大宮と新都心の今後の開発について６

「大宮でも一等地の中地区には極力住居は入れたくない」って発言じゃなかったっけ？
むしろ中地区の人はやる気満々に感じたけど

私たちは、少なくとも駅の真正面の上に住宅を置きたくないという思いはある。恐らくこのまま進めていくと、最後には事業性の問題で住宅を乗せなければ成り立たない。
住宅を乗せる開発をやるか、開発をやらないかという選択を地権者に迫らなければいけない地区も出てくるわけである。これは、我々民間だけの努力でポテンシャルを上げるというのは、不可能な話である。

最後には事業性の問題で住宅を乗せなきゃ成り立たたないとはっきり言っている。
住宅は嫌だと言い、住宅なら開発をやらないという選択も含めて地権者に迫ると言っている。
これは住宅ならやる意味なしと言ってるのと同意。中地区単独の開発なら自由であるが、中地区が再開発をやめたら他も進まないのを承知で発言している。
そして最後は行政なんとかしろだから、全く期待できないなと感じたね。

大宮のポテンシャルを考えたら全てオフィス事務所は無理な話で、下層の商業施設の階数を増やすか、上層部はホテルか住宅になってしまうと思う。それが嫌でオフィスだけなら120～150mが限界なんじゃないかな。高級レジデンスなら住宅の質は高いし良いと思うんだが。

>>43761 匿名さん
追加→住宅、"住民"の質は高いし良いと思うんだが

住宅が嫌というなら大宮を代表するような商業複合施設を建てるから、JRさんさいたま市さんも協力お願いしますって言えないところに悲しさを感じる。
雑居ビルで商売できてるのは地権者の努力ではなく、大宮駅というポテンシャルなのに、民間の努力だけではポテンシャルを上げるのは不可能という発言もね。

>>43758 匿名さん
実地設計をしなくても駅前広場の大まかな位置を決めることは大事だよ。
後で食い違いを起こして頓挫なんてなったら旧大宮市時代と何ら変わらない。
流石に同じ轍は踏みたくないだろうしそこは慎重に決めるべきでじっくり焦らず待つべき。

こんだけ話してて駅前広場のおおまかな位置すら決まらないなら、詳細を詰めているんじゃなく、その案は頓挫しているのよ。
頓挫している案にいつまでしがみついてる方が再開発は進まない。

>>43765 匿名さん

駅前広場のおおまかな位置すら決まっていないなら、大宮GCS会議そのものがあなたの感想ですよねレベルの話を長々続けてるのよ。
土木に強いゼネコンと実施工程や工事の際の影響など詰めてて、これは地権者への大きいから違う工程でとかで遅れるならわかるのだけとね。

大宮GCS会議の1番駄目だなと思うところは、概算工事費を算出もせず、0工程も出さず、あなたの感想レベルの話を続けていること。

>>43767 匿名さん
>>43768 匿名さん

何度も議事録貼り付けて中地区、南地区は2023年度都市計画決定と言い続けてきた人と同じだな。
最後は同じ文面で連投しちゃうところがね。
議事録でネガの書き込みを流す人とも同じかな。
決して大宮ネガではないんだけど、知ってる分だけ議事録読んでこの通りに進むなんて信じないだけ。
3月にどちらが正しかったか、また遅れた場合、納得できる理由と具体的な都市計画決定予定日がでるかここで話しましょ。

池袋は埼玉県とも関係ある場所だから応援してるけどすごい計画が出たな。
大宮も負けじとすごい計画をぶち上げて欲しい。横浜には最終的に並びたいね。
そこまでいけばGCS大成功。

