大宮と新都心の今後の開発について６

>>16610 匿名さん

>さいたま市　大規模ビル 20,000～30,000円/坪
>　　　　　　中小規模ビル 13,000～18,000円/坪

>大宮駅周辺では、一部で新型コロナの影響による解約や内定のキャンセルによる
>再募集の動きはあるものの、全体として空室が少ない状況は以前と変わらず、
>全体的な賃料も様子見で横ばいの印象が強い。

大宮はオフィス賃料が高すぎることも企業の進出が進まない要因だろうな
こんな高い家賃では都心から移ってくる優位性が全くない
たまに家賃が高いことを誇らしげに語る人もいるが不動産業以外にはメリットは無い
大宮の場合、オフィス床面積を増やした方が結果的に街のためになる


>>16606 匿名さん

横浜に企業の進出が相次ぐのは地理的要因もあるけど、こういう理由も大きい

>東日本の各都市のなかで横浜（横浜駅周辺、みなとみらい21地区）が
>東京都心に比べて賃料が割安なことなどから、企業の進出意欲が旺盛だ。
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO54697970S0A120C2L82000

ポテンシャルの高い地域だとは思いますね

>2020年度4月～12月の転入が転出を1万1,000人余り上回り、
>全国で最も多い「転入超過」となった埼玉県

>都内の各ターミナルから延びる鉄道路線沿いに高密度な都市が広がり、
>駅前は都内と変わらない利便性、密度となっているが少し離れると農地が広がる

>>16614 通りがかりさん
当人ではないが、大宮と新都心の複合的な開発とか、連携とか、一体的な街づくりとか、そういう考え方はこのスレや市の開発プランでも度々出る表現で、要は大宮と新都心を個別の街として開発するのではない、
具体的にいうなら両業務商業地域を結びつけて、非高度利用地域の解消を目指す(戸建て民家を潰す)って事じゃないかな?
役所が出来ればそこに人の流れが出来たり、関連する施設のビルが建ったり、少なくとも閑静な戸建て民家のままでいるよりは街が賑わうから。
俺も屠畜場跡の市役所案には賛成。駅前みたいな利便性や価値の高いエリアは、民間に解放した方が良いと思う。

>>16615 匿名さん
正にその通りです。だから個人地権者は自分たちの食い扶持が減るのを嫌がって再開発を拒む訳です。大宮の空室率賃料自慢なんてその程度の空虚なものです。
「田舎者こそ超高層ビルを欲しがる」「東京のまねしか出来ないさいたま」なんて言ってるのもその手の輩です。再開発を望む声や、再開発が進まず苛立つ市民の声を牽制したいのです。
横浜や幕張並みに大規模オフィスが出来れば賃料や空室率が大きく変動する、そこで初めて大宮の真価が試されると思います。

>>16616 匿名さん
田んぼを全てタワマンにしろ

洒落にならんレベルで街並みがショボい
県庁所在地の玄関口でここまで街並みのショボい街があったら画像付きで教えてほしい

>>16614 通りがかりさん

？？？

>>16620 匿名さん
そういう投稿をするから荒れるんですよ。
現状の街並みになっているのは歴史的な経緯もあるからこき下ろした所で仕方のない事でしょう？
未来を語りましょうよ。

>>16620 匿名さん
前橋。新幹線降りてすぐだから行ってみれば。
アレがいいなら郊外が好きで東京区部なんて田舎に見えると思う。

大宮駅から南大通り辺りまでは、業務商業ビルかマンションが増えていきそうですね。
再開発ではなく道路整備して建て替え促進していきそう。

>大宮はオフィス賃料が高すぎる

企業から見ればコスパが良いから高いニーズがある
これ市場原理ね

うっすら記憶にある西口
懐かしい

鉄道の時代は終わり。
大宮にもテスラのショールームが出来るといいな。

>>16625 匿名さん

オフィス床は政令市の中でも非常に少ないからそうなってるだけ
千葉、神戸、広島並に増やせば大幅に下がるよ

政令市と言っても現状ベッドタウン都市
新都心やGCSでオフィス床を大幅に増やしたいところだが
新都心では当初想定したほど増やすことはできなかった
GCSは最後のチャンスかもしれない

