大宮と新都心の今後の開発について６

開発ラッシュが続いてるけど、昼間人口の増加ってどんなもんになるんだろ？
病院、JRビル、造幣局、警察署、しまむら本社。平均で一万くらいは増えるかな？
飲食店とか充実させて欲しいな。

そうですね。
埼玉の課題は昼間人口の少なさですから…
もつとギギヨウユウチして昼間人口を増やしてほしいですよね。
そうすれば飲食店もふえますから

www.sfcc.or.jp/magazine/145.pdf
けやきひろば多分あんまり変わらないよ
噴水？があったところの一部が店舗になるらしいけど

>>396
さいたま市内で500m商圏の昼夜間人口比率が、
100%を超えているのは、7駅のみ。
武蔵浦和や川口は持ち上げられること多いけど、
正直、ただのマンション街で拠点性は皆無。
やはり、どれだけ拠点性を上げるかが鍵だね。

大宮駅 950%
さいたま新都心駅 450%
浦和駅 220%
北与野駅 177%
北浦和駅 125%
東大宮駅 105%
南浦和駅 100%

『参考』
千葉駅 400%
武蔵浦和駅 95%
川口駅 89%
熊谷駅 275%
春日部駅 215%
川越駅 200%
所沢駅 200%

大宮の950%って、全国と比べた場合どうなんだろう
千葉は海浜幕張はすごそうだね

>>399
全国的に見れば、全然高いよ〜。
横浜には負けるけど、正直言うと、
千葉駅よりは全然勝ってると思う。

平均地価 《1km商圏》
大宮駅 25.6万円
千葉駅 19.2万円
横浜駅 23.8万円

年間小売販売額 《1km商圏》
大宮駅 2400億円
千葉駅 2000億円
横浜駅 6200億円

昼間人口 《1km商圏》
大宮駅 9.0万人
千葉駅 6.5万人
横浜駅 13.2万円

昼夜間人口比率 《1km商圏》
大宮駅 320%
千葉駅 216%
横浜駅 350%

全産業事業者数 《1km商圏》
大宮駅 4400社
千葉駅 3900社
横浜駅 5900社

全産業従業員数 《1km商圏》
大宮駅 7.3万人
千葉駅 5.3万人
横浜駅 11.4万人

>>399
海浜幕張は500m商圏の昼夜間人口比率は、、
1000%を超えるし、オフィス供給量や、
就業人口はさいたま新都心よりも高い数値。
でも、最近は賃料もオフィス空室率も大幅に
悪化しているから、明らかに過剰供給。
それに比べ、さいたま新都心は自分の身の丈に
合った開発しているよなー。

>>401
意外だと思うけど、さいたま市は横浜市や
大阪市よりも、オフィス空室率や賃料は、
良いんだよね。
まあ、オフィス供給量は全然違うんだけど、
結構健闘してると思う。
それに比べ、千葉のオフィスは全体的に、
過剰供給、危機に瀕してるよ‥‥。
千葉のオフィス空室率だけ、桁が違うしねw

>>402
◯オフィス空室率
さいたま 1.93%
千葉・船橋 13.47%
横浜 6.10%
大阪 5.50%

◯オフィス賃料 (坪単価)
さいたま 1.26万円
千葉・船橋 1.07万円
横浜 1.16万円
大阪 1.27万円

http://www.sanko-e.co.jp/data/city

千葉って何気に都心まで出るのに時間かかるよね。東京、新宿、品川とか。
でも、個人的に成田と海が近いのはいいね。

>>405
東京→千葉 最短39分
錦糸町→千葉 最短30分

東京→大宮 最短32分
池袋→大宮 最短26分

大宮とそこまで変わらないと思うけど‥‥。
まあ、観光で行くなら千葉だよね。

千葉から池袋は…

>>406
新宿までの距離も比較してみー

さすがに千葉駅から副都心に出るのは時間がかかるね。
山手線西側の都心方面は大宮と互角でしょう。

>>404
千葉のオフィス空室率13.47%w
それに比べて、さいたまは1.93%という、
全国でも稀にみる高水準を保っている。
自分の身の丈に合った開発をしているから、
好感持てる。
もっとオフィス供給量を増やすべきだけど、
過剰供給にも程がある千葉の二の舞には、
なって欲しくない。

