クレヴィア豊洲　その4

>>5852 マンション検討中さん
安い部屋は分からんけど、平均坪300は超えるかな？

>>5851 匿名さん
そうなんですね。住民からしたらいい迷惑ですね。それが原因で売値も下がっているのでしょうか？

東急はパークホームズみたいな感じ（ざっくり）

東雲、スーパーオートバックスの近くって言う結構通じる（笑）

東雲の将来性ってどうなんですか？再開発もすべて終わってしまったようなので、これ以上栄えたりしないんですかね？

>>5861

平均坪400超と言われているよ…300なんてあったら超高倍率になる

300でも高倍率なんですか？立地以外に何がそんなに魅力的なんですか？

>>5865
・DHL跡地（ビジネスホテルを建設中だがその横に1万㎡以上の空き地）
・日本ユニシスビル跡地（野村不動産が用地取得。現在既存建築物取壊中）

再開発案件目白推しですよ。

>>5868 匿名さん
その跡地ってただマンションになるだけなんじゃないですか？再開発というのか、周辺住民にはメリットがないような

東急は
豊洲地区1-1街区
で検索。

再開発されなくても、十分便利な街だと思うけど。病院もジムもスーパーもあるし。強いて言うなら、美味しい個人経営の飲食店がない。

>>5870 匿名さん
いまいち、東急の凄さが分からなかったんですが、生活便利施設が併設されるところですか？

有明商業施設ができることで、東雲にメリットってありますか？

>>5869
マンションになるって決まったんですか？
初耳です

>>5873さん

当然あると思いますが…
東雲からだと有明商業施設はららぽーと同じくらいの距離でしょう
ららぽーとにも有明商業施設にもチャリで10分未満で着きます
超便利

>>5874 匿名さん
色んなスレ見る限りではマンションが濃厚のようですよ。タワマンになる可能性もあるんですかね？敷地的には建てられそうですが。

豊洲側のパチンコ屋も閉店が決まったらしいですよ。

パチンコ屋閉店されるんですね。
今度は何が入るんでしょうね。

DHL跡地はまだ噂段階で発表ないよね。
どこが買い取ったかも知らんし。
豊洲の東急とかプレミアムフロアを除くと、坪300後半でどうせ70平米3LDKのせせこましい部屋ばっかりだろうな。

跡地、こんなのできたらいいなーってのあります？

どうせマンションでしょう

Wコンフォート買おうか悩んでるんですが、大規模修繕って終わってるんですかね？

>>5882 検討板ユーザーさん
不動産屋に聞きなさいよ

>>5882さん

近隣住民だけどゴンドラも何もついていないし
まだ実施してないはず
大規模修繕って実際には15年間隔くらいで実施するので
（12年間隔だと回数が増えすぎて修繕積立金がなくなっちゃう）
後2年後くらいに実施するんじゃないの？

東雲の別のタワマンで、修繕積立金は溜まってるので一時金は発生しませんと不動産に言われたけど、ゼネコンもやり方も決まってないのに、いくらかかるか分かるんですかねん

あと、ビーコンは来年積立金どのくらい上がるのでしょうか？

>>5885 検討板ユーザーさん

何のための長期修繕計画だと思ってるんだよ(笑)
ビーコンは確か8億くらい。

一律化達成化しているタワマンってどこですか？

有明なんかは、ほとんど一律化してますね。
管理組合がしっかりしてるところだと、取り組んでるところも多いのでは？

Toyosu towerも達成しているね。
キャナルファーストとアップルも最近修繕費積立金を適正化してたので、達成したのでは？

順次値上げ方式（早期一定額化よりもキャッシュフローも悪く災害発生時に復旧資金が捻出できない危険性があるうてに、最終的な修繕費積立金の月額が高くなって永住しづらくなる。）を早期に卒業できたかどうかでマンション管理組合のリテラシーと能力が分かります。

ビーコンはあまり良くないね。
ここはまだ管理組合は結成されてなさそうだけど、良い人材がいるといいですね。

管理組合は結成するものでは無いよ。
区分所有者であれば皆組合員。

一律化ってなんですか？

もうずっと今の管理費、修繕積立金ってことですか？アップルとキャナルファーストの維持費が高く感じたのはそのせいなんですね。

大規模修繕計画における
均等積立方式の事を言ってるのかな。
最近のデベは安く見せるため、
段階増額積立方式を採用しているケース
がほとんどだと思う。

ビーコンは積立金8億積み上がっているんだっけ？財務状態は悪くないから、議論に上がらないのかもしれない。
植栽やクリスマスツリーを見ても近隣と比べるとコストカットしていると感じる。

