大宮と新都心の今後の開発について６

>>34810 マンション掲示板さん
で、その統計では大宮駅前のそごうや高島屋や丸井やアルシェなどの駅前商業は安泰なのか？

>>34805 匿名さん
その予定だよ

>>34815 口コミ知りたいさん
悪魔の証明ばっかり要求する人ってIQ低そう

>>34817 匿名さん
そごうも高島屋も月例売上は前年上回るも、他地域と比べて売上は低く安泰とは言えないよね？昼間人口が大宮より少ない浦和の伊勢丹に売上少ないことに対しての意見は？
これも悪魔の証明かい？

>>34818 口コミ知りたいさん

キミの個人的感想はお腹いっぱいだからちゃんとデータに基づいた具体的な数字で証明してくれる？

>>34818 口コミ知りたいさん
はいそうですね
それを悪魔の証明と呼びます

悪魔の証明とは

悪魔の証明とは「○○がないことを証明できないなら、○○は存在する」「△△であることを証明できないなら、△△だ」といった、「ない」ということを証明しようとする論法のことを指します。未知証明と呼ばれることもあります。

「ある」ということを証明するのであれば、実際に事例を紹介すれば事足ります。しかし、通常、「ない」ということを証明するのは容易ではありません。
想定されるすべての可能性をつぶさねばならず、それは通常、ほぼ不可能に近いからです。
また、それを利用して、相手に証明責任を転嫁することもしばしばあります。
https://globis.jp/article/1845

街全体としては大宮の方が売上あるから街の問題というより個々の商業施設の問題かと

業者へのヒアリング調査では大宮にこれ以上の商業施設は厳しいって回答もあった

>>34821 マンション検討中さん
核となる商業施設というのは必要で、今の大宮ではアルシェやそごうや丸井や高島屋。
核となる商業施設が元気であるならば、悪魔の証明などと逃げずに、大宮の商業は安泰だと言えるはずよね？
個人商店なら個々の商業施設の問題と言えるけど、皆大宮駅前を代表する商業施設だからね。

>>34823 eマンションさん
>>それを利用して、相手に証明責任を転嫁することもしばしばあります。
>>それを利用して、相手に証明責任を転嫁することもしばしばあります。
https://globis.jp/article/1845

もう恥の上塗りはやめたら？

>>34822 匿名さん
GCSのアンケートでは24社中17社が商業拠点としてのポテンシャルはとても高い、または高いと回答したそうです。

>>34823 eマンションさん
核となるルミネとエキュートが安泰なので大宮の商業は安泰と言えるということですか？

甲子園は今年も浦和学院か
大宮東とかいけそうでいけないな

>>34826 マンコミュファンさん
駅ビルと駅の外の施設は違うでしょう

もう一度貼っときます

34562 eマンションさん 2日前
駅ビルはノーカウントという条件がまずおかしい。
駅ビルノーカウントだと池袋はそれこそ浦和以下の売上になるけどその時点でいかにおかしい条件かわかるよね。
って前も論破されてたよね。

>>34828 匿名さん
駅ビルも大宮ですよ

>>34781 マンション掲示板さん
いいえ、そうはなりません。

考えても見てください。もしあなたが経営者だとして、事務所を新たに開こうとしたとき、何を基準にテナントを決めますか？結局はその場所の立地・利便性と、それに伴うコストのバランスです。

大宮駅というのは皆さんもご存じの通り、立地や利便性ではとても優れています。では何が問題なにかといえば、それに伴うコストが高すぎることです。要はコスパが悪いんですよ大宮は。

そしてその原因を作っているのが、オフィス床の圧倒的な供給不足なわけです。これを改善する方法はたった一つ、オフィス床を大量供給することです。

商業床にも全く同じことが言える訳ではありませんが、本質的には同じです。大宮くらい人の流れがある場所であれば、言い方は悪いですが、たいしたことのない店でもある程度の売り上げは見込めます。求人も集まりやすいです。問題はその売り上げでテナント料をペイできるかです。

結局はオフィスも商業も、作りすぎて過剰供給になることは考えにくいです、まあさすがに限度というものはありますがね。

今、都内などで起きている空室問題も、誰も借り手が居ないのではなく、高くて借りられないというのが本音ですからね。大宮はもっと供給を増やして価格競争を促し、相場を下げなければなりません。

>>34810 マンション掲示板さん

東京＝何と言っても最強のビジネス街故に土日は少ない

千葉＝土日が少ない

横浜＝ほぼほぼ平日も土日も同じ

大宮＝日によっては土日が人が多い

大宮は何か平日でも多い日があるが金曜は飲み会？その他はソニックシティのイベントか何か？

>>34831 販売関係者さん
利用者目線や出店者目線ではそれは正しいけれど、賃料を下げるために再開発しましょうなんて言ってもまとまる訳はない。
駅前再開発することで、休みの日に大宮駅に訪れる人が増え、また普段街に降りない大宮駅利用者が駅から街に人が流れる魅力を創出が必要。
ルミネやエキュートが核なんて言ってるようじゃ駄目よ。

