大宮と新都心の今後の開発について６

>>402
◯オフィス空室率
さいたま 1.93%
千葉・船橋 13.47%
横浜 6.10%
大阪 5.50%

◯オフィス賃料 (坪単価)
さいたま 1.26万円
千葉・船橋 1.07万円
横浜 1.16万円
大阪 1.27万円

http://www.sanko-e.co.jp/data/city

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千葉って何気に都心まで出るのに時間かかるよね。東京、新宿、品川とか。
でも、個人的に成田と海が近いのはいいね。

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>>405
東京→千葉 最短39分
錦糸町→千葉 最短30分

東京→大宮 最短32分
池袋→大宮 最短26分

大宮とそこまで変わらないと思うけど‥‥。
まあ、観光で行くなら千葉だよね。

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千葉から池袋は…

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>>406
新宿までの距離も比較してみー

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さすがに千葉駅から副都心に出るのは時間がかかるね。
山手線西側の都心方面は大宮と互角でしょう。

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>>404
千葉のオフィス空室率13.47%w
それに比べて、さいたまは1.93%という、
全国でも稀にみる高水準を保っている。
自分の身の丈に合った開発をしているから、
好感持てる。
もっとオフィス供給量を増やすべきだけど、
過剰供給にも程がある千葉の二の舞には、
なって欲しくない。

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千葉とかどーでもいいわ
千葉的にも大宮なんかどーでもいいだろうし

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桜木駐車場へのホテル計画。
大門町2丁目の複合施設計画。
大宮駅の重要性が高まってるから、ホテルや企業も興味をもってるようだね。

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大宮東口、中山道沿いのボロ屋敷はなんで解体されないんだろう
正面とか崩れかかってるし地震きたら1発でしょあれ

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具体的にどの辺でしょうか？

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これ
あと高島屋に近いところにもある
歩道圧迫してるし早く解体されないかね

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>>412
桜木駐車場よりも、もっと良い場所があったと思うけれど、
それでも駅近くに出来なかったのは、あまり興味を持たれていないんじゃない？
必要だと思うけれど、なぜか大宮ってまともなホテルがパレスしか無いんだよね。
パレスもシティホテルというには部屋が狭いし。
チェーンのビジホもないし。なぜだろうね。

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>>416
桜木駐車場よりも良い場所でホテルとコンベンションセンターの複合施設を誘致できるようなまとまった土地なんて大宮駅近くにないでしょ。

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>>416
確かに駅の規模の割にホテルが少なすぎるよね
東京に近いからあまり需要ないんかな

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大宮警察署完成予想図

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>>419
結構近代的なつくりだね

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>>400
浦和の1㎞商圏のデータありますか？
県庁市役所遠いけど昼夜人口比下がっちゃうのかな。
浦和と大宮に分散してなけりゃ名実ともに10大都市だったのにね。

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>>417
有るとか無いとかじゃなくて土地はつくるもの。東京都心だって土地無いのにガンガン再開発してるでしょ。
企業と民間の開発会社と個人地権者が集まって、まず組合作ってね。大宮は大手民間が手を出したがらないし、
地権者は地権者で大規模再開発に乗り気がなくめいめい勝手に雑居ビル建てさせろっていう非協力的スタンスだから何も出来ないわけ。そのおかけでオフィス空室率の低さがご自慢なんだから結果オーライなんでしょ。

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なんだかすごいね、ここ。

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>>423
本当に〇〇なんですね。
再開発なんてものは普通にそうやるものなのに。
六本木ヒルズ、赤坂サカス、虎ノ門ヒルズ・・・デベとゼネコンが組んで、
企業と地権者による組合発足がまず先行だろ。
大宮でそれが出来ないのはビルの床なんかイラネって地権者が組合発足を渋るから。
だから個人施行の雑居ビル建て替えに留まる。
「お国自慢良識派」あたりでもう少し勉強してね。

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大門町2丁目は組合発足してデベと三井と鹿島と組んで事業認可されたじゃん。

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大門町は比較的地権者が少なくても結構難航してたのに桜木駐車場みたいな3ヘクタール近い土地をさらに大宮駅に近い場所でまとめあげるなんてまず無理。
まぁ六本木ヒルズなんかも無理と言われてたけどできちゃったんだけども。
そもそも本件は行政主導でのホテルとコンベンションセンター誘致でその適地として桜木駐車場が挙がったという話で駅前再開発をどうするかって話じゃないから発想の入口が違う。

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2016年 5月14日 (土)
さいたま赤十字病院と埼玉県立小児医療センターの建設状況20

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桜木駐車場をとっておいて良かったな。

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そごう裏、あの無残な街並みどうするんだろうね
ちっさい雑居ビル建てすぎ

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そごう裏は勿体ないね。
でも道も整備されてないところに古い木造住宅が密集してた訳だから。
それが道を整備して子育て支援施設ビルできて、分譲マンションがいくつか出来て、専門学校や予備校も綺麗になった。公園なんかもできるみたいだし贅沢な不満なんじゃないの。

