタープラン
都市構造の基本的な考え方
本市の市街地は、中心市街地や鉄道駅周辺など、交通利便性の高いエリアへの人口誘導を図ることでコンパクトな市街地を目指します。
・中心市街地や鉄道駅周辺：既存人口密度よりも高い密度を設定
・それ以外の市街地郊外部：自然環境に囲まれ敷地規模がゆったりした戸建て住宅へ誘導するため、人口密度を低く設定
このような、メリハリのある土地利用と、多様な住まい方のできる都市構造への転換を図り、既存市街地への人口誘導を図ります。
郊外の将来の姿
○自家用車以外の移動手段が不便な場所では、自らが暮らし方について考え、それに応じた費用や時間の負担をするとともに、住民同士が助け合い、地域が主体となり、暮らしに必要なサービスや移動手段を支える取組み
>281
「都市の低炭素化の促進に関する法律」に基づく低炭素まちづくり 国土交通省
http://www.mlit.go.jp/common/001184896.pdf
市街地の拡大に伴い肥大した都市基盤ストックの管理・更新コスト、福祉、衛生等にかかる経費などの行政サービスコストを適正化し、将来のまちづくりへの投資へとつなげていくことも大きな課題です。
こうした中、深刻さを増す地球温暖化問題への対応も含め、市民生活を支える、持続可能で活力ある都市づくり、地域づくりを進めることが強く求められています。
こうした課題に対応し、今後のまちづくりの方向として、日常生活に必要なまちの機能が、住まいに身近なところに集積され、住民が自家用車に過度に頼ることなく、公共交通によってこれらの機能にアクセスできるような「コンパクトなまちづくり」を進めていくことが有効です。
低炭素まちづくり実践ハンドブック 国土交通省
http://www.mlit.go.jp/common/001023244.pdf
車に過度に依存することなく高齢者が安心して暮らせる街、医療、商業など日常生活に必要な都市機能立地を支える一定の密度が維持された街の形成が必要。
持続的な社会の構築に向けて、まちづくりにおいては、「コンパクトなまちづくり」が求められております。
すなわち、日常生活に必要なまちの機能が、住まいに身近なところに集積され、住民が自家用車に過度に頼ることなく、公共交通によってこれらの機能にアクセスできるようなまちづくりです。
都市構造と二酸化炭素排出量との関係
都市構造は、二酸化炭素排出量に大きく影響することが指摘されており、例えば、市街地が拡散した都市においては、日常生活に伴う移動の長距離化、自動車依存度の上昇や道路混雑の悪化等により運輸部門の排出量が増大する傾向にあるなど、二酸化炭素排出量が多くなる傾向があることが指摘されています。
今後のまちづくりの方向性として目指すべきコンパクトなまちづくりは、同時に二酸化炭素排出量の削減を通じ地球温暖化対策にも大きく貢献する政策です。
エコまち法では、その基本方針において、都市機能の集約化とこれと併せた公共交通利用の促進によるコンパクトなまちづくりを中心に、以下のまちづくりの実現を都市の低炭素化の目標として位置づけております。
都市機能の集約化と公共交通の利用促進
都市機能の集約化と公共交通機関の利用促進等により、移動等に係るエネルギー使用の削減につながり、高齢者にも暮らしやすい生活空間を創出するまちづくり
蟻ヶ崎台の人口増加中
>285
この値は本庁管轄エリア全体、中央、深志、大手なんかの中心市街地含んだ平均。
コンパクトシティーの居住誘導施策はもっと細かい区割で、単なる地区別人口ではなく集積度、つまり人口密度の問題。
蟻ケ崎台みたいな駅から遠い外縁部なら、人口密度はこの平均値の数パーセント以下なんじゃ？
蟻ヶ崎といっても蟻ヶ崎高や深志高の場所も入りますよね？
このマンションの議論にはあまり関係ない気もしますが...
