大宮と新都心の今後の開発について６

埼玉は東京、神奈川、千葉より2～3℃高いのがデフォ

何か東京と比べるとみんなどこも塵みたいなもんだな

ふと思ったが東京都区部vsその他の地域全て

東京都区部の圧勝！

オフィス面積にも表れてるように埼玉より千葉の方が明らかに大企業も多いよな
やはりさいたまは北関東支店をちまちま集めることしか出来てない

>>35004 匿名さん

上場企業は埼玉の方が多いけどな

>>35004 匿名さん

ゴミはゴミだから
あっ、千葉の事ね

「大宮エリアのオフィスビルは空室率が低くて賃料水準も高い。軟調な都心のオフィス市場とは別次元だ」――都内のオフィス仲介大手の幹部はこう語る。首都圏のオフィス市況が厳しい中、コロナ禍を経ても絶好調なのが埼玉県の中心部・大宮エリアだ。

さいたまエリアのオフィスビルの平均賃料は2020年以降、上昇している。2022年には品川・大田区の平均賃料を、さいたまエリアのオフィスの平均賃料が上回っている。
都心の大型ビルの賃料水準を超える築古物件も少なくない。大宮ソニックシティは埼玉県やさいたま市、日本生命が保有する複合商業ビルであり、オフィス棟であるソニックシティビルの延床面積は約2.4万坪だ。
1988年3月に竣工した築古ビルにもかかわらず、坪単価の賃料は2万円半ば～3万円弱といわれている。これは都心5区の大型ビルの平均賃料2万1401円（2023年3月末時点、三幸エステート調べ）よりもはるかに高い水準だ。
ソニックシティビルを運用・管理する日本生命保険の許嘉峰ビル事業運用担当課長は、「コロナ禍で一時的に空室が増えたものの、2023年6月頃に満床となる見通しだ。ランドマーク的な物件であるため、空室があれば多数の入居希望が寄せられる」と話す。

複数のデベロッパー関係者からは「横浜市のみなとみらいエリアのように大規模開発が相次いだ結果、大宮エリアでもオフィスが供給過剰にならないか心配だ」という懸念の声も上がる。オフィス一辺倒ではない多種多様な機能を備えた慎重な再開発が求められる。
東洋経済 記者

悪い見本があるんだからみなとみらいや千葉のような失敗は避けないとね。

中小企業の需要と大企業の需要はまた別の話

現在、大宮駅東口の６地区において、再開発事業などのまちづくりの検討が重ねられております。コロナ禍で先行きが不透明な社会情勢にあることは理解いたしますが、
ある地区においては企業ヒアリングをした際に、結果、大宮への進出について大変厳しい回答をいただいたとの話を伺いました。

こちらが調査結果になりますけれども、アンケート調査では、東京に本社を置くディベロッパーや商社など、大手企業に昨年12月から今年１月にかけて、大宮駅周辺及び駅周辺の立地評価や駅周辺で事業展開する場合の導入用途、それからオフィス、商業、ホテル、その他機能の導入可能性、規模などについて聞きました。

主な回答については、まずオフィスから紹介しますと、オフィスの大規模供給も少なく、一定規模のオフィスだったら供給可能と。
また、さいたまの本社企業の本社機能や全国展開企業の営業拠点機能を想定と。
また３番に、新規テナントの獲得が難しく、周辺のオフィスビルからの移転がターゲットになるため、ボリュームに上限があるといった意見がありました。
　
結論としまして、オフィスについては大規模オフィスのニーズが少なくて、回答のあった想定の規模では地権者の方々も損してしまうというようなことで、地権者の方々もちょっと驚くような結果になってしまいました。
また、商業につきましては既存施設が集積しておりまして、新たな大型物販施設は厳しいと。
さらには、大きなにぎわい施設を設けるには、集客力を備えた施設の導入が不可欠と指摘されております。
　
今回の調査は、コロナ禍のさなかということもありますが、今の大宮の置かれた現実でもあると思います。

莫大な金をかけた再開発ビルは支店入居クラスのオフィスを作ってもペイできない
でも大企業が来てくれるアテもない
いくら中小企業に需要があってもこれが問題

>>35010 マンション検討中さん

ソース元は？
どこの調査？
キミの空想？

みなとみらいと千葉の失敗から学ばないとね。
悪い見本があるんだからさ

藤村｜他方で開発側や民間企業の方々と話していると、市が思い描いているほど民間の開発意欲が高くないんですね。
そこで、大宮に対する開発意欲をどう引き出していくかを工夫していきたいと考えています。
そのためにも、大宮に対する公共や民間の投資の組み立て方をどうしていくべきか、先生にご意見をお聞きしたいと思います。