>>43770 匿名さん

池袋は300m級の再開発だけど、駅前にマンション入れるみたい

これだけ具体化してる池袋の再開発が2040年代なら、大宮は2060年かな・・・

池袋の魅力がとかウォッカブルとかの付随の話に時間を割かず、ある程度具体的に決めてから修正していく方が前に進むとわかってるんだろうね。

駅から離れた大門町3丁目ですらオフィスと商業複合の再開発まとまてるのに、一等地の中地区はほんとだらしないな。

>>43776 匿名さん
もとに大きなビルがあり地権者が少ないからね

https://x.com/tokyo_of_tokyo/status/1743611356866396411?s=46

駅前の商業施設がタワマンになれば街が死ぬ。大宮の駅前はマンションばかりにならないことを望む

駅前がタワマンだらけになると、川口と同じになる

大宮東口の場合は、商業施設は高島屋とルミネ1しかない。どちらも残る予定。
残りの街区はパチ屋の複合ビルと漫画喫茶がメインテナントの雑居ビル、雑居ビル群の集まりだからどんな再開発だろうと失敗ない。
大宮駅前がマンションだらけになっても今よりマシなんだから、街が死ぬなんて勘違いよ。

南地区、中地区、西地区N街区の情報は建設通信新聞だからこれらの地区は敷地が決まってるんでしょ

>>43778 マンション検討中さん
大宮は商業施設はすでにオーバーストアなので、タワマンに頼らざるをえないでしょう。
オフィスビル建てても大企業の本社が移転してくるとは思えませんしね。

大宮駅東口にタワマンを建てまくって緑地が増えまくるなら大歓迎

中地区って髙島屋の向かいでマンボーが入ってる所でしょ？
あそこはまず再開発は無理と言われるくらいあの辺の地権者は面倒だと聞いたことがある
そこが動くなら凄いこと

>>43782 マンコミュファンさん
だからオーバーストアの根拠はなに？もう聞き飽きた。

門街は中央デパートの運営体制の貧弱さが大きいから、理由にならない。現にルミネやアルシェ、DOMやラクーンのテナントはほぼ埋まってる。

再開発の規模を縮小させたいのかも知れないけど、それならここで話しても無駄。影響力ゼロだから。

東武も大宮の再開発なんかより池袋のほうがやる気満々だよな。大宮がノロノロボヤボヤしてるうちに数少ないパイが都内神奈川千葉に次々食われていってこのままだと移民向け低価格アパートくらいしか残らなそうだよ。

>>43784 通りがかりさん

中地区は逆で早く進めてくれとの要望が
見ての通りボロボロの建物で雨漏りもすごくもう待てないとのこと

>>43773 匿名さん

うわ、凄いの出たな
完成時期もGCSと被りそうだし
これで埼玉の首都の座は盤石だね

>>43786 匿名さん

東武鉄道もGCSに参加要望を出していて、出来れば中地区にと

それが駄目なら仲町1丁目でもとのこと

結構今の問題点はペデストリアンデッキ
中地区南地区は自由に行き出来るほど広くと求めてる
さいたま市の方はロの字型に収めたがってる
建設費が高騰してるからね

>>43785 匿名さん

西口のビルオーナーですが付き合いのあるリーシング会社どこも言ってますが、首都圏でトップクラスのニーズがあるのが大宮と新宿だそうです。特にコロナ禍明けは賃料を欲張らなければ南銀以外ならすぐにテナント見つけられると言っていました。

>>43785 匿名さん
再開発は大いにやって欲しいけどオーバーストア状態なのは実感する。大宮というかさいたま市全体で考えると人口規模の割に商業施設は充実しすぎているとも思う。だから小売額も多いんでしょ？駅前店舗だけじゃなくて郊外型店舗も多いから尚更。
ハンズもヨドバシも門街ガーデンも高島屋もPARCOも丸井もいつ行っても閑散としてる。にぎわってるのはecuteとルミネと伊勢丹の食品売場だけ。しかもさいたまって休日に埼玉県民が押し寄せるような場所でもない。このあたりが地方の県庁所在地などと異なるところ。むしろライバルが都内の店舗だから勝てるわけない。
大宮に商業以外の施設を誘致し、新たな東西交通軸を設けて人を県内中から集めるようにしない限り、これ以上の商業施設拡大は互いを食いつぶすだけだと思う。

