大宮と新都心の今後の開発について６

それより片倉が大変なことになってるんだがな・・・

コクーンも大規模な開発は無理だな

大宮駅に映画館を作るとすれば、西口はラカータの辺り、東口は旧大宮区役所あたりが望ましいだろうか？

>>20995 名無しさん
千葉は三井がバックに付いて再開発してる連呼しているけど経済産業省が発表している商業統計の県庁所在地の年間商品販売額は千葉市は全然さいたま市に及ばず新潟市以下なんだよね
本当三井が加わってあの程度とかここに居ると思われる>>20992の千葉○人恥ずかしくないのかなと思うわ

ここでちょっと前に出ていた資料を再掲

片倉工業の2021年12月期 第2四半期決算説明資料より

不動産事業（全般）
【事業の課題】
・さいたま新都心における「まちづくり事業」を中核事業と位置づけ、不動産事業および不動産周辺ビジネスの拡充
・その他の社有地の効率的な活用
・新型コロナウイルス感染症拡大の影響による外部環境の変化を見極めた最適な大規模投資の検討

【取り組み】
・ＪＲさいたま新都心駅前社有地商業エリア「コクーンシティ」におけるリニューアルの実施（詳細は次頁）
・地方社有地の効率的な活用（長野県松本市/福島県福島市）

・さいたま新都心における「第三期開発」については、新型コロナウイルス感染症拡大の影響を受け一時凍結。
→新型コロナウイルス感染症の収束状況や社会の変化等を見極め、さいたま新都心における不動産周辺ビジネスと合わせて検討を継続。

・一方、足元ではＪＲさいたま新都心駅前社有地商業エリア「コクーンシティ」において、施設鮮度維持のための戦略的な投資の一環として、
大型な店舗の入れ替えを現在実施中。2021年下期については、施設の大幅な修繕も予定。

今後の方向性
＜方針＞※2020年12月期決算説明資料記載
・構造改革に一定の目処が立ったことから、今後は不動産事業等の成長事業へ経営資源を振り向けるとともに、安定した収益構造への転換を果たした事業については、より一層の採算性改善に努めます。
・加えて、他社との事業提携やM&Aによる成長を検討するとともに、更なる資本効率の改善や、株主還元の適切な水準への引き上げを図ることで、中長期的な企業価値の向上を目指します。

＜検討の状況＞
・コロナウイルス感染症の感染拡大の状況を踏まえ、短期的には警戒態勢を継続いたしますが、今後の戦略については、検討タスクフォースを組成し、
新型コロナウイルス感染症の収束状況や社会の変化等を確認しながら、さいたま新都心の将来ビジョンを中心に、中長期の計画立案を進めております。
・公表時期については、2022年２月を予定しております。

https://www.katakura.co.jp/upload/docs/113_kessan2q.pdf
https://www.katakura.co.jp/news/

来年の2月に何かしらのアクションはあると思うよ片倉工業は

>>20999 匿名さん
再開発や街づくりの話をしてると思いますよ。柏の葉、幕張ベイパークを見ると、三井は街づくりが上手いなって思いますよ。ベイパークでこの前あったスカイランタンイベントは、かなり盛り上がってたみたいですし。

>>21001 匿名さん
いくら盛り上がったとしても、利益が出てなきゃ意味ないんじゃないの？
収益に結びつかなきゃデベロッパーも苦虫を?み潰したもんだし

片倉なんかが持っててもアレだから早く旧財閥系に売却してくれないかな－って言ってたけど、本当にアレになりそうだな
一方で三菱は新都心社有地を切り売りしまくって、しまむらと壁マンのつまらない街になったし
千葉は三井、東京と神奈川は三菱、埼玉が片倉じゃホントお話にならない
ＪＲ？千葉駅行きゃあ分かるけど、すごく立派でGCS後の大宮駅があそこまで変貌できるかかなり怪しいぞ

>>21003 評判気になるさん
駅は立派だけどその周りがな....

