大宮と新都心の今後の開発について６

東武、池袋に全集中しそう

>>43804 匿名さん

そのレスを品がないって言ったんだよ
私もそれがあなたの投稿だと思ってしまったけど
草を生やしていたからね

本当にここは横浜や神奈川のことを天秤に掛けると必死で噛みつくやつがいるのな。顔真っ赤、歯を剥き出しの形相なんだろうが、どんだけ余裕の無い人生送ってんだか。

いくら素人がオーバーストア！オーバーストア！と連呼しようが大手デベの三井不動産は大宮の商業都市としてのポテンシャルは大いにあるとの評価

三井不動産リアルティ
2023年2月15日
ベッドタウンとして発展してきた歴史をベースに
オフィスエリアとしても新たに注目を集める大宮・浦和・川口。

メガシティとしてさらなる発展途上にあるさいたま市

大宮・浦和は、東北エリアや上信越エリアから首都東京への玄関口にあたる立地にあり、交通インフラの発達とともに街が発展してきました。

大宮駅は、JRの新幹線各線や在来線、私鉄など東京駅に次ぐ本数の路線が乗り入れる東京以北最大のターミナル駅です。
この交通の要衝という立地を生かして、大宮には東北エリアや上信越エリアの企業の首都圏進出への拠点が多く置かれ、ビジネス上の役割が重視されていたり、
人の往来の多さから商業都市としてのポテンシャルにも注目が集まり、様々な大規模商業施設が進出しています。
https://sol-biz.mf-realty.jp/realtyPressTop/area/detail/1237/

>>43791 評判気になるさん
トップクラスのニーズの割に禁欲的な開発ばかりなのはなぜ？
それほどグレートな評価なら新宿並みの商業施設が出来て良いのでは？

不動産屋のエリア特集で下げる記事みたことあるか？
土地で商売してるんだから、根拠なくてもとにかくアゲアゲの記事を書くんだよ

>>43797 匿名さん

大宮と新都心は一体なんだよ！

そんな需要があるなら外資ホテルでも誘致できるよね

>>43807 匿名さん

コメントに人間性が表れてますね。

>>43810 匿名さん
すみふの仲介 ステップ

2021年03月31日 特集
コロナ禍の地価⑤ 郊外住宅地
◎在宅勤務や三密回避で住宅の商圏拡大
地方市場は微風、仕入れ難化など課題も
https://www.stepon.co.jp/uri/tochi/chika_news/2021/0331_5445/

本当に需要のある場所なら建設工事費の高騰もおかまいなしに
池袋のように凄い計画がぶち上がってくる

大宮の場合はテナントが埋まらないリスクがあるから、オフィス単体で進めるか躊躇してる状態だよね
そんな状態で都内にどんどん超高層オフィスができて、需要が吸い取られている。
周辺にビジネスホテルが増えて、ホテル単体というのも厳しくなってきた。

池袋に地上50階、高さ270mの超高層ビルなど3棟「池袋駅西口地区」の計画概要
https://bluestyle.livedoor.biz/archives/52558652.html

先行街区のB街区・C街区の工期　2027年～2034年予定
後行街区のA街区の工期　2035年～2043年予定

43年は全体の完成で、10年後には50階建て270mのビルが建つ予定
スケジュール的にGCSと同時期の開発になりそうだ

大宮GCSは工期も計画概要も明示しないでダラダラ話ししてるだけだからな。

>>43816

大宮のオフィスは横浜や都心よりも空室率が低いよ。それゆえに品川区や横浜市よりも賃料が高いのです。勉強しましょう。
https://toyokeizai.net/articles/-/669460?display=b

大宮が目指してるのは池袋でも横浜でもなくニューヨークですよ

>>43819 マンション掲示板さん
もともとの数が少なすぎるだけだろ

>>43811 マンション掲示板さん
それは違うな

>>43809 匿名さん
需要がないことが分かっているからだろ

>>43805 匿名さん
大宮と違ってお金になるからな

>>43823 評判気になるさん

需要があるから空室率が低くて賃料が高いんだよね
もしかしたらキミバカ？

>>43825 名無しさん
必死になって連投する人ですから碌な人じゃないですよ

業者は大宮駅前にマンション建てたがってるみたいね

>>43791 評判気になるさん

南銀はなぜダメなのでしょうか？

大宮駅直結の再開発マンションが売り出されれば間違いなく売れるからな。

ネガ厨とポジ厨が入り乱れてるけど冷静に見ればGCSはとても楽観視できるプロジェクトではないよなぁ
不安材料の方が全然多い
オーバーストア連呼の奴もウザいけどGCSへは不安の気持ちが大きい方が正常だ

