大宮と新都心の今後の開発について６

大宮はオフィスビルが足りていないとのことだが、小さな需要のところで足りていない様にしか見えないんだよな
これは商業施設も同じ
池袋や新宿や渋谷くらいオフィスビルや商業施設が必要と考えているのならリスクが高すぎるとしか

大門町3丁目中地区も1階はりそな銀行なんだろうけど、1階に商業区画もつくってほしいね。
もともとミスドがあったのだし。
高層はタワマンでもオフィスでもいいけど、大宮は低層は商業施設にしないと再開発しても何の面白みもない。

隣に門街があるじゃないですか

>>34791 坪単価比較中さん
あ、そうか。あまりにも存在感なさすぎて忘れてた。

門街の商業床を埋めるのが先なんだろうけどさ。しかし門街オフィス満床とか言っても商業誘致にはプラスになってない証拠なんじゃね。

>>34793 匿名さん

そもそも東口は企業に人気がない

あと高さ９９mの壁はそろそろ突破してほしい

>>34789 マンション検討中さん
大宮の賃料が高いのは大型オフィスが不足してるからっていれてるよ
池袋新宿渋谷に勝てると思ってるの？それは無理。って一人相撲してるひとがいるだけでだれも副都心並にとは思ってないよ。

>>34794 通りがかりさん
とゆーか大型オフィスがない
唯一？の門街は満室スタート

>>34793 匿名さん
>>34794 通りがかりさん
すずらん通りや大一ビルが大きな壁みたいになってるからね、歩行者スペースが狭すぎるし
まず中地区を綺麗にしないと奥の街区まで人が来てくれない

>>34795 通りがかりさん
大門町3丁目中地区に関してはわざわざ都市再生特別地区を活用するって告知しているから100m以上にはなると思うよ

>>34798 匿名さん

大門３丁目はオフィス２１階建てらしいけど９９mを突破できるんかな

高層ビルファンではないけど、門街と大門町3丁目中地区が高層ビルとして並ぶと、今後の大宮東口の高層ビル建設に弾みはつきそうだね。

>>34800 匿名さん

西口、東口ともビジネスマンが増えると日中人口が増えますね

流石に21階だと100m程だと思うが

国からの補助金かなんかのために活用するのでは？

大門町3丁目のは門街と同じくらいの高さって前にリークしてくれた人が言ってた気がする

>>34801 マンコミュファンさん
昼間人口は今でも多いのよ。重要なのは土日祝の人口よ。しかも訪れるだけめなく、休みの日に大宮に訪れて金を落としているかがより重要。

大門3丁目ってひのでやとかふくろう家族とかあの辺もなくなるの？

>>34804 検討板ユーザーさん

セルフポチは恥ずかしいよ

>>34804 検討板ユーザーさん

土日祝日は人だらけ
もうコロナ前に戻った感じ

高島屋やアルシェやそごうや丸井などの大宮駅前商業を今後も残したい人は多くないか？
そのためには通勤や通学のために大宮駅を利用してるだけの昼間人口だけを見てても無駄で、休みの日に大宮駅前商業施設を利用する人を増やす必要があると考える人は1人じゃないとわかると思うがね。

>>34807 マンション検討中さん
だいぶ戻ってきてるのだけど、金使わないのよ。
そごうも高島屋も丸井も今の売上では危うい。
大型SCやネットに負けない街づくりが必要。

>>34808 匿名さん

もともと大宮は平日と土日の人出は同じ位だから

商業5階+オフィス20階+住居20階の複合タワーで頼む

若者が多いから単価が低いのかね？
可処分所得の多い働きざかりを増やすため大型オフィス建設とそこに入る企業誘致ですかね。

>>34811 マンション比較中さん
ホテルも入れといて！

>>34810 マンション掲示板さん

東京駅はコロナ前に全く戻ってないんだね

>>34810 マンション掲示板さん
で、その統計では大宮駅前のそごうや高島屋や丸井やアルシェなどの駅前商業は安泰なのか？

>>34805 匿名さん
その予定だよ

>>34815 口コミ知りたいさん
悪魔の証明ばっかり要求する人ってIQ低そう

>>34817 匿名さん
そごうも高島屋も月例売上は前年上回るも、他地域と比べて売上は低く安泰とは言えないよね？昼間人口が大宮より少ない浦和の伊勢丹に売上少ないことに対しての意見は？
これも悪魔の証明かい？

>>34818 口コミ知りたいさん

キミの個人的感想はお腹いっぱいだからちゃんとデータに基づいた具体的な数字で証明してくれる？

>>34818 口コミ知りたいさん
はいそうですね
それを悪魔の証明と呼びます

悪魔の証明とは

悪魔の証明とは「○○がないことを証明できないなら、○○は存在する」「△△であることを証明できないなら、△△だ」といった、「ない」ということを証明しようとする論法のことを指します。未知証明と呼ばれることもあります。

「ある」ということを証明するのであれば、実際に事例を紹介すれば事足ります。しかし、通常、「ない」ということを証明するのは容易ではありません。
想定されるすべての可能性をつぶさねばならず、それは通常、ほぼ不可能に近いからです。
また、それを利用して、相手に証明責任を転嫁することもしばしばあります。
https://globis.jp/article/1845