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>>429
おまえ「コンベンション」が大好きなんだね。幕張メッセにコンプでもあるの？
（こういう書き方すると千葉県民認定されるのかな笑）
そもそもコンベンションなんて「展示」程度の意味しかなく、500平米程度でもコンベンションセンターを名乗れるんだぞ。
今時どこぞの再開発でもその程度の施設は組み込まれてるんだよ。前例の六本木ヒルズや東京ミッドタウンにだってな。
>>427の前3行がまさに>>425の指摘通りなんだが、お前は「まとまった土地」と面積の問題にしたうえに、
「再開発ビルへの入居を希望」などと仮定で憶測レスしてくる馬鹿振り。
お前は日本語をわざと自分の都合のように曲解しようとするクセがあるようだから一応指摘しておくけどな。

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大宮駅周辺の地権者は大抵異口同音に「権利床」みたいな凡そ実態も将来の保障も無いようなものは
イランと言っている。土地があれば転がせるしビルを建てて好き勝手にテナント経営もできるからな。
本来こういう地権者は大宮に限らずどこにも居て、そいつらをまとめ上げるのは政治家と大企業とそのバックの3点セットだ。
残念な事に大宮にはその全てが居ない。さいたまに大物政治家なんていないでしょ。

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ラカータとかゼフィーロって低層でいつでも更地にできそうなチープな建物だけど定期借地とかの暫定利用だったりするのかな？

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>>434
何で大門町無視するの？規模が都心より小さいから？

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そごうやアルシェやソニックシティとかだって地権者が協力したんじゃないの？

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荒れてんな〜〜
俺は大宮駅前にシネコン出来たらそれで満足

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地権者きついよな、たしかに、DOMとか

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>>433
従前地権者が全員転出する再開発なんてありえんのか？

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確かにシネコンほしい！
でもさいたま新都心にあるからなぁ...

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ハタも東宝も無くなっただけあって、たぶんねえなぁ。

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大宮は桜木駐車場の開発と大門町、新都心も開発が続いてるしどっちも楽しみだよ。

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大宮駅前雑居ビルの２代目です。
昭和末期の再開発で西口が整理されたときに、地権者は十分当時の大宮市と協議して現在の西口があります。代替地や移転保障金等で父が市と交渉していたのを子供心に覚えています。
それから約３０数年ですが、自前で駅近のビルを所有しているオーナーは規模によりますが年間数千万～数億の賃料収入があり、年々坪単価の賃料収入も増えていますのでそれを保障できなければ大規模再開発はまず不可能だと思います。
各テナントとの賃貸借契約は基本１０年契約ですし。
駅から３分以内のビルの坪単価は新宿、渋谷に劣りません。
駅から５分以上離れている雑居ビルなら坪単価もだいぶ下がりますので民間主導でシネコンも可能かもしれません。

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ヤミ市のどさくさで居座った奴らが今や年収数億か。

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現実として大宮駅前の土地は埼玉では1番価値が高く、利用価値も高く駅前地権者は金持ちだというのが事実だな。
しかし大門町2丁目は三井不動産資本となり、市民会館おおみやなどのホール機能も含む複合再開発。地権者達だけでは無理な高機能な複合ビル。
雑居ビルでは決して得られない大手企業のテナントや賃料を得られる。
駅前ビルの賃料を超えるのは確実だろう。
大宮のライバルは大宮なんだよね。

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＞＞雑居ビルでは決して得られない大手企業のテナントや賃料を得られる。
駅前ビルの賃料を超えるのは確実だろう。

って坪単価いくらくらいですか？

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大門町は坪4万超えとみてるよ。
大宮東口駅前の煙草屋ビルが坪3万。
こちらも都心一等地と同じくらいの賃料だけど、全室埋まってないからこちらは下げなくてはならないだろう。
大門の場合は三井と組むから営業力も違うし、商業部分は大栄不動産と中央デパートなどの地権者から三井がまとめて借り上げるのではとみてる。
空室リスクは三井が負うと。
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４万なら西口の駅前のビルの方が高いです。

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大門町2丁目は駅前ではないからな。
もし雑居ビルなら新築でも2万台の立地。
オフィスビルとしての価値は賃料ももちろんだけど、空室率が少ないことが大事。
一般地権者が建てて5万で貸しても空室になってしまったら0円になる。
おそらく商業部分は坪4万程度で三井が借り上げる。高額で借り上げるかわりにテナント誘致や管理も貢いで契約になるのでは。空室リスクなく駅前以上の賃料収入を得られる権利者は勝組だよ。

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確かに大宮駅最短でない土地の地権者にはいい話かもですね。
ただ、駅前ビルの賃料算出のスキームは普通オーナーが決めるのではなく出店要望書で代理店を経由してテナント側が坪単価の管理費と合わせて提案しますけどね

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さいたま新都心はつまらんファスト風土になっちまったな
大宮に期待していいの？

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