大宮と新都心の今後の開発について６

>>36568 匿名さん
そう、高島屋は南地区の再開発工事を行いながら並行して営業を続けるとあるし建て替え待ち、1期目の工事完了後に移転してリニューアルオープンするのはほぼ決定的なんだよな

再開発準備組合が発足／２期に分け８年見込む／大宮駅東口駅前南地区
2020年10月5日 建設通信新聞

大宮駅グランドセントラルステーション（ＧＣＳ）化構想の開発４地区のうち、南地区で「大宮駅東口駅前南地区市街地再開発準備組合」（さいたま市、河野見義理事長）が発足した。９月２９日の設立総会で承認された。
１、２カ月以内に事業協力者を決めた上で、３年後の都市計画決定、５年後の本組合設立を目指す。その後、権利変換認可手続きに１、２年、着工から完成までに２期８年を見込む。

南地区の対象区域は、大宮高島屋などを含む大門町１の約１．５ｈａ。地権者４４者のうち２９者が準備組合に加入し、その他３者が本組合設立後の加入を予定している。大宮高島屋の営業を続けながら工事を進めるため、工期は２期に分け８年間を見込む。
https://www.nikkei.com/compass/content/KTSKDB2010050502/preview

ネガ荒らしはその情報が欠けているからずっとアホな受け答えしかできてなくて草だわ

>>36569 匿名さん
横浜の高島屋は駅ビルだからカウントしたら怒られちゃいますよ！

>>36572 eマンションさん
浦和ボロ負けで草

>>36574 通りがかりさん
本当だ草
気づかないでずっと駅ビルはノーカン！ノーカン！言ってた>>36565>>36569>>36571のバカどーすんの？ｗ

>>36569 匿名さん
再開発で駅前の商業需要がアップすることを全く念頭に置いてないのはアホ
大宮以外は施設や周辺環境をある程度再開発してその数字になってんだよ

本当にくだらない
どちらが上だろうが君達の手柄でも無いし、何も関係がない
ただ調べて貼り付けて勝ったつもりになってるだけ

>>36578 周辺住民さん
でも今の東口の光景はとても誇れるような風景じゃないけどね
そのためのGCSなんだし開発スレなんだからそれ言い始めたら終わりでしょ

再開発で駅前の商業需要がアップするって具体的にどれくらいアップする予定？
門街は悲惨な有様だけど
コクーンみたいなのを作ってもわざわざそんなに人来ないよね？

>>36580 匿名さん
まーた悪魔の証明か
お前それ好きだなぁ本当に

悪魔の証明とは

悪魔の証明とは「○○がないことを証明できないなら、○○は存在する」「△△であることを証明できないなら、△△だ」といった、「ない」ということを証明しようとする論法のことを指します。未知証明と呼ばれることもあります。

「ある」ということを証明するのであれば、実際に事例を紹介すれば事足ります。しかし、通常、「ない」ということを証明するのは容易ではありません。
想定されるすべての可能性をつぶさねばならず、それは通常、ほぼ不可能に近いからです。
また、それを利用して、相手に証明責任を転嫁することもしばしばあります。
https://globis.jp/article/1845

>>36580 匿名さん
東京と横浜に挟まれて商業は無理だと言われていた川崎でさえ再開発でラゾーナが850億売り上げるようになりましたから川崎以上に人が多い大宮は期待大ですよね！

>>36581 匿名さん
お前「現状は大宮駅前の売上は酷いけど新しい商業ビル建てれば売上大幅アップ！」
俺「ふーん、でどれくらい上がりそうなの？根拠は？」
お前「悪魔の証明（ドヤァ」


もうアホかと

>>36580 匿名さん
どんな建物が立つのかまだ決まってないからどれだけ百貨店の売り上げがアップするかは分からないが
仮に今の高島屋が駅直結の高島屋になり、周辺にオフィスと高層マンションが立ち、それにあわせて周辺の住宅街がさらに発展したとして
百貨店の高島屋の売り上げは今の高島屋の数倍にはなると思う
ただ門街に関しては建物の構造が酷いからあんな百貨店が大量に建てられたら街が死ぬ
コクーンはショッピングモールで百貨店ではないが、仮に大宮駅前にコクーンがあったらどの百貨店より稼ぐと思う

