大宮と新都心の今後の開発について６

【悲報】船橋の再開発、高さ200mの超高層建設へ
https://www.city.funabashi.lg.jp/shisei/jouhoukoukai/004/02/0022/p1123...

>>30301 匿名さん
駅前がタワマンになること認めれば大宮でもこういうのは建てられると思うけど、さいたま市はそういう計画に冷たいよね

>>30302 ご近所さん
新都心に出来たのは壁マンでした

>>30301 匿名さん

西武跡地の再開発だよね
当初150mのタワマン計画があったけど、それがポシャって
用地の一部に12階建てのオフィスビル2棟を建てていた
https://skyscraper-urban-development-institute.com/blog-entry-5562.htm...

しかし、タワマン計画が150mから200mにパワーアップして復活か
200mって千葉、埼玉には今までなかった世界だわ


>>30302 ご近所さん

それなら3Bのがソニックと同じ130mくらいになっててもよかった

>>30304 匿名さん
結局市が容積率を更に緩和してくれるかどうかなんじゃないの？違うのかな

あと船橋は徒歩1分のところでしょ。大宮で言えばそごう潰してそこに200mタワマンができるって構図よね
今後出来るなら自分は買うけど（大宮のタワマン購入済なのでタワマン間での移動にしかならないが）

>>30297 マンション検討中さん
隣も平面駐車場だよね？合わせたらけっこうな広さになりそう。

200mのタワマンはいらないだろ。景観的に悪すぎる。観光用のデザイン的に工夫されたタワーなら300mくらいまではありだけど。

>>30297 マンション検討中さん
噂はあったけどやっぱり無くなるのですか

まあ一等地なんで何とでも活用できますし、駐車場なんて再開発したビルの地下に作り直せばいいだけですしね

大宮駅西口第3－A・D地区　 容積率　約650％
大宮駅西口第3-B地区 　　　容積率　約645％
船橋市本町一丁目地区　　 　容積率　約750％

>>30307 名無しさん

いや、街のランドマークには200m級は一つ必要だよ
130m台のソニックがいつまでもシンボルじゃダメ
渋谷のスクランブルスクエアは230mあるけどスリムなら壁のようには感じない

>>30301 匿名さん
これってなにか具体的な計画があるわけではなく、該当地区の高さ制限を緩和したってだけですよね？

>>30311 販売関係者さん
よく見たら容積率も少し緩和されてますね

>>30311 販売関係者さん
高さ制限の緩和ならさいたま市もやってるよね

新都心、大宮駅で、延べ15万㎡・高さ180ｍの建築可に
2020/07/10　埼玉建設新聞

さいたま市は１日、さいたま新都心周辺と大宮駅周辺地域を対象に、高層建築物の高さ制限を従来の１００ｍから１８０ｍに引き上げた。大規模建築物の延べ床面積も従来の10万㎡から15万㎡へ増床となる。
都市再生特別地区に関する環境影響評価条例施行規則の一部改正によるもの。改正により従来施設の容積率が増し、オフィスやホテルなどの都市機能誘導を促しやすくなる。

市内では従来の条例により、高さ１００ｍ未満の建築物が多く、オフィスやホテルを有しない住宅・商業系が多い傾向にある。さいたま新都心周辺は本庁舎移転候補先に選定。
一方、大宮駅ではグランドセントラルステーション化推進などが進行中。また都市再生緊急整備地域の制度活用を民間事業者に促すため、要件緩和と環境影響評価の簡素化が喫緊の課題に挙がっていた。
https://www.nikoukei.co.jp/news/detail/414381

早とちりした>>30301恥ずかしい

>>30313 匿名さん

緩和はしたけど未だに第1号案件はない
それに200mとなるとそれをもオーバーしている

訂正

大宮駅西口第3－A・D地区　 容積率　約650％
大宮駅西口第3-B地区 　　　容積率　約645％
船橋市本町一丁目地区　　 　容積率　約750％　→　約900％

