大宮と新都心の今後の開発について６

大門町３丁目中地区再開発の説明会があるそうです。https://www.city.saitama.jp/001/010/015/004/006/002/p098655.html

>>34774 匿名さん

ついに計画が明らかになるな
周辺の方ここで曰く21階建てのオフィスビルらしいが楽しみ

説明会をするということは大門町3丁目中地区のビル概要が決まったのか。楽しみだな。

大門町３丁目関連

◆鶴崎敏康議員　
　今、大門町３丁目が始まりました。始まったというか、ほんの一部ですけれども、昨年の暮れに手を挙げましたよね。私は非常にいいことだと思うんです。大門町３丁目はもっと広いわけですよ。参道までまさに続いているわけです。市として埼玉りそな銀行と逸見さんのところのガレージ、あそこだけでとどめていいのか。せっかく手を挙げたんだから、市としてはもう少し誘導的に行政としてアドバイスしたらいかがかと思うんですけれども、そこら辺の気持ちはどうですか。

◎小川博之副市長　
　大門町３丁目エリアを東西に貫く大宮中央通線沿線につきましては、大宮駅から氷川参道までのにぎわいと人の流れをつくる上で非常に重要であると認識しております。大宮駅周辺地域戦略ビジョンでは、大宮中央通線を東西シンボル都市軸、氷川参道を歴史文化軸と位置づけまして、都心の多様な活動を支える沿道整備をすることとしております。今後は、シンボル都市軸にふさわしい空間として、氷川参道の緑と連続するような町並みを創出できるよう、複合的な機能や事業を組み合わせた街区再編等について、関係する方々と一緒に検討してまいりたいと考えております。

◆鶴崎敏康議員　
そうですね。１丁目は、ＧＣＳでもう範囲に入っていますので。２丁目が今終わりました。３丁目が始まる。参道まで行く。そうすると、南側の旧大宮市役所、私が最初に登庁したあの懐かしの市役所は今ないわけです。更地になっている。あとは地下ということで。そうすると、反対側のあの土地が非常にいい土地になってくるわけです。反対側のところには大宮小学校がまだあるわけです。大宮小学校は非常に大きな問題ですけれども、時代の流れの中で、大宮小学校も義務教育学校のような形で大宮東中学校に一つにして日本に誇れる学校にして、その空き地をもう少しきれいに整備したほうがいいと私は思っています。大宮小学校のあの立地は決していいと思いません。正門がどこにあるか分からないようなああいう造りですので、一挙にあそこをきれいにして、大宮東中学校のほうにコンパクトに小中一貫校でやったらいいかなと思うんですけれども、そこら辺の決意はどうなんですか。

◎小川博之副市長　
　旧大宮区役所跡地及び大宮小学校周辺につきましては、大宮駅東口周辺公共施設再編全体方針におきましてにぎわい拠点と位置づけしており、にぎわい創出に向けた商業・業務機能の拡大など都市機能の面的な更新を図るため、将来的には大規模かつ一体的な土地活用を行うこととしております。現在は都市局や教育委員会を中心に、大宮小学校の在り方を含めた一体的な土地活用や、氷川参道と連続するような緑や広場、憩いの空間の創出に向けた検討を進めるとともに、隣接する周辺権利者との勉強会などを並行して行っているところでございます。
　大宮中央通線や氷川参道の沿線は、大半を民有地が接道している状況でありますことから、周辺の権利者の御意向を踏まえつつ、市民の皆様の思いや民間事業の力も導入しながら、公共施設と周辺の民有地との一体的な土地活用を図ることで、東日本の対流拠点にふさわしい機能の導入を図ってまいりたいと考えております。

大宮を活性化させるために駅前にタワマンを建てて人口を増やすなんて、小学生でも思いつくようなものは、お世辞にも街づくりとは言えませんね。

そんなミクロの世界ではなく、もっとマクロ的に広域から人を集めないといけません。

GCS関連で、東武大宮駅のホームが移動し、新東西通路が完成して各路線の接続がより便利になれば、野田線やニューシャトル沿線の価値も幾分高まるでしょう。

さらに、東京都心への通勤通学となると若干不利になる大宮以遠のエリアですが、大宮を開発することによって大宮を軸に考えられるようになれば、さらに需要は高まるはずです。そうすれば大宮以遠の各線の駅前にタワマンだってできるでしょう。