>>36583 匿名さん
で、悪魔の証明だよねそれ
何度言い訳しても同じだよ

悪魔の証明とは

悪魔の証明とは「○○がないことを証明できないなら、○○は存在する」「△△であることを証明できないなら、△△だ」といった、「ない」ということを証明しようとする論法のことを指します。未知証明と呼ばれることもあります。

「ある」ということを証明するのであれば、実際に事例を紹介すれば事足ります。しかし、通常、「ない」ということを証明するのは容易ではありません。
想定されるすべての可能性をつぶさねばならず、それは通常、ほぼ不可能に近いからです。
また、それを利用して、相手に証明責任を転嫁することもしばしばあります。
https://globis.jp/article/1845

>>36583 匿名さん

で、お前の主張はなんなの？

今分かってるのは大宮駅前の商業施設売上が軒並み瀕死ということだけ
再開発したらきっと人々が大宮に集まり売上が大幅に上がるというのは希望的観測でしかない

>>36584 評判気になるさん

ターミナル駅前に大型SC。
ラゾーナがまさにそれです。

>>36587 匿名さん

大宮と同様ターミナル駅の川崎。同じさいたま市内の浦和。どちらも再開発で大幅に商業売上を伸ばしてます。逆に再開発したにも関わらず売り上げが上がらなかった例ってあるんですか？

>>36587 匿名さん

駅まちが抱える課題と駅まち再構築により期待される効果
都市規模ごとに、特徴的な課題と、駅まち空間の再構築により周辺に付加価値が?じている好事例を?す。

他都市の事例
＜?都市郊外＞たまプラーザ駅（出典?駅まち再構築事例集⑧、?園都市線駅周辺のまちづくりプラン（横浜市））

【整備効果】
?駅まち空間の関係者がまちづくりに関する協定を結ぶことで意思統一を図り、魅力ある駅まち空間づくりを実現。
?駅前商店街及び大規模商業施設の年間商品販売額の増加。
?買い物利用者が増加し、ピークによらず人が集まる駅の実現。
https://www.mlit.go.jp/toshi/content/001425843.pdf

普通は再開発をすると売り上げが大幅に上がるんだよ

再開発しても売上が上がらないという意見こそアンチの希望的観測でしかない。

これから大宮以北の人口は減少していくわけだからデベと地権者も慎重になるだろうね

>>36592 マンション掲示板さん

これからは人口の取り合いですから都市間競争に勝つためにGCSで拠点性を高めないとですね！

>>36587 匿名さん

西口の商業ビル所有者ですがテナント様の売上はコロナ前より良くなっています。少なくても瀕死ではないです。リーシング会社さんと良く話しをしますが、大宮駅前への出店意欲は都内ターミナル駅以上だそうです。ただ南銀は大手チェーンの出店は厳しい状態だそうです。予約したお客様を来客前に客引きに取られてしまい売上が上がらないそうです。
南銀をなんとか出来ると大宮にプラスになると思うのですが中々難しいですね。

>>36580 匿名さん
それを真面目に議論しちゃうと「GCSはやめるべき」が結論になる
なぜなら人口が多い浦和以南の埼玉都民は大宮に興味がないから、大宮をどれだけ開発しようが大宮には行かない
浦和以南の埼玉都民が大宮に行かなければ売上の増加は見込めないわけでね

>>36589 マンコミュファンさん
土浦とか。

>>36593 検討板ユーザーさん
それだったら都心や副都心が近い浦和以南に集中投下する方が圧倒的に効果が高い

>>36595 マンション検討中さん
逆に言えば今まで大宮をスルーして東京に出ていた大宮以北の住民や川越・春日部の住民からも人を呼び込めば売り上げの増加は見込める訳なんだが

>>36596 名無しさん
土浦の場合は再開発後至近距離につくばエクスプレス開業という大幅な外的要因があるから特殊なケースだな
少なくとも同列にはできない

つくばエクスプレスで低迷。常磐線主要駅周辺で活性化策続々|不動産投資の健美家
https://www.kenbiya.com/ar/ns/region/shutoken/4156.html