GCSは容積率1000％くらいでやるかもしれないけど
仮にそれで高さを抑えたら新都心の合同庁舎のような
ずんぐりとしたビルになる
隣のLAタワーのように高くてもスリムなビルなら
見栄えもいいし圧迫感もない

大宮ってただでさ駅前の市街地と呼べる範囲が狭いんだから、高さもだけど容積率をもっと緩和してもいいと思いますけどね

そもそも容積率の制限って人口が一極集中しすぎる事を防ぐためのものなんですよね、土地を広く使ってもらうために、でも大宮って開発できる土地って限られているわけじゃないですか、市街地を広げられるわけでもないし

結局大宮の成長性って、いかに上に伸ばしていくかってだけなんですよね、そこにいつまでも従来通りの制限かけててもしょうがないと思うんですよね、そんなの自分で自分の首絞めてるようなもんです

>>30314 匿名さん
そりゃまだ2年と半年しか経ってないし、3-Bも3-A・Dもそれ以前に計画したものだからね

>>30313 匿名さん
タワマンは緩和されてないから、船橋みたいなことは出来ない

大宮駅周辺を高層化して、大宮駅近くの見沼田んぼを巨大な公園化したら最高だ
あとは道路整備したら満足

大宮駅近くの見沼田んぼってどこ？

2月定例会の駅前広場についての質疑
https://youtube.com/watch?v=MyKh8qypdc4

既出かもしれませんが質問です。
大宮駅前マック/マツキヨ火災跡地のチケットショップは一向に解体される気配がありません。
地権者がそこだけ違ったり調整がついてないんでしょう？

>>30321 マンション掲示板さん

東口の自治医大周辺

自治医大周辺のセントラルパーク計画は来年度も予算取られてますね。図面も結構具体的にできてるから駅前開発より早そう。

>>30323 eマンションさん

あそこは全て建物ごとに地権者がいるでしょ
チケットショップはどう見ても全焼ではなくそのまま使える形で残ってるのであのままになってると思う。リニューアルで店を再開する形になるのでは？

>>30322 匿名さん
・火事が起きた所は再開発する上で大変重要な場所だが駅前広場の区域に該当しないから土地利用制限ができない
・収益性が大変高い土地だから権利者と丁寧に交渉を進めていく

ここも整備すればいいなと思っちゃう
勿体ないよな
ドッグランでもいいし、公園でもいいし

ここも整備すればいいなと思っちゃう
勿体ないよな
ドッグランでもいいし、公園でもいいし

第二公園も第三公園も合併記念公園もあるしやたらと公園つくるのもどーかと思う

>>30329 通りがかりさん

見沼田んぼ内の首都高速埼玉新都心線の高架付近は全てビオトープになってる

北側は気が茂ってるでしょ
南側は延伸するときに暫定2車線から4車線に拡張されてるので写真のように空き地みたいになってるだけ

>>30331 マンション検討中さん

気が茂ってる→木が茂ってる

>>30331 マンション検討中さん

周囲を柏の葉アクアテラスのように整備するだけで全然違うんだよね
https://www.nikken.co.jp/ja/projects/landscape/kashiwanoha_aqua_terrac...

