大宮と新都心の今後の開発について６

>>59528 検討板ユーザーさん
みなとみらいは住みここちでも住みたい街でも上位なんだから、再開発としては大成功でしょ。

https://www.eheya.net/sumicoco/2024/ranking/shutoken/sumicoco_station....
https://www.eheya.net/sumicoco/2024/ranking/shutoken/sumitai_station.h...

>>59520 マンション検討中さん
タラレバではなく事実のようです

>>43257 評判気になるさん 2023/12/24 22:25:27
削除依頼
公示地価において浦和駅の住宅地は7地点中5地点が1キロ未満なのに対して大宮駅は12地点中11地点が1キロ以上(うち3地点は2キロ以上)。駅距離１キロ未満の平均と１キロ以上の平均を比較しているのだから浦和駅が高くなるのは当たり前。
3地点ある駅距離が同じ地点で比較すると
670m
大宮区下町　922千円
浦和区岸町　537千円

1100m
大宮区浅間町　426千円
浦和区本太　　298千円

1400m
大宮区天沼町　308千円
浦和区高砂　　385千円

>>59530 口コミ知りたいさん
公示地価と実勢価格は別物だよ。

>>59525 口コミ知りたいさん
別所は駅から遠いのに高いんだな。
武蔵浦和って実はすごいんじゃないのか？

>>59531 口コミ知りたいさん
不動産売買してないと分からないと思うが。

大宮駅周辺はマンションで埋まるような街を目指していませんので。

たかこ景（高子景）｜さいたま市議会議員（見沼区）

2023.06.26 22:12
大宮駅周辺に相応しい"用途地域変更も含む容積率の緩和"に向けて！～失われた10年～

この10年間、さいたま市は大宮駅周辺における都市計画をあきらかに失敗しました。

私は2016年の代表質問で、大宮駅周辺のオフィス空室率が低すぎて機会損失を生んでいることを指摘し、オフィス供給量を増やすためにも用途地域変更も含む容積率の緩和という“面”の施策が重要であると指摘しました。

一方で、市側はこの現状を再開発という“点”の施策で解決していくのだと強弁。

私は当時から再開発だけでは、現状の需要を満たすだけの供給は無理であろうと指摘をしました。

そして、実際に大宮駅周辺のオフィス市場は当時私が指摘していた通り、現在も自然空室率5%を下回る需要超過の不健全な状態のままです。

また実は約４年程前に旧中山道沿いに土地を持つ事業者さんから、旧中山道沿いの容積率が400％であり、それではビルを建設してもペイできないので、容積率を緩和してほしいと相談を受けたことがありました。

当時、市に相談したところ、提案があったのは総合設計の活用であり、それでは例え容積が緩和されても、その代償として公開空地を整備するため収益性は悪化します。

結果、今もその相談のあった旧中山道沿いの一等地は駐車場のままです。

まさに大宮駅周辺のオフィス市場は行政の無計画な都市計画により、「失われた10年」となってしまいました。

こうした状況を踏まえて、今任期初めての議案外質問において、今一度用途地域変更も含む容積率の緩和を提案しました。

そして、今回は珍しく、市都市計画課から「一定規模の敷地が必要なことや都市計画の手続が必要なため、この制度（特区制度・総合設計）が使いづらいという意見をいただいている。」という反省の弁から始まり、「今後は事業者がより使いやすい制度、（規模や都市計画手続きの壁が低い）特別用途地区や特定用途誘導地区等を検討していく。」ことが示されました。

市議会議員となってから、ずっと訴え続けてきましたが、過去全く暖簾に腕押し状態で進まなかった用途地域に関する課題がようやく前進を見せ始めました。

それでも、遅きに失したことは事実です。引き続き、“130万都市の顔”にふさわしい大宮駅周辺の都市計画の実現に向けて取り組んでまいります。
https://kei-takako.amebaownd.com/posts/45212027

>>59534 匿名さん
地権者をまとめられなくて全然再開発が進んでないけどね。
数少ない再開発も門街とサクラスクエアで大恥さらしてる状況だから。

>>59534 匿名さん
この記事も1年以上前なのにまだ何も動いてないよなさいたま市

>>59535 匿名さん
だからそういう問題じゃないんだって、理解してないな君も。
今話してるのは用途地域で商業地に指定されてる面積が狭いって話であって実際そこに何が建ってるかではないでしょ？単純に用途地域の商業地を拡大すればいいだけ。

さいたま市と同じ思考なんだよ、面じゃなくて点で考えてる時点で。
再開発よりも先に容積率の緩和をしろってことなんだよ。

点ではなく面で大宮駅周辺の都市計画をさいたま市がするべきということ。

>>59537 匿名さん
第三・第四の門街ができるだけですよ

>>59534 匿名さん

旧中山道沿いってどんどん建て替えられて行ってるけど

あと市もオフィス＆宿泊施設に限ってある一定以上の面積があれば容積率緩和が受けられる

Addgrace Omiyaが第1号だった
容積率900%以上になってたと思う

>>59538 口コミ知りたいさん
門街はあの賃料であの狭さなのが問題なのよ。

さいたま市議会での高子景議員の発言によれば、さいたま市はオフィス、商業、ホテル全部需要はあるのに賃料や容積率の関係で現状の状態になっている。

高子議員の一般質問でのやり取りの中でも

門街のテナントが入らないのは賃料が高いせい
賃料が高いのは他の商業施設の空きテナントが少ないせい
他の商業施設の空きテナントが少ないのは容積率が緩和されないせい
商業地域を拡大するためには容積率を緩和するべきという結論