千葉とかどーでもいいわ
千葉的にも大宮なんかどーでもいいだろうし

桜木駐車場へのホテル計画。
大門町2丁目の複合施設計画。
大宮駅の重要性が高まってるから、ホテルや企業も興味をもってるようだね。

大宮東口、中山道沿いのボロ屋敷はなんで解体されないんだろう
正面とか崩れかかってるし地震きたら1発でしょあれ

具体的にどの辺でしょうか？

これ
あと高島屋に近いところにもある
歩道圧迫してるし早く解体されないかね

>>412
桜木駐車場よりも、もっと良い場所があったと思うけれど、
それでも駅近くに出来なかったのは、あまり興味を持たれていないんじゃない？
必要だと思うけれど、なぜか大宮ってまともなホテルがパレスしか無いんだよね。
パレスもシティホテルというには部屋が狭いし。
チェーンのビジホもないし。なぜだろうね。

>>416
桜木駐車場よりも良い場所でホテルとコンベンションセンターの複合施設を誘致できるようなまとまった土地なんて大宮駅近くにないでしょ。

>>416
確かに駅の規模の割にホテルが少なすぎるよね
東京に近いからあまり需要ないんかな

大宮警察署完成予想図

>>419
結構近代的なつくりだね

>>400
浦和の1㎞商圏のデータありますか？
県庁市役所遠いけど昼夜人口比下がっちゃうのかな。
浦和と大宮に分散してなけりゃ名実ともに10大都市だったのにね。

>>417
有るとか無いとかじゃなくて土地はつくるもの。東京都心だって土地無いのにガンガン再開発してるでしょ。
企業と民間の開発会社と個人地権者が集まって、まず組合作ってね。大宮は大手民間が手を出したがらないし、
地権者は地権者で大規模再開発に乗り気がなくめいめい勝手に雑居ビル建てさせろっていう非協力的スタンスだから何も出来ないわけ。そのおかけでオフィス空室率の低さがご自慢なんだから結果オーライなんでしょ。

なんだかすごいね、ここ。

>>423
本当に〇〇なんですね。
再開発なんてものは普通にそうやるものなのに。
六本木ヒルズ、赤坂サカス、虎ノ門ヒルズ・・・デベとゼネコンが組んで、
企業と地権者による組合発足がまず先行だろ。
大宮でそれが出来ないのはビルの床なんかイラネって地権者が組合発足を渋るから。
だから個人施行の雑居ビル建て替えに留まる。
「お国自慢良識派」あたりでもう少し勉強してね。

大門町2丁目は組合発足してデベと三井と鹿島と組んで事業認可されたじゃん。

大門町は比較的地権者が少なくても結構難航してたのに桜木駐車場みたいな3ヘクタール近い土地をさらに大宮駅に近い場所でまとめあげるなんてまず無理。
まぁ六本木ヒルズなんかも無理と言われてたけどできちゃったんだけども。
そもそも本件は行政主導でのホテルとコンベンションセンター誘致でその適地として桜木駐車場が挙がったという話で駅前再開発をどうするかって話じゃないから発想の入口が違う。

2016年 5月14日 (土)
さいたま赤十字病院と埼玉県立小児医療センターの建設状況20

桜木駐車場をとっておいて良かったな。

そごう裏、あの無残な街並みどうするんだろうね
ちっさい雑居ビル建てすぎ

そごう裏は勿体ないね。
でも道も整備されてないところに古い木造住宅が密集してた訳だから。
それが道を整備して子育て支援施設ビルできて、分譲マンションがいくつか出来て、専門学校や予備校も綺麗になった。公園なんかもできるみたいだし贅沢な不満なんじゃないの。

>>429
おまえ「コンベンション」が大好きなんだね。幕張メッセにコンプでもあるの？
（こういう書き方すると千葉県民認定されるのかな笑）
そもそもコンベンションなんて「展示」程度の意味しかなく、500平米程度でもコンベンションセンターを名乗れるんだぞ。
今時どこぞの再開発でもその程度の施設は組み込まれてるんだよ。前例の六本木ヒルズや東京ミッドタウンにだってな。
>>427の前3行がまさに>>425の指摘通りなんだが、お前は「まとまった土地」と面積の問題にしたうえに、
「再開発ビルへの入居を希望」などと仮定で憶測レスしてくる馬鹿振り。
お前は日本語をわざと自分の都合のように曲解しようとするクセがあるようだから一応指摘しておくけどな。

