ル・サンク小石川後楽園（5）

>>4345 匿名さん
構造設計の違法がよく見つかりましたね。建築審査会の裁決集を見ても、構造設計で建築確認の取り消しになった事例はほとんど見つかりません。

>>4345の用途地域が適合していないことや、ル・サンク小石川のように防火避難規定に適合していないことで、建築確認取り消しになる事例を見かけます。建築審査会で争いやすいのかと思います。

文京区民に食い止められたマンション
https://www.google.com/search?q=%E3%83%AB%E3%82%B5%E3%83%B3%E3%82%AF+%...
というタイトルを見かけますが、正しくは
建築審査会に食い止められたマンションではないでしょうか。

>4352
このサイトのことでしょうか。

https://gentosha-go.com/articles/-/26610
全戸完売なのに…文京区民に食い止められたマンションの地獄

率直に言って、建築の制度に関する理解に乏しい人たちの意見としか言いようがありません。建築や不動産の従事者でも、制度の意味をきっちり理解しているとは限らないという典型です。

「建築基準法上のかなりテクニカルな解釈を巡って争ってその違法性を指摘して、建築確認取り消させる近隣住民と法律事務所」とありますが、そもそも、最初から合法であれば、取り消しなど付け入る隙などありません。このような言い分をする人に、遵法意識があるのかと問いたいです。

建築審査会も、これまで見てきた通り、単に「テクニカルな解釈」上の問題で取り消したのではなく、むしろNIPPO側のテクニカルな解釈上の「言い逃れ」を許さない、という態度で取り消しを行なっています。あくまでも、実態として安全性が確保されていないと判断したわけです。

それに、この計画はすでに一度、確認取り消しを受けていたわけで、そこをきちんと改善しなければ、再度の取り消しになるのは当然のことです。

さらに付け加えるのなら、確認が取り消されても、本来なら問題部分を改修して再度確認を取り、問題なく引き渡していくのが普通です。それができなかったのは、駆け込みの高さ規制を含め、計画の内容に余裕がなかったからにすぎない。

問題を文京区民の行為に起因させるのは、>4330 にもあるように、問題が告発された時に、問題を実際に起こした側を責めるのではなく、問題を告発した側を問題視する発想に近いです。問題のある計画を立てたことを問うのではなく、問題を告発する人に過大な責任があるかのように言い立てる。いかにもデベ寄りの偏った目線です。

突っ込みどころが多すぎて、どうにもならないサイトだと思います。

>4353 のサイトに記載されている内容は一級建築士によるものですよね。周辺住民により食い止められたと言いたいとしても、建築審査会に周辺住民の主張が受け容れられ、確認検査員や一級建築士の主張が退けられたことが、専門家として恥ずかしいとは考えないのでしょうか。

>4354
そうした建築士は、要するに、「建築士の仕事とは何か」についての認識に問題があるのだと思います。

建築士とは本来、専門家として、建築という社会財の質の担保をするのが仕事です。つまりは社会的で公正な存在として資格が設けられている。基準をしっかり守って、安全で問題のない建物を提供する義務がある。

しかし一部の建築士は、例えばデベなどの施主の要望を請け負って、それを実現することこそが仕事であると考えています。それに反対する地域住民などは、仕事を邪魔する「敵」でしかないと考えます。そうした建築士は、脱法的なやり方をむしろ「上手にやった」くらいにしか思わない。発想の仕方も、デベ寄りのものになっていく。

その典型が、裁判で神鋼不動産側の意見書を担当した、東京建築士会の元法規委員長の小田圭吾氏でしょう。小田氏が書いたコラムの内容が問題となって、法規委員長を解任された経緯については、このスレの>3670-3682 あたりにありますね。

> 一部の建築士は、例えばデベなどの施主の要望を請け負って、それを実現することこそが仕事であると考えています。
> それに反対する地域住民などは、仕事を邪魔する「敵」でしかないと考えます。
> そうした建築士は、脱法的なやり方をむしろ「上手にやった」くらいにしか思わない。

脱法的な、スレスレなやり方を目指した結果、法令で定める技術的基準に適合しなくなるなら、本末転倒です。施主にも損害を与えることになります。建築士のコンプライアンス欠如がル・サンク事件を引き起こしたと思います。

確認検査機関も建築士も、仕事をくれるデベに忖度しますからね…　三者の寄り合いがコンプライアンスをおかしくしていく。結果として、建築審査会が重要になる。

建築審査会の裁決集によると、平成16年度に文京区で（小石川以外で）接道の不適合で建築確認取り消し裁決がされています。この審査請求事件では、審査請求人が口頭審査を欠席したにもかかわらず、建築審査会が職権で調査して建築確認を取り消していました。