>>30319 マンション掲示板さん

180mまでの高さ緩和はタワマンも対象だよ
住宅が対象外なのはオフィス・ホテルの容積率ボーナス特例

>>30311 販売関係者さん

2023年12月の都市計画決定を目指しているらしい

本町1丁目特定街区（西武船橋店本館跡地開発）
https://skyskysky.net/construction/202737.html

>>30331 マンション検討中さん
この田んぼを魅力的だと思えたことはないです

敷地面積0.7haって、GCSの北地区0.8haと同じくらい
南地区1.5ha、西地区1.2ha、中地区1.1haより狭い

そこに容積率900％で200m住宅棟と40mの商業棟
これはGCS各地区の一つの目安になるかな

まぁ、GCSが船橋に負けるわけにはいかないよね

>>30337 匿名さん
中地区は容積率を1200%前後で考えているみたいね

中地区はぜひ大宮・新都心のランドマークとなるタワービルを建ててくれ
この地区のインパクトの大きさで大宮の将来性は大きく変わる

新都心の病院みたいなことにはならないでくれ

>>30339 匿名さん
東口版のソニックだな

辺鄙な場所にばかり公園つくるんじゃなくて、桜木駐車場を宮下パークみたいな公園と商業やホテルの複合施設にしてほしい。

門街が東口のランドマークになると期待してたこともあったなー

セントラルパークは防災、医療との連携目的もあってあの場所なんですかね。大宮は駅前に広々としたスペースがないですよね。

GCSって東口だけなの？
特に西口には触れられてないけど。

西口も再開発済とはいえ30年経ってぺデも建物も古くなってきたよね

>>30343 通りがかりさん
せっかく駅近に桜木駐車場みたいな広々したスペースがあるのに市が自ら潰しにかかってるからね。
ほぼ丸々民間に貸すんじゃなくて、基本は公園にしてpark-pfiで公民連携の有効活用も図りますくらいで十分だったと思うけどね。

>>30345 検討板ユーザーさん
それじゃ夢がないだろ

>>30344 通りがかりさん

大宮停車場大成線の一通化歩道拡張も一応GCSの関連
ペデはずっとリニューアル中
下側をやってるから気が付かない？

範囲は以下

>>30339 匿名さん

駅前通りから駅方面を望むとこんな感じになってたらいいね

東口と西口に戸建を建てるの禁止にしてタワマン移住して欲しいですね

>>30344 通りがかりさん
西口側はもう何年も前から大規模な区画整理してますよ

特に西口第4地区は10年前から見比べても、全く面影が無いくらいになりましたよ、グーグルマップのストリートビューで過去にさかのぼれるので見てみるといいですよ

西口側で残すは、3-B、3-AD、それと第5地区の桜木駐車場跡地ですが、3-Bは2024年、3-ADと桜木駐車場跡は2027年頃完成予定ですね

そうすると西口側の開発は2027年頃で一旦区切りとなってしまいそうですが、それまでにまた新たな計画が出てくるといいですね

>>30326さん
>>30327さん

ご丁寧にありがとうございます。
ホッソイ鉄骨で中身なんもないんですけどね。。
残念な感じです。

首都高、東北道まで延伸早く　地元選出の自公さいたま市議、県議ら「有志の会」設立　ルートなど課題解決へ

首都高速埼玉新都心線の東北道延伸を目指す議員有志の会「首都高速埼玉新都心線東北道延伸促進議員懇話会」の設立総会が８日、県議会で行われ、地元選出の自民、公明党所属のさいたま市議、県議らが出席した。

　首都高速埼玉新都心線は「与野ジャンクション」から東へ延び、さいたま市緑区の「さいたま見沼出入口」で第二産業道路に接続する約５・８キロの自動車専用道路。２００６年８月にさいたま見沼出入口までが供用開始された。

　懇話会は、首都高速埼玉新都心線の東北道までの延伸を促進し、早期に事業を完了させることを目的に、自公所属のさいたま市見沼区、緑区選出の議員有志で設立。設立総会では会長に村井英樹衆院議員、顧問に西田実仁参院議員、清水勇人さいたま市長が就く役員人事案も承認された。