>>36597 評判気になるさん
浦和以南？もっと具体的にお願いします。
現状大宮より拠点性の高いところありますか？

>>36597 評判気になるさん
でも浦和川口エリアで大規模な商業再開発計画は今の所無いよね
それが答えだよな

>>36580 匿名さん
門街壊滅・タワマン大宮スカイ絶好調なことを考慮すると、大宮に求められているのは商業施設ではなくマンションでしょうね。

>>36597 評判気になるさん
結局あなたは色々難癖つけて大宮の再開発しないで～浦和の開発して～と駄々こねてる赤ちゃんですね

>>36597 評判気になるさん
浦和もこれ以上の発展余地は無くないか？
投資のしようがない

>>36599 通りがかりさん
武蔵浦和とか

>>36599 通りがかりさん
人口減で都心や副都心への集約はさらに進む
となると、重要なのは都心や副都心までの距離
現状、大宮は単なる乗換駅だから勘違いしないように

>>36598 匿名さん
それは大宮が池袋や新宿や渋谷を超えるということだぞw

>>36601 口コミ知りたいさん
門街が良くないのは中央デパート側のマネジメントの問題な
まだ5Fのレストランフロアの牛たん屋がどうなるか未だに決まってないし

それより>>36594 通りがかりさんの資料見てみろよ
リアルのビルオーナーさんが大宮への出店意欲は都内のターミナル以上あると証言しているんだから素人のお前よりもよく理解しているわ

>>36605 マンション掲示板さん
郊外については少しでも都内に近いところに住みたいというニーズが圧倒的だからなw
都内が遠い大宮を開発するのは矛盾してるw

>>36605 マンション掲示板さん
いやよく分からない
都心から近くてもストローのように吸われるだけだと思うが

>>36608 eマンションさん
だからマンションは浦和方面に任せる
大宮は街の発展を目指す
それでいいんじゃないの？

>>36605 マンション掲示板さん
さいたま市は人口が増え続けていますが何か？

というかなんでGCS反対派が1日経っても開発議論スレでしつこくダル絡みしてくるの？
構ってちゃんか？

東京に近い方が有利だから浦和以南に集中投資すべきって言ってる人はどういう投資を望んでるの？
浦和以南には商業業務での発展は望めないよね？
マンションいっぱい建てるように支援しろってこと？

大宮が発展するのが気に入らないだけだからまともな答えは返ってこないよ。議論の前提となる条件がアンチの希望的観測でしかないからね。

まあ何を言おうが大宮区の再開発は今後も順調に進んでいる訳だから精々指を咥えて嫉妬し続けて下さいな

2023年ーAddGrace Omiya（大和ハウスリアルティマネジメント&大林組、ダイワロイネットホテル大宮、オフィスと商業施設)
2023年ー大宮ソラミチKOZ（OK大宮開発合同会社&鹿島建設、オフィス、商業施設）
2024年ー大宮サクラスクエア（日鉄興和不動産&三井不動産レジデンシャル&丸紅都市開発、マンション、商業施設）
2027年ー大宮駅西口第3-A・D（清水建設&大和ハウス工業&東京建物、商業施設、オフィス、マンションのツインタワー）
2029or30年？ー大宮駅東口大門町3丁目中地区（竹中工務店、オフィス、商業施設）

大宮駅西口第3-C地区は準備組合が設立
大門町2丁目南地区、大宮駅西口第3-Eも検討会発足
桜木町駐車場への施設提案整備も開始

GCS
中地区ー大成建設（事業協力者）、野村不動産（事業パートナー）、RIA
南地区ーフジタ（事業協力者）、本郷計画事務所、久米設計
北地区ー未定
西地区Sー未定
西地区Nー大林組（事業協力者）
宮町一丁目中地区ー戸田建設（運営支援者）

順番
駅前広場・地下ロータリー（2023年度都市計画決定手続き・2025年度事業認可）
↓
中地区（2023年度都市計画決定）
↓
南地区1期目（2023年度都市計画決定・2031年度完成？）
↓
西地区N街区（2025年度都市計画決定・2032年度完成？）
↓
南地区2期目（2023年度都市計画決定・2035年度完成？）
↓
北地区
↓
宮町1丁目中地区

令和5年（2023年）度
駅前広場の都市計画手続き開始
中地区、南地区の再開発事業の概要が決定

>>36613 マンション掲示板さん
ただ大宮の再開発してほしくないだけ
それにこの人は浦和以南とか言ってるけど川口とか戸田の開発は望んでないよ
だって望んでたら真っ先に川口の駅大きくしようって言うはずだもの