駅前の土地をJRや片倉みたいな企業が持ってたら結構楽観視できたんだけどね

大宮GCSを楽観視してたのは議事録貼り付けてた奴だけ。

楽観視するのは自由だけど楽観視してない人達に議事録読めとかデータ見ろとか1人でムキになって、ネガにも言葉汚く反論してある意味恥ずかしい存在。

>>43817 匿名さん

GCSと同じ開始だけどその後が遅いな
新東西連絡通路も10年程でできるそうなので

>>43828 通りがかりさん

出店力のある大手チェーンの店舗開発部によれば南銀は予約が入っても客引きにお客様を持っていかれたり、客層があまり良くないため人流の割に集客が見込め無いので消極的だそうです。

>>43810 匿名さん
ほんとソレ。ただの営業トーク。

それとポテンシャル真理教もそろそろ止めよう。説得力ないよ。
本気出せばボクだってスゴイんだぞ！って泣きながら言い訳している子供みたい。

黙ってても民間主導で勝手に開発が進む街こそが、ポテンシャルが高い街なのです。

大宮の場合、再開発でできた土地を高層化するのと、駅舎の更新以外、これといった話題がない。一番大切な商圏が広がることもなさそう。

とにかく東西の交通網を含む道路が壊滅的。
大宮駅前の17号、右折レーン以外、一車線だからね。ホントにありえん。もう手遅れ。

なので気長に再開発を眺めながら死んでいきましょう。
お互いに。

>>43835 マンコミュファンさん

根拠もなしにオーバーストア言ってるよりは説得力あるのでは？

桜木駐車場の開発もGCSに入ってたし、実際に進んでいるわけだが。

>>43835 マンコミュファンさん
無駄は再開発はもうやめるべきだと思う。

>>43835 マンコミュファンさん

ネガティブおじさん　人生お疲れ様でした
来世は大都市に産まれるといいですね

何気に西口の停車場線の改修もGCSの1部

しょぼすぎて草

>>43836 評判気になるさん

いやいやオーバーストアかどうかは、出店エリアの現店舗数、商圏の人口やターゲット年齢層といった数字である程度は説明できるでしょ。

それに較べてポテンシャルってどうやって数字で説明するの？そういうのは願望、もしくは妄想というのだよ。買った株が必ず上昇するとことを疑わない都合のよい顧客と同じ。

とにかく、大宮の再開発は都内や横浜のそれとは違いさほど話題にもならず、それなりに街がキレイになって終わることになる。

それで終わりたくないなら、マスコミと広告代理店を入れてブランディングした街作りをあと100年ぐらいかけてするしかないかと。

大宮西口のビックカメラ、ふくふくフクロウ池袋♪って大音量で一日中流れてる。ここはいつから池袋になったんだろう

髙島屋が絶好調な中で建物更新の為に再開発するなら期待できたけど、死に体の髙島屋を再開発して復活すること前提の希望的観測だから上手く行くのかは怪しいね

>>43842 マンコミュファンさん
それなりに大宮が綺麗になってくれるならそれでいいよ。

>>43844 マンション検討中さん

てか、高島屋が再開発に酸化したくて参加してるだけだからな

>>43845 マンコミュファンさん

そうですね。確かに。それでいいや。

>>43846 名無しさん

酸化→参加

和光市にまた新しいマンション建つみたいだよ

高島屋はすでにテナントビル化している。百貨店はどのみち閉店だよね。

>>43842
「オーバーストアかどうかは、出店エリアの現店舗数、商圏の人口やターゲット年齢層といった数字である程度は説明できる」

ではそれを数字で説明してよ。説明出来ないなら、それこそ「妄想」なわけで。

見るもんないからテレ東の懐かしの昭和歌番組を点けてるけど横浜の歌が5個くらい出てきた
昭和時代から横浜ブランドって凄かったんだね
横浜と埼玉のポジションは昭和時代から何も変わってない

>>43842 マンコミュファンさん

とりあえず駅の乗降客数はトップクラスです

>>43851 マンション検討中さん

そう来ると思ったよ。
ゴメン。仕事してくる。
他の人に任せた。

結局はGCSの完成を見られなさそうと後がないおっさん達がそれなら再開発をやめろ！やめろ！と泣き喚いてるだけか
自分はまだ若いんで気長に待ちますよ

完成が2060年だとすると、今20歳の人は57歳、今50歳の人は87歳

会議と称して東口で今まで通りビルを経営したい地権者が時間稼ぎ

その間に、門街や門街隣のりそな再開発とか、KOZとかが完成していき、
皮肉にもGCSの中に入れるテナントがどんどん減っていってる

もう駅舎綺麗にして駅ビルを新しくして、新高島屋つくればそれでいいじゃん。
まとまりない駅前地権者と何年話しても無駄だろ。

池袋の再開発と時期が被るとテナントの誘致合戦になるな

大宮にはLUMINEがあるから無理
西地区N街区もJR東日本絡みだから無理

だがら東武も中地区に参加希望を出してるんだからさ

大宮のオフィス需要は大宮に地縁のある企業か、大企業の支店や関東支店など。
池袋は大企業本社誘致を目指すから被らないでしょ。
需要を取られるとしたら駅前がもたもたしてる間に、大門町3丁目中地区など他の大宮の街区の再開発だな。それらが先に完成して、駅前がやる気になった頃にはマンションデベくらいしか助けてくれずなんて結果じゃないかな。