街全体としては大宮の方が売上あるから街の問題というより個々の商業施設の問題かと

業者へのヒアリング調査では大宮にこれ以上の商業施設は厳しいって回答もあった

>>34821 マンション検討中さん
核となる商業施設というのは必要で、今の大宮ではアルシェやそごうや丸井や高島屋。
核となる商業施設が元気であるならば、悪魔の証明などと逃げずに、大宮の商業は安泰だと言えるはずよね？
個人商店なら個々の商業施設の問題と言えるけど、皆大宮駅前を代表する商業施設だからね。

>>34823 eマンションさん
>>それを利用して、相手に証明責任を転嫁することもしばしばあります。
>>それを利用して、相手に証明責任を転嫁することもしばしばあります。
https://globis.jp/article/1845

もう恥の上塗りはやめたら？

>>34822 匿名さん
GCSのアンケートでは24社中17社が商業拠点としてのポテンシャルはとても高い、または高いと回答したそうです。

>>34823 eマンションさん
核となるルミネとエキュートが安泰なので大宮の商業は安泰と言えるということですか？

甲子園は今年も浦和学院か
大宮東とかいけそうでいけないな

>>34826 マンコミュファンさん
駅ビルと駅の外の施設は違うでしょう

もう一度貼っときます

34562 eマンションさん 2日前
駅ビルはノーカウントという条件がまずおかしい。
駅ビルノーカウントだと池袋はそれこそ浦和以下の売上になるけどその時点でいかにおかしい条件かわかるよね。
って前も論破されてたよね。

>>34828 匿名さん
駅ビルも大宮ですよ

>>34781 マンション掲示板さん
いいえ、そうはなりません。

考えても見てください。もしあなたが経営者だとして、事務所を新たに開こうとしたとき、何を基準にテナントを決めますか？結局はその場所の立地・利便性と、それに伴うコストのバランスです。

大宮駅というのは皆さんもご存じの通り、立地や利便性ではとても優れています。では何が問題なにかといえば、それに伴うコストが高すぎることです。要はコスパが悪いんですよ大宮は。

そしてその原因を作っているのが、オフィス床の圧倒的な供給不足なわけです。これを改善する方法はたった一つ、オフィス床を大量供給することです。

商業床にも全く同じことが言える訳ではありませんが、本質的には同じです。大宮くらい人の流れがある場所であれば、言い方は悪いですが、たいしたことのない店でもある程度の売り上げは見込めます。求人も集まりやすいです。問題はその売り上げでテナント料をペイできるかです。

結局はオフィスも商業も、作りすぎて過剰供給になることは考えにくいです、まあさすがに限度というものはありますがね。

今、都内などで起きている空室問題も、誰も借り手が居ないのではなく、高くて借りられないというのが本音ですからね。大宮はもっと供給を増やして価格競争を促し、相場を下げなければなりません。

>>34810 マンション掲示板さん

東京＝何と言っても最強のビジネス街故に土日は少ない

千葉＝土日が少ない

横浜＝ほぼほぼ平日も土日も同じ

大宮＝日によっては土日が人が多い

大宮は何か平日でも多い日があるが金曜は飲み会？その他はソニックシティのイベントか何か？

>>34831 販売関係者さん
利用者目線や出店者目線ではそれは正しいけれど、賃料を下げるために再開発しましょうなんて言ってもまとまる訳はない。
駅前再開発することで、休みの日に大宮駅に訪れる人が増え、また普段街に降りない大宮駅利用者が駅から街に人が流れる魅力を創出が必要。
ルミネやエキュートが核なんて言ってるようじゃ駄目よ。

GCSのヒアリングによるとオフィス床は15万m2、商業床は10万m2まで需要創出できるって言ってるとこもあるみたい。
実際ここまでいけるかは別としてここで語る妄想の目安にはなるかもね。

>>34833 マンション掲示板さん
言われなくてもみんなそれを語りにこのスレに来てるんだと思うぞ。
さっきみたいな荒らしのせいでちょいちょい逸れるけど。

>>34832 評判気になるさん
普通に大宮駅周辺に住んでる土日休みの人なんじゃないの？

>>34833 マンション掲示板さん
そういう所に補助金を使うんですよ。

再開発済みの、一定条件をクリアしたところに補助金を出す。そうすれば、大宮のオンボロ雑居ビルよりも、安くて、快適で、新しく、広いテナントが供給されます。そうすることで、もう再開発の船に乗らなければ勝負できない状況を作り出すのです。

少なくとも行政にはそれを出来るだけの力があるはずです。

>>34834 マンコミュファンさん
10万㎡まで需要創出できるって回答した事業者が3社もあるしね
需要は見込めるでしょうね

>>34838 匿名さん
そのアンケートってコロナ前じゃなかった？

数字は別として参考程度にはなるでしょ。
大宮だけがコロナになったわけじゃないんだし。

コロナはもう気にしなくていいな
需要は回復していく

門街をご覧の通り商業テナントを集めるのも厳しい時代になってきた
東京でも商業テナント集めるのに苦戦してるとか
そして適当な店を入れていくとビル自体の魅力が無くなってしまう

