大宮と新都心の今後の開発について６

大宮駅は北口だけと言わず南口も開発すればいいのにね。

>>3519 匿名さん
根拠が薄いし出鱈目なこと言ってんじゃないよ。
そもそも、自動運転車が輸送手段として鉄道に取って代わるだけの時間とコストを考えてんのか？
一般家庭の自家用車に取って代わって、それが日常的な通勤、通学手段等にとって変わるのか？ 鉄道で1時間以上かかるエリアへの移動手段として、自動運転者が優先されるのか？
自動運転車が一般的に普及して、鉄道利用者が減るなら、朝晩のラッシュが無くなるわけだし、鉄道利用のメリットも増すよね？
鉄道のメリットと自動運転車のメリットを考えようね。

　まず自動運転車の普及率が５０％を超えるのは早くて１５年、遅くとも２５年後。
最終的には特殊なケースを除いてほとんど自動運転車に置き換わる。
これは決定事項だ。
　そして２５年後の日本の人口は今より相当少ないし、さいたま市の人口はおそらく１３０万人くらい、どんなに多くても１５０万人だろう。
自動運転車の普及による道路の渋滞の解消は絶大だ。自動運転車のほとんどタクシーだ。駅から目的地まで歩く必要もないし、駐車場を探す必要もない。
　新しいものは常に正しい。

勿論、既存の鉄道路線は廃線にはならないと思うよ。
でも、地下鉄を岩槻に延伸したり、LRTを作っても絶対黒字化しないどころか莫大な負の遺産となるよ。

>>3519さいたま市は財政が強固

それね、財政が強固なんじゃなくて、他の政令市と比較して出すべきところにカネ出してないから
借金が少なくて強固であるように見せてるだけだから。
市の交通局も無いし、道路下水道のようなインフラも発展途上、公園や文化施設も少ないとかね。
本来財政が強固ってのは大企業や工場、富裕層が集中して都市規模の割に税収が多い状態のことだよ。

＞借金が少なくて強固であるように見せてるだけ

何を言っているのだろう。わからない。

>>3518 匿名さん
高低差の少ないさいたま市は名古屋みたいになることはあっても横浜みたいになることはないでしょ。地形が根本的に違う。
横浜も中心部の平らな地域に限れば碁盤の目だけど。

>>3525
そんな風に見せるメリットがどこにあるのだろう・・・
この人アホなのかな・・・

>>3524 匿名さん
自動運転タクシーを利用するコストってどう算定してるの？
自動運転者の普及が言われてるのは知ってるし、IoTの話をするとよく聞く話ではある。ただ、岩槻延伸にしても沿線の発展による効果も見込む必要がある。仮に大宮の都市開発が成功した場合、大宮沿線の人口増加が考えられるし、利用できる路線が増えることは、それだけで単純に魅力が増す。
それに、日本の人口減少が既定路線にしても、首都圏の人口は増加しているし、そう簡単に負の遺産と言い切れるのかってところがある。

　自動運転車は無料化できると言っている人すら居るけど。利用者が無料までは求めないと思う。初めは有人タクシーと同じくらいで普及が始まって。最終的には電車を利用したよりも多少高いくらいに賃料設定するんじゃないかな。広告を見たり、ネットショッピングで一定額の買い物をすれば無料にできるとかいう人もいるけど、基本そうはならないだろう。

　地下鉄７号線延伸は、「都市鉄道等利便増進法」を活用して短絡線整備による速達性向上を
目指す事業であり、沿線開発を目的としたものではない。その上、ＪＲ上野東京ラインの開業、東武野田線の急行運転など競合する他路線のサービス向上により、岩槻駅などからの速達性の向上効果が認められる地域は限られ需要が減少している。岩槻に延伸したとして想定される５０年後に未回収となる３０００億円（１．００－０．７８）≒６６０億円を増加した沿線人口の税収で埋めることが出来るのであろうか。
　岩槻延伸によって中間駅と岩槻駅周辺で増えた人口はどこから来るものなのであろうか。岩槻延伸が無ければ京浜東北線や伊勢崎線沿線に住むのではないだろうか。