>>43861 匿名さん

大宮駅西口第3cも動きそう

>>43860 評判気になるさん
高島屋は南地区の権利者だから東武とは違う。大宮GCSが進まないなら、南地区単独で再開発計画を進めればいいだけ。

結局誰も建てたがらないから進まないんでしょ

>>43854 さん

ワロタ。こいつ逃げた

>>43863 マンション検討中さん

その前の駅ビルに高島屋をって話に答えただけなんだけど

新宿も池袋も横浜もルミネあるけど駅ビル百貨店じゃん

>>43859 匿名さん
頭がまともな会社は池袋に出すだろうな

1000円で行ける小さめの水族館誘致して欲しい。
川崎駅にあるカワスイみたいなつ。

>>43867 匿名さん

駅ビルって言うけど駅に直結してるだけの民間ビルでしょ

それを言ったら大宮そごうもマルイも駅ビルになるけど？
JR所有ではない

>>43861 匿名さん

支店だけじゃGCSで期待される大規模オフィス床を埋めるのは難しい
いくつかの本社機能を引っ張ってこないと

>>43870 eマンションさん

たしかに新宿も池袋も駅ビルは私鉄系の百貨店だし横浜の高島屋は相鉄か
駅ビルではないかもだけど新宿タカシマヤはJRのビルじゃなかったっけ？

市もJRも高島屋も進めたいが、地権者が進めたくないという状態

空室率が低くて賃料が高い～とか言ってる人がいるけど、こういうことだからね

全国オフィスビル調査（2023年1月現在）の調査結果
https://www.reinet.or.jp/wp-content/uploads/2023/10/a44c25fe4221c029c6...

現状で千葉市の約1/2、横浜市の約1/6
GCSで20万㎡くらい増やしたかったけど難しいかなあ

横浜のオフィスの増え方が凄くて追いつくどころか
今後も5倍以上のペースで離されていく
横浜は総量で名古屋を抜くのも時間の問題

これも東京のおこぼれにあずかった結果だろうが
同じように首都圏に位置する大宮も上手くやれば
その恩恵にあずかれるはず

>>43874 匿名さん

GCSではオフィス10万㎡だっけ？
支店だけで余裕で埋まるよね

>>43872 マンション掲示板さん
新宿高島屋
国鉄清算事業団の子会社が再開発→東急不動産→三菱UFJ信託銀行→高島屋へと所有権が移っていったらしい

JRじゃないみたい

>>43876 マンション検討中さん
これまでより賃料が高いオフィスになるなら埋まるか分からんよ
それに都心ですら余ってきてるし

入りそうな支店って何かある？

オフィスよりも商業娯楽施設や街のインフラ面が最重要
街に魅力があれば大きめの企業だって来たいと思ってくれるかもしれない

>>43878 口コミ知りたいさん
都心は在庫が枯渇してる。
東京一極集中はさらに進むと思われ。

国際アート・カルチャー都市以外の方針はGCSの方針と似てる
要するに「ウォーカブル」「防災」「環境」は大体の都市で掲げられてるものであってよほど工夫しない限りはそれが強みになることはない

池袋西口地区再開発/総延べ58万㎡の複合ビル

　東京都豊島区で計画が進む池袋西口地区再開発の施設規模が明らかになった。約３万３４２０㎡の敷地面積に総延べ約５８万２７００㎡の複合施設を整備する。解体を含む工事期間は２０２７－４３年度ごろを見通す。対象区域は約６.１haで、容積率は１４３０％。

整備方針には「新たな都市の顔となりウォーカブルなまちづくりを推進する都市基盤の整備」「『国際アート・カルチャー都市』として世界から人々を呼び込む都市機能の導入」「防災対応力強化と環境負荷低減への取組」の三つを掲げる。

「ウォーカブル」「防災」「環境」を実際に体現できている都市は少ないんだから、十分強みになると思うが

口だけのさいたま市政
これから新都心を更に発展させるとか新都心大宮の一体化を目指すとか言ってるけど今更おせーよ感しかない

オフィスが最重要

西口もオフィス街だからねえ
東口は商都として頑張らないと

>>43878 口コミ知りたいさん

>>43819の記事にも「大宮エリアのオフィスビルは空室率が低くて賃料水準も高い。軟調な都心のオフィス市場とは別次元だ」とあるように大宮のオフィスは都心の代替としてではなく大宮固有の需要がある。都心が余ってきてるから大宮も余るという理屈は当たらない。