TBSでLRTの特集やってる

大宮の開発は賛成です。
さいたま市の予算すべてを大宮の開発に使うべきです。

俺は浦和、川口、戸田ら埼玉南部の街にもっと頑張って欲しい
大宮以外の埼玉南部の街がベッドタウンに徹しててマンションばっか建ててベッドタウン以上の街になる芽を摘んでしまったから大宮が一人で埼玉を背負う状況になってる

>>36619 検討板ユーザーさん
問題なのは浦和、武蔵浦和、蕨、川口、戸田あたりは大宮を相手にしていないということでしょ。
これを解決できないと大宮の開発は厳しいことになる。

バズってた

>>36620 さん

もう諦めなよ。
大宮新都心は都市再生緊急整備地域に指定されてる。これは国が最優先で再開発すべきエリアって言ってるってこと。そのための国からの支援も出る。残念だけどアンチがオリジナルの理屈をいくらこねても開発すべきでないとはならないよ。

>>36620 通りがかりさん
あなたの理屈だと都心以外の首都圏全ての地域の再開発は無駄ということになる
だが今首都圏各地で再開発が行われている
この先の都市間競争で生き残る為に

埼玉都民はなぜ大宮に興味がないのか

>>36601 口コミ知りたいさん
大宮の商業施設はすでにオーバーストア状態だろ
タワマン建てまくるのが最も効果的だ

>>36572 eマンションさん

伊勢丹浦和もコルソを入れたらもっと多いんじゃないか

同一市内に浦和という同規模の商業エリアが育ってしまったら
大宮に人が集中するわけない
大宮はオフィス街メインで行った方がよさそうだ
ビジネスマン相手の飲食店などは潤うだろうし

ふむ、アンチでもマンションが建つ分には看過できるらしい。

・オフィスビル
現時点では足りておらず賃料が高い
ただし、もともと少なすぎることが要因のため、需要と供給を見極める必要がある
・商業施設
門街のテナントが埋まらずオーバーストアになっている可能性あり
新規に増やすよりも現在の施設の建て替えやリニューアルを優先するべき
・住宅
住みたい街ランキングの効果もあってかタワーマンションの販売が好調で竣工前の完売確実
需要と供給がかけ離れているため再開発における優先度は最も高い

まとめるとこんなところですかね。

>>36628 マンコミュファンさん
大宮にタワマンを建てたがってるのは大宮のアンチってことが露呈したね

タワマン需要が最も高いとバレちゃったなw

>>36627 匿名さん
オフィス+タワマン中心の開発がベストでしょうな

都市再生緊急整備地域によると大宮の増進すべき都市機能はオフィス、ホテル、会議室等とあってマンションは記載されていない。県内のもう一つの指定地域である川口駅前には都市型住居機能の強化とある。

なぜアンチ大宮が大宮にタワマンを薦めたがるのか
大宮に発展して欲しくないから？大宮に自分の街と同レベルに堕ちて欲しいから？

>>36634 匿名さん
とうした昭和の爺さん?w

>>36620 通りがかりさん
むしろその辺の住人って休日は大宮に行く感じがするけどな
わざわざ休日に満員電車に乗って赤羽やら池袋やら行くなら電車賃の安い大宮で全て事足りちゃうから

>>36636 マンション掲示板さん
いや、休日何するかによる。

休日にさいたまから東京に遊びに行く人ってイメージほどは多くない気がする
地元周辺で済ませる割合の方が圧倒的に多いはず

>>36631 eマンションさん

まあ大宮のマンションは平均価格、坪単価ともに県内一にもかかわらず竣工前に完売だから業者としてはマンション建てたがるよね。
でも都市開発って目先の利益だけじゃないからね。

埼玉県庁も市役所と同様に大宮区に移転でいいと思うけどな

>>36629 口コミ知りたいさん
門街のテナントが埋まらないのと、大宮の商業需要は別問題です。
門街の運営の問題です。

>>36636 マンション掲示板さん
行かないよ。
大宮以北と浦和以南は別世界だから。
浦和以南は埼玉都民。

>>36641 評判気になるさん
両方だと思う。

意外とさいたま市に通勤する人が多いのは上尾に次いで川口が第二位。

>>36641 評判気になるさん

一流の物件を三流の運営が一流の値段で貸そうとしてるからね。

>>36642 検討板ユーザーさん
浦和民もコクーンには行くんじゃない？
コクーンまで行くなら再開発次第で大宮にも来るだろう

実際に浦和以南で休日に大宮に行く人はかなり多い
電車は安くて空いてるし東京みたいに人が多くないけど休日を過ごすには十分すぎるくらいだからね

>>36646 検討板ユーザーさん
コクーンには行っている印象です
コクーンはレイクタウンとかと同じ枠ですのでファミリー層は行きやすいと思います
大宮が開発されても枠が違うんですよね

