大宮と新都心の今後の開発について６

>>32746 マンション検討中さん
門街で行われた近隣への説明会。
商業施設はコンビニだけですって。
がっかり。

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門街見てるとオフィスで働く人達の商業需要は大したことないのよね。
せいぜい安居酒屋の客が増える程度。
それと門街オフィスみたいにさいたま市内から移転で埋まるのなら、タワマンの方がさいたま市の税収的にはプラスなんじゃないかな。

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>>32752 匿名さん
タワマン（分譲売り切り）よりオフィスのほうが断然賃料が高いから、建てる側はオフィス需要が見込めるなら、絶対オフィス建てたい。

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>>32751 名無しさん
レストラン街くらいはほしいとこだよね

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建てる側はオフィスを建てたいというけど、大宮GCSのデベロッパーへのアンケートではマンション需要が高いという結果だったよ。
門街も三井はタワマンを勧めたけど、地権者側がオフィスを希望して三井もそれに応えただけ。

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三井はズルいからマンションで売ったら終わりみたいなことを平気でやる

GCSで住宅も入るみたいだけど、平均坪単価600万とかなりそう

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大宮規模の駅の目の前にわざわざマンション作る必要はないでしょう、そんな事言ったらオフィス需要だって商業需要だってあります

正直大宮であれば多少駅から離れたところでマンション需要が大きく落ち込むことはないでしょう

大手デベがマンションを建てたがるのは、不動産バブルの流れに乗って、利益率の高い投資向けの高価格帯のマンションをたくさん売りたいからです

通常、マンション販売におけるデベの利益率はおよそ10%が相場ですが、昨今の不動産バブルに乗っかって、とあるデベでは利益率30%なんて物件も出てきています、荒稼ぎですよ

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>>32755 匿名さん
駅前にタワマンじゃただのどこにでもあるちょっと都会の駅で終わるよ。
大宮は全埼玉県民の夢とプライドを背負ってるから責任もって大きな開発しなきゃ駄目。需要は自然にあるものじゃなくて自ら作り出すもの。
今GCSでみんなで一緒になって新しいコンセプトを作っていくようだしそれが企業にとって魅力的なものであれば当然需要は生まれる。
個人的に商業、オフィス、タワマン、エンタメ、ホテル全部強化して欲しい。
まちづくり調整会議の議事録も発表されたね。この１年がめちゃくちゃ大事。
景気も上向いて欲しい。

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第３回まちづくり調整会議の議事録がアップされたので載せておきます
https://www.city.saitama.jp/006/008/002/012/004/013/p085190.html

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今回、私たちが事業パートナーを公募した際、現実を知ってがっかりした。何かというと、上層階に住宅を設置しなければ事業性が担保できない、業務施設や商業施設で埋めるようなポテンシャルが大宮駅にはないという現実を突き付けられた。

他の会議でも、このＧＣＳや駅前の開発は都市局だけの問題ではなく、さいたま市の商業、産業が関わっていき、将来、大宮がどういう方向に持っていくのかということで、先ほど安藤委員が言ったように、今まで大宮になかったテナント、大宮に来たいという要望、需要が出てこない限り、開発を進めるのは難しい。

私たち中地区が、恐らく東口では一等地だと思うが、その上層階に住宅が入ったら、金太郎あめではないが、どこかのまちの開発と同じように、駅前開発が低層商業、中層業務、高層住宅といったまちなみになってしまう。これでは、何のためにやるのかという話になってしまう。

ハードの部分をまちづくり調整会議でやるのもいいが、「グリーン・キャピタル」や「大宮のブランディング」という言葉がやっと出てきた。とにかく私たちは、少なくとも駅の真正面の上に住宅を置きたくないという思いはある。恐らくこのまま進めていくと、最後には事業性の問題で住宅を乗せなければ成り立たない。

つまり、住宅を乗せる開発をやるか、開発をやらないかという選択を地権者に迫らなけ
ればいけない地区も出てくるわけである。これは、我々民間だけの努力でポテンシャルを上げるというのは、不可能な話である。もちろん、ＪＲさんにどんどん大宮にお客さんを運んでいただくが、魅力がないと運んでこられないので、今のままではいずれ人が降りなくなってしまう。

何回も言っているが、さいたま市に、他の部署の方たちを巻き込んで、オールさいたまの総力戦で大宮東口に向かっていっていただかないと、ポテンシャルを確保するのは難しいと思う。今日の議論と少しずれるかもしれないが、その辺をぜひお願いしたい。

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大門3丁目に21階建てオフィスが成立するのであれば
駅前の中地区ならもっと需要はあるだろう
そこに全体の1/3以下で住宅を乗せるのはありじゃないかな