映画館を欲しているのはお年寄りなんじゃない？
年寄りが昼間に集うのが映画館なんでしょ

できる可能性があるとすれば、駅ビル再編の時ではないかな？
熊谷駅とか駅直結で映画館あるよね

>>21003 評判気になるさん
他駅と比べるのはあまり好きではないが、千葉駅は確実に超えると思う。
150mは欲しいなあ。

大宮駅前に映画館が必要なかった訳じゃなく、映画を観るなら新しくて綺麗な映画館を選択されただけ。ハタシネマは駅前じゃなかったし、南銀の映画観と商業施設併設の綺麗な映画館を比べれば当然の選択。映画観て、買い物して、食事してなら、コクーンで行くよね。
大宮駅前に商業施設併設の綺麗な映画館ができれば、需要はあるに決まってるよ。

>>21005 通りがかりさん
新都心MOVIXも浦和ユナイテッドシネマも高校生大学生ばかりだけど
家から出てないのかな？

大宮駅前にあった映画館はみんな単館でしょ
シネコンの時代に淘汰されただけだよ
池袋でも川崎でもシネコンは大型の再開発ビルに入っている
浦和や川口や熊谷もそう
大宮にないのは、そういう再開発がしばらく無かったってこと
今回久しぶりに大門のが出来たけど、市民会館が入ったんでね

シーノ大宮はNBFがオーナーだし大宮門街やスカイスクエアも三井が開発しているから大宮に力入れてないわけじゃないと思う

大宮に映画館、3Bの商業施設に入ったらいいなと思います。ソニックの目の前だし、イベントや映画で賑わうと街が活性化されていいな、と。

大宮駅付近に映画館あったら便利だけど、イオンシネマ大宮、MOVIXさいたま、ユナイテッドシネマ浦和で不自由ない
年数回しか行かないからな

現状大宮のテナント料を考えると採算が合わないからなかなか出来ないんだと思う

GCSで入るとしたらラクーンのある北地区かな？
アミューズメントだから

確かに大宮駅前再開発ビルの賃料なら埼玉県では1番の賃料になるんだろう。
しかし川崎駅直結のラゾーナ川崎だって賃料は高いだろうに映画館は入っている。
川崎駅前と大宮駅前の賃料はそんなに変わらないんじゃないかな。

>>21013 匿名さん

ラゾーナ川崎はショッピングモールだからコクーンと同じ

大宮駅のテナント料って横浜駅より上なんだよ
千葉駅と横浜駅のテナント料の中間辺りまで下がれば新陳代謝良くなると思うのだが

横浜そごうより大宮そごうの賃料の方が高いってこと？本当に？

>>21015 匿名さん

オフィスのテナント料

成約住みみたいだけど、これ1桁間違えてないかな。実際募集中の区画は1桁高い。これなら即自分借りて商売してる。

大宮スカイビル（大宮そごう１階専門店街）の物件概要

貸店舗飲食可店舗賃貸オフィス・事務所
空き状況： ご成約
賃料： 132,000円
坪単価： 6,165円
使用面積： 70.78㎡
坪数： 21.41坪
管理費： 0円
礼金： 1ヶ月
敷金： 1ヶ月
保証金： -
敷引： -
償却：

大門町2丁目。新築三井再開発ビルで坪24000円。横浜より高いか？

階 10階
募集面積 108.51坪 / 358.72m2
空室用途 事務所
賃料 月額2,604,240円（24,000円/坪）
共益費 月額542,550円（5,000円/坪）
賃料+共益費 月額3,146,790円（29,000円/坪）
保証金 10ヶ月
入居時期 2021年11月
取引態様 媒介
情報更新日 2021年10月6日

>>21017 匿名さん
そごうの裏の50平米の賃貸マンションがちょうどその賃料だったよｗ

新幹線「新潟→大宮行き」臨時設定 10号車は荷物専用 大宮駅の“物流拠点化”加速
https://trafficnews.jp/post/112385

>>21006 デベにお勤めさん
ひと区画だけでも、ソニック越えを果たすべきなんじゃないかと私も思っていますw
コロナもあったので、期待し過ぎない様にしてますけどね。

高層ビルが全部１００メートルくらいだとスカイラインが美しくないよね

https://www.city.saitama.jp/001/010/016/003/p009264_d/fil/3nenndokakun...　