東口も銀行の支店も多かったりして実際オフィスもそこそこあるけど、駅前は飲み屋が多いせいかオフィスを呼び込む環境としては弱い。
駅前地権者が西口や他所のオフィス街を見て金太郎飴みたいな開発は面白みがないと言ってる間は、GCSでオフィス床を増やしたいと言っても少なめな提案をするのは当然のこと。

>>43888 匿名さん
中地区の人が少なめにしたいのはオフィス機能じゃなくて住宅機能な

第3回大宮GCSまちづくり調整会議 議事録より

＜坂委員＞（大門町一丁目中地区市街地再開発準備組合 副理事長）
私たち中地区が、恐らく東口では一等地だと思うが、その上層階に住宅が入ったら、金太郎あめではないが、どこかのまちの開発と同じように、駅前開発が低層商業、中層業務、高層住宅といったまちなみになってしまう。これでは、何のためにやるのかという話になってしまう。
https://www.city.saitama.jp/006/008/002/012/004/013/p085190_d/fil/03ty...
https://www.city.saitama.jp/006/008/002/012/004/013/p085190.html

>>43889 匿名さん
説明不足ですまん。
デベが業務機能を少なめにして住宅を入れる提案をするのは当然のことという意味ね。

大宮で需要があるオフィスというのはホテルで言えばビジネスホテルのようなもの
高級ホテルの需要があるかはまた別問題なんです

>>43891 匿名さん

大門町三丁目中地区はホテルに例えるなら高級ホテル系なのだが？そうしないと色々な優遇措置がはいらないから

ディべがマンションを入れたがるのは分かる
売ったらそれで利確出来てハイサヨナラ出来るからな

中地区上層階なら最高値坪単価1000万でも売れるでしょ

>>43891 匿名さん

ちょっと何言ってるかわかんないです

>>43891 匿名さん
全く同意だね。高級ホテルを呼び込むには街にそれなりに「格」が必要。
高額賃料の高機能オフィスにも「格」が必要で、大宮東口駅前のように周りが飲み屋街ばかりでは核落ちしてしまう。
門街オフィス満床は三井の力が大きいけど、飲み屋街から一歩離れたことも逆にプラスだったと思う。

>>43894 マンコミュファンさん

高級ホテルは今後のインバウンド誘致次第でしょう
基本的にはオフィスと商業の街で良いと思う

>>43895 eマンションさん
そのオフィスが今の大宮の「格」では無理だと言われてるのよ。
ホテルに例えてビジネスホテルレベルのオフィスならいけるだろうけど、それじゃペイできないからね。
大宮GCSでオフィスを呼び込むためには、東口駅前。格上げをしないと無理ですよとはっきり誰か言ってあげる必要がある。

>>43895 eマンションさん
大宮でインバウンドって...
もはや言っていることが目茶苦茶だな

デベもリスク少なく利確したいから住宅を提案している部分もあるのだろうけど、高額な駅前タワマンを購入できる住民層を、呼び込むことにより大宮の格上げも目的なんじゃないかな。

高級オフィスとやらがどんなもんか知らんけど誰もそんな話してなくない？なんで急にホテルに例えだしたの？

>>43896 口コミ知りたいさん
大宮民の自己評価では大宮は池袋を超えているから大丈夫でしょう

>>43899 評判気になるさん
自分が例えた訳じゃないけど例えにはしっくりきたけどな。
大宮だと一昔前だとソニックシティに入居していれば、ちゃんとした企業ですねって思われた。今だと門街もかな。
客層によりホテルも需要が違うように、オフィスも客層により需要が違う。当たり前のことなのだけど、理解できず一括りにしてしまっている人が多いわね。

>>43901 口コミ知りたいさん

ソニックも門街もほぼ満床なんだから需要あるってことじゃないの？

>>43902 eマンションさん
ソニックは埼玉県の開発。門街はさいたま市が入居しての開発。これにより信用力が上がり「格」も上がった。
大宮GCSは県やさいたま市が主体で開発できるかというと、土地も少なく難しいんじゃないかね。
市有地を増やせというのは再開発ビルの信用力や格上げの目的もあるんだけど、区画整理でやるから大丈夫だの大宮駅前だから需要あるだろという雑な考えしかできない人が多いのよ。
りそな跡地のように信用力のある企業が開発するなら、行政は補助だけでいいが、駅前地権者の集合体が大宮駅前一等地ですよと言って業務ビル建てたって需要があるとは思えない。

門街は市内の企業が引越してきただけ
ソニックは支店だらけ