それが資産価値の維持に繋がるかはまた別の話だけど。

いずれにせよここが豊洲で買える最後のゴミ物件であることは間違いない

いやだから豊洲じゃないから、東雲だからw

>>5898 マンション検討中さん

突っ込むところそっちかよ(笑)

いずれにせよここが豊洲で買える最後のお買い得物件であることは間違いない

アップル、キャナルファースト VS ビーコンでなんであんなに維持費に差があるんですか？
同じ70平米でもビーコン2.5万～、アップル4万～とかなので

>>5901 マンション検討中さん

何で数個上のレスを読まないんですか？
読んでも理解できなかったんですか？

段階値上げは実施する度に反対住民を説得しないといけないからかなり危険なんだけどね。
しかも、5年後より10年後、10年後より15年後の方が値上げを通すのが困難になってくる。
経年でマンション価格が下がって、中古で過去の経緯をしらずに入居する、新築時よりも所得の低い層が増えてくるから。

かと言って一回でも管理組合が値上げに失敗するとその後は必要な修繕費を捻出できず廃墟まっしぐらだしね。

隣の広い土地はどうなるの？

>>5904 検討板ユーザーさん
豊洲側はビジホ
クレヴィア側もそのうち同じようなマンションがたつでしょう
確か入札した会社がそんな感じだった気がした

大規模だと、いちいち説得なんて出来ないよ。
でも、過半数決議案は、委任状でだいたい通過
しちゃう。

もう少し安かったら買ってもいいんだけどなあ…
これなら豊洲の中古にと迷う

豊洲の中古って2丁目3丁目の中古？
ここより遥かに高くないかい？

>>5908 匿名さん

CTツインなんかは坪単価がここと変わらないのもちょくちょく出てきてるね

今日のケイズワンのメルマガだとTOYOSU TOWERの18階が坪278.9万円で成約しているね
これも坪単価的にはここの上層階（といっても最高で14階しかないが）よりも安いのでは

タワマンってそんなに良いですかね。
将来的な管理費やエレベーターの待ち時間やら色々考えるとちょっと、、、
そして個人的に戸境壁はコンクリートであってほしいので板状マンション一択なのですが、、、(もちろん乾式が使われてる板状マンションもあります)
そして廊下やバルコニーの壁がALCではないコンクリート造ならなお良しです(タワマンもALCですね)
とはいえここは長谷工じゃないのにALCですが。

>>5911 マンコミュファンさん

意匠設計屋で構造はトンチンカンな碓井(笑)氏ぽいことを言いますね
非耐力壁ならALCの方が断熱性高いし軽いので耐震上も有利なのだけど

排水管も鉄製じゃなきゃ嫌とか直床は遮音性が悪いとか言わないですよね(笑)

タワマンはALCじゃなきゃ作れないだけでしょ

>>5911 マンコミュファンさん
私もその意見完全に同意です

またネガが釣られてやってくるよ

>>5915 匿名さん

意見でタワマンをネガるくらいなら
一度住んでみたら。

>>5912 匿名さん

あくまで自分の意見なのでそこを必死に突っ込まれましても、、、
排水管はプラスチックが良いんでしたっけ？
個人的に直床は悪くないと思ってますよ。
でないとここまで普及しませんし。

あとALCがなんだかなーって思うのは、タワマンの外壁がALCで強風で水が漏れてきたりするということがあるからですかね。
そんな階数なくても、14、15階は普通に強風ですから、板状マンションでもありえる話なのかなと。
それにALCよりコンクリートの方が安心感があります(これも個人的な意見なので)
あとALCとコンクリートでは廊下などにどれだけ話し声などが漏れるかなども気になりますね。

>>5911
住んだ経験があっての意見とは思えない

タワマン最高だよｗ
まあタワマンが最高っていうより、タワマン＝財閥系ってのがスタンダードだし、
しっかり造り込んであるから良いのは当たり前だよね、対価も払ってる訳だしね
特に湾岸タワマンは土地が安くて容積率緩和して戸数増やせるし、
構造仕様部分に金を掛けやすいし、もっと言えば初期の頃（ダブコンＴＴＴＰＣＴ）は、
それぐらいしないと売れる見込みがなかったってのもある
だからそれ以降のタワマンもその流れを踏襲するしかないっていうね