アキュラホーム本店移転マジかよ？
後、岩槻の温泉気になるわ
大宮はようやくカンデオ周辺で建築始まるんだね

大宮駅西口第４地区のab各地区

>>21014 マンション検討中さん

横浜より大宮の方が高いという根拠となるテナント料のデータがありましたら見せて下さい。

>>21024 マンション検討中さん
基礎には時間掛かるけど、鉄骨組みだすと成長早いから楽しみですな！

オフィス賃料だけは大宮より高いところは国内に東京都心しかないよ。

そもそも超高層オフィスが大宮にはソニックしかない

>>21025 匿名さん

何でそんなことにこだわるのか分からないけどこれで

大宮は駅から離れるとオフィスがないんだから、平均相場で比べれたら高いに決まってるよ。
同規模で同築年数で同じ駅距離で比べないと意味がない。

プレゼン資料にネガティブなこと書くわけない
そもそもオフィスビルがないから空室率が高いなんて書いたらぶっとばされる

横浜の家賃なんかどうでもよくね？
このスレ横浜千葉うるさいんだけど？
空いてて安いなら誰も文句ないでしょ

>>21024 マンション検討中さん
どういうデザインのビルになるのか楽しみですよね

いわば個人地権者が大規模再開発を認めず、個人の既得権益を追求することだけに徹した国内随一の街ってだけでしょ賃料が高い理由って
ほくそ笑んでるのは個人地権者だけだもん
フロア面積とビルの規模を精々千葉並みにすれば、賃料なんてダダ下がりになるだろうし

このスレ定期的に横浜千葉を持ち上げるやついるよな
横浜なんてさいたま市千葉市横浜市の中でも一番昼間人口比率が低いただのベッドタウンで、人口比率からみたらあらゆる指標でさいたま市が勝ってるんだから構う必要ないでしょ
東日本の玄関口も品川大宮に負けてただの駅に成り下がってるし

>>21035 マンション検討中さん
幼稚な反論してる君もどうかと思う

>>21021 ご近所さん
西口にもソニック越えほしいけどな

2021-11-11　13面
本間組で4月着工/フクダ電子、さいたま市にオフィス

>>21038 匿名さん

詳しく

フクダ電子は、さいたま市に「（仮称）フクダ電子グループ会社新築工事」を計画している。用途は事務所。

さいたま市／次世代型スポーツ施設方針策定支援業務／ＥＹ新日本有限責任監査法人に
　さいたま市は４日に「さいたま市次世代型スポーツ施設誘致・整備方針策定支援業務」の委託先を決める公募型プロポーザルで、ＥＹ新日本有限責任監査法人（東京都千代田区）を最優秀提案者に決めた。月内に契約する。参加は同社を含め４社だった。

　市は再整備している与野中央公園（中央区新中里４の７の２）に、収容人数５０００人程度のメインアリーナと、市民利用を目的としたサブアリーナで構成する「次世代型スポーツ施設」の誘致・整備を検討している。民間活力を活用し採算性を重視した施設を計画する。

　業務では施設の基本コンセプトを定める。導入機能や事業採算性、整備手法なども調査・検討し、誘致・整備方針の素案を作成する。履行期間は２０２２年３月２５日まで。

https://www.decn.co.jp/onlineservice/News/detail/3202111090506

フクダ電子は南与野駅西口に4階建てオフィスのようです。

埼玉の企業オフィスって郊外にとっ散らかってる印象
もっと集積して欲しい

>>21034 評判気になるさん
どうすれば地権者に圧力かけられるのかね？地上げ屋いないの？

そういうのは大手デベ次第だって
柏駅前も三井が粘り強く交渉してまとめ上げた

政令指定都市だけど所詮は合体して大きくなっただけだから
昔からの城下町であった地方過疎地よりもインフラ整備が進んでなく田舎景観である

https://www.city.saitama.jp/006/014/008/003/010/008/p084830.html
第1回さいたま市営桜木駐車場用地活用事業者選定委員会を開催します
本市では、公有財産を有効活用し、大宮ひいては本市のプレゼンスの向上に貢献するため、桜木駐車場用地について東日本の対流拠点形成に資する活用方法の実現に向けて検討を進めています。
　桜木駐車場用地の活用に向けて、事業者の選定基準の策定及び事業者の選定に関し必要な事項を審議する「さいたま市営桜木駐車場用地活用事業者選定委員会」を設置し、その第1回委員会を下記のとおり開催します。