あれは時代のせいなのか？

>>34842 口コミ知りたいさん
高い賃料払う価値は大宮にはないということだわな

コロナ以降在宅増えたし、サテライトオフィス需要も出てきたし、大宮の商業、オフィスにとっては必ずしもマイナスではない。
とはいえ、テナント、共用部、動線、デザイン等魅力的な施設じゃないと、人気施設にはなりえない。

一番の懸念は肝心の大手デベが本気出してくれるかってことね
今まで大手デベが埼玉でビッグプロジェクトをやってくれた経験ってほとんど無いので

GCSでもアイテックが絡んでる地区は恐らく99mタワマンだろうな…
アイテックにフジタなんてもう最強じゃない？

>>34844 通りがかりさん

埼玉って凄いんだぞ！

大宮門街の坪単価最高4万、最低2万3000円

中地区は東武も絡んでくる可能性あるけどそれも不安要素
東武なんて今までろくに投資してこなかったし再開発慣れしてる東急とは雲泥の差

>>34848 匿名さん

千葉の坪単価は惨めだな

地権者もデベも地元民も満足して、尚且つ訪れたくなるような街にするにはどんな再開発すればいいのかね。

千葉市はさいたま市の2倍くらいオフィス面積があるから賃料を抑えられてるんでしょ

>>34850 検討板ユーザーさん
中地区は野村不動産が事業パトーナーみたい。
東武もスカイツリー作ったし大丈夫だと思う。

進展ほとんどないけど今日公開された資料
https://www.discusscabinet.net/temp_dl/saitama/9871_A81CDE8206D260FB87...

コロナになってからの爆上がりが凄いな
何でなん？流石に人がめちゃ少なかったけど

>>34854 匿名さん

本当だ
野村不動産だ


さいたま・大宮区、大宮駅前大門一丁目中地区、事業パートナーは野村不動産

https://urbanproject.net/estate/view/110103

プラウドタワー大宮か

門街の賃料が反映されただけじゃない。
オフィスが少ないから賃料の平均値を押し上げる。
しかし再開発ビルでオフィスの賃料上がって満室なのに低層商業が埋まらないのは、オフィスの商業への波及効果は低いと言わざるえないよ。

野村は微妙だな…

野村不動産様
シネコンをどうかどうか誘致してください。その他は一切文句言いません。

>>34861 匿名さん

キミは１８００円も払って映画観る映画ファンなの？

>>34861 匿名さん
シネコンは確定だよ。駅前のどこかにはできる。
GCSの資料に記載されてあったじゃん。

野村なら新中野サンプラザみたいな感じになるのかな
デッキや広場に面してるところもそっくり
中野のは235mだし巨大ホールも付いてるから大宮のはこれ以下のビルになる可能性が高いけど

https://www.watch.impress.co.jp/docs/news/1303711.html

シネコンはラクーンがある北地区が有力では？

エンタメ系は北地区って勝手に考えてる

東武は池袋で大規模再開発控えてるから大宮なんて当面やる気無いんじゃない？
https://trafficnews.jp/post/127123

>>34860 匿名さん
芝浦プロジェクトや日本橋一丁目中地区第一種市街地再開発事業など業務系の再開発でも実績はあるし全然微妙じゃないだろ
ともかく大手の財閥系がデベで良かったわ

芝浦プロジェクト
https://www.shibauraproject.com/

日本橋一丁目中地区第一種市街地再開発事業
https://www.nomura-re.co.jp/cfiles/news/n2021120701943.pdf
https://skyskysky.net/construction/202508.html

市街地再開発事業における実績
https://www.nomura-re.co.jp/business/redevelopment/results/

2年前の書き込みだけどまさにそうなりそうだね
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/594014/res/16929/

>>34867 匿名さん
などっていうかほぼそれだけじゃん
あとはマンション主体

>>34869 匿名さん
他にもあるよ

え、ここも医療モールになっちゃうのか・・・

野村はガッカリ
やっぱ三井三菱森ビルあたりは埼玉には力入れてくれないのね

>>34871 eマンションさん
ダイワロイネットの2Fが医療モールになるのは去年の時点で情報は既出だよ
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/594014/res/25328/

>>34872 マンション検討中さん
門街が三井不動産案件なのもう忘れるんだね
痴呆症かな

門街も千葉の案件だったら商業棟も三井が買い取ってもっと立派なビルにしてただろうね
埼玉だから手抜かれた

>>34872 マンション検討中さん
地区ごとに事業者が違うからまだその３者が絡む可能性もある。
個人的に全部同じ事業者が開発すると全部統一された無機質な街ができあがる可能性があるからバラバラなのはいいことだと思う。

>>34875 マンション検討中さん
地元の企業を大切にしたということで。

南地区も実は決まってるのかな。中地区のように発表してくれるといよいよ感でてきて嬉しいね。

>>34872 マンション検討中さん
森ビルとか野村不動産より規模の小さいデベじゃん
そんなん有難がんなよ

>>34875 マンション検討中さん

千葉は地権者が事業として成り立たないから手放したがって買い叩かれてるだけ

もうこの大宮駅前の再開発ビル以上のビルが埼玉に建つことはないんだから
半端なビルで妥協しちゃ絶対いかんぞ
埼玉の未来が懸かってるからデベにも全精力を注ぎ込んで欲しい