まぁ岩槻延伸は無理ゲーだって市の調査で数字で出ちゃってるよ。
清水さんは選挙が終われば延伸撤回します。

>>3529
>仮に大宮の都市開発が成功した場合

地下鉄７号線の岩槻延伸の採算調査の結果が悪化した理由は、さいたま市の発表によれば「上野東京ラインの開通で大宮経由の利便性が高まった」→岩槻から地下鉄７号線に乗って東京へ向かうと想定される乗客数が減ったから。

大宮の都市開発が成功して、特にグランドセントラルステーションとかで北口が実現したら、大宮駅での東武からＪＲへの乗り換えは格段に便利になって、岩槻から大宮経由で東京へ向かう人が増える＝地下鉄７号線に乗りそうな人が減る＝地下鉄７号線岩槻延伸の採算性は一層厳しくなる…、ということになるだろうね。

>>3526>>3528
お前の足りてない脳ミソでも理解できるように
極端な例えにしてやろう。

横浜市　大企業勤務　年収1000万
住居は一流メーカーの戸建注文住宅(5000万30年ローン)
子供への投資
習い事月50000円
小遣い月10000円
クリスマス・誕生日プレゼント・お年玉計100000円
年1回海外旅行
「家計かなり苦しいわ」

千葉市　中堅企業勤務　年収600万
住居は三井不動産の分譲マンション(3000万25年ローン)
子供への投資
習い事月20000円
小遣い月5000円
クリスマス・誕生日プレゼント・お年玉50000円
年1回国内旅行
「家計ちょっと苦しいわ」

さいたま市　中小企業勤務　年収550万
住居は賃貸安アパート月45000円
子供への投資
習い事月　なし
小遣い月　なし
クリスマス・誕生日プレゼント・お年玉　なし
年1回サイゼリヤで外食
「家計余裕だわｗ」

さいたま市「うち財政強固で安定してますよ！横浜()とか千葉()よりも！」
>>3528「おっイイネ！さいたま市！」

もうちょっと噛み砕いてお願いします。

>>3532
まったく理解不能・・・。
　

頭のおかしい人はスルーで

＞３５３２

おれ「３５１９」だけど。
それいい例えだね。全部あっていると思う。

付け加えると
横浜市は５９歳
千葉市は５５歳
さいたま市は２６歳

大宮駅グランドセントラルステーション構想をあまり期待しない方がいい。

東京大阪名古屋みたいな、巨大高層ビルは絶対建たないと思うから。

新宿とか名古屋とかは土地が無いから上へ伸びていくわけで。大宮駅改修の目玉はもう一本できるだろう東西自由通路と東武線の位置変更、東口駅舎改修ぐらいを期待しておいて、ルミネが建て替えられたら御の字。

　JRの過去の本社は２５年（旧鉄道省）、３５年（国鉄本社ビル）の使用で移転されてきた。
現在のJR東日本本社ビルは９４年着工、９７年竣工、今年で築２０年。
ビルの償却期間を何年にしているか調べていないから分からないけど。
一般的に新宿駅周辺の大規模オフィスビルは耐用年数５０年としている場合が多い。
おそらく築３５～５０年のどこかで移転するだろう。
２０３２年～２０４７年の間にJR東日本は本社を移転するということだ。
着工から竣工まで３～４年かかる。移転決定から竣工まで１０年はかかるだろう。
ということは、２０２２年～２０３７年に移転決定が行われる。
モロやん。モロG計画の時期やん。

　JRは品川の操車場の再開発で３０００億円の利益を得る。
品川の後に再開発が予想されるのは大宮と幕張。
大宮と幕張だと地価が１０倍の差がある。
まず大宮で間違いないだろう。
　ちなみに大宮総合車両センターは１６万２７８２㎡で簿価７３００万円。更地で実勢２０００億円の価値はあるだろう。
　品川の６割くらいの投資はするんじゃないかな。