傍聴もできるらしいっすよ

東日本の対流拠点（笑）が頭の悪そうな響きに思えてきた

>>21046 匿名さん
まぁそれでも衰退していく一方の地方過疎地より未来はあるわけだから…

どういった施設なら対流拠点とやらになるんだい？
思い付かないんだが具体例を調べても出てこないな

>>21050 名無しさん
埼玉は物流拠点にもなってるし人も東日本北陸首都圏から集まるしで、益々地価が上がるね
実際大宮のオフィス賃料は都内の一等地と同じくらいだから、いくらでもいいから大宮がいいって人は多いんだろうな

>>21050 名無しさん
三菱地所にサッカープラザ作れと要求して結果的に撤退させたのを彷彿とさせる

全国の物産展とかどうよ？
鉄道博物館見た後そこで飯食ってもらう
動物園や水族館じゃ微妙か？

「東北人（北陸人）なら大宮に来てくれるっしょ」っていう驕った考えが透けて見える
わざわざ東京の手前で降りてもらって消費してもらうって相当大変なことだろうに

しまむら本社隣のエンプラスも遂に工事が始まりましたね。
どんなデザインになるやら！？

しまむら本社の話で思い出したが宮原の旧本社の後釜が決まったそうな
https://www.marelli.com/jp/measures-to-strengthen-monozukuri-system-an...

まじで税金のむだづかいだね

>>21052 匿名さん

厳密にはサッカープラザ作るの止めたで撤退されました

【第1回大宮ＧＣＳ推進戦略会議（令和3年9月22日(水)開催）】
https://www.city.saitama.jp/001/010/015/004/007/002/001/p083991_d/fil/...

改めて議事録を読んでみたら

>立ち上がりつつ開発案では、大宮はオフィス需要がほとんどないため、
>上層階はマンションにしようとしている。そのため回遊性をよくする
>ための工夫が大事である。

とあった。

これは特定の街区の話なのか、中地区も含めた全ての街区でのことなのか気になる。

>ビジネス戦略では維持していくために目安としては賃料の8倍程度の売上が必要である。

>高い賃料を払っても成り立つまちづくりが経済性に結びつく。

家賃が都心並に高いなら、それに見合う魅力、付加価値も付いてこないとね。

>>21060 匿名さん

南地区が確かオフィスとタワマンのツインだとどこかで見た(下層部は商業施設)

西地区Nはタワマンで下層部は商業施設、多分オフィスが中層に入る？、もともとオフィスビル立ってる地区なので

中地区は商業オフィスホテル

北地区は不明、地下一階は商業施設を作りたいので、地下街の検討をして欲しいとの要望をしてたらしい

大宮の場合、10万㎡とか一気にオフィスを増やすのは難しいが、3万㎡位で小出しにしていくと玉突きで広いスペースへと循環する

宮町地区は不明
西地区Sは敷地も狭いので多分商業施設のみ

>>21060 匿名さん
この議事録がここに貼られるのは初めてかな
清水市長の国交省への働きかけで対流拠点に指定されたとか初めて知った

>>21060 匿名さん
その発言をした埼玉りそなの人は既に再開発の計画内容を少し知ってる上で大宮にオフィス需要は無いと発言してたんだね
既に立ち上がりつつある開発案というと中地区や南地区の話では？

>>21061 匿名さん
都内都心並みに交通の便がよくて、埼玉県民が来やすいし、東北北陸と連携し易く人混みも緩和されてるんだから大宮駅はコスパいいと思うけどな

>>21062 マンション検討中さん
>>21064 マンション掲示板さん

上層階がマンションっていうのは南地区の話をしてたのかもね。
そういうのでも野村が西麻布で手掛けるようなのだったら悪くない。

住宅・事務所・商業・ホテルの超高層棟と三寺社からなる複合再開発
https://www.nomura-re.co.jp/cfiles/news/n2020091001738.pdf

>>21063 匿名さん

確かにこれに関して市長はかなり頑張ったようだね。
新都心の件があってのことなのか、結果オーライになればいいな。

>>21065 マンション検討中さん

我々地元の人間は大宮の高いポテンシャルを分かっていても
他の人達が同じように感じているかだね。
もしそうなら、もっとオフィス需要もあるんだろうし。

それには、まず大きな箱を造ってしまうことも大事だと思う。
議事録で渋谷の例が紹介されてたけど、再開発で広いオフィス床を用意したら
それまで渋谷から離れていた企業がドンドン戻ってきたと。
利便性の高い場所に床が出来れば自然と埋まるものなのだと分かる。