大宮駅周辺の地権者は大抵異口同音に「権利床」みたいな凡そ実態も将来の保障も無いようなものは
イランと言っている。土地があれば転がせるしビルを建てて好き勝手にテナント経営もできるからな。
本来こういう地権者は大宮に限らずどこにも居て、そいつらをまとめ上げるのは政治家と大企業とそのバックの3点セットだ。
残念な事に大宮にはその全てが居ない。さいたまに大物政治家なんていないでしょ。

ラカータとかゼフィーロって低層でいつでも更地にできそうなチープな建物だけど定期借地とかの暫定利用だったりするのかな？

>>434
何で大門町無視するの？規模が都心より小さいから？

そごうやアルシェやソニックシティとかだって地権者が協力したんじゃないの？

荒れてんな〜〜
俺は大宮駅前にシネコン出来たらそれで満足

地権者きついよな、たしかに、DOMとか

>>433
従前地権者が全員転出する再開発なんてありえんのか？

確かにシネコンほしい！
でもさいたま新都心にあるからなぁ...

ハタも東宝も無くなっただけあって、たぶんねえなぁ。

大宮は桜木駐車場の開発と大門町、新都心も開発が続いてるしどっちも楽しみだよ。

大宮駅前雑居ビルの２代目です。
昭和末期の再開発で西口が整理されたときに、地権者は十分当時の大宮市と協議して現在の西口があります。代替地や移転保障金等で父が市と交渉していたのを子供心に覚えています。
それから約３０数年ですが、自前で駅近のビルを所有しているオーナーは規模によりますが年間数千万～数億の賃料収入があり、年々坪単価の賃料収入も増えていますのでそれを保障できなければ大規模再開発はまず不可能だと思います。
各テナントとの賃貸借契約は基本１０年契約ですし。
駅から３分以内のビルの坪単価は新宿、渋谷に劣りません。
駅から５分以上離れている雑居ビルなら坪単価もだいぶ下がりますので民間主導でシネコンも可能かもしれません。

ヤミ市のどさくさで居座った奴らが今や年収数億か。

現実として大宮駅前の土地は埼玉では1番価値が高く、利用価値も高く駅前地権者は金持ちだというのが事実だな。
しかし大門町2丁目は三井不動産資本となり、市民会館おおみやなどのホール機能も含む複合再開発。地権者達だけでは無理な高機能な複合ビル。
雑居ビルでは決して得られない大手企業のテナントや賃料を得られる。
駅前ビルの賃料を超えるのは確実だろう。
大宮のライバルは大宮なんだよね。

＞＞雑居ビルでは決して得られない大手企業のテナントや賃料を得られる。
駅前ビルの賃料を超えるのは確実だろう。

って坪単価いくらくらいですか？

大門町は坪4万超えとみてるよ。
大宮東口駅前の煙草屋ビルが坪3万。
こちらも都心一等地と同じくらいの賃料だけど、全室埋まってないからこちらは下げなくてはならないだろう。
大門の場合は三井と組むから営業力も違うし、商業部分は大栄不動産と中央デパートなどの地権者から三井がまとめて借り上げるのではとみてる。
空室リスクは三井が負うと。
https://touch.navitime.co.jp/spot/detail?provId=02300&spotId=10083...

４万なら西口の駅前のビルの方が高いです。

大門町2丁目は駅前ではないからな。
もし雑居ビルなら新築でも2万台の立地。
オフィスビルとしての価値は賃料ももちろんだけど、空室率が少ないことが大事。
一般地権者が建てて5万で貸しても空室になってしまったら0円になる。
おそらく商業部分は坪4万程度で三井が借り上げる。高額で借り上げるかわりにテナント誘致や管理も貢いで契約になるのでは。空室リスクなく駅前以上の賃料収入を得られる権利者は勝組だよ。

確かに大宮駅最短でない土地の地権者にはいい話かもですね。
ただ、駅前ビルの賃料算出のスキームは普通オーナーが決めるのではなく出店要望書で代理店を経由してテナント側が坪単価の管理費と合わせて提案しますけどね

さいたま新都心はつまらんファスト風土になっちまったな
大宮に期待していいの？

女子大生っぽい子が、さいたま新都心は埼玉の代官山だってさ。
なら、大宮は埼玉の渋谷か新宿かな。

今日、コクーンシティに行ってきたけど、つまんねぇなぁ(笑)
あれ、マジでイオンみたいなもんだな。
土曜日の昼時でレストランの混雑があの程度って。
並んでいないレストランもあるし、パンケーキ屋なんて1列だけしか並んでなかったよ。
２階３階なんてあまり人が入っていないし。
売り上げどうなってんのかな。

