ここ、中華学校の騒音スゴイですよ。
夏に多いのですが窓なんて絶対に開けられません。
朝8時過ぎから銅鑼やら太鼓やらドンシャンドンシャン…
番町小の所から聞こえる17時の合図(音楽)もかなりの音で、うっかり17時にそこを通ると寿命が縮まります。グランドメゾンの方々はタイマー用意して高機能な耳栓でもしてるのかしら?
五番町六番町住民からは「ペンシルビルが建つ」と大反対されている物件です。
番町小のPTA組織も反対集会に参加されていました。
管理規約次第だとは思いますが、ここのところ、管理規約では居住目的以外の使用(SOHOもそうだし、民泊ももちろん)は禁止しているところが基本なのではないでしょうか。
広めの物件のシェアハウス化への対策もしているところもあるとか。
長期的な賃貸で貸し出す、ということなら良いでしょうけれど、短期向けの宿泊施設というのは資産価値の観点から言っても、安定した居住環境という観点から見てもご遠慮ください、ということなのでしょう
じゃあやっぱり、アンダーでそこそこ売った後で、一番町の時みたいに破格な値段がでてきて慌ててこちらを買う感じかなぁ...それともブランズの価格が出てきて、慌ててこちらが値下げするのかなぁ...?
六番町~、六番町~、公示地価が全国一番~って、言うじゃない~。
でも坪単価高くても売れるマンションは他にもたくさんありますから~~~。
残念~~~~~~。
既に契約した人への値下げもしないと、公平性の観点から値下げはできないのでしょう。
決断しないと完成在庫間違いないでしょうね。
ペンシルマンション、エレベータわずか1台、車寄せなしでは。
設備について質問させていただきます。
キッチンのコンロはIHクッカーがオプションとして紹介されていますが、
標準はガスコンロとなりますか?(IHへの切り替えは有償?)
また、食洗機はオプションですか?
洗面ボウルはベッセル型が標準のようですが、スクエアタイプのものに
変更も可能ですか?
どこかのスレでもあったけど、基本的には
1、3、6、5、4、2の順な気がする。
でも、自分は子育て世代で学区を重視したいから、個人的には
6、5、4、2、1、3かな〜
不動産の需要的にも↑に近い感じで高いと思う
腐っても番町小だよね
九段の改築は来年の完成が楽しみだが 番町や麹町と比べてしまうと知名度があまりないから 新しくなるとは言え 九段学区をわざわざ狙う人っているのだろうか?
学校自体は 番町なんかと比べるとのびのびしていて良い雰囲気だとは聞くが。
これから二番町 五番町と六番町にそれぞれいくつか新しいマンションが建ちそうで この辺りは本当に建設ラッシュですね。
この流れはまだまだ止まらないのでしょうかね。
まぁその年々で学校の雰囲気も変わるし、今の評判も何とも言えないですけどね、、、
番町小はあとしばらくで開校150周年ですが陛下はお見えになるのかしら。
今年で20年ほど、二番町、六番町と住んでおりますがこのプレミストの立地は素晴らしいですね。自己用、投資用どちらにしても番町小学区にあるマンションですので値崩れはしないでしょう。他にも近隣に雙葉、女子学院もありますしね。
あまりご存じない方もいらしゃるようですが、都内には名門公立小学校が三つあり、そのうちの一つが番町小学校です。近年麹町小、現在は九段小が修繕中(建て替えのようですが建て替えではありません)ですが、やはり格としては頭一つ抜けている存在です。また、六番町の真ん中で現在保育園も建設中です。子育てには非常に良い場所かと思われます。
このプレミストですが、欠点を上げるとしたらダイワハウスということ、早朝時にはお向かいの中華学園の路駐、ヤマト運輸のトラックの路駐があることぐらいでしょうか。そのくらい非常に良い物件かと思われます。
番町は一~六で構成されておりますが、価格、立地の優位性、ブランド力を総合的にみたランキングですと、
六番町 > 一番町 ≧ 二番町 > 三番町 >> 四番町 > 五番町.
と評価します。大きな差はありませんが、唯一あげるなら三番町と四番町にはちょっと開きがあるかと思います。
今後、六番町にブランズ、二番町、五番町にパークハウスとダイワハウスができそうなのでそちらも大注目です。なにかわかりましたら随時報告させてもらいます。
674です。
二七通り沿いは近年かなり建設がすすんでいますね。ただ、通りを挟んでアドレスが九段南となってしまいますね。また公営住宅などもありますね。通り沿いのマンションをみても他の番町のマンションと比較すると、ルクセンブルク以外は内装、仕様ともグレードが一段落ちますね。そこが四番町の評価が低くしている要因の一つですね。
パークハウス五番町ですが
敷地はそこそこありますが、13階建て高層階でも眺望は期待できなさそうですよね。
日照しかり。
街並みも落ち着いてはいるものの、整然とした雰囲気とは言い難く、人気出るでしょうかね?