その為に、大宮はタワマンなんか作らず、商業やオフィスに振った方がいいのです。ここまでやってこそ街づくりというものですよ。

>>34778 販売関係者さん

俺もそれ賛成

大宮駅が乗り換え便利になったとして、それで大宮駅から人が降りて街が活性化するという見通しも甘いんじゃないかね。
はっきり言うと大宮駅は乗り換えが不便だろうと今でも利用者は多いのよ。
しかしその利用者は大宮駅周辺で大してお金を落としていないことが課題な訳。乗り換え便利になったからといって金を落とす訳じゃないわな。

>>34778 販売関係者さん
>>34779 eマンションさん
それやるとテナントがら空きのオフィスビルや商業施設が大量に出るだけだよ
いい加減に時代遅れな主張(妄想)はやめなされ

>>34780 匿名さん
大宮は単なる乗換駅だもの
多くの人は新幹線が発着しているから大宮に行かざるをえないだけだし

>>34782 マンション掲示板さん
単なる乗換駅ではなく、ターミナル駅、広域交通結節点でもある。そこに集まった人の利便性を高めるとともに新たなニーズ（通勤者、来訪者等）を創出する、そのための街づくりである。

タワマン増えると大宮小移転反対派が大量に増えそう

>>34783 口コミ知りたいさん

車やバスで来る人も多いからね

突然ですがSRは大宮に延伸して岩槻には京浜東北線接続で手を打ってもらうのはどうでしょうか

>>34781
大宮のオフィスビルは不足していて、賃料も高止まりしてるんだよ。全く逆です。
https://toyokeizai.net/articles/-/669460?display=b

>>34781 マンション掲示板さん
需要と供給のバランスが合ってるだけという見方は正しいと思う
ただし賃料高騰は雑居ビル所有で再開発反対の個人地権者みたいなのをのさばらせるだけだから、
むしろ空室率を向上させて、スムースな再開発組合の成立を促して欲しいとも思う
自分がじゃんじゃん儲かってるのに、共同ビルなんて誰も建てたがらないからね
駅前の一等地なんて個人が細かく所有するより、企業が広大な敷地を持っていた方が
将来的にもまとまった開発が出来て良い
区分所有者が増えるタワマンもいずれこれが問題になる

大宮はオフィスビルが足りていないとのことだが、小さな需要のところで足りていない様にしか見えないんだよな
これは商業施設も同じ
池袋や新宿や渋谷くらいオフィスビルや商業施設が必要と考えているのならリスクが高すぎるとしか

大門町3丁目中地区も1階はりそな銀行なんだろうけど、1階に商業区画もつくってほしいね。
もともとミスドがあったのだし。
高層はタワマンでもオフィスでもいいけど、大宮は低層は商業施設にしないと再開発しても何の面白みもない。

隣に門街があるじゃないですか

>>34791 坪単価比較中さん
あ、そうか。あまりにも存在感なさすぎて忘れてた。

門街の商業床を埋めるのが先なんだろうけどさ。しかし門街オフィス満床とか言っても商業誘致にはプラスになってない証拠なんじゃね。

>>34793 匿名さん

そもそも東口は企業に人気がない

あと高さ９９mの壁はそろそろ突破してほしい

>>34789 マンション検討中さん
大宮の賃料が高いのは大型オフィスが不足してるからっていれてるよ
池袋新宿渋谷に勝てると思ってるの？それは無理。って一人相撲してるひとがいるだけでだれも副都心並にとは思ってないよ。

>>34794 通りがかりさん
とゆーか大型オフィスがない
唯一？の門街は満室スタート

>>34793 匿名さん
>>34794 通りがかりさん
すずらん通りや大一ビルが大きな壁みたいになってるからね、歩行者スペースが狭すぎるし
まず中地区を綺麗にしないと奥の街区まで人が来てくれない