女性には結構好評みたいだけど、確かに売り上げは気になる

自分が休日行くとコクーンシティいつも混んでるけど
どうやら別の場所みたいだな

高島屋丸井そごうは売上前年比割れらしいね

コクーンシティがオープンしてから、高島屋、そごう、丸井、浦和パルコ、浦和伊勢丹まで前年割れだよ。新都心がさいたま市の中心って感じするな。

No.458

久しぶりにアホ登場！！　笑

コクーンシティがさいたま市で1番の商業施設なのは間違いないんだけどな。
赤十字病院と小児医療センターができれば、合算した病床数はこれもさいたま1番。
スーパーアリーナが埼玉1番なのは言わずもがな。

年間売り上げ
イオンレイクタウン＞ルミネ＞浦和伊勢丹＞大宮そごう＞コクーン・・・


病床数
埼玉医科大学病院＞新赤十字病院+新小児医療センター

コクーンシティの売上は既に伊勢丹やそごうを抜いてるよ。売上非公開のコクーン3内のヨドバシとかが抜けてるだけでね。
それと新赤十字病院＋小児医療センターの病床数やコクーンシティの売上はさいたまで1番とわざわざ平仮名で書いたんだけど。さいたま市の中心と書いたからわかってくれると思ったけど。

浦和伊勢丹はコルソと合わせても550億以下たみろうからな。
コクーンシティは売上非公開テナントが多いから、700億くらいじゃなかろうか。
そごうはビックと合わせてもやはり550億以下だろう。

えっ？ヨドバシとかヴィクトリアの売り上げもたしちゃうの？？

街VS単独商業施設？？

だったら伊勢丹はコルソ、ルミネはエキュート、大宮そごうにもビックカメラの売り上げたしてあげてよ（笑

何でも足しちゃダメダメ

いや、落ち着けよ。
だから足してあげたじゃない。

https://www.katakura.co.jp/news/pdf/2015/p150608.pdf#search='%E3%82%B3%E3%82%AF%E3%83%BC%E3%83%B3+%E5%A3%B2%E3%82%8A%E4%B8%8A%E3%81%92'

コクーンシティは売り上げ目標が４００億ですが？

コクーンシティって書いてあるんだからヨドバシも足すに決まってるだろう・・・
一人だけ必死で浮いてるよ

>>466
ヨドバシやヴィクトリアや周りのマックやデニーズ等の売上抜きで400億ね。
否定したところでコクーンシティの売上はさいたま市で1番だよ。ルミネ＋エキュートが1番のライバルだろうけど、駅全体でみても650億以下だろうな。コクーンシティには及ばない。

ヨドバシってコクーン２にあり、コクーンシティの一部ですよね。事実を歪めるのはやめて欲しいですね。

ヨドバシはコクーン3ね
事実を歪めるのはやめて欲しい！！(笑)

コクーンシティって早々に目標売上到達してたような。新聞か何かで見た気がするな。
コクーンシティって、スーパーアリーナの改修工事で閑散としてるのかと思ったけど、普通に混んでたから、改修後はさらに混雑しそうだね。

２０１５.９／１４片倉工業発表 


コクーン２開業後４ヶ月、コクーン３開業後２ヶ月を経過。  集積魅力の向上により、客層及び商圏が広がり着実に集客動員。エリア来館者数は延べ1,200万人※１。  テナント売上高は137億円※１（コクーン１・コクーン２合計。コクーン３外一部店舗を除く。 ）、 計画比108％と順調に推移しています。 コクーン１・コクーン２の合計年間売上は、350億円を当初計画としています。  コクーン３ヨドバシカメラ、ヴィクトリアスポーツモール外一部テナントについては、売上の公表は差し 控えさせていただきますが、コクーン３も含めたエリア商業規模想定400億円※２に向けて好調に推移し ています。 ※１ 2015年４月22日（水）から８月末日まで（コクーン２プレオープン期間を含む。）。 ※２ エリア商業集積規模400億円は、開発経緯におけるテナント未決定段階での計画上の数値です。



コクーン１～3の想定売り上げが開業特需も含めてたった４００億と片倉工業が発表してるのにアホの想定は７００億？？？

400億っていう想定は3のテナントがヨドバシに決まる前じゃなかったっけ？
1.2で350億なんだからヨドバシの売上が50億ってことはないと思う。
700億は言い過ぎだけどね。