とりあえず現時点

GCS
中地区ー大成建設（事業協力者）、野村不動産（事業パートナー）、RIA
南地区ーフジタ（事業協力者）、本郷計画事務所、久米設計
北地区ー未定
西地区Sー未定
西地区Nー大林組（事業協力者）
宮町一丁目中地区ー戸田建設（運営支援者）

2023年度
駅前広場の都市計画手続き開始
中地区・南地区の再開発事業の概要が決定

新都心の再開発が成功してればGCSも三菱がやってくれたかもね
サッカープラザの失策の影響はあまりにデカイ

浦和駅西口の複合マンションと武蔵浦和駅前の大規模マンションの再開発にも野村が関わってる
埼玉といえば野村になりつつある

まさかの駅前にタワマン

>>34885 匿名さん
昨今のトレンドでしょ

野村主体なら中地区のビルの半分以上は住居を覚悟しなきゃならないね

外から来てもらうのではなく住んでいる人に街を利用してもらうというコンセプトなんでしょ。

その程度の街なら埼玉にいくらでもある
GCSはもっと高い志を持ってる

外から来てもらうことも大事だし、住んでいる人に利用してもらうことも大事。

野村ってまともな商業ビルを建てた実績が無くない？
オフィスビルの実績すら少ないけど

先にあげてた新中野サンピラザみたいな感じかな。

六本木ヒルズみたいなのはもう夢見れなくなったな

>>34893 マンション検討中さん

人出激減の六本木はオワコンだよ

>>34891 検討板ユーザーさん
意外とあるよそれが
上で上がってる新中野サンプラザや日本橋、芝浦プロジェクトや外神田の再開発は業務系の再開発

芝浦プロジェクトみたいに段々になっててスカイデッキみたいになってるのが良い

さいたまには結構ビル外へ出られるバルコニーがあるところ多いが、ビル外へ出られるところがあると結構快適で息抜きできるから

願わくばそこにレストランを！
食後は外へ移動してカフェ出来るとかなら最高

中野サンプラザは半分以上住居
芝浦は国家戦略特別区域で野村本社移転込みでの開発
日本橋は三井との共同事業

>>34888 検討板ユーザーさん
それが昨今のトレンドだと再三書いてるわけでね。
ここの連中が大宮を過大評価して的外れな妄想繰り返しているだけだよ。

>>34890 匿名さん
外から来るのはあまり期待していないという計画なんでしょ。
大宮の立地と新幹線乗り換え駅でしかないという性質を考えたら当たり前だけど。

駅前タワマンだと川口と同じになってしまう
オフィシャルビルを建ててリーマンを増やし、商業施設を入れ訪れる人を増やす

野村はシネコンや水族館など娯楽施設を入れた再開発をした実績はないの？

調べる限り野村不動産は本格商業施設というより、マンション居住者も含めた地域密着の商業施設が得意のようだね。シネコン難しいかな。

南地区地権者様
どうかどうか南地区の再開発にはシネコンをお願いします。他は一切文句は言いません。

外から来てもらうつもりがないならわざわざ土地がバカ高い大宮駅前につくる必要ないと思うけど

中地区開発って東武も絡みたいと言ってなかったっけ
もし東武が関わるなら商業関連は野村より東武に懸かってると見た方がいいのかな

大宮の商業は、外から来てもらうのと、中の人が外やネットで金を落とさないようにするのと両面が必要。

>>34899 マンコミュファンさん

新幹線駅では東京駅の次に乗車数の多い駅だけど、大宮駅全乗車数の1/9と割合的には少ない

https://www.jreast.co.jp/passenger/2022_shinkansen.html

>>34902 匿名さん

娯楽系は北地区だと思うけど

北地区の再開発は何一つ決まってなさそうだから、待ってられないよ。
パチンコも下火なんだから再開発急いでくれるといいんだけど。

オフィスは無理と判断したのかな

ペデのアンケート結果出たけど、圧倒的に賛成多数だな笑

>>34910 名無しさん

アンケートするまでもない

北地区の不安要素はラクーンの運営会社がパチンコ屋のところなんだよね。
パチンコのために税金投入なんて許可がおりないだろうから、パチンコフロアなしでパチ屋が商業施設を開発するかどうか。

>>34909 匿名さん
中地区ビルは半分はレジデンス、オフィスと商業部分はそれぞれ4分の1ずつという構成になるかと思われます

>>34913 匿名さん
根拠は？

あそこは大宮の癌

日本一巨大なホールかなんだか知らんが、少なくとも日本一ぶっこ抜いてる店であることは有名

今はデータ見れるからね、楽園大宮の20円スロットの差枚数は－40～50万枚程度、金額にして－1000万円、これは20円スロットだけだから、4円パチンコや1円パチンコ、5円スロット含めたら1日で数千万円の利益