建築審査会における審査請求案件の審理・裁決の実態
https://doi.org/10.3130/aija.76.799
「表３　認容裁決案件の概要と争点」
③の審査請求事件です。

④がル・サンク小石川後楽園です。

７，８年前にルサンク小石川の戸別訪問でやって来たNIPPOの担当者が、上下が真っ白なスーツを着ていて、この人が施主の会社の人なのかと疑ったことがあった。この人が担当だと揉めるだろうなと思った。

>4359
上下が真っ白なスーツって…
実際どうかはともかくとして、普通のカタギの人の格好とはちょっと思えないです。

そうした一般からの感覚的なズレが、NIPPOの今回の件にも反映しているのでしょうか。

ええ。係り合いになりたくないタイプ。文京区での近隣交渉に合わない人。
その人が仕切っていて、随行している神鋼（？）の人は黙って従っていたけどね。

神鋼がNIPPOに意見できないようだとダメですね

NIPPOが早くに東京都の裁決を受け入れていれば、今頃はルサンク小石川が建っていたと思いますがね。NIPPOを支援する元・東京建築士会法規委員長のような人は、米国大統領選のゴタゴタと似たようなことをしていませんか？

>4363
米国大統領選のゴタゴタと似たようなこと、というのでは、まさにここでの検討中の発言がそうでした。

検討中が延々とやって言いたかったことは、要するに「ル・サンク小石川は安全条例違反でも危険ではない」です。
これは例えるなら、「試験には落ちたが、合格した者よりも実際には実力がある」といった強弁です。果ては「試験の判定法がおかしかった」「私の話を理解しないのはおかしい」とまで言い始める。ただの現実逃避だとしか言いようがありません。

実力を判定する客観的基準こそが試験ですし、実力を証明する唯一の客観的手段は、試験に実際に合格することだけです。すでに受験資格を失った状態で「私には合格するだけの実力がある」と言われても、そんなものは言葉の上だけでは証明しようがありません。ただの神学論争にしかならない。そもそも、試験に合格している人はきちんと合格しています。

ル・サンク小石川は、いわば「試験に落ちた」違法な計画です。こちらとしては「違反のない合法的な建物を建ててからものを言え」としか応じようがありませんし、実際それが全てです。

建て直せばいいのにね
争っている間に土地の含み益ができたでしょ
損失も少なく抑えられるのじゃないの？

上部2階をスパッと斬るしかないでしょう

上部2階をスパッと斬った上で、駐車場の避難経路問題をどうにか直さないといけない。やり直したほうが早いか、改築したほうがいいか、の判断ですね。

2015年11月の記事・・・そして NIPPO は法廷闘争へ
http://web.archive.org/web/20151114181207fw_/www.asahi.com/articles/AS...

2015年11月14日のNIPPO発表
http://web.archive.org/web/20160115105208fw_/nippo-c.co.jp/company/com...

新聞記事になったから発表したのでしょうか。

福岡の違反建築マンションはJR九州らが建替えするようです
https://nkbp.jp/3pCJ6Zq

>4370
福岡の件は杭の未達ですから、これはもう基礎からやり直すしかないでしょうね。ル・サンク小石川はどうか。

上部2階をスパッと斬った上で、駐車場の避難経路を直せば
よかったのではないでしょうか。
2015年に東京都建築審査会の裁決に従って NIPPO が迅速に対応し
契約者に優先分譲していれば、済んだ話と思いますが。
NIPPO の法廷闘争は、米国大統領選のゴタゴタと似たようにみえます。

>4372
それはおっしゃる通りだと思いますが、それをNIPPOがやらなかった理由を、一つ一つ明確にしていくことが、この案件の理解につながると思います。
いわば、この案件が成立してしまったメカニズムを、いったん「〇〇すべきだった」から離れて、まずは中立的に把握するということですね。その意味では、デベ側の立場や論理も考えてみる必要があります。

NIPPOの法廷闘争は、繰り返し言われてきましたが、株主と契約者に向けてのパフォーマンスとしての意味があります。そこが米国大統領選のトランプの立場と似ているかもしれないです。

そういう細かい改良では無理そうなので、あと何十年かはこのまんまじゃないですかね。
上物の価値はゼロだから税金は土地代だけでしょ、そんなの不動産屋的には必要経費レベルで安いもんですよ。この近辺の不動産価値を下げられると思えばかえって、面白いぐらいに思っているんじゃないですか？恨みって怖いですね。