番町小学区狙いのファミリー向けと言った感じになりそうかな。
番町の中では比較的大きめなお手頃スーパーが近いですしね。
う〜ん、どうなんでしょう。
番町マンションは一棟あたりの住戸数があまりないので、
さほど過剰…という訳でもないとも言われてますけどねぇ。
でも、最近はちょっと建ちすぎですよね。
昔の街ですよね、番町は。悪く言えば過去の街。
必死でグローバル化を図ろうとしている日本にとって、番町とかを海外勢が見て魅力的な街に見えるのだろうか
やはり六本木、広尾、白金、高輪、品川、赤坂、虎ノ門等のエリアに打ち勝てる程の魅力があるのか
このエリアは昔の人間としては頑張って欲しいけど、難しさも感じてしまう
人気エリアへの資金投下は続くが、この辺はどうなる事やら
その街その街の良さがあります。六本木などの繁華街と比較することはナンセンスかと。またなぜ外国の方々をターゲットにするかは謎ですが、かりに海外の方から見ても歴史ある街に魅力がないというのも理解しかねます。
さてパークハウス五番町ですがやや坂下であり眺望などは期待しにくいかと思います。五番町はここ以外に現在大和ハウスも小型マンション建設中ですね。競いあって価格にお手頃感が出ることをきたいします。
別板の情報によると、大和の五番町は分譲ではないようですね。
三菱の五番町は、これまでの一番町、三番町、六番町と比べると立地的には劣りますし、それらが売れ残っている現状、それなりにお手頃感を出してくるんじゃないかと予想していますが、駅近で番町小学校学区という強みもありますからね〜、どうでしょう。
番町全体で人気が低下しているのはあると思う。街はろくに買い物できるところもなければ、道も狭くて、交通利便性も特別いいわけでもなく、生活しやすい街ではない。マンションと雑居ビルが入り混じって、緑も少ないから、町も魅力的には見えないし。名門私立学校があるというのが特筆すべき唯一のメリット。
事実、番町の新築マンションはどれも売れ残っていて販売に苦戦している。価格と需要が見合ってない。先進国で唯一の実質給与が減少してお金持ちが少なくなってきていて、少子高齢化で経済も下るしかない展望の国でお金持ちの外国人に支持されないエリアはこれから価格維持は難しい。
んーなんか非常に的外れな。。。もし689と692が同じ人なら論理が破綻してますけど。。別人だとしたら692さんは少なくとも番町麹町界隈を知らない人と見受けられます。またここがどういう地区なのかもご存知ないように思います。これ以上はレスしませんが、もう少し調べた上でコメントされるべきと思います。
五番町の大和ハウスは賃貸ですか。パークハウスはグラン三番町はいいにしても、三番町テラスは値段的にいただけないですね。五番町のパークハウスはその二の舞にならぬよう期待ですね。
何が何だか(^_^;)
番町麹町エリアが万人にとっての理想のエリアではございません。
ですが、私にとっては理想のエリアです。
もしこの掲示板で煽っている方々がおっしゃるように、価格が大幅に下がってくれるなら100平米を150平米に変更して検討できそうで、願ったり叶ったりです(╹◡╹)
このエリアに問題があるという話では無く、今販売されている価格に見合う価値があるのかという話で、坪800–900万を将来的に維持出来ない可能性が高いという意見ではないかと。
白金とのライバル争いが凄いことになってる。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/581209/res/1200-1209/
番町は賃料がこれからどんどん上がっていく要素が少ないし
現状でも賃貸利回りは非常に低い。地価が高い割に生活しやすい
とは言い難いのが難点。静かで安全な街だとは思うけど
どうしても番町に住みたいっていう賃貸人気も
集客施設もあるわけでもない。
駅徒歩2、3分以内の駅近物件でもない限り、
将来的に価格が下がっても不思議ではないよね。
>>707
これにお答え願います。
「番町は賃料がこれからどんどん上がっていく要素が少ない」
都心部で賃料がどんどん上がっていくとこはどこですか?
「現状でも賃貸利回りは非常に低い」
現状で賃貸利回りが非常にたかいことろはどこですか?