>>34795 通りがかりさん
大門町3丁目中地区に関してはわざわざ都市再生特別地区を活用するって告知しているから100m以上にはなると思うよ

>>34798 匿名さん

大門３丁目はオフィス２１階建てらしいけど９９mを突破できるんかな

高層ビルファンではないけど、門街と大門町3丁目中地区が高層ビルとして並ぶと、今後の大宮東口の高層ビル建設に弾みはつきそうだね。

>>34800 匿名さん

西口、東口ともビジネスマンが増えると日中人口が増えますね

流石に21階だと100m程だと思うが

国からの補助金かなんかのために活用するのでは？

大門町3丁目のは門街と同じくらいの高さって前にリークしてくれた人が言ってた気がする

>>34801 マンコミュファンさん
昼間人口は今でも多いのよ。重要なのは土日祝の人口よ。しかも訪れるだけめなく、休みの日に大宮に訪れて金を落としているかがより重要。

大門3丁目ってひのでやとかふくろう家族とかあの辺もなくなるの？

>>34804 検討板ユーザーさん

セルフポチは恥ずかしいよ

>>34804 検討板ユーザーさん

土日祝日は人だらけ
もうコロナ前に戻った感じ

高島屋やアルシェやそごうや丸井などの大宮駅前商業を今後も残したい人は多くないか？
そのためには通勤や通学のために大宮駅を利用してるだけの昼間人口だけを見てても無駄で、休みの日に大宮駅前商業施設を利用する人を増やす必要があると考える人は1人じゃないとわかると思うがね。

>>34807 マンション検討中さん
だいぶ戻ってきてるのだけど、金使わないのよ。
そごうも高島屋も丸井も今の売上では危うい。
大型SCやネットに負けない街づくりが必要。

>>34808 匿名さん

もともと大宮は平日と土日の人出は同じ位だから

商業5階+オフィス20階+住居20階の複合タワーで頼む

若者が多いから単価が低いのかね？
可処分所得の多い働きざかりを増やすため大型オフィス建設とそこに入る企業誘致ですかね。

>>34811 マンション比較中さん
ホテルも入れといて！

>>34810 マンション掲示板さん

東京駅はコロナ前に全く戻ってないんだね

>>34810 マンション掲示板さん
で、その統計では大宮駅前のそごうや高島屋や丸井やアルシェなどの駅前商業は安泰なのか？

>>34805 匿名さん
その予定だよ

>>34815 口コミ知りたいさん
悪魔の証明ばっかり要求する人ってIQ低そう

>>34817 匿名さん
そごうも高島屋も月例売上は前年上回るも、他地域と比べて売上は低く安泰とは言えないよね？昼間人口が大宮より少ない浦和の伊勢丹に売上少ないことに対しての意見は？
これも悪魔の証明かい？

>>34818 口コミ知りたいさん

キミの個人的感想はお腹いっぱいだからちゃんとデータに基づいた具体的な数字で証明してくれる？

>>34818 口コミ知りたいさん
はいそうですね
それを悪魔の証明と呼びます

悪魔の証明とは

悪魔の証明とは「○○がないことを証明できないなら、○○は存在する」「△△であることを証明できないなら、△△だ」といった、「ない」ということを証明しようとする論法のことを指します。未知証明と呼ばれることもあります。

「ある」ということを証明するのであれば、実際に事例を紹介すれば事足ります。しかし、通常、「ない」ということを証明するのは容易ではありません。
想定されるすべての可能性をつぶさねばならず、それは通常、ほぼ不可能に近いからです。
また、それを利用して、相手に証明責任を転嫁することもしばしばあります。
https://globis.jp/article/1845

街全体としては大宮の方が売上あるから街の問題というより個々の商業施設の問題かと

業者へのヒアリング調査では大宮にこれ以上の商業施設は厳しいって回答もあった

>>34821 マンション検討中さん
核となる商業施設というのは必要で、今の大宮ではアルシェやそごうや丸井や高島屋。
核となる商業施設が元気であるならば、悪魔の証明などと逃げずに、大宮の商業は安泰だと言えるはずよね？
個人商店なら個々の商業施設の問題と言えるけど、皆大宮駅前を代表する商業施設だからね。

>>34823 eマンションさん
>>それを利用して、相手に証明責任を転嫁することもしばしばあります。
>>それを利用して、相手に証明責任を転嫁することもしばしばあります。
https://globis.jp/article/1845