>>43792 匿名さん

サラリーマン以外も来るから元旦以外も人流が絶えない
千葉や横浜は三が日人流が減る

>>43789 検討板ユーザーさん
東上線が東武に買収されていなくて独立した会社だったらよかったのにと思う。営業係数を見る限りあの路線は相当儲かっているはずなのに、本線系統の維持と有料特急新造ばかり熱心で一般車両は旧態依然のまま。東急からは液晶モニタを何面も備えた最新車両が乗り入れして、東武はいまだにLED表示が千鳥配置の時代遅れ電車を東急線内へ送っている。東急線ユーザーから埼玉からおんぼろ電車が来たと揶揄されるのは恥ずかしい限りだ。

GCSの理想形だね
北地区、中地区、南地区がこんな感じになればすばらしい

池袋駅西口地区市街地再開発
http://building-pc.cocolog-nifty.com/helicopter/2024/01/post-7fb456.ht...

>>43792 匿名さん
コロナ禍のお陰で人流データが開示できるようになったから、くだらない嘘を付いてもすぐバレるようになっちゃったね、残念だね

そもそも大宮にヨドバシなんか無えし、長々と語っている割には全然要領を得ない書き込みだな

>>43794 匿名さん
鉄ちゃんの長文書き込みほどキモいものは無い
東上線大宮通ってないしどうでもいいし生きてるだけの汚物だからこのスレから帰って

>>43793 eマンションさん
横浜は人が減っても元々380万の人口がいるのだから三が日だろうが平日だろうが大宮の昼間滞留人口より遥かに多いんだよ。都合のいい千葉のデータだけを拾ってきてどや顔でアップしても論拠にならない。

池袋西口　A街区 220m、B街区 270m、C街区 185m

普通に考えると一番低いCのでもGCSじゃ届かないかな
それぞれ「-100m」にした120m、170m、85mでも頑張ったと感じてしまう

良い意味で期待を裏切られて「200m級ｷﾀ――(ﾟ∀ﾟ)――!!」とか言いたいけど

>>43797 匿名さん
さいたま自体のオーバーストア状態を語ってんだから大宮がヨドバシとか関係無いよ。要は元々寄せ集めの市なんだから市内でも商圏分離してしまって大宮に今以上の求心力や商業施設集中を求めるのは難しいってこと。例えば浦和の人間が是非大宮に買い物に行きたくなるような施設を現状構築するのは難しい。

>>43799 匿名さん
という恥ずかしいさいたま県民さんからの投稿でしたｗｗｗ

>>43802 匿名さん

端から見て、品のない言葉で恥ずかしい投稿しているのは君

>>43803 匿名さん
いちいち端から見てとか嘘つかなくていいよ小心者
＞生きてるだけの汚物だからこのスレから帰って
↑こんな事言ってる奴が何語ってんだよ

東武、池袋に全集中しそう

>>43804 匿名さん

そのレスを品がないって言ったんだよ
私もそれがあなたの投稿だと思ってしまったけど
草を生やしていたからね

本当にここは横浜や神奈川のことを天秤に掛けると必死で噛みつくやつがいるのな。顔真っ赤、歯を剥き出しの形相なんだろうが、どんだけ余裕の無い人生送ってんだか。

いくら素人がオーバーストア！オーバーストア！と連呼しようが大手デベの三井不動産は大宮の商業都市としてのポテンシャルは大いにあるとの評価

三井不動産リアルティ
2023年2月15日
ベッドタウンとして発展してきた歴史をベースに
オフィスエリアとしても新たに注目を集める大宮・浦和・川口。

メガシティとしてさらなる発展途上にあるさいたま市

大宮・浦和は、東北エリアや上信越エリアから首都東京への玄関口にあたる立地にあり、交通インフラの発達とともに街が発展してきました。

大宮駅は、JRの新幹線各線や在来線、私鉄など東京駅に次ぐ本数の路線が乗り入れる東京以北最大のターミナル駅です。
この交通の要衝という立地を生かして、大宮には東北エリアや上信越エリアの企業の首都圏進出への拠点が多く置かれ、ビジネス上の役割が重視されていたり、
人の往来の多さから商業都市としてのポテンシャルにも注目が集まり、様々な大規模商業施設が進出しています。
https://sol-biz.mf-realty.jp/realtyPressTop/area/detail/1237/