さすがのパチ業界でも、一日でこれ程客から吸い上げる店は全国探しても他にはない、楽園大宮は自動計数機入れたのでスタッフの数も圧倒的に少なくなった、人件費も極限まで圧縮している、なのに月の利益は10億円規模

じゃあこの利益はどこに消えてるかと言えば、楽園グループの多店舗、特に都内の競争が激しい地区にある店舗でに回されている

楽園は大宮からぶっこ抜いても、大宮に還元する気は一切ありません、楽園大宮の20円スロットは、過去一年間で総差枚数が＋になったことは一度もありません、楽園グループ全店で見てもこんなことは大宮店だけですし、全国的に見ても私は聞いたことがありません

プラウドタワー大宮爆誕で発狂してんのかw

>>34916 eマンションさん
別に業務・商業系の再開発もそこそこ有るのにね野村不動産
発狂してる方たちの考えがよく分からない

>>34915 ご近所さん

ギャンブル依存症の方？

中野サンプラザは半分以上住居
芝浦は国家戦略特別区域で野村本社移転込みでの開発
日本橋は三井との共同事業
商業、娯楽方面はオフィスより更に不得意

>>34919 マンション検討中さん
外神田（秋葉原）の再開発は野村単独の事業でオフィス・商業の170mの高層ビル事業みたいだよ
http://building-pc.cocolog-nifty.com/helicopter/2021/06/post-342007.ht...

https://www.ryutsuu.biz/store/i030410.html/amp

ちょっと古い記事だけどこれだと今後は商業施設事業を強化予定で大宮にも検討するってあるね

野村は新たな本拠地芝浦の開発がある意味心配だな。
今でも港区の空室率は10％に迫りつつあるのに、虎ノ門、品川、高輪ゲートウェイ、田町、浜松町、六本木と2030年にかけて大量供給が続いて、どうなることやら。
大宮はマンション主体で早く回収しろとかいう展開にならなきゃ良いが。

野村不動産はマンション系の比率が高いから、今は業務商業系に力を注いでるんだそうだ

上層部にマンションが入っても、野村のプラウドは埼玉県内でもかなり良いものを建ててくれるので好きだ

野村不動産の芝浦プロジェクトのツインタワーの片方は上層部がマンションなので同じような構成になるのかな

プラウドタワー亀戸クロスの亀戸クロック評判良かったような

すみふのマンションになって坪単価600万!とかやって売れ残るのが一番最悪だったので良かったのでは？

南地区は東神開発かな

新中野サンプラザのホールは7000人規模らしいけどレイボックホールも4000人～5000人規模くらいで良かったかもね
門街にホールという集客施設を与えたのも勿体ない

>>34924 ご近所さん
カメイドクロックのテナントはチェーン店ばかりでお察しだぞ。

レイボックって名前なんかダサい誰も使わなそう

180m級で最上階なら坪単価1000万行くんじゃないかと思うが、

ちょっと手の届かない物件になる(私が)

プラウド大宮桜木町14階で坪単価400万
大宮スカイ&スクエアが最上階で坪単価600万オーバー

プラウド大宮桜木町の中古マンション坪単価500万で出してる、売れるかは知らないけど

>>34927 マンション検討中さん
仮にチェーン店ばかりだったとしてもファミリーで楽しめてカジュアルな店が充実してて口コミは好評
https://map.yahoo.co.jp/v2/place/uAvQSMx20ws/review

>>34928 匿名さん
週末はレイボックホール結構イベントが埋まってるよ
https://saitama-culture.jp/sculwp/wp-content/uploads/SaCLa238-15-.pdf
https://eplus.jp/sf/venue/3300410/events

>>34928 匿名さん

普通に使ってる
大宮市民会館とか言う人はいない

非常によく使われてるので大体もう浸透してきた

野村じゃコクーンやイオン以上の商業施設を作るのは無理だな

>>34932 マンション検討中さん
中地区に関しては最初から商業というよりオフィスメインになると思う
南地区や北地区が商業・エンタメ中心の開発にするのでは？
まあこの資料は2017年当時のものだから変化は少し有ると思うけど

野村は地方都市の再開発にも手を挙げてくれるありがたい存在

福島
https://www.nomura-re.co.jp/cfiles/news/n2022061302050.pdf
宇都宮
https://www.nomura-re.co.jp/cfiles/news/n2018073001465.pdf
高崎
https://www.nomura-re.co.jp/cfiles/news/n2019052001573.pdf

今は21階辺りを建設中なので、ここからあと7階分(25mほど)積み上がります

>>34929 eマンションさん
大宮スカイが坪平均350なので全体の平均では坪450～500くらいだと思います
個々の間取りについては分かりません

埼玉で指折りの立地の時をどれだけまとめられるかだよね。立地が大事って一般常識レベルまで周知された今、利便性の高い駅前周辺の土地持ちが易々と売らないでしょ。黙ってもう数十年寝かせとけば希少性で高く売れるわけだし。浦和も土地まとめるのにだいぶ苦労してたしな。

野村の静岡駅前の案件も中地区のような街の顔となる複合再開発
https://www.nomura-re.co.jp/cfiles/news/n2016111001192.pdf

