大宮と新都心の今後の開発について６

>>30651 さん
結果は大宮そごうに縮小移転し、パチンコ屋商業ビルとなった事実は変わらないのよ。
旧ロフトは、複数フロアのロフト、HMV、無印、ジュンク堂と、ここで望まれる単独商業ビルだったよね。
大宮駅直結の再開発ビルは価値が高い分、賃料も高くなり収益を上げるのは大変になる。
大宮GCSでは旧ロフトを遥かに超える商業施設にする必要があるが、簡単なことではない。
タワマン等で固定客を増やす努力も必要になるのよ。

GCSのデベロッパーは三井不動産か東京建物がいいなぁ
特に東京建物はさいたま市内だとミューズシティ・カンデオ・大宮西口第3A3D地区・JPR大宮ビル・武蔵浦和第8-2街区とかやってくれてるから結構好き

>>30661 口コミ知りたいさん
要するにタワマンは妥協ってことですよね
商業もオフィスもホテルも厳しい場合の最後の選択肢
実際そうなる可能性はあるけど極力タワマンにならないようにして頑張って欲しいですね

タワマンは収益率が低いので最終手段

または地権者が実際にそこに住んでる方々が住み続けたいと思う場合
大宮駅西口第3bがこのパターン

大宮駅西口第3adが半々のパターン

マンションはどこにでも建てられるけど商業オフィスビルは限られた地域にしか建てられない

大宮駅前だったら旅行者出張者向けのマンスリーまたはウィークリーマンションが向いてるかも。永住は賑やかすぎてきつそうです。
東口は広場が足りてない気がするので（そのせいもあってか駅に人が溜まる）
宮町・仲町・大門町辺りを区画整理してうまく空間作って欲しいです。
オフィスはビル更新時の移転先のためにも必須かなと思います。新規であっても床さえあれば、候補に挙がることも多いでしょう。
東口は社用車の出入口をどう作るかが、おそらく課題ですね…

>>30666 ご近所さん

GCSの各ビルの駐車場出入り口は全て地下ロータリーになります

ウイークリーマンションこそ、大宮駅前一等地にはもったいない。
今あるビジホに宿泊してもらえばいい。
大宮駅直結のタワマンなら億を超える住戸となり、富裕層を呼び込め、住民税も増え、周辺商業にもプラス効果は十分ある。

>>30663 eマンションさん
妥協ではなく商業テナントの誘致や富裕層の囲い込みの手段として有効ってこと。

今や商業集積地でも、駅直結型のタワマンは当たり前の時代。例えば同じような条件(都心から2,30分)の船橋は、西武百貨店の跡地をマンションにするらしいし。

そういうの地元住民は嬉しくないだろうね
大宮そごうがマンション＋2階まで商業施設にって形になったら街は更に活気が無くなるし

大宮そごうは県内1番の地価だし、建物も減価償却できてないからタワマンにはできないでしょ。
高島屋方式でそごうの売場を減らして、テナント貸して凌ぐんじゃないかな。
将来的にはバスタの適地だとおもうがね。

船橋も大和ハウスみたいにタワマンからオフィスへの変更のように出来ればオフィスにしたいだろうね

船橋200mのタワマンは一体いくらになるやら
千葉の中でも船橋って坪単価高い方なんでしょ？

>>30671 匿名さん
2階まで商業施設にではなく10階か15階まで商業施設入れればいいんじゃない？それなら周辺人口も増えるし、商業施設も守れる。

>>30674 匿名さん
15階まで商業、それ以上の階にはオフィスとホテル併設希望

>>30664 検討板ユーザーさん
どの立場での収益率なのか知らないが、地権者達がタワマンに乗り気じゃないのは、収益率ではなく、区分所有者が増えると自身の権利も減ると考えているから。
低層の商業床と高層に権利者住戸に変換したとしても、住戸が500戸あれば2/500になってしまうからね。
収益率では地権者が損をすることはないよ。
デベの立場でも、高機能オフィスや広い面積の商業床を買うリスクより、権利住戸を地権者に提供し、その他住戸を富裕層に販売する方が確実に儲かる。

