ル・サンク小石川後楽園（5）

開発許可と建築確認の制度のはざまで
周辺住民が起こした開発許可取り消しの訴えは認められてなかったわけですが
同時にNIPPOにとっての落とし穴になったのだと思います。

つまり、開発許可取り消しの訴えが認められないことが
適法な建築計画であることを意味しないのです。

落とし穴を掘ったのは区。適法な建築計画に指導することは都の責任だと言って逃げたことによる。

一方、都は、12年前の審査請求の裁決で、話にならない、出直して来いと言ったのに
直さないといけないところが直っていないという立場なのでしょう。

抜本的に建築計画を見直すことが求められていたのだと思います。清水はそれが分かっていて建たないと判断してこのプロジェクトから抜けたのではないですか。

なるほど。簡明な良い文章で感動しました。「落とし穴」という適語にしびれました。

善悪とか正悪とかとは若干異なる、なるべくしてなった行政がらみゆえのトラブル。で「12年前から都は一貫して違法だという判断である」という意見が初めて噛み砕かれた気がします。

「文京区は紛争が多い」という指摘も、確かにモンスタークレイマー含有率は高いのかもしれませんが、おっしゃる感じだと区そのものの曖昧さや無責任さが滲みでた結果が多すぎるからなのかもしれませんね。

私見、デベ側に頑張ってほしいという意見が建設中止当時は過半数超えしていた気がしますが、さてさて、区がちゃらんぽらんだったなら、デベ側が都を訴えても都は揺るがない気がしますよね。

鉾先は順々に考えていくつもりなんでしょうか。

最初から言われていた「不適格」にはもはや戻れないんでしょうし…

>>795

12年前の審査請求の裁決で
話にならない、出直して来いと言われた時に
NIPPOは
いい加減な建築計画で設計した清水建設と
見逃していた民間の検査機関を相手に
損害賠償を求めて訴える方が筋が良かったと思います。

なぜ、そうしなかったのか。
行政に弓を引くことにつながると判断したのでしょうか。

今になって都を提訴することの方が大問題だと思うのですが。

そうかもしれませんね。まあ覚悟あっての話でしょうし、反対派の方々が意地になった分くらいは最低限やるんじゃないでしょうか。

何年かかろうとも、裁判費用が捨て銭になるもの以上になるはずもないですし。

ただ、本当に困ってるんじゃないでしょうかね(笑)
降りた場合は自費で更地にして返還なんですよね？

無理筋だとわかっていても何かをまず作って、本線の訴訟で起死回生的な何かを目指す…とか。(笑)

>>797

次にNIPPOは日建ハウジングシステムに
訴訟告知するのではないでしょうか。
http://bengo4.com/saiban/d_6269

そうすれば、都に敗訴した時に
敗訴の責任を分担させることができますから。

NIPPOダメダメですね。神鋼に、日建ハウジングに、こんなのと組んだのが間違いだったと完全に思われちゃいますね。

図面を引いた日建ハウジングの建築士は涙目だな

日建ハウジングも区の掘った落とし穴にハマりましたか。建築士さんなので確りしていただきたいですが
清水建設が抜けた事情を知らされないままだったのでしょうね。

>>798
設計者の日建ハウジングシステムが責任を追及されますね。
Nippoは都との訴訟に敗れて審査会の裁決が確定することになると
株主への説明がつかなくなるでしょうから。
元の設計者の清水建設が責任を逃れるのは不公平ですけど。

実は２３区の建築確認は住み分けがされていて、メインの建物の延べ床面積１万平米を超えるか超えないかで都扱いか区扱いかになるのです。

ルサンクはわずかに１万を超えていたため都扱いとなりました。
１万というとちょっとした百貨店位になるので、そもそもあの敷地での１万超えというのは大き過ぎたのかなと思いますし、もしも１万以下だったら全て文京区で完結して、そもそも都の審査会にかかる事もなかった訳です。