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住宅を乗せることの何が問題なのかね
全部住宅というわけじゃないのにな

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次の人が↓のように解説してくれてますね。個人的にはGCSで大宮のポテンシャルを更に高めるつもりで進めて欲しいです。GCS自体をちょっとした観光地に出来るくらいの企画力が必要か…


事業が進もうとしていると、具体的なプロジェクトの中身、テナントを考えないといけないというのは、まさにそのとおりである。
住宅の話も
出たが、こういう駅前の場合、住宅は必ず売れる。よって、開発する人たちも、
安全な収益源として住宅を含めるのは事実である。事業成立のバッファ的な
機能として住宅を入れておきたいというのが、開発者の意向だと思う。
しかし、
この場所をどのようなまちにしたいのかというと、先ほど来、議論されている
ように、大宮を東日本の玄関としてポテンシャルを活かし、一歩でも二歩でも
現実のものにしていかないといけない。ぜひさいたま市に頑張っていただき
たい。
他の分野も含めいろいろな力をかき集めることで、１つ成功することが、
その次の成功を生むということだと思うので、第一歩がとても大事である。

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地権者の人がこれだけ街のことを想ってくれてることに驚き
門街もだけど安易にマンションにはしたくないという意志は本当にありがたい

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議事録見てるとグリーンキャピタルってのは想像以上に大事な要素になってきそうだな
とにかく東京にはない大宮の特色を作ることが重要なんだろう

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駅前を開発した分だけ見沼に樹を植えるとか意味不明だけどな
そういうのは市という狭い範囲でなく埼玉県全体、関東全体で
考えるべきことだと思う

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駅前一等地の高層階に分譲マンションを入れてしまうと、次の世代のまち更新のハードルが今以上に上がってしまう。（再開発は地権者が少ない方が有利に決まっている）

また、本当に業務・商業のポテンシャルが高いなら、駅前一等地こそ業務・商業に特化すべき。新幹線の拠点だからなおさら。

東京の都心駅、横浜、仙台、名古屋の駅前最前列にタワマンありますか？ヨコハマフロントは距離的には駅近だけど、横浜駅からすると端っこの立地。

ちなみに横浜は駅から一定範囲、住居禁止の特別用途地区になっている。（横浜都心機能誘導地区）

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>>32767 口コミ知りたいさん
その中に横浜入れるのは場違いだわ
大宮は確かにオフィス必要だけど、作りすぎると横浜の二の舞になるから難しいな

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ターミナル駅の前は人が動くところにすべきであって、住むところにすべきじゃない。駅直結マンションは、ターミナル駅とターミナル駅の間の駅に作れば良い

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>>32768 口コミ知りたいさん

現時点ではどう考えても横浜駅直近の拠点性が大宮より上ですよ。商業床ボリュームも商業売上も乗客・来訪者もあらゆる面で（ちなみに私は横浜嫌いです）

また、大宮はオフィス不足なので、駅前一等地を業務商業複合開発にしたくらいで作りすぎにはならないと思います。

駅直結タワマンは他の方もおっしゃる通り、普通の郊外拠点駅につくればいい。広域交通結節点には不要と考えます。

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本当にポテンシャル高い都内の拠点は、土地所有者が安易に区分所有マンションの分譲にしない。高輪GWや大井町でもJRが土地を持ったまま開発が進んでいる。

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＜小谷委員＞ 私は、タクシー協会会長の小谷である。これに関連して、駅前広場の交通、要するに大宮駅の駅前のことに関して、こういうこともできるのではないかということを、もう一度言わせてほしい。

今、いろいろ聞いていて、旧大宮区役所の跡地に、商業とタクシー、バスのターミナル的なものができれば、駅前の広場がもっと広がる。もちろん、バス等は旧大宮区役所跡地からアクセスすることになるが、待機時間や、タクシーでいうとプールがなくなり、駅前広場が広く使え、交流やイベントもできる大きさになるのではないか。

私も市民なので昔から駅前広場を見ているが、そういう場もつくれるのではないかということを考えると、旧大宮区役所を、ただの交通ターミナルだけではもったいないので、商業施設も一緒に入れれば、駅前広場が多少広がるのではないか。大宮の駅前からの回遊性にもつながるのではないかということを、市のほうには意見しているが、こういう資料には書かれない。私は、そのくらいの気持ちでやらないと、正直な話、大宮にポテンシャルはほぼないと思っている。