他の政令指定都市では普通にやっている市側から住民への発議をさいたま市側はほぼしないので土地の用途変更が中々行われない。
ということで点ではなく面で大宮駅周辺の都市計画をさいたま市がするべきなのよ。

>>59538 口コミ知りたいさん
商業は需要がないと分かっただけでも良いと考えないと
オフィスビルとマンションにするしかない

>>59540 匿名さん
いい加減に現実見ろよ

>>59542 口コミ知りたいさん
お前が現実見ろよ
個人的な感想はいらないからデータで反論しろ

>>59539 検討板ユーザーさん
確かに建て替えは進んでるけど新都心方面はまだまだコインパーキングとしての暫定的な土地利用が点在しているんだよね
新都心と一体化を図るならここがカギになると思う

大宮アンチ＝さいたま市を発展させたくないキ○ガイ

>>59540 匿名さん
大宮にはそんなに人口はいないですよ。
もしかして300万人都市と勘違いしてます？

さいたま市は市街地面積が小さいと言われるけれど、さいたま市の市街地面積に池袋や赤羽を足したらちょうどいい説

>>59541 口コミ知りたいさん
商業の需要が無いの根拠はある？
君の希望としか思えないんだけど。

門街とサクラスクエアと言いたいの？
そんな感覚的な根拠だとしたら、エキュートやルミネは空いたらすぐ埋まるのはどう説明する？

>>59548 検討板ユーザーさん
駅直結の商業施設が空きだらけだったらそれこそ末期でしょう。
駅近の門街やサクラスクエアがご覧の有り様なのは、まさしく商業地としての大宮のポテンシャルを表していると思いますよ。
本当にポテンシャル、需要があるならとっくの昔にテナントは埋まっているはずですので。

逆に質問ですが、大宮の商業地としての需要を数値で出してください。

>>59547 マンション検討中さん
相当数が都内に流れているはずですからね。
それと、コクーンやレイクタウンやアウトレット等、車で行きやすい大型商業施設にも流れていると思います。

>>59548 検討板ユーザーさん
駅周辺商業施設のテナントが埋まらないのが答えだと思うが

>>59546 評判気になるさん
大宮民の特徴だな

>>59548 検討板ユーザーさん
>>59549 評判気になるさん
自分もこれは知りたい
最大値をある程度想定せず再開発ガーと言っていても無駄な時間を過ごすだけだし

連投して疲れない？
大宮に恨みでもあんのかなw

>>59511 口コミ知りたいさん
これが衝撃的なのは大宮の土地価格ではなく、七里～・土呂～・宮原～・日進～の価格だよね
浦和以南と比べてあまりにも安すぎる

本当は集客装置を作ってからr期前再開発すべきなんだよね
駅前再開発して大宮に人を呼び寄せるったって見通し不透明じゃ勇気ある投資もできない
例えば大宮郊外に巨大テーマパークとかあればそれに呼応する再開発をしようとなる

>>59549 評判気になるさん
GCSでの事業者アンケートでは半数の企業が商業機能が足りていないと回答している

高子議員の一般質問でのやり取りの中でも

門街のテナントが入らないのは賃料が高いせい
賃料が高いのは他の商業施設の空きテナントが少ないせい
他の商業施設の空きテナントが少ないのは容積率が緩和されないせい
商業地域を拡大するためには容積率を緩和するべきという結論

>>59555 匿名さん
それより北はさらにお察しな。
大宮が集客しているエリアはどこもヤバい。

>>59557 名無しさん
それは単なるアンケートの結果な。

富裕層が集まる関西随一の邸宅街六麓荘は平米単価20万円ほど、
坪数に変換(3.3倍)しても66万円。さいたまなら宮原・東大宮レベル。
東京都中央区銀座の平米単価は平均で2200万とのことだが、
域内の実態は価格差15倍以上。銀座と東銀座でこの露骨な格差。
https://tochidai.info/area/ginza/
平均相場とか単価って評価が難しいね

>>59557 名無しさん
事業者はそう思っていても、地権者はそう思ってないからGCSが進まないんでしょ。
もし地権者がそう思っているなら複層化されて商業面積が増えるGCSの話は進むはず。
行政がいくら緩和しても地権者をまとめられなければ30年前の二の舞いだよ。

>>59560 匿名さん
基準地価と実勢価格が異なるのはよくある話

>>59561 口コミ知りたいさん
さいたま市側がコンセプト云々で1年遅らせているのだから真相は分からない
６年度の後半、つまり来月の10月から修正案の検討を始めるということらしい