極論だけどリゾートホテルとビジネスホテルが違うのは当たり前だよね
ただやっぱり最高に贅沢なのは都心高台の低層マンションだと思う

というような議論を東雲の板マンのスレで展開するのが、そもそもいかがなものかと。

豊洲タワーがここと同じくらいの坪単価ですか～
先週の湾岸ナビは新規売り４０戸位(数えるのも面倒な位)に対して、成約件数６件(東雲０)
需給関係が異常なくらいに崩れていますね。
これからはしっかりした造りのタワマンが激安で買えそうですね(^^♪

>>5920
確かに脱線しまくりだけど、
タワマンを否定するのは決まってここのポジさんだったりするからねｗ

もちろんタワマンにもメリットデメリットはあるんだけど、
そもそもここと比較していい物件ではないし、
お値段財閥系タワマン以上で仕様は長谷工っていうアンバラスさがこの物件のポイントだよね
周辺のタワマンに喧嘩売りのはそもそも間違ってる
もちろんこの立地でＰＨ豊洲ＰＴ東雲並の仕様だったら今の価格は適正

>>5919 匿名さん

>>5919 匿名さん
ん？！
住んだなんて一言も言ってませんよw
実際に住んでる友人の感想は聞いてますけどね

それに人それぞれ価値観が違うのに色々言われましてもねえ。
ましてやスレチですしお引き取り下さい。

あと自分はタワマンに喧嘩売ったつもりもないですし、むしろ高圧的な態度を取られてるのはタワマン住民の方々なんじゃ、、、？

タワマンは住むことがステータスにもなると思いますし、充実した共用部など良い部分も多いと思いますよ。
でもそれになびかない人だっているわけでw

ほんと自分の価値観がスタンダードだと思う人って迷惑です。
それにこの物件はALCパネルでも二重壁じゃないですし、直床でもないですよね。
それに壁は220mmってコンクリート壁の割には厚いほうでむしろ良い方に思えますが。

それに自分はまだ検討中の身であってこのマンションの住民でもデベの販売員でも無いです。

>5924
ごめんごめんｗ
ここは値段以外は良いマンションだよ、本当にそう思う、訂正する
ただ価格はちょっと強気過ぎたけどねｗ
財閥系並ってことはないけど長谷工レベルってこともない
聞き慣れない施工だけど、完全アウトフレーム、平置き駐車場、全面南向き、
床暖、食洗器、ディスポーザ・・・ぱっと思いつくものはほとんど標準だし、
駅遠はあれだけどイオンが近いってのは生活する上で凄く便利だと思うよ

>>5924さん

壁が220mmあるということは、壁芯面積と比較して内法面積は220mm（220mmの半分 x両サイド分） x長さ分少ないということなので、不必要に厚ければデメリットになるよ。

>>5925さん
住戸インターフォンにカメラがついていない、ルーバー面格子ではなく縦格子タイプ、換気扇が同時給排気式でない、バルコニーパーティションの高さが低い、等のコストダウンもばっちりされています。

ただ、100点満点の物件なんてこの世に存在しないので、自分が納得できるかどうかが全てなんですけどね。

北側はマンションで決まりのようですね。坪300以上で買い取っているので、物件価格も相当になりそうです。周りとの価格差がある中で売れるのでしょうか？それも新物件に釣られて周りの中古も値上がりする？

>>5927
容積率300％だと、一種単価は坪100万？
建築費が坪100万と言われているので、
その他の販促費、人件費、粗利益が（土地＋建物）x0.3くらいと言われているので
坪260万円。
オリンピック需要が落ち着けば建築費は多少下がるだろうから、そうなれば坪250万でも事業として成立するでしょう。