将来の話がぽつぽつ出ているようなので、今後新たな建物を建築するとなれば、この１万平米というのがポイントになるのではないでしょうか。
周辺住民さんも次回は延べ面積で交渉されたらいかがでしょうか？

>>803 元業界さん
仰る通りですね。
「小石川２丁目」には延べ面積が１万平米を超える建築物が、公共施設やオフィスビルを含め今までに1棟もありません。
その小石川２丁目の大通り沿いでもない崖地に、無理して１万平米を超える地下室マンションを造ろうとして頓挫したとも言えそうです。
地下住戸やハナレなどは要らなかったでした、デベが儲けたかったのでしょうね。

>>803
延べ面積が減る等の、建築計画の概要が変更になると
役員への状況説明が面倒。クダラナイ事情で調整を拒んだのではないかと思われます。

反対派さんが永年近く突っ込めるポイントが新たなご指摘で出てきました(笑)

離れはもともと最上階の方向けのゴージャスな付属物置でしたよね。もし、高さの新規制に追従する羽目になったとして上階２つ削ったら、そういう付属特典も価格的にあまり意味がなくなるでしょうし、逆に離れがなくなれば避難階への経路問題も何か考えられそう…かな。

ご指摘が最高裁まで覆らない「法」ならば、デベ側はまたいろいろ考えなきゃ駄目でしょうね。

ゴージャスな付属物置にはキッチンとトイレがありました。
朝の連ドラの先生も物置にお住まいでしたが。。。
キッチンとトイレ付の物置は誰がどう使うかわからない代物で
管理組合での揉め事のタネになります。設計者の感性を疑いました。
いずれにしても、なくす方がよいのではないですかね。

トイレはともかく、キッチン付いちゃうのはもうグレーすぎる気がしますね。

二億超えとかになると、もうサーフボード置き場的なイメージ以上になっちゃうのかな(付属扱いなのに)とは思いましたが、どうなんでしょう。物置から火でも出た日には…とは誰でも考えつきますね。
欲こきすぎた感じが、中立の立場でも若干…

>>808 匿名さん
キッチン、トイレ付物置に棲みつく人（世帯単位で）が出ますね。それが管理組合で禁止されてもです。俺の持ち物の部屋をどう使おうが勝手という人が現れて揉めます。消防署も住戸の部分として審査していないだろうし、>>808さんの仰る通り火が出ることの心配もありますね。

給湯器があれば朝シャンもできますよ。

HANAREのビジネスモデルは感心しません。
三菱地所も後になって入居者の間でトラブルになると考えなかったのでしょうか。

話を少し戻しますが、ＵＲとか都営住宅は近隣住民と揉めるのを極力避けるため敷地に結構余裕をもって建物配置を考えます。だから容積率目一杯というのはあまり見かけません。

対して民間は「コンマ以下までギリギリ使え！」という「容積率至上主義」がはびこっています。
このため、容積率を余らせるのなんてもっての外、中には強引に床面積を増やそうと、隣の役に立たないような土地を無理矢理くっつけて一団地扱いにしたりと、制度の趣旨と掛け離れた強引な「運用」をしたりするので、これがトラブルを招く大きな要因の一つなのだろうと思います。
(ハナレなどは容積率稼ぎの典型でしょう。)

そういう意味では、行政に働きかけて(それこそ「うれしいお知らせ」区議さんに頑張っていただいて)そのエリアの容積率を見直すことは効果的だと思います。ただ、そうすると近隣のマンション等は既存不適格になってしまう可能性が高いと思います。

今後、近隣の方々には自分達の身を削ってでもという「覚悟」が求められるのかも知れませんね。

容積率の見直しで既存不適格になってしまうと面倒くさいですね。改修や耐震補強をしなければならない時に、より高度で最新の法解釈によりあれこれ突っ込まれてしまわないとも限らない(笑)