>>16628 匿名さん

人口減少の時代、供給過剰になるだけ
無理して造る必要なし

大宮のオフィス賃料は今でも高止まりしているのだから
供給過剰にはならないでしょ
賃料が他都市並に下がって困るのは一部の人だけ

>>16614 通りがかりさん

一体化というのはまさに
>>16624さんが上げてくれた画像にある紫色の囲みの部分の事です。

大宮と新都心の間が機能面から見ても連続に市街化されている状態の事を指します。
要するに大宮駅前、新都心駅前という「点」での街づくりではなく
大宮?新都心の間を「エリア」として発展させる方向の街づくりという事ですね。
そのために市役所がその位置にあると多くの市民が利用する拠点となり、
点から面への発展を誘発するという考え方です。

>>16627 匿名さん
個人的な思い込みだけで物事を「言い切る」のはやめた方がいいですよ。

大宮と新都心の連携した街づくりを進めれば他の政令市に負けない強い都市になると思うが、南銀が癌になるんだよな。

>たまに家賃が高いことを誇らしげに語る人もいるが不動産業以外にはメリットは無い

しょうがないだろ、桜木町の
地価が爆上がりしてるんだから
税金も高いんだよ

>>16635 匿名さん

だから、それは供給量が少ないからそうなってるだけ
さいたま市のオフィス床面積は千葉市の約半分、横浜市の約1/5

仮にGCSで20万㎡増やしたとしてもまだ遠く及ばない
実際はそれすら相当難しい

>>16636 匿名さん

んじゃ、文句ばかり言ってないで君が土地買うなり地権者まとめるなりして建ててくれよ
ビル建てる方は借り入れしてリスク背負って頑張って建ててるんだからさ

>>16637 匿名さん
利益を生めない商売に固執するくらいなら違う景色でも見たほうが健康的ですよ。

大宮のオフィスの坪単価が高いのは極狭オフィスが多いからというのもあるような。
坪2万/月で20坪のオフィスだと40万。
坪1万/月で200坪のオフィスだと200万。

大宮は前者の狭いオフィスが多いから、賃料相場が高くなるのでは。

>>16636 匿名さん
都市別のオフィス面積ってどこで見られますか？

>>16639 匿名さん

逆だよ
狭い方が安くて、広いところの方が単価が高い

超高層系が特に賃料高い

『アド街』新年1発目は幸福度の高い埼玉特集! 井ノ原快彦、新秘書・片渕アナも埼玉ポーズ

https://news.mynavi.jp/article/20210109-1627448/

9日放送のテーマは「ハッピーな埼玉」。昨年、各種の幸福度ランキングで埼玉県の街が1位を獲得したことから、埼玉らしさ全開のハッピーでゆかいなスポットを県内全域から厳選して紹介する。超人気の温泉や、有名アニメの舞台の地、驚異のご利益神社も登場し、謎のローカルグルメ&ご当地麺&工場直売絶品スイーツなど美味しいグルメも続々。北欧、台湾、パキスタンなど世界旅行へいけるスポットや、話題の新スポットも見せていく。

>>16640 マンション掲示板さん

第2回GCS推進会議資料2のP15
https://www.city.saitama.jp/006/008/002/012/004/013/p059299_d/fil/28-0...

千葉と棟数は変わらないのに延床面積で劣っているのは幕張とさいたま新都心の差だね
GCS以外で再開発の目処もないし、大宮は地価が高いから再開発してもコスト的に旨みがないから発展は中々厳しいね
容易に再開発できる所との差が大きいわ

これから動き出します、というかもう再開発が順調に動いてます、知っておきましょう

2021年ー武蔵野銀行本店
2022年ー大門町2丁目中地区再開発ビル
2023年ー大宮駅西口第３－B
2025年ー大宮駅西口第３－A・D
大宮駅西口第３－Eも検討会発足
桜木町駐車場への施設提案整備も開始