埼玉は東京神奈川千葉に住めたかった人間の最終的に行き着く場所だから・

なんかもうこのスレ頭やばい人の集まりじゃねえか、開発を語らうのでなく妄想を語り合うｗ

　地方の人はまず神奈川千葉に住む人が多い。
その後、都内に引っ越し。
その後に埼玉県に引っ越す。

　神奈川県は都道府県間の人口の奪い合いで、東京以外の１道２府４２県から人口を奪って、東京に膨大な人口を献上している。
　千葉も東京以外のほとんどの道府県から人口を奪って膨大な人口を都に献上している。
　埼玉は道府県から少しだけ人口を奪っているが、勝ち負けは半々くらい。だが、東京都から人口を奪っている唯一の県である。
　埼玉県は地方での評判がことさら悪い。

人口を奪っているというより、所得的にやばい人が東京で諦めて逃れてきているという表現が正しい。

それも有るね。
でも生活保護率は都内のほうが埼玉県より高いし。
クルマが無い人は都内の方が生活しやすいかもしれない。

実際には金持ちと貧困層が都内に住んで、中間層が埼玉県に子作りで引っ越してくることが多い。
おれみたいな超富裕層は浦和で一度きりの人生を過ごすために越してくる。

本当2ちゃん以下になってきたなここ

とりあえず横浜駅の開発を参考にしようぜ

横浜駅、千葉駅はすごいね。
JR東に感謝しなきゃな。

大宮はヒドイもんだ。。。
いいなー横浜駅、千葉駅。

これでG計画でどれだけ大宮に投資しても文句はでないな。

G計画で大宮駅北口新設、大宮駅東西自由通路整備に反対しているのは
「大宮東口駅前街づくり会」の「〇　〇〇」って人。
おそらく「大宮東口駅前街づくり会」自体が再開発に反対している。

東口駅前の地権者が北口新設や東西自由通路に反対してG計画を無くそうとしている。
北口新設に反対する理由が「大栄橋から電車が見れなくなる」かららしい。

>>3541
>>3543
埼玉は千葉より土地の地価が高いからそれはダウト
東京神奈川に住めなかったから埼玉に住むのはあるが千葉に住めなかったから住むというの残念ながら無い
むしろ千葉のほうが東京神奈川埼玉に住めなかった奴が住む溜まり場だ、このデータを見てみろ、千葉から人口を奪っている。

>>埼玉は道府県から少しだけ人口を奪っているが、勝ち負けは半々くらい。
>>埼玉県は地方での評判がことさら悪い。
これもダウト。この総務省のデータでは神奈川と島根が転出超過だがそれ以外の44都道府県は転入超過だ。
どうしても埼玉を貶めたい奴がいるようだなこのクズ掲示板は。まったく、妄想だけで語るとか2ch以下のバカ民度だなここは。

>>3544
具体的な情報元よろしく。

>>3550
よく考えてみろ

　神奈川は借家比率が高い。
神奈川は持ち家でもマンション比率が高い。
ただし、横浜、川崎で一戸建ては都内と同じくらい高い。
一都３県で持ち家比率が最も高いのは埼玉。
千葉も持ち家比率が高いけど埼玉ほどではない。
千葉は地価が安いのにマンション比率が高い。
　まぁ千葉市のほうが横浜川崎より所得水準が高いと言うデータもあるし、統計の取り方しだいで序列は変わってくるね。

買い物行ってくるから、よく考えとけおまえら～

どんぐりのせいくらべ

>>3553
その報告いる？
2chじゃねえんだから

年収８００万で生きていけるんか？
驚きだな。

>>3548 匿名さん
横浜駅の西口は相鉄がメインでJR東はオマケみたいなもの。今建ててる駅ビルも床面積ではそんなに大きくない

ソープの質が最近下がってきてる

大宮はラブホテルが不足している。

しかし大宮GCS構想出てから、このスレ書き込みが異様に増えたな。
大門町も着工目前ってのもあるのかな？

大宮が好きなだけなんだよ。

>>3536
年齢は全部同じ設定なんだよなあ。
伸びしろ(具体的な再開発計画)が多い時点で横浜千葉のがむしろ若年では。
>>3543
だいたい合ってると思う。
地方行くと神奈川千葉へのリスペクトと埼玉への
敵視・アンチ・中傷という扱いの差にいつも辟易する。
>>3550
土地の値段と平均的な所得って必ずしも一致しないからなあ。
何平米の土地を分譲してどの程度売れているか、という評価も必要だし、
最高値や最頻値、中間値という評価も必要だよな。
それではなぜ神奈川や千葉に100m超過のタワーマンションが建って、
大宮(さいたま)は100m未満なのか説明して下さい。