今でも、例えば高島屋も、６階、７階はテナントが退店した。そのような時代だ。門街もあの状態である。だから、まち全体でみんなが協力しあい、イメージアップというか、例えばグリーン何とかで駅前を全部埋めたら使えなくなるから、そこはうまく調整するなど、その意味では旧大宮区役所を交通ターミナルだけではなく商業ビルか何かに整備するのも良い。

先生もご存じのように、新宿は商業とバスとタクシーが入っている。あれをイメージしているところはあるが、あれほど広くはないできないものの、そういうものがあればもっと大宮の駅前広場がいろいろな形で使えると思う。それをもう一度検討してほしいと、さいたま市にはお願いしている。議長、そういうのはどうか。

＜岸井会長＞ 今のお話は、1 つは市のほうからどういうコメントがあるか。先　ほどおっしゃったのは、新宿のバスタのことだと思う。タクシーやバスがあり、商業施設がある。やはり駅前にあることがとても強みである。そのような施設を駅から少し離れた所に整備するのは、高速系のバス施設であれば事例もある。しかし、渋谷でも結構苦労しているように、そのスペースが駅前になかなか取れないのが実態で、やむなく渋谷も駅から離れた位置に整備しようとしているので、果たして大丈夫かと心配はしている。

＜小谷委員＞ 私が言っているのは、乗り場を駅から離すのではなくて、そこから駅前にバスやタクシーが乗り入れるということ。

＜岸井会長＞ それはあちこちで行われており、可能である。タクシーなどは昔からあり、オンデマンドというのは最近増えている。駅前にずっと待っているのでなく、駅に近い場所からやってくる。そもそもみんなオンデマンドになってきて、乗るときに呼ぶという状態が増えてきているし、そのようなタクシーの運用は最近増えている。それをバスでもできないかということに関しては、あり得ると思う。それは観光バスの例があるが、お客様を降ろしたあと、出発するのは何時と決まっているので、その間、バスはそこにいるわけにいかないため、少し遠くで待ち、オンタイムになるとやってくる。観光バスなども一緒で、そういうバス運用なら十分にできる。市から、皆さんに情報を提供できれ
ばよい。

＜さいたま市＞ ご意見のあった旧大宮区役所跡地活用については、隣接する大宮小学校の敷地と一体的に活用していくことも含めて、大宮駅東口の公共施設再編の一環で検討をしている。平成３０年に、公共施設再編の全体方針を公表している。その中で、区役所の跡地については、駅前のまちづくりと連携して活用をすること、大宮の様々な商業、交通、業務といった機能を拡大するために活用していくことなどの方針を示している。
今日のＧＣＳの資料の中でそこまで記載はないが、今申し上げた方向性で検討を進めているという状況はご報告させていただく。

＜岸井会長＞ これから、具体的にどのようなことができそうかを検討していただければと思う。タクシー協会自らが提案していただければ大変ありがたいので、うまく機会を利用できればいいと思う。

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船橋ですら200mのタワマン計画あるらしい

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政令市の巨大鉄道ターミナルが船橋クラスで燻っていては話にならない。
新都心と並ぶ埼玉百年の大計に相応しいプロジェクトを期待する。

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>>32773 検討板ユーザーさん
駅前にタワマン建ててしまったら船橋レベルの街で終わってしまうね
一部にレジデンス入れるくらいなら許容する

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住宅無しで120mか、上層階に住宅で180mか
どちらがいいのかな？

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大宮タワー?500m

大宮ヒルズ450m

ブルジュオオミヤ900m

お願いします?

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>>32773 検討板ユーザーさん

地方都市の金太郎飴のようなタワマン計画は避けたい意向なんでしょ
船橋＝タワマン＝金太郎飴

＞上層階に住宅が入ったら、金太郎あめではないが、どこかのまちの開発と同じように、駅前開発が低層商業、中層業務、高層住宅といったまちなみになってしまう

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>>32776 匿名さん
そんな選択肢はなくて

上層階に住宅
そもそも開発をやらない

の二択って書いてあるぞ

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＜坂委員＞先ほど南地区からスケジュール感の話があったが、まさにそのとおりで、私ども中地区は、まだ公表されていないが、いよいよ事業パートナーが決定したので、具体的な検証に入っていきたいと思っている。

しれっと中地区のデベロッパーが決まった事が発表されてる
もうすぐ公表かな

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大宮駅前なら後者のほうがいいな

船橋駅前の高さ200mタワマン計画「本町1丁目特定街区」の既存建物「西武船橋店」の解体状況
https://bluestyle.livedoor.biz/archives/52546851.html

地上32階、高さ約160mの「ＪＲ三ノ宮新駅ビル開発」　2023年6月に準備工事、2024年春に本体工事に着手
http://building-pc.cocolog-nifty.com/map/2023/05/post-f63e5c.html