GCS
中地区ー大成建設
南地区ーフジタ
北地区－未定
西地区S
西地区N
更に宮町１丁目中地区がGCSに加わり
大門町2丁目中地区再開発ビルの対面にある大門町２丁目南地区でも計画に向けてまちづくり支援業務を実施
新都心ではしまむら本社が竣工４月辺りから業務開始

>>16634 匿名さん
南銀の何が癌なんですか？
私は南銀の雰囲気好きなんですが。

>>16646
南銀内でコロナクラスターが何店舗も起きてます。その他最近も南銀内で反社関連で摘発がありました。怪しい店も多いです。
大宮の癌だと思ってます。

>>16647 匿名さん

新宿の歌舞伎町よりはマシでは？

>>16648 匿名さん
歌舞伎町と比べても仕方ないし、ピンクなお店は世の中どこかにあるので大宮に有っても良いと思うけど、反社の様な時代遅れの組織は一掃するべき。

歌舞伎町は観光地になるけど南銀は観光地にならない
狭くてショボくて汚いから

南銀はチェーン店とエッチなお店の通りになってるからなくなってもまぁって感じ。

>>16649
反社のような組織を一掃するには、反社の南銀利権を減らしていく必要がある。
南銀利権にはピンクのようなお店も含まれています。利権になっていない店もあるでしょうが、利権の温床になってるのは事実ですので。

反社はいらないというのには完全同意なんだけど開発とは別の話な気がする。

>>16644 口コミ知りたいさん

幕張はあんな辺鄙な場所ながらバブルがはじける前だったので
大型オフィスビルをいくつも建てることができた

ただ、造ってしまえば意外に使われるものでそれなりに埋まっている
ならば大宮駅前にオフィスが出来て使われないはずはない

民間が及び腰なら行政がバックアップしてでも造ればいい
ソニックシティやスーパーアリーナは今や大宮・新都心の顔だが
民間に任せていたら造られることはなかった

新宿のように機能がわかれてればいいんだけど、大宮の場合は市街地が狭いから。
駅前に南銀が鎮座して、しかも新都心側に伸びている。大宮と新都心を連携するのに、反社利権の温床が残っていれば開発にマイナスなのは明らかだよ。

>>16654 匿名さん

だ～か～ら～人口減少にテレワーク化に社会的ネット化なんだから過剰な供給は要らない
今虎ノ門に建てすぎた森ビル営業マンが血眼になってテナント探ししてるの知らないの？

ソニックシティですら複数テナント募集してる

https://officee.jp/sp/catalog/%E3%82%BD%E3%83%8B%E3%83%83%E3%82%AF%E3%...

南銀も勉強会やっているようです。
時間と予算が大変でしょうけど、区画整理するべきかもと思います。
それで、一旦リセットできるかなと。
南銀通りは歩行者優先にして、線路沿いに歩道付きの幹線道路作って欲しいですね。
線路沿いは小綺麗な商業ビル、中山道沿いは地元企業の事業所、南銀通りは（清潔さを保ててる）商店街のイメージ。

>>16656 匿名さん

全ての業態がテレワークになるはずもなくコロナ禍が過ぎればまた戻る
人口減少社会でこれからは街も選ばれるようになる
幸いさいたま市は転入超過で人口も増えている

>>16659 匿名さん

都心３区ですら空室率急増予測なんですが？
さいたま市の人口増とオフィス需要と相関関係あるの？

>>16660

都心3区と大宮では客層が違うし競合関係にはない
むしろ東京からの転入超過をチャンスと捉えるべきだろう
利便性の高い大宮駅前のオフィス需要がないと考える方がありえない

>利便性の高い大宮駅前のオフィス需要がないと考える方がありえない

なら三セクや役所じゃなくてとっくに森ビルなり三菱地所なりが再開発してるわw

>>16654 匿名さん
その理論でいくと、いつまでも利権に拘って開発に妨げとなる地権者達は放っておいて、千葉駅に対する幕張の様な、少し離れた場所に新しい価値のある地域を作っても良い気がする。

>>16662 匿名さん

デベが駅前にまとまった土地を持っていればそれなりの再開発をしただろうが
たくさんの地権者をまとめてやるとなればまた別
行政の支援が入らなければ積極的に参加はしないだろう
ましてや森ビル、三菱地所は都心中心主義