もう恥の上塗りはやめたら？

>>34822 匿名さん
GCSのアンケートでは24社中17社が商業拠点としてのポテンシャルはとても高い、または高いと回答したそうです。

>>34823 eマンションさん
核となるルミネとエキュートが安泰なので大宮の商業は安泰と言えるということですか？

甲子園は今年も浦和学院か
大宮東とかいけそうでいけないな

>>34826 マンコミュファンさん
駅ビルと駅の外の施設は違うでしょう

もう一度貼っときます

34562 eマンションさん 2日前
駅ビルはノーカウントという条件がまずおかしい。
駅ビルノーカウントだと池袋はそれこそ浦和以下の売上になるけどその時点でいかにおかしい条件かわかるよね。
って前も論破されてたよね。

>>34828 匿名さん
駅ビルも大宮ですよ

>>34781 マンション掲示板さん
いいえ、そうはなりません。

考えても見てください。もしあなたが経営者だとして、事務所を新たに開こうとしたとき、何を基準にテナントを決めますか？結局はその場所の立地・利便性と、それに伴うコストのバランスです。

大宮駅というのは皆さんもご存じの通り、立地や利便性ではとても優れています。では何が問題なにかといえば、それに伴うコストが高すぎることです。要はコスパが悪いんですよ大宮は。

そしてその原因を作っているのが、オフィス床の圧倒的な供給不足なわけです。これを改善する方法はたった一つ、オフィス床を大量供給することです。

商業床にも全く同じことが言える訳ではありませんが、本質的には同じです。大宮くらい人の流れがある場所であれば、言い方は悪いですが、たいしたことのない店でもある程度の売り上げは見込めます。求人も集まりやすいです。問題はその売り上げでテナント料をペイできるかです。

結局はオフィスも商業も、作りすぎて過剰供給になることは考えにくいです、まあさすがに限度というものはありますがね。

今、都内などで起きている空室問題も、誰も借り手が居ないのではなく、高くて借りられないというのが本音ですからね。大宮はもっと供給を増やして価格競争を促し、相場を下げなければなりません。

>>34810 マンション掲示板さん

東京＝何と言っても最強のビジネス街故に土日は少ない

千葉＝土日が少ない

横浜＝ほぼほぼ平日も土日も同じ

大宮＝日によっては土日が人が多い

大宮は何か平日でも多い日があるが金曜は飲み会？その他はソニックシティのイベントか何か？

>>34831 販売関係者さん
利用者目線や出店者目線ではそれは正しいけれど、賃料を下げるために再開発しましょうなんて言ってもまとまる訳はない。
駅前再開発することで、休みの日に大宮駅に訪れる人が増え、また普段街に降りない大宮駅利用者が駅から街に人が流れる魅力を創出が必要。
ルミネやエキュートが核なんて言ってるようじゃ駄目よ。

GCSのヒアリングによるとオフィス床は15万m2、商業床は10万m2まで需要創出できるって言ってるとこもあるみたい。
実際ここまでいけるかは別としてここで語る妄想の目安にはなるかもね。

>>34833 マンション掲示板さん
言われなくてもみんなそれを語りにこのスレに来てるんだと思うぞ。
さっきみたいな荒らしのせいでちょいちょい逸れるけど。

>>34832 評判気になるさん
普通に大宮駅周辺に住んでる土日休みの人なんじゃないの？

>>34833 マンション掲示板さん
そういう所に補助金を使うんですよ。

再開発済みの、一定条件をクリアしたところに補助金を出す。そうすれば、大宮のオンボロ雑居ビルよりも、安くて、快適で、新しく、広いテナントが供給されます。そうすることで、もう再開発の船に乗らなければ勝負できない状況を作り出すのです。

少なくとも行政にはそれを出来るだけの力があるはずです。

>>34834 マンコミュファンさん
10万㎡まで需要創出できるって回答した事業者が3社もあるしね
需要は見込めるでしょうね

>>34838 匿名さん
そのアンケートってコロナ前じゃなかった？

数字は別として参考程度にはなるでしょ。
大宮だけがコロナになったわけじゃないんだし。

コロナはもう気にしなくていいな
需要は回復していく

門街をご覧の通り商業テナントを集めるのも厳しい時代になってきた
東京でも商業テナント集めるのに苦戦してるとか
そして適当な店を入れていくとビル自体の魅力が無くなってしまう