>>43791 評判気になるさん
トップクラスのニーズの割に禁欲的な開発ばかりなのはなぜ？
それほどグレートな評価なら新宿並みの商業施設が出来て良いのでは？

不動産屋のエリア特集で下げる記事みたことあるか？
土地で商売してるんだから、根拠なくてもとにかくアゲアゲの記事を書くんだよ

>>43797 匿名さん

大宮と新都心は一体なんだよ！

そんな需要があるなら外資ホテルでも誘致できるよね

>>43807 匿名さん

コメントに人間性が表れてますね。

>>43810 匿名さん
すみふの仲介 ステップ

2021年03月31日 特集
コロナ禍の地価⑤ 郊外住宅地
◎在宅勤務や三密回避で住宅の商圏拡大
地方市場は微風、仕入れ難化など課題も
https://www.stepon.co.jp/uri/tochi/chika_news/2021/0331_5445/

本当に需要のある場所なら建設工事費の高騰もおかまいなしに
池袋のように凄い計画がぶち上がってくる

大宮の場合はテナントが埋まらないリスクがあるから、オフィス単体で進めるか躊躇してる状態だよね
そんな状態で都内にどんどん超高層オフィスができて、需要が吸い取られている。
周辺にビジネスホテルが増えて、ホテル単体というのも厳しくなってきた。

池袋に地上50階、高さ270mの超高層ビルなど3棟「池袋駅西口地区」の計画概要
https://bluestyle.livedoor.biz/archives/52558652.html

先行街区のB街区・C街区の工期　2027年～2034年予定
後行街区のA街区の工期　2035年～2043年予定

43年は全体の完成で、10年後には50階建て270mのビルが建つ予定
スケジュール的にGCSと同時期の開発になりそうだ

大宮GCSは工期も計画概要も明示しないでダラダラ話ししてるだけだからな。

>>43816

大宮のオフィスは横浜や都心よりも空室率が低いよ。それゆえに品川区や横浜市よりも賃料が高いのです。勉強しましょう。
https://toyokeizai.net/articles/-/669460?display=b

大宮が目指してるのは池袋でも横浜でもなくニューヨークですよ

>>43819 マンション掲示板さん
もともとの数が少なすぎるだけだろ

>>43811 マンション掲示板さん
それは違うな

>>43809 匿名さん
需要がないことが分かっているからだろ

>>43805 匿名さん
大宮と違ってお金になるからな

>>43823 評判気になるさん

需要があるから空室率が低くて賃料が高いんだよね
もしかしたらキミバカ？

>>43825 名無しさん
必死になって連投する人ですから碌な人じゃないですよ

業者は大宮駅前にマンション建てたがってるみたいね

>>43791 評判気になるさん

南銀はなぜダメなのでしょうか？

大宮駅直結の再開発マンションが売り出されれば間違いなく売れるからな。

ネガ厨とポジ厨が入り乱れてるけど冷静に見ればGCSはとても楽観視できるプロジェクトではないよなぁ
不安材料の方が全然多い
オーバーストア連呼の奴もウザいけどGCSへは不安の気持ちが大きい方が正常だ

駅前の土地をJRや片倉みたいな企業が持ってたら結構楽観視できたんだけどね

大宮GCSを楽観視してたのは議事録貼り付けてた奴だけ。

楽観視するのは自由だけど楽観視してない人達に議事録読めとかデータ見ろとか1人でムキになって、ネガにも言葉汚く反論してある意味恥ずかしい存在。

>>43817 匿名さん

GCSと同じ開始だけどその後が遅いな
新東西連絡通路も10年程でできるそうなので

>>43828 通りがかりさん

出店力のある大手チェーンの店舗開発部によれば南銀は予約が入っても客引きにお客様を持っていかれたり、客層があまり良くないため人流の割に集客が見込め無いので消極的だそうです。