　あいさつした村井会長は「ルートや都市計画、環境への配慮など課題があるが、プロジェクトが素晴らしい形で地元経済、社会に貢献できるようにしたい」と話した。

https://www.saitama-np.co.jp/news/2023/02/10/10_.html

市議会の見たけど、大門3丁目の具体的な情報は特になかったね
質問した議員が範囲をりそな等だけでなく周囲も含めてやるように
誘導したらどうかと提案してたかな

氷川参道が核なのに現状の氷川参道はあまりに魅力に乏しい的なことも言ってたね
カフェが少しづつ増えてきたはいえ参道にこれ以上の発展余地はあるのかな

>>30350 販売関係者さん
西口の後続はは3C地区が纏まればとか、そごうの行く末次第かな
3Eは分譲マンション多いし進まさそう。

あとはジェクサーのあるところとか、そろそろ古くなってくるJACK大宮のところとかで計画が立ち上がったりするといいなと思いつつも

>>30353 匿名さん

上層階に是非マンションを！
無理か、、、きっとオフィス＆商業施設だよね
でも何かイチローがここってホテルを前に計画してたようなこと言ってたから、オフィス＆ホテル＆商業施設？

柏そごうに続いて津田沼パルコも三井が権利を取得した模様
大手が一括で権利を取得してくれるといいよね

津田沼パルコ/三井不レジがA館取得
https://www.kensetsunews.com/archives/789894　

>>30356 通りがかりさん

あの一帯がまとまって再開発となれば上層部が住居の大型複合ビルも期待できるけど
りそな中心の小さな範囲だとよくて今そごう裏に造ってるビルくらいじゃないかな
でも、そうしたほうが進捗は早いだろうね

>>30357 匿名さん
門街が千葉のプロジェクトだったら三井は商業棟も買い取ってくれてたかもね

>>30358 匿名さん
太陽生命大宮ビル以外の建物を潰しても難しそうですかね？

>>30357 匿名さん

多分、150mは超えますね。津田沼ザ・タワーが152mなので。埼玉にも頑張ってもらいたいけど、150m以上を建てれるポテンシャルがあるのは、大宮、武蔵浦和、川口(高さ規制を撤廃しないと無理)くらいですかね？

ビルの高さ自体はどうでもいいです
遊べる街やオフィス街として発展しける都市は埼玉では大宮だけなのでとにかくマンションに逃げずに頑張ってもらいたいです

商業価値を高めるためには、周辺人口を増やすことも必要な訳で。
その意味で大宮はマンション開発が圧倒的に足りていない。
大宮はシンボル性のある商業施設を建てることと、マンション開発で人口を増やすこと両面が必要。

大宮門街の旧中山道側の店舗は補聴器屋さんだって。
ぶっちゃけ期待をことごとく下回るテナントしか入らないんだけど、この不景気の中だとメディカル系しか無理なんだろうな…。
地方の商店街へ行っても今かろうじて元気なのはドラッグストアや医療系ばかりだもん。

定期的にテナント入れ替えて常に話題を保ち続けるイケてる系ショッピングビルじゃなく、スタンスが単なる巨大な雑居ビルだから仕方ないよね…。
そもそも中央デパートがそうだったし。

結局門街の追加テナントは、
眉毛スタイリング、補聴器、保険相談サロン、眼科、メガネ屋、不動産屋、美容室？
本当に巨大な雑居ビルですな

>>30364
不景気というよりは大手ディベとのテナント誘致の営業力の差でしょ
箱は建てました、あとは入りたいお店は応募してくださいじゃこんなもんだろ

大宮門街は今後GCS再開発予定地にある個人店の移転先の受け皿としてあれば十分だろ
商業モールは大手じゃないとテナント誘致に苦労するのがこれでわかったろ地権者も

大宮の場合、今はホテル、オフィスのほうが需要はあるかもしれない
大門3丁目もそういう構成になるんじゃないかな
ダイワロイネットに続いて容積率緩和の特例を受けて欲しいな
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO42718420Q9A320C1L72000/

大門3丁目の容積率は全体的に400%だけど
りそなと隣の逸見ビルの場所は600%になっている
道路拡幅もあるし最高1000%くらいの開発ができるかも

>>30367 匿名さん
個人店が門街のテナント料を払えるとは思えないけど。
知り合いが再開発予定地で店やってるけど大宮は賃料高すぎてボロい雑居ビルでも一階は借りられないって言ってたよ。