紺屋町・御幸町地区第一種市街地再開発事業
https://skyskysky.net/construction/202315.html

渋谷の大再開発でニョキニョキと超高層ビルが建ちまくってるけども
全てがオフィス、商業というわけではなく住宅もある
ただ、中地区は渋谷で言うならスクランブルスクエアに該当するので
オフィス、ホテル、商業に拘って欲しい気はする

>>34929 eマンションさん
>>34936 マンション掲示板さん
自分は坪単価450万円前後と予想してる
浦和だったらともかく大宮で坪単価500万円を超えたらさすがに厳しいと思う

事業費最大2500億円だって

千葉マリンスタジアム、改修と建て替え両面で検討　ドーム化も
https://mainichi.jp/articles/20230728/k00/00m/040/033000c
マリンスタジアムの今後の在り方 千葉市長「第2の街びらきにつながる」
https://nordot.app/1057214425028231656

大宮にプロ野球球団や幕張メッセのような展示場を作って数万人規模の人々が来てくれるようになったら再開発業者もそのおこぼれを預かる為に頑張ろうってなると思う
ビルで人を呼び込むって発想がそもそも厳しい

大宮の商圏120万人、やっぱり大宮駅徒歩圏に複数あるべき

人気ウニクス秩父の映画館オープン1年、客13万人！
ショッピングモールも206万人に増　
https://www.saitama-np.co.jp/articles/38198/postDetail

ユナイテッドシネマ「ウニクス秩父」が秩父市上野町にオープンし、
29日で1周年を迎える。地域住民らの要望を受けて、29年ぶりに
秩父地域に復活した映画館には年間約13万人が来場。運営会社が
開業時に定めた目標来場者数に達した。2009年から営業を続ける
ショッピングモールの利用客も増加傾向にあり、映画と買い物客の
相乗効果で2年目以降も売り上げ向上が期待できる。

映画施設の客足増加は、ショッピングモール全体の活性化につながる。
ウニクス秩父の7月現在のテナント数は、シネマ開業前から7店増えて
計28店舗。去年7月から今年6月末までの映画施設以外の利用客数は
206万人で、前年同期に比べ約9％増加した。

秩父地域は過去に計12カ所の映画施設が存在したが、70年代に相次いで
閉館した。人口減少が続く地域での新規事業展開は集客力が課題だが、
同社は2年目の目標来場者数を前年より上げ、13万5千人とした。
同シネマの商圏は、秩父郡市と東秩父村の計約10万人。

大宮でも徒歩2.3分の180mタワマンなら、平均坪単価550とかでも売れてしまうかもね。大宮にも金持ちはいくらでもいるから。外国人も買うだろうし。含み益持ってる2次取得勢もいる。

>>34944 マンション検討中さん
さすがに厳しいだろw
大宮にそんな価値はないw

埼玉の映画館はなぜかユナイテッドばかり
業界最大手の東宝は少ない
埼玉は業界のトップ層からは無視されて微妙な企業にすり寄られる傾向がある

>>34943 匿名さん
それは映画館が１つもなかったから。

>>34944 マンション検討中さん
大宮よりはるかに格上のみなとみらいの中古が坪550あたり。
↑の方で出ている坪450とか500あたりが現実なところでしょ。

>>34942 匿名さん
さいたま市は趣味としか思えない単発のイベントばかりで、ハコモノ投資には消極的だからね。
公民連携といえば聞こえは良いが、ただの民間丸投げでしょ。
桜木駐車場のMICEだって本当に必要なら自ら投資するという選択肢もあったはず。

埼スタもたまアリも鉄博も周辺に何も無いから経済波及効果が薄くてさいたま経済が上手く回らない

>>34948 マンション掲示板さん
今の単価ならそうだが、あと8年くらい毎年3パーセントの物価上昇すると25パーセントは上振れするわけだが

>>34951 マンション掲示板さん
マンションの価格が上がり続けることが確定しているのは今後3～5年
その先は不透明
今の物価上昇は為替による問題なので政府や官僚の思惑通りにはいかないだろ

川口民の多くは上尾大宮あたりに戸建て買う人多いし、普通に大宮で買い物してると思うけど。コクーン行くと足立ナンバーもけっこうあるし。たぶん蕨もそう。

鳩ヶ谷の反川口レジスタンスなんかは昔から大宮行ってますねｗ

車中心で動く人は県南民でも東京目指す人は少ないのでは？
埼玉県民だからか、なんとなく埼玉に足が向かいます（足立除く）

>>34948 マンション掲示板さん

横浜はオフィスの坪単価的には格下です

>>34954 eマンションさん
つマンションの価格www

>>34954 eマンションさん
そりゃ横浜とさいたまではオフィス供給量が全然違うからね

>>34956 検討板ユーザーさん
大宮の場合は小さいオフィス需要の中で足りないと言っているだけですし

>>34953 通りがかりさん
川口、戸田、蕨、武蔵浦和あたりは都心や副都心が近いので都内から移り住んでいる層が相当数いるわけで
都内から移り住んでいる層は大宮にも浦和にも興味がない
都心や副都心が遠い大宮以北とは事情が違うと思われ