既存不適格になっても補修は許容されるよ。増改築するには現行基準に合わせないといけない。

補修って言ったつもりはないんですが。
改修と耐震補強と補修は規模的な意味がまず違いますし、増改築という括りもまた別で、かなり範囲が広いかと。用途別でも許容度が変わってきますし、面倒くさいというほうに文意を読み取っていただければそれで。

>>813 元業界さん

世田谷区のように
地下単独住戸を制限すればいいと思います。

小石川二丁目の建築物で
地下のみに設置されている住戸が造られているのは
ル・サンク小石川後楽園だけでしたから。

斜面地が多い文京区なんですが
ダメダメなので
地下単独住戸を規制してませんでしたね。

小石川2丁目以外の地域でも起こり得る問題です。
大規模に地下単独住戸を造るデベが現れるのを防ぐ必要があります。

保守派の議員にも真剣に条例制定に取り組んでもらいたい。

>>811 匿名さん
ハナレは、デベと設計者がやり過ぎで、あまりに思慮が足りませんでした。

地下単独住戸をきっちり制限すると各所で不都合が生じるので難しいのかもしれませんね。避難階への法的条件をクリアし、容積率に可能な限り余裕をみせて、床面積1万未満なら、文京区内で終始解決。協力金も何気に払ってめでたしめでたし、みたいな。

物件概要を見ると、4年前の今日、日建ハウジングシステムの設計で建築確認が下りてますね。
清水建設の撤退が8年前（？）だとすると
日建ハウジングシステムが設計するようになってから建築確認までに4年かかっていることになりますね。

日建ハウジング、仮に清水建設だったら今回落とし穴に落ちる以前、ハナから拒否していたかもしれません。安藤ハザマが施工の質面で軍配があがる、というより先に、清水はあれだけ多数の大現場をこなしていながら、豪快なミスや安直施工が多すぎです。所長や監督に年配が多く、規律に厳しい割には信じがたい頭脳やモラルを持たれる方も少なくないです。ハザマとは違って出世と保身しか考えていない狡い管理者が多数。所長・副所長クラスが人前で取っ組み合いをしたり、働きづらい現場環境が多いのも特徴です。

基本設計完了時点で落とし穴に落ちてますから
日建ハウジングの建築士がダメダメです。日建設計とは違いがありますね。
8年前の担当者も異動しているのかもしれないですが。

しつこいようですが再度お願いします、
前向きなご意見が見られた事もありましたが又もや過去のグズグズが繰り返されてきました、以前に見られた恨み辛みや当てつけではなく反省と言えば言えなくもありませんが、これからの見通しは如何なるものでしょう。
まあ、仮定の話はできないよ、裁判の結果は判らないよ、でしょうが、それでもどうなりそうなのか、どうなれば良いのか、を教えていただけないでしょうか。

あくまでも個人的な見込みですが、４、５年かかって最高裁まで争って、多分原告敗訴で判決が確定するのかと思います。
問題はその後ですが、かなり流動的だと思います。

契約上はＮＩＰＰＯがＵＲに更地にして土地を返還することになっているそうですが、また(容積率の呪縛から逃れられない)別の事業者に売却でもされたら、今回の不幸が繰り返されないとも限りません。

そこで一つ提案ですが、ＵＲに請願して自前で賃貸住宅を建ててもらったらいかがでしょうか？
先に述べたように、ＵＲは敷地に余裕を持った設計にするはずです。

あるいはもっと劇的に行くなら、現在の置物をＵＲが違約金代わりに引き取って、新たな建築確認、ハナレを撤去、そのスペースを上手く使って避難路を設置、上層階を大胆に削って１万平米以下の賃貸住宅に生まれ変わらせるとか…

周辺住民さんのご検討を期待します。

>>824 匿名さん
過去のグズグズと仰っていますが、ここの敷地の過去を勉強しないと、先の議論ができませんよ。

・清水建設の話にならない設計に始まっていること
・清水建設が撤退し日建ハウジングシステムの設計になったこと
・区が適法な建築計画にするのは都の事務だとして逃げたこと
・保守派の議員が住民側のように振る舞ったが調整せずフェードアウトしたこと
・桜が斬られたこと
・事故が起きてもデベは周辺住民に知らせずにいたこと
などなど・・・
まだ出てきていない歴史もありそうです。