>>30368 匿名さん
オフィスの需要あるって何根拠？

>>30370 マンション掲示板さん
真新しい再開発ビルだらけになると個人店が入り込む余地が無くなるのがネックなんだよね
だから無機質でつまらない街と言われがち

>>30371 坪単価比較中さん
オフィスなんて、正直いくらでも需要はありますよ

日本は中小企業の割合が全体の99%以上という国です、中小企業なんて自社ビルなど持てない訳ですから、必然的にどこかのオフィステナントを借りてそこに入ることになります

コロナも落ち着いてきた中、これからオフィス需要は上がっていくはずです、なのに何故都心部のオフィス空室率が改善しないかと言えば、その理由がテナント料の高騰な訳です

立地が良くても賃貸料がそれに見合わないほど高ければ候補から外されてしまいます

逆に考えれば、賃貸料だけで競争できるくらい割安感が出てくれば、立地の面では大宮は圧倒的優位性がある訳ですから、かなり勝負になると思いますけどね

>>30372 匿名さん
歓楽街は私も必要だと思います

再開発以降は南銀座と大栄橋以北の北銀座エリアが引き継ぐ形になるんですかね？

大宮駅西口第四a地区は900%で建設されてる

個人的な意見だけど駅前広場は狭くてして欲しいな。西口と同じ大きさなら可。
前に発表された完成予想図だとだらっ広くなってるけど、あれだと街としての一体感
と躍動感が出ないと思う。渋谷みたいなガラの悪い街になってしまう。

>>30376 匿名さん

俺も駅前広場は別に広くなくてOK
ロータリーの上をさいたま新都心のけやき広場のような人工地盤を広めにと言うか、旧中山道まで中地区と南地区の一体化してくれると良いのだが

>>30371 坪単価比較中さん

西口に民間がオフィスビル2棟を建設中
需要が無ければ造らない
また、門街もオフィス床はすぐ埋まった

結果論で言えば、門街はNHK撤退後に設計を見直して
オフィス棟に市民ホールの東口版ソニックでよかった

まちづくり調整会議が開催されなくてつまらなくなったな。
あれの資料を見るのが一番の楽しみだったのに。
でも個別の計画の話し合いは着々と行われてるっぽいし前には進んでるっぽいな。
今が重要なところだからみんなで温かく見守ろう。

>>30375 口コミ知りたいさん

あそこは容積率500%の場所に公共貢献で+100%
オフィス・ホテル用途の緩和で+300%

大門3丁目は容積率400%、りそな等の場所が600%
太陽生命は分からないけど隣のガレージは入るみたいだから

仮に600％の場所が全体の3割くらいだとして住宅無しの場合
（400＋100＋250）×0.7＋（600＋100＋300）×0.3＝825%

再開発地区全体の容積率を600%にしてくれるといいんだけどね

東中って俺のころは市民会館で文化祭してたけど今後は門街でやるのかな？

大宮は南銀が足を引っ張ってるからな。
大袈裟にアンケートまでして舗装工事進まないのは、工事にいちゃもんつける連中が多いからじゃね。
自分達の街を綺麗にしようという意識が低い連中が美味しい物など提供できる訳がないわな。
ヤレヤレだよ。

>>30373 販売関係者さん
本当にそんなにうまくいくもんかね。都内ですら大手こそどんどんテレワーク化進めて自社のオフィス潰ししてるし、今の日本じゃせいぜい不動産投資くらいしか儲かる道がなくて需要を超えるS&Bやってるから空室率高いままなんじゃない。
かといって中小企業はそんな高層オフィスの賃料払えるほど体力ないし、日本の経済低迷と労働生産性の低さは中小企業の多さと過保護が原因と言われてるから今後は淘汰される運命だと思うよ。