GCSのヒアリングによるとオフィス床は15万m2、商業床は10万m2まで需要創出できるって言ってるとこもあるみたい。
実際ここまでいけるかは別としてここで語る妄想の目安にはなるかもね。

>>34833 マンション掲示板さん
言われなくてもみんなそれを語りにこのスレに来てるんだと思うぞ。
さっきみたいな荒らしのせいでちょいちょい逸れるけど。

>>34832 評判気になるさん
普通に大宮駅周辺に住んでる土日休みの人なんじゃないの？

>>34833 マンション掲示板さん
そういう所に補助金を使うんですよ。

再開発済みの、一定条件をクリアしたところに補助金を出す。そうすれば、大宮のオンボロ雑居ビルよりも、安くて、快適で、新しく、広いテナントが供給されます。そうすることで、もう再開発の船に乗らなければ勝負できない状況を作り出すのです。

少なくとも行政にはそれを出来るだけの力があるはずです。

>>34834 マンコミュファンさん
10万㎡まで需要創出できるって回答した事業者が3社もあるしね
需要は見込めるでしょうね

>>34838 匿名さん
そのアンケートってコロナ前じゃなかった？

数字は別として参考程度にはなるでしょ。
大宮だけがコロナになったわけじゃないんだし。

コロナはもう気にしなくていいな
需要は回復していく

門街をご覧の通り商業テナントを集めるのも厳しい時代になってきた
東京でも商業テナント集めるのに苦戦してるとか
そして適当な店を入れていくとビル自体の魅力が無くなってしまう

あれは時代のせいなのか？

>>34842 口コミ知りたいさん
高い賃料払う価値は大宮にはないということだわな

コロナ以降在宅増えたし、サテライトオフィス需要も出てきたし、大宮の商業、オフィスにとっては必ずしもマイナスではない。
とはいえ、テナント、共用部、動線、デザイン等魅力的な施設じゃないと、人気施設にはなりえない。

一番の懸念は肝心の大手デベが本気出してくれるかってことね
今まで大手デベが埼玉でビッグプロジェクトをやってくれた経験ってほとんど無いので

GCSでもアイテックが絡んでる地区は恐らく99mタワマンだろうな…
アイテックにフジタなんてもう最強じゃない？

>>34844 通りがかりさん

埼玉って凄いんだぞ！

大宮門街の坪単価最高4万、最低2万3000円

中地区は東武も絡んでくる可能性あるけどそれも不安要素
東武なんて今までろくに投資してこなかったし再開発慣れしてる東急とは雲泥の差

>>34848 匿名さん

千葉の坪単価は惨めだな

地権者もデベも地元民も満足して、尚且つ訪れたくなるような街にするにはどんな再開発すればいいのかね。

千葉市はさいたま市の2倍くらいオフィス面積があるから賃料を抑えられてるんでしょ

>>34850 検討板ユーザーさん
中地区は野村不動産が事業パトーナーみたい。
東武もスカイツリー作ったし大丈夫だと思う。

進展ほとんどないけど今日公開された資料
https://www.discusscabinet.net/temp_dl/saitama/9871_A81CDE8206D260FB87...

コロナになってからの爆上がりが凄いな
何でなん？流石に人がめちゃ少なかったけど

>>34854 匿名さん

本当だ
野村不動産だ


さいたま・大宮区、大宮駅前大門一丁目中地区、事業パートナーは野村不動産

https://urbanproject.net/estate/view/110103

プラウドタワー大宮か

門街の賃料が反映されただけじゃない。
オフィスが少ないから賃料の平均値を押し上げる。
しかし再開発ビルでオフィスの賃料上がって満室なのに低層商業が埋まらないのは、オフィスの商業への波及効果は低いと言わざるえないよ。

野村は微妙だな…

野村不動産様
シネコンをどうかどうか誘致してください。その他は一切文句言いません。

>>34861 匿名さん

キミは１８００円も払って映画観る映画ファンなの？

>>34861 匿名さん
シネコンは確定だよ。駅前のどこかにはできる。
GCSの資料に記載されてあったじゃん。

野村なら新中野サンプラザみたいな感じになるのかな
デッキや広場に面してるところもそっくり
中野のは235mだし巨大ホールも付いてるから大宮のはこれ以下のビルになる可能性が高いけど

https://www.watch.impress.co.jp/docs/news/1303711.html