これらの過去があって、今の状況があります。



>>825 元業界さん
現在の置物をURが違約金代わりに引き取って、新たな建築確認、ハナレを撤去、そのスペースを上手く使って避難路を設置、上層階を大胆に削って１万平米以下の賃貸住宅に生まれ変わらせる

劇的ですが、いいですね。URから区に譲渡してもらって区営住宅にするというのもありませんか。
ただ周辺住民は前々から車寄せを敷地内に設けることを求めているようですから、ハナレのスペースを車寄せにしたりはできないのでしょうか。

そうですね。過去のグダグダと三回めくらいでしょうか、おっしゃられてますが、経緯と反省点が出て、反対派さんや近隣さんはこれからどうしたいんでしょう？と二回ほどうかがいましたが、なんのイメージ提起もありませんでした。クレクレは一番無責任だと思いますよ。

または
何らかの話題そらし
ですよね。

>>826
区営住宅という手もあると思います。
どこかが手を差し延べてＮＩＰＰＯの逃げ道を作ってやれば、提訴取下げで早期解決というウルトラＣ(今はＦかＧ？)もなくはないのかな？とも思います。

>>828
NIPPOはURに土地と置物を返納して45億円受け取る。
URは45億円で区に土地と置物を譲渡する。
区は置物の上層階を大胆に削って1万平米以下の区営住宅に生まれ変わらせる。

これができれば一気に解決に向かうでしょうね。提訴取下げで早期解決にもなりそうです。

もちろん日建ハウジングの設計に問題があったのですから
NIPPOに出ている損害の一部は日建ハウジングが賠償するのでしょう。
ただ、係争中にもかかわらずマンション建設をすすめ、販売したことの過失はNIPPOにありますから、日建ハウジングの責任は一部にとどまると思います。

直情径行のクレイマーさんの単純な否定介入もなくなり、知識が高まり深まる視点や内容、今後の現実的なイメージ提起も出てきました。

無論これから幾重にも連なるだろう裁判の結果待ちで、ここでの意思統一や多数決的なものでそっくり現実が動くはずもありませんが、堀坂に面したあの丘の「許容範囲」のようなものがうっすら浮かび上がってきた気がします。

現実的に、散々論じられた通りの企業体質でそれが変わらなければ、次は、というかこの先は、より具体的で説得力のあるスタンスを近隣さんや施工関係者ももてるはず。

先ほど地震がありましたが、現「置物」は実質的には上棟していて、最上階の太陽光パネルはもちろん、非常時に備えた発電設備もすでに納入・設置済みだったらしいです(未確認)。

巨大な直撃地震など万一の際には地域的に有効活用できることを一応アタマに入れて、よりきちんと法を遵守する何かしらに変容を遂げることを見守っていきたいです、個人的には。

太陽光パネルを設置していても稼働できるわけでなく、周辺環境への配慮になるわけでもない。太陽光パネルのことを書いたりすると、それこそ >>824さんに建設関係者のグダグダと言われてしまいますよ。

パネルの話を書いたのは、最上部がすでに施工含めて完成済みだったということで、下から見上げただけでは判然としない実質的な部分について聴き知ったことを書いたまでですよ。
ジェネレータまであるらしいとなれば、実質完成度のコンマ以下までが察せられるわけで、「置物」の詳細はグダグダでもウダウダでもありませんね。(未確認)とも書きましたので。現実は都合の良い突飛なイメージばかりではないということでもあります。クレクレよりはるかに有用でしょう。

>>825 元業界さんの延べ面積10,000㎡以下に減築する案は劇的ですが解決に向けての考え方だと思いますね。それに対して >>830 匿名さんのは後向きウダウダだと言われても仕方がないですよ。NIPPOの姿勢は後者に近いのかもしれないですが。