>>16664 匿名さん

六本木ヒルズに地権者何百人るか知ってんの？w

結局はコロナ禍が過ぎ去った時にテレワークは一時的なもので終わると思うよ、結局は現地で仕事してナンボだし

人の意見を鼻で笑うような投稿は控えましょう。

>>16666 評判気にするさん

例えば銀行すら今後どんだけ駅前店舗リストラするか知ってんの？

>>16665 匿名さん
申し訳ございません。六本木と大宮じゃ格が違いますよ地価見れば一目瞭然です

>>16663 通りがかりさん

さいたまも新都心がそういう役目を果たしてきたんじゃないかな
その新都心と浦和の再開発が一段落して次は大宮という流れだと思う

>>16665 匿名さん

森ビルは六本木ならそれだけやる価値があると判断したんだろう
ただ、大宮GCSでも大成やフジタが正式な事業者になってくれて
同じように地権者をまとめようとしている
あとは成功を祈るしかない

>>16666 評判気にするさん

本当にそう思う
早まった判断で下手な妥協はしないほうがいい

>>16669 購入経験者


>利便性の高い大宮駅前のオフィス需要がないと考える方がありえない

こういう方にはその程度の常識が理解できないみたいですよw

>>16663 通りがかりさん
西口一帯の区画整理がそれに当たるものだと思います。
民間のビルも建ったし、ソニックとジャック以外にも色々増えました。
20年前はシーノも日本郵政ビルもビックカメラも無かったですよねｗ

でも東口もだいぶ話が纏まった様なので、利権に拘る地権者の話は過去の事になりそうですね。というか反対運動あったの半世紀前なんじゃないかな？

注意すべきは反社の犯罪と、海外勢力にコロニー作られないようにすることかな…

>>16671 匿名さん

少なくとも利便性の高い大宮駅前に新しくできるオフィスは
既存の大宮や周辺の古いオフィスよりは競争力があるよね
もしあなたがそういう関係者なら反対したい気持ちは分かるけど

そもそもあなたはGCSがどうなればいいと思っているのかな？

>そもそもあなたはGCSがどうなればいいと思っているのかな？

人口減少、AI化、アフターコロナを分析して市場ニーズがあればやればいいんじゃない？

あるとは思えないけど

>>16672 ご近所さん

日本郵政ビルは独自に大型オフィスビルを建ててくれたケース
大手がまとまった土地を持っているとこういうこともある
地権者が多い再開発と比べてとてもスムーズに進む
第4地区で容積率900％にした場所も民間単独らしいので期待したい

>>16674 匿名さん

じゃあ、GCSには否定的なんだね

確実に需要の見込めるタワマン量産してタワマンの一階にだれでも使える商業施設とか置くのが無難じゃねオフィスビルは少しずつ需要見極めながらつくればいい
渋谷ですら一気に建てすぎて空室率上がって苦しんでるしな

>>16676 購入経験者さん
そんなしょうもないもんで埋め尽くされるつまんない街のどこがいいんだと思うけど、高いビルが好きな人々を満足させて尚且つ損失でないようにするならそれが妥当なんだろうなあ。
大宮の北与野化。

>>16676 購入経験者さん
渋谷はIT系を見込んでたから特にひどいよね
虎ノ門も相当苦戦してる

>>16676 購入経験者さん

でも、限られた貴重な土地にタワマンを量産しちゃったら
その後どこにオフィスを造るのだろう
そもそもターミナル駅の真ん前にマンションとかどうなのか
首都圏の玄関口として西の品川、東の大宮と位置付けられているのに

大門町2丁目再開発ビルが試金石になるのだろうね。確定が市民会館おおみやの移転とみずほ銀行くらい？

>>16679 匿名さん
無策でこれ以上オフィス増やしても人口的にきつい都市部での人口流入があるからまだすたれてないけど３０年後には甲府とか前橋とか郊外のシャッター街のようになってく可能性は十分あり得る
人口減少少子高齢化の中で必要になってくのがコンパクトシティ化インフラを一極集中させ車などが運転できない高齢者が暮らしやすい街づくりをしていく必要があるそのうえでタワマンは比較的価値を失いづらい。