まあ、大宮公園の改修計画も出てるし、今後色々楽しみではあるよね。

>>3562 匿名さん
さいたま市と千葉市、それぞれで100m超えてるマンションが何棟あるか知ってるのか？
無知なのにベラベラと語るのはやめたほうがいいぞ。

埼玉はイメージ最悪だからこそ他所より街作りを頑張らなきゃいけないのに
それを邪魔する地権者は許せないわ

　安倍さんが国会でG計画に言及したことにより、埼玉県は大宮駅東口の土地を収用することへのお墨付きを政府から得た。

日本のタワマンは施工の質が低い。
むしろ低層に人気が移行しつつあると思うよ。

お前らまさか月曜からセコセコ働くために寝てるんじゃねえだろうな。
都市開発ってのはおれみたいな有閑階級のみに語る権利があるのだ。

タワマンはスーゼネしか建てられない。
基準も厳しいし埼玉でもタワマンに大きな外れはないよ。
低層だと三菱とか三井にしてても、施工は長谷工だからな。埼玉だと特に安作り。
都心で売ってるような低層のスーゼネ施工の高級マンションを埼玉で建てても買える人が少ないから、売らないんだろうけど。

長谷工は安くも作れるし。高くも作れるよ。
おれは長谷工だから悪いとは思わないけど。

あとタワマン含めてマンションなんか大した技術必要ないんだよ。
まぁ手抜き工事が起きない様に人災対策が重要だよね。横っちょの浜じゃねえけどｗ

安く作るために長谷工選ぶのが現実だって。
安く作ろうと思ってスーゼネ選ばないでしょ？

ん？どんな状況であろうと安く作ろうとするもんだよ。
今は大手は建設ラッシュで忙しいんだよ。

　ブルジェハリファの建設受注で日本勢はサムスン物産に負けたよね。
ゼネコンがどこかよりも設計がどこかの方が重要なんだよ。
まぁマンション程度で欧米の大手設計事務所が出てくることはないけどね。

設計も施工も両方大事さ。
実績の少ないゼネコンに超高層は無理だよ。

技術的には可能でも
実績がないと社会的に難しいね。
ちなみにスーパーゼネコンが超高層が得意とは限らないよ。

まぁ業界関係者じゃないと分からないかなぁ。

もちろん、スーゼネでも得意分野があるからね。
超高層はやはり鹿島だろうな。

超高層含む大型土木は熊谷組を筆頭に飛島、五洋、ハザマも大手並みに得意だよ。
技術があるから経営が上手いとは限らない。
スーパーゼネコンはトヨタみたいなもん。カネもうけが上手いんだよ。
タワマンなんて特に技術なんて要らないし、
そもそも免振、制振なんか必要ならタワマンなんか作らないほうがいいんだよ。