さいたま市は合併してから10年くらいのあいだ、浦和地区にずっと投資をしてきました。
浦和駅の高架化や駅前広場の築造、さらに再開発もした。大宮の人にとっては、さいたま市の
これまでの公共投資は浦和に偏ってきたという気持ちがあると思います。最近それらもひと段落し、
さいたま市合併以後最大級の予算を組んで大宮に集中投資していきますと大体的に宣言がなされました。

現在、想定されている大宮駅周辺の再開発用地は30万m2くらいあります。
イメージとしては、10万m2が住宅、10万m2が業務、10万m2は商業くらいではないかと想像しています。
ただ、住宅がこの駅前に集積することが、広域的・長期的に見て最適かどうかについては議論が
分かれるところではないかと思います。

開発業者によれば、さいたま市はイメージもよく、駅前なので、分譲住宅は確実に売れるそうです。
問題は業務がちゃんと来てくれるかどうかなんです。広域対流拠点をつくるためにはたくさんのオフィスに
入ってほしいのですが、本社ではなく支店が多く入る予想がされていて、すると都心のオフィスビルに比べて
100倍くらい営業しないと埋まらないことになってしまう。そういう議論が当面のあいだ、必要になると思っています。

根本｜本社を誘致するのは無理なので、もう少し特殊なものを考えた方がいいですね。東京に近くないといけないけど、
大きなスペースが必要で家賃が安くないといけないような事業者を、しっかりターゲティングして誘致していくことが
必要です。そういうことをやる部隊とタイアップしていかないといけないでしょうね。

藤村｜よく言われるのは、営業拠点として車をたくさん持っている会社が、都内は駐車場も高いし、東京北部やさいたま
市周辺の営業拠点としては大宮がいいという話です。あとは北関東に製造業が都内から進出していて、
その製造拠点と首都圏の営業拠点を中継するには大宮がちょうどいいとか。
ただ、市として、それを開発と絡めて大々的にセールスしているのかはまだ分かりません。
われわれも、経済系の部局がどう動いているかをもっと知っておいたほうがいいのかもしれませんね。

>>35015 マンション検討中さん

誰も読まないと思うよ

そりゃ都合が悪いものからは目を背けたいよね

オフィスガーガー言ってるけど大宮のオフィス需要の最大値はどの程度なの？

>>35006 マンション掲示板さん
ほい

＞他方で開発側や民間企業の方々と話していると、市が思い描いているほど民間の開発意欲が高くないんですね。

ここでは大宮のポテンシャルは横浜以上ってことになってるのに…

頑張れ～横浜、千葉～！

>>35019 口コミ知りたいさん

横浜はゴミだね

200坪以上だと相当高いね

>>35015 マンション検討中さん
さいたま市の市街地って相模原以下なのか…

>>35010 マンション検討中さん
これはコロナ禍のさなかに開発するとしたらって話なのかね。
いまなら回答は変わるのだろうか。

>>35024 口コミ知りたいさん
市街地面積を人口で割った数ね

>>35025 名無しさん
新規の大規模オフィスや大規模商業施設の需要は厳しいってのはコロナ前から一貫してる

>>35010 マンション検討中さん
何かの議事録風だが、この手の話は度々聞くね
確かにこのスレで語られる大宮やさいたま市のポテンシャルと
世間で語られるその評価には齟齬が有ると感じる
つい先日も森財団が各都市の評価を公表したけど、例えば横浜とさいたまじゃ
はっきり言って隔世どころじゃない格差が有るね
ブランド力評価なんかもそうだが、県内が低くランキングされるデータは無視したり、
ケチをつけたりデータの信憑性を懐疑的に捉えようとする人がいる
小売額も駅乗降客も多くて、スーモの住みたいランキングも上位の大宮なんだから、
その凄さや優位性を理解しない奴が馬鹿、みたいな論調…
もう少し根本を見直した方が良いと思う

>>35027 匿名さん
ソースある？ちょっと上で貼られてた資料だと10万だか15万m2だかいけるって言われてなかったっけ？

>>35027 匿名さん
既に大規模商業施設が点在する上での更なる積み増しは厳しいってことなのかね…
高島屋とかDOMとか土日に行ってもイマイチ賑わいが無い
ハンズも開店当初と比べて陳列がスカスカになってきた気がする
3-ADの再開発ビル内には商業施設が併設されるようだけど、
安売りスーパーでもない限り、開店休業状態になりそう

