ル・サンク小石川後楽園（5）

>>3960 匿名さん
既出ですが、建築審査会にかかっている案件で30％程度のものに違法が見つかり、10％程度のものが建築確認取り消し裁決がされているそうです。違法が見つかるものに比べて建築確認取り消し裁決が減るのは、審査請求で追及を受けた違法箇所を変更確認を繰り返してなおしていく建築主がいるからです。

建築審査会で建築確認取り消し裁決が出されることがあるとは知らなかった、とNIPPOが弁解することはできません。ル・サンク小石川で2004年の建築計画が建築審査会から建築確認取り消し裁決を受けているからです。NIPPOは建築審査会の制度をよく知っていたことになります。

自動車車庫の避難路の違法を追及されて、自動車車庫の斜路の勾配を緩くしてそれですすめたのは、建築確認取り消し裁決を受けた際のリスクを考えると非常に危険なことです。とくに、絶対高さ制限を免れようとするのなら、その他の部分は完璧でなければいけませんでした。

>3961
いったん建築確認が通った計画でも、実は3割ほどに問題がある、というのは結構な数字です。建築確認というのはわりと頻繁にひっくり返るものであるし、そもそも建築確認機関の仕事の精度自体が高くないということです。デベと確認機関との馴れ合いから、意図的に問題のある設計に確認をつけてしまう場合もあるでしょう。

もともと建築確認なり建築審査会という制度は、前にも書きましたが、最終的な妥当性の決定を他人に任せる制度でもある。どんなに「これは完璧で正しい」と思う形を提出しても、それがひっくり返される可能性を常に容認しなければなりません。設計者側が勝手に「これが正解、間違いない」などと考えることは、たいへん危険でもある。
どんなにやっても完璧さを100%確保できないのであれば、むしろ、確認が取り消されたら行き詰まるような状況をそもそも作らない、ということが重要ではないかと思います。

建築審査会の制度をよく知っていたはずのNIPPOが、なんでこんな危険な状況に入り込んで行ったのか。これも前にも指摘があった通り、すでに販売を始めて後戻りできなくしてしまったのでしょう。そうなると、本当の要因は建築計画そのものではなくて、全体としての事業計画の方です。

>>3962 匿名さん

建築確認が取り消されたら行き詰まるような状況をそもそも作らないのが重要というのは、全く同感です。
そのような建築計画は、景観や緑化などに十分に考慮がされ、周辺の住環境にも配慮がされていて、建築審査会の審査請求事件にならないのかと思います。

それに対して、建築主の利益の最大化を目指している建築計画だと、周辺の住環境への配慮がされず、工事車両の通行が増え、そして、建築計画の法令への適合が怪しくなり、建築審査会の審査請求事件になる傾向があるのではないでしょうか。それゆえ、建築審査会の審査請求事件で30％程度のものに違法が見つかるのかと思われます。

>3961
違法が見つかるものに比べて建築確認取り消し裁決が減るのは審査請求で追及を受けた違法箇所を変更確認を繰り返してなおしていく建築主が多いから、そうであれば、
ル・サンク小石川でNIPPOは変更確認で自動車車庫のスロープの勾配を緩くする対応で計画を進めたわけですが、もっと大掛かりに修正するものだったのではないでしょうか。

>3963
おっしゃる通りだと思います。
事業者の消費者軽視だ！というのは、どんなところでもよく言われることで、抽象的で空疎な批判のように思う人もいるかもしれません。しかし、実際にそこに起因してトラブルが起き、今回のような結果にもなる。事業者の姿勢の問題は、実は抽象的でも空疎でもない、かなり具体的な事象だという認識が必要になると思います。

周辺から反対運動が起こらないなら、建築基準法違反が明るみにでなくてもいいと言わんばかりの発言はいかがなものかと...

ゆとりがある建築計画の方が違法建築になりにくいというのは確かですが。

とはいえゆとりがある建築計画を許すようなお金持ちが買ってくれる物件は文京区には少ないんじゃないですかね。というか文京区は基本的に住みにくいんじゃないですか？

安いマンションしか作れないから、ゆとりが確保できない。緑も作れない、よく見ると外観もチープで千代田区のすぐ外側だととっても安い、だから売れる。そういう文京区だから余裕のない、安っぽい、周辺の環境に配慮する余裕のない物件ができるんじゃないでしょうか。

もっといいものができるように、地域社会も参加して住環境を改善しないと。個々の物件に文句を言ってもいいものは建たないです。そういう大きな人物が文京区には少ない気がします。皆さん小さな自分の住環境にばかり拘りすぎで、その先を見通せる人がいないですね。

ル・サンク小石川がゆとりがない建築計画で、細い平均台の上を歩くようなものだったから転げ落ちたのだと思いますけどね。

中には反対することが生きがいみたいな人もいるかもしれませんね。

かつてバリケードの中にはそういう戦闘狂が、ヘルメットを被った連中にも、バットを振り回してバリケードを破壊する連中にも一定数混じっていたような気がします。

>>3970
多分、そういう意見は狭い視野から出るものですね。なぜレベルの低い物件を建てる連中が文京区に群がるか、もっといいものが建つために地域社会がどう動くべきなのか、ポジティブな方向に運動を導ける人がいるといいんですけどね。

絶対高さ制限の範囲内で建てておくものだったとは思いますよ。ル・サンク小石川がニッチもサッチも行かなくなったのはNIPPOが絶対高さ制限を逃れようとしたからなので。

私は小石川二丁目の小石川台東側斜面部分の広範囲な再開発を提案します。

まあ、無理でしょうが。

高さ制限逃れをしなければいけないような余裕のない計画だったんでしょう。多分事業が赤字化するレベルじゃないですかね。必死すぎます。土地代が高すぎたんじゃないんですかね。

URの入札に応じた他のデベロッパーに比べてNIPPOは高額で応じたのでしょうね。それから、2004年の建築計画が建築確認取り消し裁決を受けて清水建設が撤退したために、NIPPOが迷走したのかと思います。

訴訟になって、しかも相手を負けさせちゃいましたし、莫大な損失も発生したことでしょうし、相手の恨みはおそらくとても大きいでしょう。なかなかこれを説得して前に進ませるのは骨だと思います。私が本当に恐るのは30年、50年、ここが廃墟のまま放置されること。

これってほとんど嫌がらせですし、コストもかかるし、どう考えても傷を広げるだけだとおもうんですが、人間、恨みを一度抱くと損得勘定を超えたことをやりがちです。＊＊＊まがいの企業に転売されるなんてこともあるかもしれません。

>3969
もともと、マンション開発という事業形態自体が、さほどゆとりのある事業ではないんですよ。実際、普通の人が利益率を聞いたら驚くくらいでしょう。住民の要望を聞いて住戸を減らしたら、即赤字になりかねないので、事業者は現実問題として対応できないのです。今回は特に、事業計画に無理があったとしか言いようがない。

かつてはともかく、今の時代には、本当の意味で周辺環境に資するマンション計画というのは困難になりつつあります。これは文京区に限ったことではありません。日本社会は構造的に変化しつつあり、再開発をすれば、マンションが建っていけば、地域が必ず豊かになるとも言えない状況になりつつあります。

今回の絶対高さ規制導入は、地域社会の住環境改善の一歩という気はします。第三者としては、地域なりの努力を応援していくしかありません。

伏せ文字の三文字は反社会勢力のことですね。指定暴力団のフロント企業が出てくるのではないかとおもいます。多分まともな会社は手掛けないでしょう。