>>30676 マンション掲示板さん

大宮門街の補聴器のお店のテナント料1ヶ月で100万ほど1年で1200万、しかも毎年入ってくる

マンションは売ったらおしまい
どっちが収益出ると思う？

収益率はオフィス＆商業施設→ホテル→マンションという順番

マンションは最終手段
オフィス＆商業施設＆ホテルの需要もないところではマンションしか手段がないのさ

税金かけて基盤整備して、金持ち専用マンション売るって話なら反対しますよ。
分譲マンションは駅から少し離れた場所に建つよう、誘導した方が良いですね。
旅行者出張者向けに、エグゼクティブなマンスリーマンションならアリかと…しつこいかｗまず大宮を知ってもらわないと…ってね。

>>30678 ご近所さん
税金かけて基盤整備する代わりに、マンションの空き地に市民の使える防災公園建てさせたり一部フロアに公共施設入れればいいでしょ。

>>30677 名無しさん
住宅地域として埼玉の中心である大宮駅一等地に住みたい人は少子高齢化の中でも居続けるけど、オフィスはどうかな？東京都心のオフィス供給が増え続ける一方で会社数が減少している。今後競争が激化して、東京都心の賃料が安くなったら果たして大宮のオフィスは空室率の低いままでいられるのか？

前からマンション激推ししてる人が1人いるけどマンションが建つと何かしらの利益を得られる人が誘導してるのかな？

まあマンションコミュニティですから異常にマンションが好きな人もいるでしょう

>>30681 マンション検討中さん

大宮直結マンション希望の人だと思うけど

GCSの企業へのアンケートで年間200戸から300戸ならいくらでも捌けると言ってたディべとか、でもわざわざここに書き込まないと思うので、前者じゃないかな

基本的に再開発って地権者は個人所有から区分所有への等価交換だから儲かると言うか新しくなるだけ

タワマンは徒歩5分以上の奥地にたくさん建てればいいな。特に西口。東口は商店街の雰囲気に配慮した上で場所によっては建てて欲しい。

もうこれでいいから着工してくれ！

>>30684 名無しさん

大宮駅西口第3bでもう徒歩5分なんだけど、、、
奥地って、、、

そういや桜木駐車場跡地も住宅は禁止なんだよな
やっぱ市としても一等地にマンション建てられるのは嫌なんだと

むしろマンコミュのスレで大宮駅直結タワマン(低層商業)反対とか、皆どっから流れてきたの？って感じ。
それとマンション激推しとか言うけど、大宮を知ってる分だけ、大宮の課題がよく見えているだけだと思う。
1番の課題は、大宮駅前に訪れる大部分の人達が貧民なことよ。実際混雑してる店は、安いラーメン屋とかだしね。商店街の雰囲気を壊さずになんて言うけど、この客層のまま再開発したってうまくいくはずがない。

容積率緩和対象←オフィス＆ホテルのみ

マンションや商業施設は優遇しません！

食肉のところもマンションは建設禁止だし

流石にここまで離れてるならS4タワーやパークシティ大宮セントラルタワーもあることだしいいと思うのだが

もうさ、条例で大宮駅新都心駅近は高さ120m以上のタワマン・オフィス・商業・ホテル以外の開発は禁止くらいにしないとダメなんじゃないとは思う

そうすれば見窄らしく見える低層ペンシルビルも建てられなくなるだろうし

>>30688 匿名さん
マンコミュだから駅前にマンション建てることを支持しろと？
意味不明

>>30691 匿名さん
低層が商業の複合なら良くね？商業需要が高いなら、商業床を増やせばいいだけでは？
貧民いくら集めても意味ないよ。

駅前にマンション乱立してる街なら埼玉にいくらでもあるじゃないですか
近くだと与野もそうですし、川口とかもそうですし
それで街が栄えてますか？魅力的な街になってますか？

いや、だから全部をタワマンにしろなんて言ってないじゃない。
高層化するんでしょ？あれいや、これいやじゃ床埋まらないよ。
商業、オフィス、ホテル、レジデンスと需要に応じて開発しなければさ。

さすがに駅直結なら埋まる気がする

マンションもある程度入れないと富裕層が周辺に存在しない状況になるので、それはそれで苦しい。
人口減少時代なのを考慮すると、タワマン建てないと大宮へ来る人は富裕層が少ない状態になる
それこそ商業側でハイブランドとか呼べない。