>>16680 匿名さん

昨年のテナント募集説明会には237社の企業が集まったようだけど
今も一部募集してるね
オープンする頃にはコロナも今より収束していると思うし
東口の新しい顔なので既存のオフィスが移ってくる需要はあると思う

確かに大門の2万㎡くらい埋められないとね

>>16681 購入経験者さん

首都圏のターミナルである大宮と甲府や前橋では立ち位置がだいぶ違う
これからの時代、新たに郊外へ新拠点を造るような拡大路線には反対だけど
大宮GCSはそれとは逆のコンパクトシティと同じコンセプトだよ
駅前に業務床も商業床も集中させようとしているわけだからね

タワーマンションは否定しないけど、それだけじゃダメ
ただの郊外ベッドタウン開発と同じになってしまう

>>16680 匿名さん

大門は多分募集終了してる

https://www.cbre-propertysearch.jp/office/omiya_sta_area/?space_size_t...

全部で商業施設は34区画？

コンセプトはAUC計画研究所
資料を開くとどんなテナントが各階に入るか分かる

https://www.auc-keikaku.co.jp/tenant/

こちらでは募集一覧にあるけど多分キャンセル待ちって感じだと思う

あと大宮駅西口第３bも組合事務所前に保留床のテナント募集が昨年の11月くらいだか忘れたけど、1から2週間？貼ってあったけどもうないから目処はついてるのでは

>>16684 マンション検討中さん

つい先日、商業4区画の募集が始まった
https://daimon2-omiya.com/category/news/

>>16683 匿名さん
幕張が失敗したのはコンパクトシティに逆行したからで、さいたま新都心は大宮という既存の街を拡大させる街だから成功した。
千葉は拠点が幕張と千葉駅という中途半端な2拠点に対し埼玉はさいたま新都心及び大宮駅という巨大な拠点が一つだから投資も人も集中しやすいね。
だからこそ品川と肩を並べて関東の２大玄関口になれたんだろうね

>>16682 匿名さん
なぜ本社クラスの誘致が0なのだろう
北日本に拠点がある会社で東京に本社がある会社は大宮に本社を移転しても損しない気がするんだけどな
例えばスバルなんかは群馬に拠点があって恵比寿に本社を移転したいとが意図がわからない
上野とかならまだしも
東京に拘る会社の意図が分かれば対策も取れると思うが

海浜幕張とかさいたま新都心とかまったく比較にならないほど昼間人口が居るが

>>16688 口コミ知りたいさん

商業施設のテナント募集で本社って

オフィス棟なら別で三井不動産担当だからそちらを探った方が良いよ

>>16687 口コミ知りたいさん

幕張が失敗しているとは思わないし、新都心もまずまずってところかな
さいたま市は合併都市なので浦和と大宮、どちらにも配慮が必要だった
これまでの浦和への集中投資が一段落しつつあるので、これからは大宮の番だね