つまり、ここの値上がりは絶望的かも。

値上がりは決まりでしょう。
ただ、タワーマンション好きにはウケないマンションでしょうね。
質実剛健。

目の前が白い壁じゃなければ早々と完売できたかと。
物件は悪くないんだが。。

細長いタワーマンション型にして全室角部屋のプランニングにすれば良かったのに。

5925さん、5926さん、
プラス面マイナス面、とてもわかりやすかったです！ありがとうございます。

さて、値上がりするのか、値下がりするのか、どっちなんでしょうね。

プラウドタワー東雲向かいのごま油工場？ですが、解体始まりましたね。看板が長谷工なので、マンション建設の可能性高そうですね。東雲もどんどん建ちますね！

マンションばかり増えても、保育園難民が増えるだけなんだよな

大和ハウスの知人に聞きましたけど、高級志向のマンションにするようなので、坪300は越えるようですよ。非タワマンのPHTみたいな感じになるよう。

この時期にマンション買う人は新築も中古も、そもそも値上げは期待してないでしょ。豊洲のマンションも含めてこれから、値上がりしそうなマンションありますか？

湾岸は坪500万くらいまでは近いうちに値上がりするでっしょ。

値上がりするのは新築。
まさか、ここがいつまでも新築扱いだなんて思ってないよね。

>>5934
売れ残りそうな感じが。。
タワマンエリアに板状は不利かと。

坪260～270でもここ数か月で先着順が１戸も売れない、これが現実です。

>>5938 通りがかりさん

非タワマン≠板マンですよ
番町とかそうですが、内廊下で大理石敷きの高級低層マンションありますよね。コンシェルジュが４ヶ国語くらい話せてポーターサービスもあるやつ

>>5934さんはそういうマンションだと言っているのでしょう
東雲もそこまでの土地になったかと思うと感慨深いです

>>5933さん
プラウドタワー東雲もパークタワー東雲もパークホームズ豊洲も、大規模マンションはどこも保育園を併設する（それが江東区からの条件になっていたはず）ので、DHL跡地も大規模マンションなら保育園が併設されるのでは。

ただ、マンションができても東雲の利便性は全く上がらないので既存住民からするとかなりガッカリですね。
日本ユニシスのビルの跡地は何か商業施設になって欲しい（併設でも良いので）けれど…。

商業施設は豊洲にまかせて東雲は住居地域でよいと思う。

>>5940
確かに都心にあるような、例えば紀尾井レジデンスの様な外観の物件が東雲に立てば坪300でも売れるでしょうね。

隣の土地はかなりでかいから板マン2棟とかになりそうな予感

今更だけど、どうして、キャナルコート側は高層タワマン建てられて、晴海通り挟んだ反対側のこちらには高層タワマン建てられないんですかね？

日照権？？

それは、キャナルコート敷地の全てが元工場跡地で、
そのエリア全体で制約事項と緩和事項をあわせ持った
都市計画として行政の指定を受けて再開発したから。

>>5945

ここは日影規制区域ではないので、多分一番の問題は容積率。

キャナルコート側は高層住宅誘導地区に指定されていて（ちなみに日本でも芝浦アイランドとキャナルコートエリアの2つだけしか指定されていない）、容積率が200％上乗せされて600％になってる

こちら側は容積率300％なので土地の利用効率が半分しかない。
http://www.city.koto.lg.jp/390111/machizukuri/toshi/toshikekaku/82204....

8,500㎡あっても、キャナルコート側に換算すると4,250㎡分の敷地しかないような感じ。

グランドシップが閉店するので、ユニシス跡地と合わせた土地で、マンション+生活便利施設の複合施設になるようです。

どこの情報ですか？

>>5948 匿名さん
ユニシスの解体業者もグランドシップ跡地の買収者も、不動産系なので、マンションメイン+αですかね

グランドシップは、閉店のお知らせとか出てるんですか？

どこかに、工事計画とか有ります？

エントランスのあのテレビみたいな画面いらないよね
あんなのスマホで見れるしさ

>>5951 匿名さん
Twitterで流れてますよ

建設中のビジネスホテルの1階は、一般者利用可のカフェができるようです。キーズコーヒーだとか。コメダ以外のカフェができてうれしいですね。

コーヒーいらない。
定食屋さんがいい。
東雲食堂。

せやね、定食屋ええなあ

やよい軒があるじゃん

修繕積立金一律化の話がありましたが、ビーコンも一律化したらキャナルファーストと同じくらいになるのでしょうか？キャナルファーストのようにジムはないけれど、管理費はビーコンの方が高いので、修繕積立金も高くなる気がして。

キャナルファーストとビーコンって何気に雲泥の差があるよね。

>>5958 マンション検討中さん

長期修繕計画入手したら自分で計算できますよね？
クレヴィア豊洲の検討スレでクレクレする内容ではないですよね？