はい、これ家電量販店別売上高ね。
コクーン3ののヨドバシの店舗面積は13000平米くらいだから、川崎と同じくらい。
川崎の売上は450億だけど、新都心の方が商圏が狭いことを考慮しても300億くらい。

コクーンシティ1＋2で350億。
ヨドバシ300億。
その他50億。
これ少なく見積もってるんだけどね。
トータルだと750億くらいいきそうだ。

http://motokadenchan.seesaa.net/s/article/420739844.html

乗降客数
川崎（約３３万人）
さいたま新都心（約４．３万人）

あっ、乗降客川崎は46万人ね

新都心店より大きい吉祥寺店は200億なんだしあんまり期待しないほうがいいよ

オモチャコーナーしか客いないし(笑)

新都心のヨドバシ300億？

バカなの？(笑)

ヨドバシカメラ、ヴィクトリア、マルベリーガーデン合わせて300億くらいか？

まあ、どちらにしてもさいたま市では1番売り上げのある商業施設だな。

まだ開店1年程度でしょう？
今後、どれだけリピーターを集められるかが課題じゃない？
少なくとも私はわざわざ何度も行く場所では無いように感じたかな。
なんだろ、無駄に店内を歩かされている感じがするんだよね。
店舗の配置にバラツキがあるようにも感じるんだけど。妙なところにフードコートがあったり。
マツキヨみたいにこまめに行く（私が）店の品揃えが悪かったりするから、
買う物ないかなって感じちゃう。

コクーンは変身をあと2回残してるからね。

変身したところで、どうせどこにでもあるような店舗しか入らないでしょう。
SC向け店舗って大体決まっているし、ちょっとしたブランドが入ってもSC向け商品が売られるだけだから。
見た感じ、育児に金がかかっている若年のファミリー層向けSCって感じが強いと思うよ。

ヨドバシはどこにでもあるような店舗ではないけどな。SCでどこにでもある家電店とかだとノジマとかじゃね。

正直、家電量販店なんてどこでも良かったです。
もっと日常的に使えるお店になってほしかったです。

以前経済紙に書いてあったけど、巨大ターミナル駅に厳選して２０店舗しか作ってこなかったヨドバシの試験的店舗らしいから、数年たてば成功か失敗かわかるのでは？
ヨドバシ自体は接客良いのですが、商圏の狭さと大宮と浦和に挟まれたこの地で結果を出せるか見ものです。
あとヴィクトリアっ近くのビバホームにもなかったっけ？

>>486
俺もその記事見た気がするけど上大岡はターミナルなのかねえ

上大岡駅は京急と市営地下鉄の複数路線だし、駅の利用者はこことは比べものにならない位多い

>>485
ヨドバシって家電量販店の域を超えてるから評価が高い訳で。
本や自転車やキャンプ用品や文房具やシャンプーなど日用使いしそうなものを取り揃えてる。
もちろん家電の品揃えも多い。
ノジマとかじゃ無理でしょ？

ノジマとか行ったことないから、比較のしようがないね。
誰かにとって、日常的に使える街は、誰かにとっては日常的に使えない街なんだよな。これって、まぁ仕方ないことじゃない？
一昔前と比べれば格段に使いやすくなってるわけだしね。若年層とファミリー層からの人気があるってのは悪くないと思うよ。

新都心と大宮与野辺りが一体的に開発が進んで、都市としての楽しみが増えれば良いよね。距離も遠くないわけだし。

コクーンを利用するのは年収500万程度の30代の子連れ若夫婦だろうね。
40代の年収1000万以上ならデパートの方を利用する。

年収というよりデパートは子供遊ばせるところがないから、子育て層がSCに行くのでは？
コクーンシティは遊具も多いから。

私40代で1000万ですがコクーンですよ。
コクーンをどう捉えるかはご自由ですが長くこの街に住んでいる私にとってコクーンの存在はありがたい限りです。

中の店がご志向に合わない方もおられると思いますが、それはそれを求めてデパートなり別の店舗をお求めいただければよろしいかと。

100点満点の店舗構成はありえませんし私自身も興味ない店の方が多いのは事実です。でも行動範囲にこれだけのお店があることになんの不満があるのでしょう？

子育てから離れた落ち着いたシニア層はデパートの方が落ち着くかもしれないけど、子育て世帯は年収に関係なくSCの方が楽しめるんじゃないかな。
デパートは大宮にそごうや高島屋があるし、都内勤めの人なら会社帰りに都内のデパートで買い物できるしね。