いいんじゃないですか。事実は認めて、ネタならスルーして、必要な情報を仕入れて自分の考察に役立てればいいだけの話。それぞれの判断で。

>>826
> ・区が適法な建築計画にするのは都の事務だとして逃げたこと
> ・保守派の議員が住民側のように振る舞ったが調整せずフェードアウトしたこと
これらは似ていますね。区の体質なんでしょうか。
12年前から現在まで区議をしていると区にぴったりとしているのか。そもそも区長も12年前には区議でした。

新都知事は、安全優先の都市改造など東京を改革するような街づくりをするのぞましいな。
都民が安心・安全に暮らせ、環境にやさしく、省エネルギーなど総合的、強力に街づくりを実施する
知事でないと東京大災害に対応できない。
避難道路の電線地中化、緑化倍増計画をだしているね。３．１１の避難困難、特に零細道路の
文京区、地域危険度NO１の荒川、豊島、北区等に囲まれ大量の死者がでる対策を着実に決め細やかに
実施するリーダーシップが必要だ。
今後の東京都知事は
① 今後の都政ビジョンは子育てと高齢者対策、防災、耐震と環境対策、財政再建解の対策を強力に実施するため挑戦するクリーンな頭脳と女性目線できめ細やかな対策を計画し確実に実行する。
② 東京改造、東京の再構築は都民と共に考え都民と共に推進する。
③ 節電、自然エネルギー活用の都市・建築、道路の無電柱化や緑倍増計画
④ 東京は日本経済の中心としオリンピックで経済再浮上させる。
⑤ 世界の先進国はドイツ、英国、イタリア、韓国、アメリカと女性のリダーシップが潮流で日本も女性参政権７０年の今年、初の女性都知事により新たな都政展開を！

もう十分。開発推進の政治家は要らないよ。

ル・サンク小石川後楽園の件は相当こじれてきています。
特に、問題を複雑にしているのが、現在ほぼ完成した建物が「既存不適格」になっている点のようです。

開発業者が建築審査会の裁決で指摘された不備を修正して建築確認を申請しなおすと、現行の高さ制限に抵触して上層階を減築しなければならなくなるので、開発業者としては受け入れがたいのだと思います。

そこで、一つの解決案としては、(1)まず、開発業者が駐車場スロープに手すりを設置して、不備を修正し、建物の現状が（建築確認申請当時の）建築基準法に合致した状態にする、(2)そして、不備が修正されたという前提で、建築確認を（取り消さずに）維持する、ということにしてはいかがでしょうか。

建築確認が適正なものでなかったことを理由に建築審査会によって取り消されたとしても、その不備を修正するのはともかく、既存不適格となったことを理由に減築まで強いられるのは、開発業者にとって酷な気がします。
「違法」な建築確認がなされてしまった最大の原因は、おそらく指定確認検査機関であるUHECの判断に何らかの問題があったものと推測されますので、UHEC側の事情を原因として開発業者に減築という不利益を課すのはどうかと思います。
仮に、UHECが最初から適正な判断をしていれば、建築確認申請の段階で不備が指摘され、開発業者としては、既存不適格になる前の時点で不備を是正することもできたはずだからです。

なお、駐車場スロープに手すりを設置してしまうと、おそらく大型車（高級車）は出入りできなくなってしまうかもしれませんが、（もともと開発計画に多少強引な点があったようでもあり）それはやむを得ないのではないでしょうか。

また、違法な建築確認を取り消さずに維持するというのは、本来であれば認められないのでしょうが、実態として不備が是正されていれば、実際に建築された建物は（建築確認当時に適用される）建築基準法に合致していることになりますので、法律の趣旨には反しないといってよいと思います。
（もちろん、開発業者には、駐車場スロープに手すりを設置させるだけでなく、その手すりを撤去しないことを約束させる必要はあると思います。）