もしかしてここの人はみなとみらいと大宮が同格だと勘違いしてんの？

>>34959 口コミ知りたいさん

都市比較は色々な見方があるからね
みなとみらいは新幹線止まらないしね。

>>34956 検討板ユーザーさん

需要と供給で市場価格は決まるんです

というかオフィス賃料で大宮が品川区・大田区に並んでるのもみなとみらいが都心並みなのもおかしい話だよ
だって同じ家賃払えるなら大体都内を選ぶだろうし
大宮新横浜みたいな新幹線の速達列車が止まるようなところはまた特殊かもしれないからなんとも言えないけど

>>34962 名無しさん

需要があるから高い相場が形成される
ちょっとは市場経済勉強しよーね

需要10に対して供給5しかない場所と需要20に対して供給30ある場所だと前者の方が賃料高くなるって話でしょ

今までオフィスが無さ過ぎてさいたまでろくな企業が育たなかったのも痛い

>>34964 匿名さん

ならないから（笑）

さいたま市のオフィス床面積は横浜の5分の1以下でこれからも更に差が開くからね
横浜に賃料や空室率で勝ち誇るのは馬鹿げてる

大和ハウスリアルティマネジメントの高橋将寛執行役員は、「大宮エリアは交通の要衝で、力強いオフィス需要が眠っている。30～40坪程度のテナント需要を取り込めており、大宮区桜木町複合施設ビルは7～8割程度のテナントが内定している。2024年3月頃の稼働に向けて、2023年内には満床にしたい」

>>34967 マンション検討中さん

大宮で予算オーバーだと横浜で借りるしか無いからね

>>34965 マンション検討中さん

別に育てる必要なんて無い。
キミブランド好きなの？

>>34967 マンション検討中さん

こ平均の賃料だと横浜のみらいは暗いね。
貧乏企業にはありがたいのかな？

大宮エリアには、大手をはじめとする企業の支店ニーズがある。オフィス仲介業者は、「国道17号線へのアクセスが良く、車を使った営業活動がしやすい。北関東を網羅する拠点を開設するならば、大宮エリアはまず候補地に挙がる」と話す。 大宮駅はJRなどの13路線が乗り入れるターミナル駅であり、東北・秋田・山形・上越・北陸・北海道方面からの新幹線が集結したハブにもなっている。鉄道を使うことで東北エリアにもアクセスできる交通利便性の高さは、大宮エリアの強みだ。

首都圏のデベロッパー幹部は「大宮エリアの近隣には住宅が集積しているので、コールセンターなどのBPO（ビジネス・プロセス・アウトソーシング）を手がける企業にとっても人材を採用しやすいメリットがある」と指摘する。

>>34962 名無しさん
流石に大田区とみなとみらい大宮駅だとしたら後者の方が利便性もブランドも高いと思うぞ

さいたま市のオフィス面積が千葉に追いつくにもまだだいぶ時間がかかる

>>34943 匿名さん
ちなみにウニクスは大宮の企業。
13の大型SCを運営している。
(埼玉：10、群馬：1、千葉：2)

>>34959 口コミ知りたいさん
どう見ても勘違いしてるだろうなw
大宮をどれだけ過大評価してるんだw

まぁ夏休みの小学生でしょうから多めに見てあげてください

>>34959 口コミ知りたいさん
みなとみらいはマンション街で大宮は規模が小さいとは言えオフィス街だから比較難しいでしょ
田園調布や成城芦屋と大手町どちらがブランド価値あるかは比べられないし
みなとみらいとは目指している街が違うんだから格もなにもないでしょ

大宮よりはるかにオフィスが多い横浜と賃料が互角って逆にショック
ここまで差があるのね

>>34975 マンション検討中さん

後ろが崖のゴミの千葉はどーでも良い

>>34980 マンション検討中さん
大宮よりはるかにオフィスが多いってオフィスの総量なんてわかるの？

企業に人気があるから横浜よりも断然賃料が高いのが大宮ってことね

大宮の賃料が高いのは需要に対して供給が少ないことに加えて市街地が小さいため駅から離れたところにオフィスがない。つまり賃料の低いオフィスがないため賃料の平均を出すと都心並の賃料になる。当然最高賃料で比較すると都心や横浜には及ばない。
浦和の住宅地の平均地価が大宮の住宅地の平均地価より高いのと同じロジックだね。