>>30383 匿名さん
南銀が足を引っ張るっていうけど、それと関係のない門街のあのザマはなんなのさ。

>>30385 口コミ知りたいさん
南銀は門街も含めて大宮全体の足を引っ張ってる訳よ。
南銀の客層が悪いことで、東口駅前全体の品まで下げてしまってるからね。
それでも門街オフィスが満床なのは大宮の駅力もあるけど、三井の営業力の方が大きい。
賃料が高くても入居するオフィスや商業やサービス店舗を誘致するためには、街全体の品を上げる必要がある。
ここでは大宮GCSでは～容積率を上げてなんて話してるけど、絵に書いた餅なのよ。

>>30386 検討板ユーザーさん
埼玉に上品で洗練された街作っても返ってダサい感じになりそうだから雰囲気は今のままでいいよ。
新都心みたいになったらつまらない。

>>30387 通りがかりさん
出たよ、今のままの雰囲気でいいっていうの
こういうやつがいるからいつまで経っても話が進まないんだわ、あんたの言う汚くて面白い街なら西川口に沢山あるからそっちへ行って汚いバラック小屋にでも住んでれば？
上の人が言ってるように埼玉の中でオフィスや商業とかの発展を見込めるのは大宮くらいなんだから足を引っ張るような真似しないでくれない？

それでも福井はタワマンだけでなく120mのホテル・業務棟を着工できたのが凄いな

JR福井駅西口の再開発ビル　事業費が42億円増加　建設コスト増が要因
https://news.yahoo.co.jp/articles/1542973561c13f3d1c3a705b105bfba60a90...

>>30388 評判気になるさん
再開発には賛成だよ。
でもデザインは今までの大宮らしさを残してくれ。
白やガラス張り一辺倒なのは嫌だ。
新都心みたいなのが最悪。

別に誰がどんな街望もうが自由だと思うし、1人何様くんがいるのが草

草

>>30390 匿名さん
大宮に洗練された街並みはダサい→意味不明
大宮らしいデザイン→意味不明

俺は新都心の街並みが大好き

逆に大宮駅東口は最悪
おしゃれな服着て出かけても東口の街並みが汚なすぎて、なんか虚しくなってくる

>>30393 マンコミュファンさん

30390は昭和の人でレトロ＆ヴィンテージが好きなおっさんだから、南銀とか好きなタイプだと思う

>>30393 マンコミュファンさん
1行目は多分田舎者成金がコーデとかよく知らずに通販で買った海外ブランドのジャケットやパンツをちぐはぐに着て笑われてしまうような行為を言っているのだろう。
つまり身の丈あったしまむらとかを大人しく着とけば誰にもいじられないみたいな。
実際に門街とか見てると大金かけた割に外観はダサい中身もショボいでさんざん呆れられてる。

>>30394 通りがかりさん
うーん東京や大阪の繁華街と比較するのはおこがましいが首都圏の一角でこの程度の街並みならまあ及第点だと思うわ。
大宮東口ありゃあ駄目だ。大宮が柏や立川と比較してもらえるのはまだ西口があるからで、東口だけだったら所沢川越川口にも負ける。

>>30394
この画角なら病院のところにタワーなりランドマークとなるビルが建ってれば
最高の撮影スポットだったね・・

>>30387 通りがかりさん
自分のダサさに街を合わさせようとすな。

個々の主観の話をしても仕方ないのよ。
大宮東口駅前の雰囲気が好きとか言ってても、生ビールの値段を今より200円上がれば来ないでしょ。
はっきり言って雰囲気が好きな訳じゃなく、便利な場所で安く飲めるのが好きな訳。
これらの客層は、火災で丸焦げになろうが、ゴキブリだらけで不衛生だろうが、地震で倒壊しそうとかよりも、利便と値段を優先する。
そんな人達の意見を聞いたところで、最開発は進まないよ。だって、自分達さえ良ければそれで良しの考えなのだから。震災時はここで文句言ってる門街にも逃げ込む訳だ。
不可能だけど最開発しても値段はそのままなら、新都心みたいなのは嫌とか言わずに飲みにくるんだろうけどな。