大宮も本当に利便性が高いのなら埋まるはず。
中地区は住宅無しでスクランブルスクエアみたいなのを目指して欲しいな。

>>21066 匿名さん
デザインビミョーだな
大手の中でも野村はビミョーなイメージ

タワマンにしてはカッコいいでしょ。
大宮にこんなのが建ってたら嬉しいよ。
それは高さ200mだけど、先日発表された同じ野村の相模原のは150m級
GCSだとその間くらいのを期待しちゃうかな。

相模大野4丁目計画（伊勢丹相模原店跡地）
https://www.nomura-re.co.jp/cfiles/news/n2021110901925.pdf

>>21066 匿名さん
さいたまにこんなの建つわけナイナイ
浦和駅前ですらアレだし
その半分以下の高さで壁型ならGCSでも期待できるけど
商業＋住戸なら既に武蔵浦和にも有るし、3BCもそんな感じだし

>>21068 匿名さん
ポテンシャルなんて本来は外部の客観的評価に基づくもので
「俺たちポテンシャル高いしな～」なんていうもんじゃないしね
埼玉りそなに需要無いって言われちゃってるんなら、つまりそういうことなんだろうな
試しに高いビルを建ててポテンシャルの有無を確認してみようなんて冒険は誰もやらないと思う

>>21072 評判気になるさん
国から東日本の玄関口とお墨付きもらってるし、東北に拠点がある大企業で何社か埼玉に本社移転を考えているらしいし、ポテンシャルはあるでしょ

>>21048 マンション掲示板さん
戸建街のど真ん中に東日本対流拠点つくってプレゼンス向上って無茶苦茶な街並みのダサいたまとしてのプレゼンス向上か。
周辺含めて一体的にまともに開発しないと。

>>21074 匿名さん
第五地区は道路環境を大幅に変更する必要があります。
一体的な整備をするならまずは桜木駐車場の活用法を考えないと周辺の道路に影響を及ぼしかねません。
要だからこそ先陣を切っていると思えばいいのでは？

>>21060 匿名さん
やっぱりオフィス厳しそうですね。でも90ｍのオフィスは増えてるし、
大宮のメラゾーマは丸の内のメラ的な話してるんじゃないですかね。
なので地下開発して回遊性高めろと。
あと浦和大宮間の道路が不便って話もしてますね。道路整備にも限界あると思うので
地下鉄整備考えて欲しいです。50年後を見据えてね…

この国は東京だけが勝てるようにしてるから何やっても効果は薄いよなあ
東京の存在が地方衰退に拍車かける諸悪の根源だわ

>>21072 評判気になるさん

今やさいたまスーパーアリーナは全国的にも有名な集客施設になっているけど
県が造ったから実現したわけで、民間ならそんな冒険はできなかったろうね。
デベもコンサルもそんな大きな箱を埼玉に造ってもペイしないと考えていただろう。

>>21071 評判気になるさん

武蔵浦和や3B、3ADのタワマンは容積率650％くらいだけど
GCSが1000％以上でやるなら、規模感は違ってくると思う。

浦和駅前のは金かけても売れるのだから、あんなズングリでなく
150m以上のタワマンでも良かったなとは思う。
ただ、高さ制限が緩和されたのは大宮と新都心だけだったのでね。

>>21077 匿名さん
そうかな？札仙広福なんて開発が継続的に行われてるし、名古屋も更なる大規模開発が続くし、横浜も相変わらず凄いし、大阪もだいぶ持っていかれたとはいえ日本第二の威容を誇ってるし、意外に地方都市でも駅前であればなかなかの再開発は行われてる、神戸とか岐阜とか福井とか…
さいたまだけがなんか都市規模の割に駅前いまいちなのは東京に吸われているからってのはあると思う
まあ今後のGCS次第だけど

>>21078 匿名さん
もう死んだが、かつて勝谷誠彦というコメンテーターはSSAと埼スタに計1000億以上の税金が投入されたことに対して、「こういうハコものに金をつぎ込む(土屋)知事を選んだ埼玉県民の責任ですので勝手に潰れてください」とテレビでのたまった。
ところがSSAも埼スタも埼玉の新名所となり、森喜朗元総理は土屋知事の死去の際に「埼玉といって思いつくものは土屋知事のおつくりになったものばかりだ」と言わしめた。
今この両施設が存在せず、男女共同参画なんかに消えていたとしたらゾッとするね
だからコンクリートやハコへの投資もある程度必要だと思う