>>16688 口コミ知りたいさん

でも、可能性が「とても低い」も0だよ
17社が「どちらでもない」と回答
実現させるには助成金など優遇措置が必要と

こういうのはデベ任せで実現できるものじゃないし
相当なインセンティブを用意して知事や市長が
トップダウンで交渉するくらいじゃないとね

あと、そこの創出すべきビジネス床面積に関してで
10～15万㎡が3社、20万㎡以上が1社あったけど
大成とフジタがそこに入っていて欲しいな

>>16692 匿名さん

それだけの規模だと大手しかないでしょ

中地区である程度大きく供給して、大宮の既存のテナント料を下げていってくれればまた新たな需要が生まれると思うので期待する

やっぱり横浜と千葉の中間辺りまで下がればね

現状の千葉の２倍の賃料は流石に高すぎる

大宮の昼夜間人口比が他所より高いのって、通勤時間帯のサラリーマンの多さを見ても狭いオフィスに詰め込まれてるとしか思えない

>>16693 マンション検討中さん

千葉とは乗降客数が比べものにならないから賃料にも当然反映される
https://www.temposmart.jp/bukken/passenger/

>>16677 マンション検討中さん
今の大宮は戸建ばかりのしょうもない街じゃん

>>16694 匿名さん

千葉は建て過ぎて空室率が高いから下げて何とか入ってもらってるから

でも確かに人の流れが横浜や大宮には比べ物にならないくらい少ないってのもあるんだろうね

東京にも横浜にもまったく歯が立たないから今度は千葉か
乗り換える人が多いだけで威張れる感覚が凄い

>>16697 マンション検討中さん
切り口が面白いですね。

駅乗降客数　ビルの高さ　地価　賃料　空室率　人口　マンションよりオフィス
都合が悪いから東京・横浜の話は嫌い
同じ奴が何年もグルグル同じこと言ってるだけ

>>16689 マンション検討中さん
幕張は失敗したとか横浜は大したことないとか、身の程知らずしてそういう事を書き込んで精神勝利しないと気が済まない人がいるね。スレの荒れる根本原因になってる事に気付いていない。データで論破されると「他都市の話題はよそでやって」「横浜とか千葉とか別に興味ない」この繰り返し笑。

>>16694 匿名さん
>>16696 マンション検討中さん

千葉市のオフィス床面積はさいたま市よりソニック10棟分（約90万㎡）多いんだよ
もしそれだけのオフィスがさいたまに誕生したら賃料も空室率も激変すると思う

供給過剰にも気をつけないと開発失敗になるということね。
タワマンで人口を増やして商業需要を高めることも必要なのではないかな。

>>16693 マンション検討中さん

GCS全体で業務床10万㎡以上は確保して欲しいね
中心となる中地区がどういう案で出してくるのかが鍵
商業・業務だけで構成できるのかどうか

>>16693 マンション検討中さん
こう見ると大宮の大きさが際立つね
首都圏の主要駅と比べても勝ってるね
現状物足りなさを感じるときもあるけど、この指標を見ると贅沢な悩みをしてたんだなって思ったわ

>>16701 匿名さん

だから千葉は賃料が激安なのだな

モバイル空間統計　2020/4/6(月)～2020/4/7(火) ※緊急事態宣言直前
横浜駅周辺　27000~28000人
川崎駅周辺 　20000人前後
大宮駅西周辺 17000人前後
千葉駅周辺　12000人前後

大宮はただ乗換えで通り過ぎるだけ
いい加減現実を直視しようや

今更文句は言えないけど、大門のビルはこっちのデザインがよかったなぁー。GCSに期待！（ダウンロード面倒でスクショですがごめんなさい）

>>16706 マンション検討中さん

docomoのなんだな
千葉は千葉駅より京成千葉周辺が何故か多い
千葉の中心って京成千葉駅？

結構皆自粛してる？
祝日だからか？

コロナで我慢の時だよね

やはり
人の多さは
横浜＞川崎＞大宮＞千葉

>>16708 マンション検討中さん

改めて見比べると千葉は余り自粛してない感じだな

ネットの掲示板で「論破」って全く意味ないです。
ずっと同じ人間を相手にしてるかどうかすらわからないですから。

>>16706 マンション検討中さん

>>16706 マンション検討中さん

大分違うなぁ

>>16707 匿名さん
劣化後のデザインを称賛してる人もいたね。この後2回ほどデザインが変わって、実物は更に劣化、コストカットしてる。
近年よく見る窓のランダム配置もピンキリで、大門町のはどうしても安っぽく見える。
暖色系の低層部にガラスウォールの高層棟、ウェーブを描いた外壁に植栽された階段状のテラスと、変更前は辻と呼ぶに相応しいなかなかのデザインだったのに、今のはランダム配置で茶を濁した実態は倉庫レベルの外観…

>>16699 マンション検討中さん
都合が悪いからって言うけど、東京には確かに負けてるけど、横浜に負けてるとは思えないわ
実際駅の大きさなんかは大宮の方が勝ってるし、横浜の後背地は神奈川だけだけど、大宮の後背地は栃木群馬は勿論東北北陸に及んでいるからポテンシャルは明らかに大宮の方が上でしょ