何れにしても統計データのソースが知りたいですね。
>289
例えば松原でも7,000人/k㎡弱。
７０～８０年代に大規模開発された新興住宅地はこんなもん。
蟻ケ崎台は、蟻ケ崎１～６丁目とかとは別の地区。
0.104k㎡しか面積がない小さな地区だから、人口が600人程度でも人口密度を計算すればこうなる。
>290
つまり、例えばこのマンションに100人入居したたけでも、この地区にとってみれば「大幅な」人口増加となる。
人口が減少するのが当たり前の地方都市郊外の住宅地では珍しい話ではあるけれど、問題は持続性。
このマンションの売れ行きを見れば、この地区で新たな開発投資が行われる事は今後あり得ないし、この程度の一時的な増減はあっても長期トレンドは変わらないだろう。
この1年で7,000人/k㎡近くまで増加してる
10年前から1.4倍になっている
マンション建設前から上昇トレンドは続いている
確かに珍しい希少価値のあるエリア
↑
松本市の人口のピークは平成14年。
昨年までの蟻ケ崎台の人口のピークも、平成14年。
それ以降、このマンションの入居が始まる前に、蟻ケ崎台の人口がこの平成14年の記録を超えたことは一度もない。
住民の身びいきは勝手ながら、嘘付いちゃダメですよ。（笑）
>293
平成14年から平成28年の人口増減率
松本市 - 0.7%
蟻ケ崎台 - 3.7%
松原 +9.4%
比較してみたら松原が増えているのはびっくりですが、だからこそ駅から離れてても都市機能誘導区域のひとつに選ばれてるんですね。
不動産市場の"三極化"がやってくる
http://president.jp/articles/-/23075?page=5
わざわざ少し離れたかつての新興住宅街に住みたい、というニーズは減少していきます。
不動産の価格はすでに下落が始まっているエリアもありますが、この先、下落エリアはどんどん増えていくでしょう。
駅から遠い物件は価値が維持できない
もちろんこれと同様のことが全国至るところで発生します。
電車で都心から離れていけばいくほど、不動産価格の下落幅に角度がつきます。
さらに、駅から徒歩圏内でない物件となると、ますます価値は下がっていくでしょう。
現に、最近では駅前や駅直結のマンションがよく売れています。
車を持たない人も増えている今、駅から遠い不動産でも価値が維持され、売れていく時代はとっくに終わったのです。
296 とか、何を伝えたいの？この物件に怨みがあるの？ 同業者？ローン審査が通らなかった逆恨み？
手に入らないもの、真似できなことを否定して自分を納得させるという人間心理
これは仕方のないこと
グッドデザイン賞受賞でなおのこと
蟻ケ崎台
平成14年から平成29年の人口増減率：＋3.1％
平成15年から平成25年の人口増減率：－9.1％
平成18年から平成28年の人口増減率：＋11.5％
平成19年から平成29年の人口増減率：＋20.6％
平成19年から平成29年12月の人口増減率：＋36.7％
価値観はそれぞれ、納得して購入するんだから。
静かで眺望も良く、太陽光発電もありオール電化。
プラスも多い物件だと思ったよ。
[一部テキストを削除しました。管理担当]
いちばん買ってはいけないマンション 「郊外に立地する駅から遠い新築の…
http://www.zakzak.co.jp/economy/ecn-news/news/20140112/ecn140112073000...
ズバリ言ってしまうと、それは「郊外に立地する駅から遠い新築の大規模マンション」ということになる。
理由は資産性が薄く、廃虚リスクが高いからだ。
ここは検討スレですよね。
マイホーム購入を検討している方にとって、様々な物件を比較検討をする上で、メリットだけでなく、それぞれの物件のデメリットと思われる情報も大事だと思いますよ。
第三者の立場からの様々な視点からの検討材料や意見を聞いて、納得した上で購入・非購入の判断する事を助ける為にあるのが、この検討スレではないでしょうか？
購入された住人の方々は、利害関係者であり、既に第三者の立場ではありません。
このスレが、利害関係者の自画自賛ばかりになったら、それは業者の宣伝サイトと何も変わらなくなってしまいます。
マイホーム購入を検討している方が、それぞれの物件のデメリットと思われる情報も納得した上で判断できる様に、このサイトの管理者の方々が書き込みの管理を既になさってると思います。
例えば飲食店で「料理にゴキブリが入っている」等の明らかな虚偽情報や、この物件に何の関係もない情報を書き込むのは問題ですが、物件の利害関係者がデメリットと思われる情報を排除しようと自由な書き込みを仕切れば、検討者の知る権利を失わせ、正確な判断を妨げる事になるのではないでしょうか？
>>306 匿名さん
貴方は検討しているのですか？
冷やかし、講釈垂れ、の何者でも無い様にかんじます。
メリット、デメリットを知る事は大事てす。
貴方はデメリットばかり。
しかもネチネチと重箱の角をつつく陰険さ。
とても素晴らしい理念を持って投稿してあますね。
確かに評論家面した投稿者は自己満足ですね。
購入する気がない物件の口コミして暇なんでしょうか。
営業の方にはもっとゼロエネルギーハウスの背景や今後のことを説明してほしかったです
デメリットもメリットも情報・評論として良いと思うけど、中身ではなく発言者に対してローンに落ちただの、評論家だの、ヒステリックだの言う意見は何の価値もない誹謗じゃないかな。
それよりも、私がよく分からないのはラ・アトレは不動産売買のプロでマンションは立地が9割なんてのは勿論分かっていて当然だしコンパクトシティ云々だの高齢化だのは釈迦に説法だと思うのに、何でこの立地で行けると思ったかなんだよね。松本に知見の少なそうな穴吹興産だって駅前だし、不動産って結局「王道」しかないとおもうんだけどな。
講釈垂れ君が何故ネットで調べればわかる情報を、さも自分の知識の様に自慢しているのが不思議。
結局自己満足なんだよね。
悩んでたら選べる部屋ほとんどなくなってるじゃないか
ホームページ定期的に更新してくれよ
９３戸中
１・２期残１５戸からの最終期残１３戸とかどういうぶっ飛び方だよ
もともと売れてたのかグッドデザイン賞で加速したのか
よくわからんな
>315
ありえないような値引きマンションは存在します。そのわけは？
http://diamond.jp/articles/-/34544?page=2
【2】販売戸数
販売戸数は、ありのままを表記していることはあまりありません。
あまりに在庫が多いと不人気物件だと思われるので本当の在庫の3分の1から2分の1程度しか出しません。
ゼロエネルギーハウス
グッドデザイン賞
ランニングコスト600万円減/30年
受賞後に同価格で買えるなんてボーナス物件でしょ