そうなんだ
まぁ休日に東京に行くことってそんなに気軽ではないよね

>>36638 マンション掲示板さん
基本は地元(浦和の人だったら浦和周辺、川口の人だったら川口周辺)か大型ショッピングモールですね
地元で事足りないなら都内に行くことが多いのでは

>>36636 マンション掲示板さん
>>36647 マンション掲示板さん
さすがに大宮を過大評価し過ぎだな。
どう頑張っても大宮には都内ほどの魅力はない。
というより、都内のブランド力はそれだけ強い。

まぁ、池袋や新宿や渋谷だったら電車代払って行く価値はあるが大宮にはその価値はないわなw
大宮が不運なのは人口が多い浦和や川口が都内に近過ぎるということだw

まあ埼玉県で育ってきた以上友人と大宮で集まるってのは避けられないからね。高校から都内とかの人は知らんけど。

埼玉県民、特にさいたま市民はそこまで頻繁には都内に遊びに行かない
休日に都内まで遊びに行くのって結構ダルい
地元近辺で済ませたいという需要は大きい

誰もソース出さないからこのやりとり一生終わらなそう笑

東京に流出し続けてる埼玉県民の資産をいかに埼玉に留まらせるかは重要課題ですよね

>>36653 口コミ知りたいさん
>>36654 マンション掲示板さん
それはあなたの生きている世界が狭いだけではないかと

>>36652 eマンションさん
都内の人が埼玉に来ない理由もそれだよね
結局お金使ってまで行く価値があるところが少ない

>>36656 eマンションさん
東京あっての埼玉だから仕方がなくないのでは？
東京が近くなかったらここまで発展していないし人口も増えてないだろうし

>>36659は仕方がないのでは？の間違い

とりあえず私の時代の浦和北高校の生徒は大宮で遊びまくってましたよ

>>36661 口コミ知りたいさん
自分も高校生くらいまでは大宮に遊びに行ってた。
大宮は池袋デビューの練習台としてはちょうどいいよね。

中地区の商業部分は東武、南地区の商業部分は高島屋がやりそうだからその面では期待できる

Suicaのビックデータがあるので、関係者の間では大宮の需要は把握されてるのではないですかね。
一般人は見れないので想像で話すしか無いですね。
電車で駅利用者見たりの感覚である程度は分かるかも…

>>36662 さん

ガチで言ってる人初めて見た。
あれって埼玉出身の芸能人がネタで言ってるだけじゃないんだ笑

>>36664 通りがかりさん

Suica以前にルミネもエキュートもトップクラスの売上なんだからJR的に大宮の評価は高いでしょ。

>>36662 マンコミュファンさん
当方も同じです
大学生になると大宮には行かなくなりますよね

>>36665 検討板ユーザーさん
池袋は別にお洒落じゃないしな
都会に慣れるためなら分かるけど

>>36654 マンション掲示板さん

ソースを出してから書き込んでくださいね

ビルだけでなく街全体のデザインも大事
GCSでも来たくなる、歩きたくなる街にすることを重視してるけど

再開発ビルの難易度って
ハイグレードオフィス＞＞＞商業ビル＞＞＞中小向けオフィス＞＞＞＞＞＞タワマン

こんな感じだよね
タワマンはどんな街にでも建てられる一番楽な選択肢
オフィスビルは限られた街にしか建てられない
大宮なら中小オフィスを建てればすぐ埋まるからそれほどの難易度でもない
商業ビルはテナント埋めるだけでは人は集められずセンスも要求される
ハイグレードオフィスは更に限られた大都市にしか需要がなくいくら立派なビルを建てても入居してくれる大企業が無ければ埋まらない

難易度が高い再開発ほど価値も大きい
大宮は極力楽な選択肢に逃げるべきではない

県庁所在地の表記が
さいたま市浦和区より埼玉市大宮区の方が垢抜けてるから変更してほしいな