>>43810 匿名さん
ほんとソレ。ただの営業トーク。

それとポテンシャル真理教もそろそろ止めよう。説得力ないよ。
本気出せばボクだってスゴイんだぞ！って泣きながら言い訳している子供みたい。

黙ってても民間主導で勝手に開発が進む街こそが、ポテンシャルが高い街なのです。

大宮の場合、再開発でできた土地を高層化するのと、駅舎の更新以外、これといった話題がない。一番大切な商圏が広がることもなさそう。

とにかく東西の交通網を含む道路が壊滅的。
大宮駅前の17号、右折レーン以外、一車線だからね。ホントにありえん。もう手遅れ。

なので気長に再開発を眺めながら死んでいきましょう。
お互いに。

>>43835 マンコミュファンさん

根拠もなしにオーバーストア言ってるよりは説得力あるのでは？

桜木駐車場の開発もGCSに入ってたし、実際に進んでいるわけだが。

>>43835 マンコミュファンさん
無駄は再開発はもうやめるべきだと思う。

>>43835 マンコミュファンさん

ネガティブおじさん　人生お疲れ様でした
来世は大都市に産まれるといいですね

何気に西口の停車場線の改修もGCSの1部

しょぼすぎて草

>>43836 評判気になるさん

いやいやオーバーストアかどうかは、出店エリアの現店舗数、商圏の人口やターゲット年齢層といった数字である程度は説明できるでしょ。

それに較べてポテンシャルってどうやって数字で説明するの？そういうのは願望、もしくは妄想というのだよ。買った株が必ず上昇するとことを疑わない都合のよい顧客と同じ。

とにかく、大宮の再開発は都内や横浜のそれとは違いさほど話題にもならず、それなりに街がキレイになって終わることになる。

それで終わりたくないなら、マスコミと広告代理店を入れてブランディングした街作りをあと100年ぐらいかけてするしかないかと。

大宮西口のビックカメラ、ふくふくフクロウ池袋♪って大音量で一日中流れてる。ここはいつから池袋になったんだろう

髙島屋が絶好調な中で建物更新の為に再開発するなら期待できたけど、死に体の髙島屋を再開発して復活すること前提の希望的観測だから上手く行くのかは怪しいね

>>43842 マンコミュファンさん
それなりに大宮が綺麗になってくれるならそれでいいよ。

>>43844 マンション検討中さん

てか、高島屋が再開発に酸化したくて参加してるだけだからな

>>43845 マンコミュファンさん

そうですね。確かに。それでいいや。

>>43846 名無しさん

酸化→参加

和光市にまた新しいマンション建つみたいだよ

高島屋はすでにテナントビル化している。百貨店はどのみち閉店だよね。

>>43842
「オーバーストアかどうかは、出店エリアの現店舗数、商圏の人口やターゲット年齢層といった数字である程度は説明できる」

ではそれを数字で説明してよ。説明出来ないなら、それこそ「妄想」なわけで。

見るもんないからテレ東の懐かしの昭和歌番組を点けてるけど横浜の歌が5個くらい出てきた
昭和時代から横浜ブランドって凄かったんだね
横浜と埼玉のポジションは昭和時代から何も変わってない

>>43842 マンコミュファンさん

とりあえず駅の乗降客数はトップクラスです

>>43851 マンション検討中さん

そう来ると思ったよ。
ゴメン。仕事してくる。
他の人に任せた。

結局はGCSの完成を見られなさそうと後がないおっさん達がそれなら再開発をやめろ！やめろ！と泣き喚いてるだけか
自分はまだ若いんで気長に待ちますよ

完成が2060年だとすると、今20歳の人は57歳、今50歳の人は87歳

会議と称して東口で今まで通りビルを経営したい地権者が時間稼ぎ

その間に、門街や門街隣のりそな再開発とか、KOZとかが完成していき、
皮肉にもGCSの中に入れるテナントがどんどん減っていってる

もう駅舎綺麗にして駅ビルを新しくして、新高島屋つくればそれでいいじゃん。
まとまりない駅前地権者と何年話しても無駄だろ。