>>35019 口コミ知りたいさん
みなとみらいは大宮より全然上じゃん。
誰だよ大宮は賃料が高いとか恥ずかしいこと言ってた奴は。

>>35024 口コミ知りたいさん
相模原市は周辺市町村との合併前から65万人以上いたけど、旧大宮市は45万人しかいなかったわけですし

大宮はやっぱポテンシャルあるな。
賃料高くてこの空室率の低さだからオフィスが供給されて賃料が低くなったら大企業もいくつか来るポテンシャルはある。
これがプロの見方よ。

大宮区民です。大宮を蔑むつもりはありません。ですが、大宮にはポテンシャルがあるとか言う人がいるけど、それって本気で勉強すればもっと成績上がるもんって言ってるうちのバカ息子と同じみたいです。

だったらなんでさいたま新都心では三菱地所が撤退し、なんで新タワーの誘致に失敗したのだろう。もちろん個別の理由があることぐらいわかりますが、2番手としてどこも手を挙げなかった。前の知事の力不足も影響してるとは思いますが。

要するに、民間にとって、大宮周辺に進出することに魅力的ではないと判断したからてはないかな。

よくシネコンの話題も出るけど、個人的にはシネコンに全く関心はないけど、大宮駅から降りて外に出てもらうという点だけに絞れば、あってもいいかもしれない。

埼玉県は民需先行型の投資は難しい。官先行型の投資、例えばさいたまスーパーアリーナのように、をして、その後に民需の方が再開発の方法としていいかもしれない。

その意味ではGSCで中途半端な開発をしたら、今後の民需を呼び込めず、ナメられて終わる気がする。

とにかく、さいたま市の公務員と市議会は頑張って欲しい。

>>35030 評判気になるさん
外から来てもらうのは期待できないからタワマン建てて内需を増やすしかないでしょ。
大宮スカイ、ブリリアタワー大宮、プラウドタワー大宮が建つことで1000～1500人くらい駅周辺の人口が増えるので商業も成立しやすくなる。

>>35024 口コミ知りたいさん
いやだから人口で割った数だから。
市街地面積を求めるなら
相模原　　7.9*72(万人)
さいたま　5.9*134(万人)

>>35035 マンコミュファンさん

多分駐車場増やすとひと来ますよ

タワマンの商業への波及効果なんて大したことないよ。GMTクラスでも住人専用コンビニ一軒維持できなかったんだから。

大宮は立地の良さに甘えてほとんど何もしてこなかったんじゃないの
そりゃあ埼玉で一番発展してるから企業もある程度は来るんだろうけど賃料高くてハードルは高いしガチガチに企業誘致やってるところに行っちゃうことはあるかもね
だからこそ他都道府県に本拠点構えてる企業に補助金使って他所の自治体よりも安く借りられるようにする、知事市長のトップセールスでデベスーゼネへ訪問して関係強化するなりしないとGCSは失敗するかもしれないから市は国・県、県内有力企業を巻き込むくらい危機意識を持ってくれ

ポテンシャル語りで陶酔して満足して
わかりやすい成果が見えない虚勢を張って
はや何十年・・・その世代の昇天待ち・・・

>大宮は立地の良さに甘えてほとんど何もしてこなかったんじゃないの

30年前西口は地権者説得してそごうやDOM造って頑張ったのよ　

>>35040 通りがかりさん
何が言いたいのかまとまってなくて草
仕事も勉強もできなさそう

>>35039 名無しさん
国の投資は新都心で完了済み。

>>35043 通りがかりさん

大宮バスタ＆さいたま新都心駅から大宮駅への定期運行の自動運転、歩行者デッキ

まだまだこれから！

>>35041 マンション検討中さん
当時は東口に完全に負けてたから危機感があったんだろうね
今は東も西も地権者的に美味しい状態だからなあ、こんな低空室率なんて天国でしょ。

>>35039 名無しさん
それは大宮だけでなく埼玉全土がそうだろ
東京に近いことに胡座をかいて何もしてこなかった向上心0の県

マンションを提案…

ハタボウルがあった頃はあの辺の道は狭くて汚かったけど人通りは結構多かった記憶

>>35047 匿名さん
Y議員は大宮を過大評価している大宮至上主義+駅周辺は商業のみという思考が昭和な人なのでどうにならないので察したほうが良いよ。

>>35047 匿名さん

マンションが増える事は、その街に勢いと可能性と便利さがあるから建設される

別に街が死ぬわけではない