大宮駅前でタワマン建てると1部屋1億のマンション買える＆払える層が定住してくれるわけ250戸×4本あれば、1000人そういう層が来ることになる。

>>30696 ご近所さん
大宮駅前にタワマン4本建てたとして商業ビルやオフィスビルはどこに建てるの？

>>30697 マンション検討中さん
4~5Fくらいまでを商業、その上をオフィスとかマンションで埋めれば良い。
そもそも大きな商業ビル4本も建ててもオフィス埋まらないよ？
支店しかないし、さいたま由来の大企業もない

https://www.shimz.co.jp/company/about/news-release/2022/2022047.html
みたいにね

>>30698 ご近所さん

このリンクは？
4万㎡台のビルと言えば大宮駅西口第4aの大和ハウスのビルに近い

駅近タワマンは3A・Dにおそらくできるであろうブリリアタワーができてから判断しても遅くはないんじゃない？
埼玉由来の企業がないなら県内に本社に重要拠点を置いてる企業を誘致すればいいじゃないか
例えば上尾には三井金属の研究所と触媒事業所、川島町には三井精機の本社兼工場があるからそういうところを誘致していけばいいんじゃない？
もちろん法人税減額とかの税制優遇措置とかを整備してさ

>>30680 匿名さん
それを言いだしたらマンションだって同じですよ？

逆に聞きたいのですが、オフィスでは東京都心部に勝てないが、マンションであれば東京都心部に勝てるというその根拠はどこから来るのでしょうか？

供給が増え続けてるのはオフィスもマンションも同じです、中国では数年前に、韓国では昨年、不動産バブルが崩壊してマンション価格が暴落しました、日本も時間の問題でしょう

そうなった場合、大宮駅前の高所得者向けタワマンは東京都心部のタワマンに勝てるでしょうか？

>>30698 ご近所さん
結局何が言いたいのやら
商業、オフィス、レジデンスの混合ビルは都心でも普通だし全然許容範囲だが
おまけ程度の商業施設が付いたタワマンと再開発ビルの一部にレジデンスを入れるのでは全然違う

>>30701 販売関係者さん
関西の人口減少してる都道府県でも「その都道府県中心地」の人口だけは増え続けてる。人口減少で郊外や田舎にある店舗が潰れ不便になっていく中で人々は中心部に住まざるを得なくなる。埼玉に地縁がある人が大宮に集まるのは容易に想像できる。車の運転が困難になった高齢者も、徒歩での生活が容易な大宮の駅近くに移住してくるだろう。
ただオフィスはそうだろうか？ごく一部の埼玉のローカル企業は大宮に残るだろうが、オフィスは埼玉である必要がないとみなされている場合が多い、
人口の密集地東京にオフィスを構えた方が何かと便利な場合が多いからだ。人材を募集するにも学習するにもリソースが集中している東京の方が有利だ。

だからといって大宮までオフィスや商業を諦めてしまったら埼玉はもう発展することは無くなってしまいますよ
再開発で一番楽なのはマンションなんです
でも大宮はオフィスや商業にチャレンジしなきゃいけないと思います

当方はどういう仕組みかは知りませんが
>e戸建て>埼玉の新築分譲マンション掲示板>大宮と新都心の今後の開発について６
でもこのスレッドは書けるし読めるんですよね
ちなみにこのレスはe戸建てから書いてます
なので「マンションコミュニティ」限定でもないんですよね

>>30704 eマンションさん
大宮商業のためにもタワマンが必要との意見なんだよね。初めからこの意見ではなく、街を見ての判断。
オフィスは土日休みが多く、物販店舗への誘致にはマイナスだ。接待交際で営業する時代ではないから、せいぜい安居酒屋にしか経済波及はない。
日銭商売を育てたところで、コロナなんかで休業をお願いしたりすると過剰な補償を要求され、税金の無駄にもなる。
一方タワマン住民は、そこに住む訳だから少なくとも日用品は大宮で購入するようになる。
リモートワークも増えているから、土日のみに限らない。
大宮駅直結の下階に商業店舗のタワマン複合ビルなら、下階の商業店舗はもちろん、新駅ビルの商業や高島屋が残ってくれれば高島屋でも買い物するだろう。
時代の流れを無視してオフィス連呼しても大宮のためにならないと思うけどね。

だからタワマン建てれば商業面が活気づくって考え方がズレてるよ
タワマン建てたってただのマンション街にしかならないし学校や道路もパンクしたりする

これからの時代を見据えて看護介護付き大型シルバーマンションタウンを作って中にはシルバーが買い物しやすい店舗や遊び場を提供すれば良い。

シルバーが住みやすい街、大宮のイメージ作りに舵を切った方が好転します。

それ海浜幕張のタワマンじゃないか