現在の日本の建設技術は１９８０年代には完成していたんだよ。
それからほとんど進歩していない。
中国だって大差ない技術もってるよ。

タワマンなんかで技術云々言っている国は大型インフラなんて作れないよ。

で、設計が重要と言うけど、設計って意匠が注目されやすいだけだと思うんだよね。
国立競技場なんて愚の骨頂だった。
実際は構造部分の設計と施工が重要。

タワマンもオフィスビルも構造はさほど変わらないって。変わるのは設備だけ。

マンションに話を戻すと、階高を抑えて戸数を多く作る技術は長谷工は優れている。
でも、それは安マンションの象徴でもある。

200m級の高層ビルはいらないかもしれないけど、100m級の高層ビルは大宮にも必要だと思う。

あのさー
階数を増やす理由はなんだと思う？

あとデベも大手じゃないとタワマンを手掛けにくい理由はなんだと思う？

武蔵浦和票のようにタワマンだらけの街も微妙だけど、武蔵浦和にタワーがなく、低層マンションくらいしかなかったら、もっと寂しい街だったと思う。

>>3582
販売戸数を増やすためだろ。
階数が増えるのはいいのよ。
直床とかにして階高を抑えて戸数を増やすのは、タワーではやらんよ。

安倍ちゃん大宮駅の機能強化の重要性をアピール
https://m.youtube.co.../watch?v=pczUvuv_2Fw

URL訂正

安倍ちゃん大宮駅の機能強化の重要性をアピール
https://m.youtube.com/watch?v=pczUvuv_2Fw

　階数を増やす理由。
　大規模工場地帯の再開発なんかでは、地上階の公開緑地面積を増やすことを条件に自治体が容積率を引き上げるんだよ。その上、総合設計でさらに容積率ボーナスがある。つまり、タワマンを建設を推奨している自治体が有る。タワマンは元々、商業地だったのか大規模工場地帯だったのかで性質が全く異なる。

　大手でないとタワマンを手掛けにくい理由。
タワマンと低層マンションを比較した場合、デベの側から見た最大の違いは「建設工事期間」だ。
タワマンは用地仕入れから販売、竣工までの期間が長いのでその間に景気が悪化すると塩漬けになってしまう。
債務超過になっても銀行の貸しはがしを受けない規模のデベでないと手掛けにくい。技術や建設費の問題ではない。デベから見ればリスクが高いから利回りも高い。

　リーマンショック後には、三菱痴所と三井不動産以外は、森ビルや住友不動産ですら実質債務超過に陥っていた。高層建築リスクは「建設期間」にあるんだよ。
今ではほとんどの人は忘れているけどね。
　

千代田区番町では１４，５階建てがほとんどだね。

だから階数の問題じゃないんだって。
仕様の問題。
タワーは仕様を削られにくいけいって話さ。
十分な容積率がある場所に建てるからね。
しかも利便性が良いことが多く、高層階などは高く売れるから仕様を落とさずに済むというのがある。
一方容積率の低い場所に建てる中低層は戸数をあまり売れないから、仕様を削って戸数を増やす傾向がある。特に埼玉は仕様を落とされやすいやうに思う。

>仕様を削って戸数を増やす
どういう意味？一戸当たりの面積を減らすってこと？
「仕様」という言葉をどういう意味で使っているのかわからない。

＞３５９１

２０１７年１月　首都圏新築マンション市場動向（不動産経済研究所）
東京２３区　６８８戸　平均９１４８万円（㎡単価１３２．０万円）
都下　　　　１１４戸　　　５６４９万円（㎡単価７５．４万円）
神奈川県　　２６６戸　　　４８０８万円（㎡単価６７．７万円）
埼玉県　　　１５６戸　　　４５９２万円（㎡単価６３．１万円）
千葉県　　　１６０戸　　　３９４７万円（㎡単価５４．４万円）

現実見ような。
都心は別格として。
都下、神奈川、埼玉、千葉の価格差は土地の価格差だよ。設備や仕様（謎ｗ）に差はない。

　

ひまだー

完全に論破して話が続かなくなっちゃったな。。。
次の話題お願いします。

千葉県は三井不動産がバックに付いてて積極的に開発してくれるのがデカイ

「柏駅西口北再開発」事業協力者は三井不動産に決定／千葉県柏市
http://fanblogs.jp/machisai/archive/155/0

柏の葉だったりなんで三井はこんなに千葉びいきなのか

>>3597
大門町二丁目の再開発も三井不動産やん
大栄と共同だけど

>>3598
18階建てやん

浦和は、大宮駅を開発すると言った清水さんを潰しにかかるのかな。
清水には再選していただきたい。

（平成２６年商業統計　経済産業省）


　　　　　　　年間商品販売額
東京特別区　161,407,706
札幌市　　　　8,909,752
横浜市　　　　8,579,630
仙台市　　　　7,918,846
さいたま市　　4,330,020
千葉市　　　　2,889,427
高崎市　　　　2,691,062
川崎市　　　　2,162,185
宇都宮市　　　2,040,219
水戸市　　　　1,424,753
川口市　　　　1,051,832
相模原市　　　1,036,818
船橋市　　　　1,033,419
前橋市　　　　1,005,158
柏市　　　　　　790,048
越谷市　　　　　727,152