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>>32780 匿名さん

中地区のディべどこなんですかね？
南地区ももう決まってると思うが、GCSはかなり発表に慎重だよね

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>>32781 匿名さん
一通りのホテルチェーンは揃っている中で、無いのは高級系だが、大宮に観光需要やインバウンド需要もない中、ホテル置けますか？ってことじゃないの？

南地区・中地区...と30F建てのオフィスなんか建てていくと、大宮のオフィスの供給がそれこそ現状の1.5倍とか2倍になって共倒れしちゃうとかあるんだろうな

市が補助金たんまり出して大企業の本社を誘致することが出来るならまだしも

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神戸の駅ビル、あんなに豪華なのに総事業費500億円って本当かな

さいたま市の再開発事業だと、浦和南高砂670億円、門街658億円、西口3AD500億円、
https://www.city.saitama.jp/001/010/012/p009748_d/fil/pamphlet.pdf

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大宮駅西口第3ad
大門町3丁目中地区

両方ともに21階建のオフィスビルの建設がある

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>>32770 匿名さん
あんだけ空室があってもいいっていうんなら開発は楽だろうな
相当空室率が高いってニュースになってたけど、実際の入居
床面積を比べたら大宮と大してかわらなさそう

後、180mくらいの建物で上層階30m（9フロアくらい？）分くらいならマンションの区分所有にしてもいいと思うけどな
99mのオフィスビルが乱立するよりは良いと思う

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>>32783 ご近所さん

中地区より駅から遠い大門3丁目に21階建てのオフィスビルが建つのなら
中地区も同じくらいのオフィス床は見込めるんじゃないかな
そこに低層部4フロアを商業施設、上層部10フロアをホテルにして35階建て

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オフィス空室率が高いのに大型オフィスビルがドンドン建つ横浜
オフィス床が足りないと言われているのに大手デベが慎重な大宮

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>>32781 匿名さん

船橋みたいにはなりたくない、、、
高さを出すためだけにタワマン

津田沼や海浜幕張のベイパーク、タワマンだと見た目が、、、

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駅前にタワマンを建てることは、駅前の一等地を区分所有で切り刻んで、次世代での開発に禍根を残すものであるという切り口は、大変重いものがあるな。
東口の開発遅れだって、そもそもは商業ビルの区分所有が諸悪の根源だしな。
今後、区分所有の分譲マンションは、制限されていくべきものなのかもしれない。

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>>32781 さん

船橋みたいにはなりたくない、、、
高さを出すためだけにタワマン

津田沼や海浜幕張のベイパーク、タワマンだと見た目が、、、夜なら分からないけど

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中野駅前の再開発は1100戸の住宅も入るけど、シンボル感凄いでしょ
https://www.city.tokyo-nakano.lg.jp/dept/523000/d018259_d/fil/65.pdf

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中野のは中層部に住宅が入り高層部がオフィス、最高層部は展望フロア

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このスレでは今まで
「とにかく高いビルが欲しい。180m級が欲しい」とか
「大宮はオフィス需要あるんだからどんどん建てろ。映画館も作れ」とか
実際の需要や街のことを考えながら議論するわけでもなく、適当な願望を語るだけのあまりにもレベルが低いスレでしたが改めて現実を見せつけらましたね

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>>32790 eマンションさん
千葉の二の舞になってしまいますからね、あちらは規制ではなく補助金で頑張ろうとしていますが、正直なところ時すでに遅しでしょう

どうしても上層部に住宅をというのであれば、分譲ではなく高級賃貸としてならアリだと思いますよ

住みもしないのに投資目的で買い漁られる事も無くなりますし、将来的な再々開発もしやすくなります

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>>32792 匿名さん
>>32790のレスを見たあとに、この画像を見ると、ぜんぜん良いものとは見えなくなってきた。。。マンコミュなのに。。。

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260mのビルの再々開発なんて現役世代が心配する必要もないのでは
それ以上の再々開発なんてあるとも思えないし

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>>32797 匿名さん
それって、現役世代の我々で美味しいところ食って、負の面は責任取らずに子孫に押し付けるってことですよね。

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原発じゃないんだから、そこまでのことじゃないでしょ
老朽化した低層の雑居ビルに手が付けられないというのならともかく
200m超の立派なビルなら建ち続けていても構わないよ
サンシャインだって今でも現役ですよ

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議事録の様子だと、葛藤はあるもののマンションは選択肢から外して考えてるっぽいですね。
それを理解できる業者さんじゃないと、良い仕事してくれなさそうです。

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