>4374
デベの担当者は恨みを持つかもしれないですが、会社としては別に恨みで方針を決めることはないでしょう。あくまでも会社の損得がいちばんいいところで動くと思いますよ。

>>4374さん
>上物の価値はゼロだから税金は土地代だけでしょ

上物（違法建築のいわゆる「置物」）は家屋に当たらないので、家屋の固定資産税はかかりません。
土地は、家屋がない「更地の土地」の扱いの固定資産税になるはずです。

利益が出るようなプロジェクトがここでできればよいのですが、なかなか単体では難しそうですね。むしろこのまま放置して社会的な環境の変化を待った方が会社にとってはよいのかもしれませんね。

坪450ぐらいだったんだよな？
今なら2割は乗せられるな

損切りで、どこかにまるまる譲渡するのが、現実的な選択肢であるように思います。

いろいろな意味で、NIPPOはもうここを出て行ったほうがいい。

当分塩漬けするのが合理的でしょう。
ひょっとしたらこの一帯の再開発とかが始まるかもしれませんしね。

>4381 それはないな

取り壊すのも結構なお金がかかりますしね、放置するのが一番でしょう

NIPPOには期待できないだろう。清水建設が撤退した時点で無理があったと思う。

接道が悪い崖地であることを見落していたのでしょうね。

>4385
実はデベにありがちな話。
駅からの距離だの、地価だの、周辺施設の利便性だのといった、カタログ上で意味のある要素は重要視するけれども、そこになかなか乗らない土地の特性や建設の困難については、比較的に二の次になってしまう。

例えば、報道で有名になった例で言えば、超高層マンション開発が盛んな武蔵小杉の駅の混雑ぶり。実際の生活において重要になるはずの、交通量のキャパシティといった要素をデベがほとんど考えていない証拠です。契約者の方もなかなかそこまで考ませんので。

清水建設はさすがに大手の建設会社なので、デベがあまり見ない建設上の困難（実際の建設作業の難しさや、法律上の基準を満たすことの難しさなど）を見抜いていたのだと思います。

>建設作業の難しさや、法律上の基準を満たすことの難しさ
そういう難しい土地であればあるほど、手放そうとすれば大きな損失が生じることは目に見えているので、ますます手放さずそのままにしておこうという事になるのでは。

たぶんルサンク 跡地の処理を考える点において、実はボールは周辺住民や文京区の側にあるのではないかとおもうんですが、いかがでしょう。おそらく周囲の土地をつなげて一体として再開発をしてNIPPOに利益をもたらす方向しか解決できないのではないかと思います。

>4388
いずれにしても大きな損失が出るのは間違いないので、NIPPOは早めに損切りしたほうがいいでしょう。寝かせて結局活用できなかったら、確定した損失どころか、それ以上のお荷物になります。

>4389
私はそれは、少し違うと思います。

まず、NIPPOという特定企業に行政が利便を図るのは、中立性の観点から難しいでしょう。特定企業に対して行政がそのように救済をする義理はないし、地元でも議会でも必ず問題になります。
それにそもそも、NIPPOの計画と能力では結局ここをうまく使えなかった、という事実をもっとしっかり受け止めるべきです。様々な開発業者がいる中で、そんなNIPPOに敢えてわざわざチャンスを与える意味はありません。

改めて再開発をすればどうにかなる、という考え方自体も、問われなくてはなりません。ありきたりな再開発の考え方では、ここはどうにもならないような気がします。再開発というような考え方を一度捨てて、別の発想も模索していく必要もあります。この場所をもっとイノベーティブに活用できる能力のあるところが取得するほうがいいでしょう。

>NIPPOという特定企業に行政が利便を図るのは
別にNIPPOのためにやるのではありません。小石川２丁目の住みづらい環境にある一部地域のために行うのです。結果的にNIPPPOも利益を手にするでしょうが、少なくとも廃墟ビルはなくなります。

>再開発をすればどうにかなる、という考え方自体も
どうにかなりませんねえ、再開発以外には。地の利を解決するには人為によってしかありえないと思います。人通りも少ないし、日当たりも悪い。最近は宅配の軽ワゴンが子供を載せた自転車を轢きそうな勢いで走り回っている。歩行者や自転車を守る歩道もない。これを改善させるためには人為しかないですよ。再開発以外の何かイノベーション、あるんですか。たとえば歩行者専用道路にして車を通れなくしましょうか、沿道の会社が困りますね。まあ、色々ありますが、どんなイノベーションがあるというのでしょうね。言葉遊びでしかないのではないでしょうか。