解決策は他にもいろいろ考えられますが、早急に解決しないと、ほぼ完成した建物が管理がなされないまま長期間放置されることになり、好ましくないように思います。

幅3M以上のスロープには中央に手すりを設けなくてはならない…ではなかったでしょうか

手すりつけると駐車場は使えなくなるので手すりは無理、という見方だったかと。

手すりをつけて駐車場は放棄し、ハナレをつぶしてそこにあらたな申請で立駐をつくる…みたいな方向性は法的に合致しないのかなあ。

あと、既存不適格というより正式に現在はもう違法建築物という扱いなんでしょうね。

で、居住者がいないため「置物」扱いなんですよね。

裁判のやり方も鉾先もいくつも考えられる気がしますが、上棟概念をここらで見直しておかないと…と感じています。

法解釈に乖離はつきもの、民間と行政で…というのもありますが、この事例はひどすぎる。

確かに、報道記事によると「傾斜路の幅が３メートルを超える場合には中間部に手すりが必要となる」とのことですので、駐車場スロープの真ん中に手すりを設置してしまうと、（現場の状況を確認していないのですが）おそらく自動車は通れなくなりそうです。
真ん中ではなく、スロープの片側に寄せて手すりを設置して、その手すりと他方の側のスロープの壁との距離が３メートル（以下）になるようにすれば、小型車であれば何とか通行することができるのではないかと思います。
そのようにすることはできないのでしょうか。私は建築の専門家ではないのでよく分かりません。

いずれにしても、駐車場スロープに手すりを設置すると、自動車が通れなくなるというのでしたら、駐車場としての用途はあきらめざるを得ないと思います。

それでも、都心のマンションですので、買う人はいるかもしれません。

なお、駐車場をあきらめるのであれば、自動車の通行は少なくなるので、周辺住民の方々にとっては朗報でしょう。
また、駐車場はあきらめるとしても、減築はしなくて済むというのでしたら、開発業者にとっても最悪の状態は避けられるのではないかと思います。

駐車場スロープに手すりを設置するにはいくつか問題があると思います。
まずバリアフリー法の問題、寸法は忘れれましたが、車椅子が通行できる幅を最低限確保しなければならず、そうすると小型車も通行できなくなってしまう可能性があります。

もう一つは駐車場附置義務の問題で、一定規模の建物は一定台数の駐車場を確保しなければなりません。不足分を敷地外に確保したり、ハナレを潰したり(単純な減築だと新たな建築確認が不要な場合があるので)して台数確保できる可能性はゼロではないと思いますが。

一番の問題は新たな工事着手が認められるのかということです。確認取消ということは「イコール工事はノー！」と言われていることなので、着手するには裁判所の仮処分なのか分かりませんが何らかの手続きが必要かと思います。

個人的にはこのまま分譲マンションで完成まで持って行くのはＮＩＰＰＯが裁判で勝たない限り難しいのではないかと思いますよ。

>>841 元業界さんのご指摘の通りです。

お気の毒ですが、>>838 匿名さんのスロープの片側に寄せて手すりを設置する案は、スロープの幅員が足らないことにより東京都建築安全条例32条違反となります。


東京都の規定を遵守する必要があり、駐車施設を設けることが義務付けられています。東京都建築指導課に聴けば詳しく教えてもらえるでしょう。

>>825 元業界さんの延べ面積10,000㎡以下に減築する案にすれば、東京都の規定の適用はなくなります。


地下駐車場からの車路のスロープを避難路に兼ねていることは12年前の審査請求事件でも争点になっていたようで、それを直さなかったのは設計者のミスと思われます。デベは設計者に賠償を求めるべき状況と考えられ、また、そうするのではないでしょうか。

>>841
> 確認取消ということは「イコール工事はノー！」と言われていることなので

設計者が懲戒処分を受けるのではないでしょうか。
http://www.mlit.go.jp/common/001094202.pdf