この横浜コンプ君って釣りでしょ？
横浜を超えたとか馬鹿丸出しな書き込みして荒れるのを楽しみたいだけでしょ？

大宮コンプ君が横浜に喧嘩売って大宮が叩かれるのを楽しんでいます

>>34986 匿名さん

横浜は既に出がらし
大宮はこれからってこと

大宮にオフィス出したくても予算がなければ千葉や横浜に妥協ってことか

違います。千葉横浜にオフィスを構える予定はなくどうしても大宮にオフィスが欲しいから高い賃料払うということです。

>>34987 マンション掲示板さん
そうやっめ大宮を叩かせようったってそうはいかないよ笑

ビル数は千葉と同じなのに面積にかなりの差がある

これめちゃ美味しそう！
bibliへ食べに行きましょう！

限定！「盆栽」のポップアップストア　ユニークなスイーツ登場　「本物」購入も可　来月末までさいたま

https://www.saitama-np.co.jp/articles/38457/postDetail

>>34991 マンション検討中さん
幕張は一個一個のビルが馬鹿でかいからね。

最近の気温見てると暑さ全国上位は埼玉と群馬ばかり
さいたま市もよくランクインしてる
気候面でも内陸って不利だから大企業には敬遠されるだろうな

>>34993 匿名さん

スカスカだけどね

>>34994 口コミ知りたいさん

1度2度で?（笑）
頭大丈夫？

>>34991 マンション検討中さん

千葉はゴミだから比較する価値すら無い

>>34997 口コミ知りたいさん
他所を腐すのではなく大宮のいい所を語りましょうよ

>>34997 口コミ知りたいさん

そもそも千葉のライバルは宇都宮とか前橋でしょ？

オフィス面積が千葉に追いつくのにもまだ10年以上はかかりそうだね

埼玉は東京、神奈川、千葉より2～3℃高いのがデフォ

何か東京と比べるとみんなどこも塵みたいなもんだな

ふと思ったが東京都区部vsその他の地域全て

東京都区部の圧勝！

オフィス面積にも表れてるように埼玉より千葉の方が明らかに大企業も多いよな
やはりさいたまは北関東支店をちまちま集めることしか出来てない

>>35004 匿名さん

上場企業は埼玉の方が多いけどな

>>35004 匿名さん

ゴミはゴミだから
あっ、千葉の事ね

「大宮エリアのオフィスビルは空室率が低くて賃料水準も高い。軟調な都心のオフィス市場とは別次元だ」――都内のオフィス仲介大手の幹部はこう語る。首都圏のオフィス市況が厳しい中、コロナ禍を経ても絶好調なのが埼玉県の中心部・大宮エリアだ。

さいたまエリアのオフィスビルの平均賃料は2020年以降、上昇している。2022年には品川・大田区の平均賃料を、さいたまエリアのオフィスの平均賃料が上回っている。
都心の大型ビルの賃料水準を超える築古物件も少なくない。大宮ソニックシティは埼玉県やさいたま市、日本生命が保有する複合商業ビルであり、オフィス棟であるソニックシティビルの延床面積は約2.4万坪だ。
1988年3月に竣工した築古ビルにもかかわらず、坪単価の賃料は2万円半ば～3万円弱といわれている。これは都心5区の大型ビルの平均賃料2万1401円（2023年3月末時点、三幸エステート調べ）よりもはるかに高い水準だ。
ソニックシティビルを運用・管理する日本生命保険の許嘉峰ビル事業運用担当課長は、「コロナ禍で一時的に空室が増えたものの、2023年6月頃に満床となる見通しだ。ランドマーク的な物件であるため、空室があれば多数の入居希望が寄せられる」と話す。

複数のデベロッパー関係者からは「横浜市のみなとみらいエリアのように大規模開発が相次いだ結果、大宮エリアでもオフィスが供給過剰にならないか心配だ」という懸念の声も上がる。オフィス一辺倒ではない多種多様な機能を備えた慎重な再開発が求められる。
東洋経済 記者

悪い見本があるんだからみなとみらいや千葉のような失敗は避けないとね。

中小企業の需要と大企業の需要はまた別の話

現在、大宮駅東口の６地区において、再開発事業などのまちづくりの検討が重ねられております。コロナ禍で先行きが不透明な社会情勢にあることは理解いたしますが、
ある地区においては企業ヒアリングをした際に、結果、大宮への進出について大変厳しい回答をいただいたとの話を伺いました。

こちらが調査結果になりますけれども、アンケート調査では、東京に本社を置くディベロッパーや商社など、大手企業に昨年12月から今年１月にかけて、大宮駅周辺及び駅周辺の立地評価や駅周辺で事業展開する場合の導入用途、それからオフィス、商業、ホテル、その他機能の導入可能性、規模などについて聞きました。

主な回答については、まずオフィスから紹介しますと、オフィスの大規模供給も少なく、一定規模のオフィスだったら供給可能と。
また、さいたまの本社企業の本社機能や全国展開企業の営業拠点機能を想定と。
また３番に、新規テナントの獲得が難しく、周辺のオフィスビルからの移転がターゲットになるため、ボリュームに上限があるといった意見がありました。
　
結論としまして、オフィスについては大規模オフィスのニーズが少なくて、回答のあった想定の規模では地権者の方々も損してしまうというようなことで、地権者の方々もちょっと驚くような結果になってしまいました。
また、商業につきましては既存施設が集積しておりまして、新たな大型物販施設は厳しいと。
さらには、大きなにぎわい施設を設けるには、集客力を備えた施設の導入が不可欠と指摘されております。
　
今回の調査は、コロナ禍のさなかということもありますが、今の大宮の置かれた現実でもあると思います。

莫大な金をかけた再開発ビルは支店入居クラスのオフィスを作ってもペイできない
でも大企業が来てくれるアテもない
いくら中小企業に需要があってもこれが問題