「地価が高い割に生活しやすい とは言い難いのが難点。」
なにをもって生活しがたいと?よく言われるスーパー、ドラッグストア
子供連れOKな飲食店、禁煙店、総合病院、個人医院、歯医者は多数
ありますが?
「静かで安全な街だとは思うけど」
静かで安全な街ならそれだけで住みやすくないですか?それとも騒がしく、
物騒な街が住みやすい方なのですか?
「どうしても番町に住みたいっていう賃貸人気も 集客施設もあるわけでもな い。」
集客施設はなにを指しますか?ちなみにこのスレッドにもよく出てきますが、麹町、九段、番町小学校に入れたいと希望する方に対しては集客要素になっていませんか?普段は霞が関、赤坂、丸の内勤務だけど「静かで安全に寝たい」というかたには街全体が集客要素になっていませんか?
「駅徒歩2、3分以内の駅近物件でもない限り、将来的に価格が下がっても不思議ではないよね。」
基本的に番町に限らずマンションを選択するうえで駅徒歩5分以上かかるところは資産価値が1段下がると思っています。
707殿が希望する、
①「賃料がうなぎ昇り」
②「集客力のある施設がある」
③「駅徒歩3分以内」
これらすべて満たすのってどこですかねぇ。郊外で大規模な再開発を期待して畑でも買うしかないんじゃないんですかねぇ??
上記の質問にはきっちり答えてくださいね。ない場合はたんなる僻み妬みの類とみなします。
>>708
特に番町だけを非難しているわけではないので悪しからず。
駅近以外は坪単価が下落するリスクがあると申し上げているだけです。
>賃料が上がっていくところ
一般的には大規模な再開発が行われるところが想定されますが
全ての再開発が成功し、賃料が上がっていくわけではないです。
番町の現状は目立った再開発もなく、建替でマンションだけが増えすぎて
供給過剰気味です。実際に今もあちこちたくさん売れ残ってますしね。
将来的に価格が下がってもおかしくはないというのは
そういう意味です。魅力がないということではないですよ。
>番町の賃貸需要に関して
静かで安全で進学にもいいという長期的な生活を
視野にいれた分譲での実需は間違いなくあると思います。
賃貸については高い地価の割に賃料があまり高く取れない地域ので
投資利回りが低いということです。投資でのお金が入って来ないとなると
実需だけで番町のマンション坪単価がこれから先も
右肩上がりになるとはなかなか考えられないということです。
> ①「賃料がうなぎ昇り」
②「集客力のある施設がある」
③「駅徒歩3分以内」
を満たすところについて
今のご時世うなぎ昇りの場所はなかなかないと思いますが、
駅徒歩3分以内で再開発があり集客力のある施設がこれからできそうで
賃料の上昇余地があるという側面で可能性が高そうなところ申し上げれば、
虎ノ門(虎ノ門ヒルズ)
神谷町、六本木一丁目(麻布台再開発)
後楽園(駅前再開発)
六本木や青山も更なる再開発を控えていますが、
もう既に番町同様地価が高すぎて賃料の上昇余地となると厳しそうです。
虎ノ門、神谷町あたりは港区でも以前は賃料が比較的安めでした。
ただ本当に魅力的な街になるかどうかは開けてみないとわかりません。
番町を選ぶという選択は決して悪い選択であると思っていません。
値上がりを期待するなら徒歩3分以内くらいだろうということです。
>>719 匿名さん
本当っすか??もしそうなら随分と内容変わっとりますが??
まぁ、そういうなら言わせてもらいますけど、あなた特に番町だけを非難したわけじゃないといいますが、そもそもあなたの第一声は、
『番町は〜』
と言ってますけど?もろ名指しじゃないですか。それを突然一般論にすり替えって。。
それから賃貸利回りは都心は低くて当たり前でしょ。出口ありきでしょ。
質問が細かいって。。全部貴方がかいたことのペーストだけど。。
あと虎ノ門とかあげてるけど本気?後楽園は都心か?商業地と住宅地ごっちゃにしてるよ。それなら四ツ谷駅周辺の再開発で番町麹町も賃料上がるけど?