>4391
>別にNIPPOのためにやるのではありません。
と言っても、実際にNIPPOに利するようにやるのですから、その理屈は通らないでしょう。NIPPO以外の事業者にやらせない理由をどう正当化するのでしょうか。行政なら、公平中立な方法として少なくともコンペは考えるでしょう。なぜコンペという話にならずに、NIPPOにやらせることが前提の話になるのでしょうか。現実問題として、それは通ることのない無理な主張です。


イノベーション事例というのは、実際に探してみれば、いくらでもあります。大学の研究室や地域の建築関係者なども入って、地域のリソースを生かすような試みはあちこちでやっています。ここで実例を挙げると些末な話になってくるので敢えて上げませんが、例えば建築学会の報告あたりを探してみれば、その一端はいくらでも出てくるでしょう。場所に力があれば、今の敷地を使いたいという考え方も出てくる。人為というのはイコール再開発ではありません。

そもそも、自分が思いつかないからといって「大手開発事業者に丸投げする再開発しか方法がない」とする考え方自体がイノベーティブではない。多くの人の知恵を集約する仕組みをどう作るかかが重要でしょう。

接道の悪い崖地は法令の規制が厳しいとNIPPOは分かってなかったようですね。2009年に開発許可を得てから建築物の完成までに6年以上の期間がかかる（そして完成前に頓挫した）のは何故なのかを考えるべきでしょう。>4391 も分かってないですね。

>4391
追加で言うと、今回のことを通して明らかになったのは「そもそもNIPPOに充分に能力があるのか」です。それが疑わしい以上、私はNIPPOに敢えて任せるという選択肢はないと思います。

反対運動までおきた吉祥寺にある漫画家がたてた奇抜な外観の家なんかを思うと、その土地を所有している人が建築家として優れていなければいけないということはないと思いますよ。土地を所有しているからこそ思う存分好き放題なものが建てられるのは民主主義の国だからしょうがありません。行政主導で有能な専門家を活用して再開発をでもしなければ解決しないという考えはそのような文脈からも合理性があります。

多分、多くの人が認めるような素晴らしい建築を建てるのには多額の税金が必要となるでしょう。反対に民間が事業採算性を最大限優先して建てれば、次があるにしても、つまらないものしか建たないのではないでしょうか。特に今回のような土地利用が困難な地域は単体でどうにかしようとしても難しいと思います。余裕ある贅沢な作りで地域の人々が誇りに思うような建築が建つためには、一見突飛に思えるかもしれませんが、周囲の条件の悪い土地や、老朽化したマンションや雑居ビルを巻き込んで再開発事業を行うしかないのではないかと思います。

>4395
>4396
そのあたりの大規模再開発の考え方も、私は選択肢の一つとして否定するものではありません。ただ、それだけが唯一の方法だ、とすることには疑問があります。少なくとも、そのやり方を唯一として関係者の合意が取れるかどうかです。私は現実問題としてかなり難しいという気がしますが、どのみち最後はその場所に住んでいる方々の選択であって、部外者が口出しすることではないでしょう。

それに、私の最大の疑問は「なぜ、NIPPOを助けなければならない、という話になるのか」のほうです。行政の公平性の観点からすれば、これはまず無理筋の話でしょう。もしそれが実現するようであれば、行政や議会の内部で利権がらみの動きがあったことを疑わなければならないくらいです。

> 私の最大の疑問は「なぜ、NIPPOを助けなければならない、という話になるのか」のほうです。行政の公平性の観点からすれば、これはまず無理筋の話でしょう。

>4397 のとおりです。ここで問題になるのは、NIPPOが東京都を相手に国賠訴訟を提起していることで、棄却の判決が出された場合にNIPPOを税金で救済することが明らかに誤りであると示されることになります。

NIPPOを救済するというロジックでなく、開発に失敗した土地があることで住環境が悪化した地域の区民を救済するのです。ついでに土砂災害警戒区域の解消なども理由として挙げられるでしょう。新宿区富久町の再開発と同じ、業者の開発の失敗に由来する住環境の悪化の被害者としての区民の救済です。

>4399
> 開発に失敗した土地があることで住環境が悪化した・・・
それは >4399 の主観であり独自の見解です。>4399 の主張はNIPPOを税金で救済すると見られるのが普通であると理解し、あきらめてください。