>>21079 匿名さん
高さを高くすると価格も跳ね上がるから難しい
埼玉で8000万を超えるようなクラスだと「その値段なら都内城東城北の物件を買ったほうが絶対いい」って考え方の人が必ず出てくるし、
都内や横浜や東京湾岸物件ほどのアドレスステータスも無いからそういう声に押されてしまう
それに、千葉市内の物件は比較的安く売るのに、見た目がアレで高さも大して高くないさいたまの物件を高売りしようとする不動産会社の意図もいまいちよくわからんが、かつて不動産会社の知り合いは、神奈川千葉物件は関東圏外を含め比較的広域からの需要があるが、埼玉県内物件は関東域内の需要が高く、それも多くは県内富裕層狙いで残りは主に都内城北や北関東方面からの移住と言っていた

どうして大宮はマッチ箱ばかり建つのかね？
ミッドタワーズが唯一って感じだけど、あれも高さに対して太いし。
武蔵浦和のライブタワーみたいなの1つ建って欲しいわ。

>>21082 評判気になるさん
浦和のマンション億超えでもバンバン売れてますが…

大宮GCSのオフィス、商業、ホテル、住宅の床割合はどんなもんなんだろうね。
オフィス20 商業20 ホテル10 住宅 50くらいかな。

>>21080 評判気になるさん
仙台も広島も人口減が止まらないし最近は横浜も減り出した
後先考えないとゴーストタウンになるよ
僕に関係ないから別にいいけど外国人の乗っ取りが容易になるね

>>21082 評判気になるさん

横浜千葉より地価が高いからしょうがない
それに横浜千葉はいくらでも空き地があるけど、埼玉は空き地もなく用地を買収するところからスタートしなきゃいけないからしょうがないね
あと、さいたま新都心や大宮周辺は豊洲やみなとみらい程度のネームバリューはあるよ

埼玉が東京、神奈川、千葉、大阪と決定的に違う点は埋め立てができないことですよね。
海有り県より制約があるなかで、開発に時間がかかるのは当然だと思います。

横浜や千葉はどうでもいいと言いながら細かなこともスルーできず張り合おうとするんだよね。
どうでもいいなら、大宮と新都心の具体的な魅力発信や逆に足りないところなども書けば横浜や千葉の話などなくなっていくと思うんだけどね。

>>21085 匿名さん
住宅も必要だと思いますが、学校病院などがパンクしない程度が限界でしょうね。
東口直結なのでオフィス商業を多めにしても罰は当たらないと思うんですけどね。
サテライトキャンパスなんかもあれば便利だと思います。

いきなりステーキ大成店が今月末で閉店です

大宮東口6街区合わせても恵比寿ガーデンプレイス以下の面積しかない
その限られた土地の中でどういう街を作れるか
歩きたくなる街を目指してるんだったらオフィスやビルの高さよりも商業面が最重要だと思う
中地区と南地区だけで集客の役割を担えるのかどうか
ただのチェーン店を入れるだけでは人は来てくれない

>>21092 匿名さん

恵比寿ガーデンプレイスって三越が閉館したりしててどちらかというと失敗例ですよね。
あとに入ったのはライフ、トモズとかですし…

>>21082 評判気になるさん

横浜千葉より地価が高いからしょうがない
それに横浜千葉はいくらでも空き地があるけど、埼玉は空き地もなく用地を買収するところからスタートしなきゃいけないからしょうがないね
あと、さいたま新都心や大宮周辺は

>>21083 マンション比較中さん
土地の制約もあるけど、マッチ箱型の利点は全てか同一向き(一般には南向き)の住戸となること
タワー型は全方向に間取りを設ければならない
北向き物件は需要が低いので北側の区画を取っ払ってコの字型にしているタワマンも市内にある
都内の物件だと、景観などから北向きの需要もそこそこあるのでタワー型にしやすい
同一向きでも細身にすればスタイリッシュなタワー型に似せられるが、住戸数を稼ぐには階数が必要でコスパが悪い
結局横幅が広く高さを抑えたマッチ箱型になってしまう
ところで経験上一番ダメなのは西向きの最上階