あとね、駅近でないと〜とかいってるけど、そんなのみんな至極当然のことじゃない?逆に駅から遠くないといけない物件があったら興味津々だよ。
3Aプラス番町という概念は、今においてもちょっと揺らぎつつあると思います。新しい価値観、街の進化なくして、トップランクの価値維持は難しいでしょ。
[一部テキストを削除しました。管理担当]
>>721
読解力のない人ですね。
最初から番町は現状の地価や賃料と
建替マンションの供給過剰を考えると
将来的な下落リスクもあると言っているだけ。
まともな議論ができない人と今後のやりとりは
控えさせて頂きます。
四ツ谷駅前西側の再開発は駅の反対側ですし
賃料上昇の恩恵があるとしても
もともと地価やマンションの
坪単価の安い三丁目側でしょうね。
おまけにここは単なるオフィスタワーですよ。
あとは低層の賃貸住宅が100戸ほど。
番町全体への波及効果は期待薄だと個人的には思いますが
期待できる人はどんどん投資したらいいと思います。
議論はいいですけど、番町麹町エリアに興味が無い方はコメントは差し控えた方が良いかと思います。
当物件について要らぬ不安かもしれませんが、完成後お迎えの車の路駐が増えるかもしれませんね。
昨夜NHKで熊本地震の被害分析で注目された表層地盤リスクを取り上げた番組を観ました。
都心では芝がリスクが高いとクローズアップされてましたが、調べたら五番町、六番町も隣接するエリアより2倍から3倍リスクが高く色分けされてました。
新坂、日テレ通りを挟んでクッキリ色が違います。
外濠を掘った土で盛り土された為、表層地盤が緩いのでしょうか?
資産価値が下がらないか心配です。
110m2、112m2で2億円台後半。このレベルのお金を出すのであれば、「ONE AVENUE 一番町文人通り」の方が魅力的に映ります。自分には手が出ませんので、偉そうなこと言えた立場じゃありませんが。
実は毎日通りすがっています。通勤途中にあります。
本当にオフィスかと思いました。何より窓が事務所風。
名前を見て、どうも住宅らしいと思いつつも、まだ信じられません。
エントランスに、見事な紅白の胡蝶蘭の一対が飾られていました。
それで、(まあ、立地は最高なので)高級マンションなんだろうなあ、と初めて思いました。
番町はOne Avenue一番町文人通りとか売れ残り結構あるよね
https://www.news-postseven.com/archives/20160323_394060.html
まあ増税の影に怯えるのは庶民ばかりではないからねえ、少なくとも分散投資の対象としてとりあえず買っておくかという需要は萎えるよなあ
六番町は一番町や三番町と比較して、土地の形状(間口、奥行)や面積、道路条件がよくないから、スケールメリットを活かすマンションが建てづらい。
此処は外観や間取りも劣悪で、小規模ゆえ管理費も割高なので、苦戦して当然ですね。
住宅地の頂点に建つ、とあって、何なのかと思ったら、用途地域の住宅地としては、公示価格が一番お高いということを指していたんですね。
そういうマンションですが
もうあまり戸数はないようで。あと2戸というアナウンスが出ていました。
資産価値を考えて、という方が多いのでしょうか。
3A」とは? 東京を代表するブランド地区
「3A」とはなんでしょうか。投資格付けの最高位「AAA(トリプルA)」でも、人気の音楽ユニットの名前でもありません。“超”の付く高級マンションが立ち並ぶ「麻布・青山・赤坂(Azabu・Aoyama・Akasaka)」の頭文字をとったエリアのことです。
この「3A地区」は、「住んでみたい街」調査のランキング上位にはほとんど出てきません。「身近な憧れエリア」というより、セレブやエグゼクティブに限られた「手が届かない別格エリア」というニュアンスが伴っているのでしょうか。海外のインバウンド投資家からも指名が入る、不動産投資の対象として「鉄板の街」でもあります。しかし、実は「住まいとしての立地」としても、求められるあらゆる要素が詰まっているエリアといっても過言ではありません。
周辺環境を見ましたが、生活をする上で必要な施設は全て揃っていそうですね。
緑も豊かで散歩をするのも楽しそうです。
一つ気になるのはゲームセンターやカラオケなどの娯楽施設は周辺にあるのでしょうか。
「ついに始まった!「高級マンション」投げ売りから暴落の悲劇」(現代ビジネス)
本誌が確認しただけでも全46戸中4戸が売りに出されている。
そのすべてが「新築未入居」のまま(2018年5月現在)。つまり、誰かが「転売目的」で購入したが、思うように買い手がつかず売れ残っている、というわけだ。
週刊誌の格好の餌食物件ですねー。
番町で絶対に手を出してはいけない物件として、そしてバブル崩壊の狼煙をあげる象徴として、欲にまみれた転売屋の敗北の証として、永遠に語り継ぐ記事といえます。
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