あれは時代のせいなのか？

>>34842 口コミ知りたいさん
高い賃料払う価値は大宮にはないということだわな

コロナ以降在宅増えたし、サテライトオフィス需要も出てきたし、大宮の商業、オフィスにとっては必ずしもマイナスではない。
とはいえ、テナント、共用部、動線、デザイン等魅力的な施設じゃないと、人気施設にはなりえない。

一番の懸念は肝心の大手デベが本気出してくれるかってことね
今まで大手デベが埼玉でビッグプロジェクトをやってくれた経験ってほとんど無いので

GCSでもアイテックが絡んでる地区は恐らく99mタワマンだろうな…
アイテックにフジタなんてもう最強じゃない？

>>34844 通りがかりさん

埼玉って凄いんだぞ！

大宮門街の坪単価最高4万、最低2万3000円

中地区は東武も絡んでくる可能性あるけどそれも不安要素
東武なんて今までろくに投資してこなかったし再開発慣れしてる東急とは雲泥の差

>>34848 匿名さん

千葉の坪単価は惨めだな

地権者もデベも地元民も満足して、尚且つ訪れたくなるような街にするにはどんな再開発すればいいのかね。

千葉市はさいたま市の2倍くらいオフィス面積があるから賃料を抑えられてるんでしょ

>>34850 検討板ユーザーさん
中地区は野村不動産が事業パトーナーみたい。
東武もスカイツリー作ったし大丈夫だと思う。

進展ほとんどないけど今日公開された資料
https://www.discusscabinet.net/temp_dl/saitama/9871_A81CDE8206D260FB87...

コロナになってからの爆上がりが凄いな
何でなん？流石に人がめちゃ少なかったけど

>>34854 匿名さん

本当だ
野村不動産だ


さいたま・大宮区、大宮駅前大門一丁目中地区、事業パートナーは野村不動産

https://urbanproject.net/estate/view/110103

プラウドタワー大宮か

門街の賃料が反映されただけじゃない。
オフィスが少ないから賃料の平均値を押し上げる。
しかし再開発ビルでオフィスの賃料上がって満室なのに低層商業が埋まらないのは、オフィスの商業への波及効果は低いと言わざるえないよ。

野村は微妙だな…

野村不動産様
シネコンをどうかどうか誘致してください。その他は一切文句言いません。

>>34861 匿名さん

キミは１８００円も払って映画観る映画ファンなの？

>>34861 匿名さん
シネコンは確定だよ。駅前のどこかにはできる。
GCSの資料に記載されてあったじゃん。

野村なら新中野サンプラザみたいな感じになるのかな
デッキや広場に面してるところもそっくり
中野のは235mだし巨大ホールも付いてるから大宮のはこれ以下のビルになる可能性が高いけど

https://www.watch.impress.co.jp/docs/news/1303711.html

シネコンはラクーンがある北地区が有力では？

エンタメ系は北地区って勝手に考えてる

東武は池袋で大規模再開発控えてるから大宮なんて当面やる気無いんじゃない？
https://trafficnews.jp/post/127123

>>34860 匿名さん
芝浦プロジェクトや日本橋一丁目中地区第一種市街地再開発事業など業務系の再開発でも実績はあるし全然微妙じゃないだろ
ともかく大手の財閥系がデベで良かったわ

芝浦プロジェクト
https://www.shibauraproject.com/

日本橋一丁目中地区第一種市街地再開発事業
https://www.nomura-re.co.jp/cfiles/news/n2021120701943.pdf
https://skyskysky.net/construction/202508.html

市街地再開発事業における実績
https://www.nomura-re.co.jp/business/redevelopment/results/

2年前の書き込みだけどまさにそうなりそうだね
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/594014/res/16929/

>>34867 匿名さん
などっていうかほぼそれだけじゃん
あとはマンション主体

>>34869 匿名さん
他にもあるよ

え、ここも医療モールになっちゃうのか・・・

野村はガッカリ
やっぱ三井三菱森ビルあたりは埼玉には力入れてくれないのね

>>34871 eマンションさん
ダイワロイネットの2Fが医療モールになるのは去年の時点で情報は既出だよ
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/594014/res/25328/