＜村上委員＞（大宮駅東口西地区Ｎ街区市街地再開発準備組合 副理事長）
今、南地区の方がおっしゃったように、私どもも１年そのままになって進んでいないと説明されていたが、本当にそうだと思う。令和５年度のところに、私どもは新東西通路の整備計画が入っている。
これは鉄道も含まれているので、とても大変なことで、そうでなくても延び延びになって結構時間がかかるものだと思う。それから、令和６年度に都市計画の手続きを開始されるとのことだが、どの程度のスケジュール感になるのか。
６年度の後半から修正案の検討を始めるということで、７年度にも入ってくるらしいが、どの程度のスケジュール感で考えていけばいいのかをはっきりしてほしい。迅速に運んでいただきたく、市にお願いする。

＜岸井会長＞（日本大学 名誉教授）
ほかの方はよろしいか。ここにいらっしゃっている方は各地区を代表されていらっしゃるので、恐らく地域の方からいろいろとご質問をお受けになって、なかなかはっきりものが言いにくいということかと思う。市から再度説明したいことはあるか。皆さん、なるべく早期に実現したいとのことなので、現状について何か説明があれば頂きたい。いかがか。

＜岸井会長＞
個別調整は進むが、それをもう少し全体で共有する場所・場面が、今回はたまたま１年後になったが、そういうスパンで動くのか、もう少し途中途中でやれることがあればやるのか、その辺はいかがか。

＜さいたま市＞
事務局としては、まずコンセプトを共有していくということに取りかかる。Ｐ３７の令和６年度の真ん中に「プラン補強の方向性」という○が書いてあるが、恐らくこの方向性を見いだせた段階で、皆様にそれを共有できる場を設置したいと思っている。
もう１点が、先月開催した開発街区検討会で、ある街区の委員からご指摘を頂いたが、やはり開発街区検討会も約１年ぶりの開催となった。
それを、もう少し各街区の連絡調整やいろいろな状況の把握など、もっと気軽に頻繁に開催して、皆様と連携を図れるような場にしていってもいいのではないかというご意見を頂戴した。
私たちとしても、それは非常に参考になるご意見だったので、今ご提案いただいたように、連携や調整ができるような場をより多くつくっていく必要があると認識している。

＜岸井会長＞
ぜひもう少し頻度を上げて、全体で共有できる場をつくっていただくというか、それくらいの目標感で走り回らないと、皆さんが期待されているステージになっていかないということではないかと思うので、ぜひ頑張っていただきたい。

GCSに関してはもう1期目、2期目とか南地区・西地区という話をしてるから、大体決まってる

でも、各地区が勝手に出してしまうと、確定されてない個所での齟齬が出ると各地区の揉め事になるから、確定してから全体を出す方針だと思われ

会議で各地区言えない事があると言っていた

いつまで経っても暗いトンネルから抜け出せないな

>>59559 口コミ知りたいさん
じゃあアンケートでいいので商業は足りてる、って結果でもあんの？？

アンチは早く暗いトンネルから抜けてほしいね！
見ているこっちが淋しくなるw

>>59566 マンション掲示板さん
キチガイ発見

無能

＜さいたま市＞
先月開催した開発街区検討会で、ある街区の委員からご指摘を頂いたが、やはり開発街区検討会も約１年ぶりの開催となった。
それを、もう少し各街区の連絡調整やいろいろな状況の把握など、もっと気軽に頻繁に開催して、皆様と連携を図れるような場にしていってもいいのではないかというご意見を頂戴した。
私たちとしても、それは非常に参考になるご意見だったので、今ご提案いただいたように、連携や調整ができるような場をより多くつくっていく必要があると認識している。

>>59545 口コミ知りたいさん
アンチって言葉出てくる度に違和感あるんだよね。
だってアンチが生まれる程大宮は大層な進展を見せてないじゃんか。現実の体たらくにみんなイラついてんでしょ。

GCSの工事がいつ終わるのか未定だしね
まだ着工すらしてないからそもそも出来るのかも分からないし

>>59565 eマンションさん
どのくらい足りてないのか、最大値はどのくらい必要なのか数字でよろしく

>>59563 匿名さん
まぁ、つまり地権者を纏められてないってことじゃん

暑さと家賃が安さでしか話題にならないなんて残念だな

>>59573 口コミ知りたいさん
ここで埼玉都民さんがアピールしてることが取り上げられて良かったじゃん
安さと東京への近さだけが売りの街

>>59573 口コミ知りたいさん
浦和でも赤羽より家賃低いのは意外
やっぱ埼玉アドレスってだけでだいぶ安くなるのか

埼玉都民が満足できる街作りが最優先だな
人口が減るエリアは見捨てよう

1位から3位までは埼玉が占めているってことか
やっぱ埼玉は神奈川と千葉より家賃が安いんだね
外人が住み着くから嫌だけど

>>59576 匿名さん
埼玉エリアの中で、じゃないの？