　以上、東日本・関東の主要都市

大宮も柏の葉のように大学誘致を

東大内部では「柏行き」といってちょっと残念な人たちの行く場所。。。
入りやすい研究科が多い。
数物連携宇宙研だけはすごい。それ以外は。。。

本郷キャンパスは柏とか福島に移転して、再開発したほうがいいよね。
都心に原子炉があるのはどうかと思うし。

>>3564
そんな「おっさんのビル情報」あたりを見ればすぐに回答が出るような事を
いちいち聞いてくるわけ？
それに千葉市ではなく「神奈川や千葉に」だからな。勝手に線引きを変えないでくれ。
まあいいけど久しぶりにおっさんのビル情報見たら、現状で100mオーバータワマンは
さいたま市は2棟に対し千葉市4棟。はっきり言って千葉のマンションのほうが見てくれが良い。
今後は更に千葉市にプラス3棟だっけ。

もっとも「大宮はオフィスの街。所詮タワマンなんかどうでも良い」という意見も聞かれたが、
千葉は既に37階157mと24階100mのいずれもツインタワーオフィスがあるうえに、
100m前後のオフィスもいっぱいあるな。
さあ、さいたま市に100mオーバーの計画が無い理由を説明してくれ。

ちなみに、本郷キャンパス、柏キャンパス、筑波大、東海キャンパス、川崎市浮島の東芝の実験炉。
この５つの施設は、粒子加速器の照射実験を行っていて一直線上に施設が並んでいる必要性がある。
周辺住民には知らされていない。
　まぁどこの地域にも闇があるよね。。。

１００ｍ規制しらんのか？

>>3605 匿名さん
さいたま市の100mオーバーのタワマンは2棟ではない。
バカは少しだまっててくれ。

　タテマエ
消防コスト増大への懸念、景観維持、周辺住民への圧迫感回避、道路幅員の問題。
　ホンネ
タワマンを単独受注するほどの財務体質を備えた、地元ゼネコンが存在しない。
地元ゼネコン育成、支援のため。
埼玉建興はエルザタワーに関わっているけど、単独ではとても無理だと悟ったのだろう。

おれ個人としては低層マンションのほうが好きだから２０ｍに規制すべきだと思うけどねｗ

幕張並みに発展すれば埼玉も人気が出るんじゃない？

　イオンモールに何度か行ったけど幕張は全体的に人いねえよな。
地価も新都心の５分の１だし。
球団があるのは羨ましいね。ロッテだけどｗ無いよりマシでしょ。

打瀬小学校の学区平均世帯年収が神奈川トップの宮前小学校よりも高いらしいね。
たぶん浦和のいくつかの学区にはかなわないけど。

4Qの地価lookレポートが発表されました。さいたま市は全体的に堅調ですね。今後の展望に関しては大宮の評価が高かったです。
柏の葉が好きな人がいるようですが、横ばいでしたね。

>>3592
高さ制限のある地域にマンションを建てる場合は、階高を低くして戸数を増やす。
階高低い＝仕様低い
容積低いから儲からない→エレベーターの基数を減らす＝仕様低い
容積低いから儲からない→1階から住戸としてエントランスしょぼく、共用施設も少ない。

色々あるよね。

http://新築マンション.jp/tokushu/15kaimansion

「高さ制限のない地域」って工場地帯か臨海部の埋め立て地がほとんだよね。

埼玉は環境アセスの100m規制で100m以上を建てたがらないと聞くよね。
ただここで言う高さ制限は45メートルのこと。
容積率が低く、建築基準法や消防法の基準が甘い45m内の高さ制限内に収めようとすると、無理やり感がでてしまうんだよね。

で？どこがおススメなのｗ

ザ・パークハウス浦和岸町 地上15階 天井高最大2800mm
ブランズ市川レフィール 地上14階 天井高最大2450mm

どーん

パークコート一番町　　地上15階 　　　　天井高最大2600mm
ザ・パークハウス浦和岸町 地上15階 天井高最大2800mm
ブランズ市川レフィール 地上14階 天井高最大2450mm
ブランズ横浜　　　　　地上17階地下1階 　天井高最大2450mm　

ついでに現在一都３県で販売中の最上級物件を調べてみた。

ステラタウン横に出来る、
さいたま北部医療センターの完成パース

今よりマシだけどずいぶんショボいな