ル・サンク小石川後楽園（5）

係争中の物件は竣工後に販売するべきであることはよく知られています。
プラウド小石川（あかがね御殿の隣地で周辺住民が裁判で争っていた物件）で野村不動産は竣工後に販売していました。購入者のリスクに配慮するデベであれば竣工する前に販売したりはしません。

ルサンク小石川の件で不可解なのはNIPPOが竣工する前に販売したことです。

堀坂が紹介されています
http://tkobays.blogspot.com/2020/03/blog-post_11.html

ここの坂を登り切ったとこの戸建てが、3区分に切り分けられて販売されたんだよ
そこを買った人が勝ち組だよ
後、数年後にすぐ近くで販売された大和の2戸

その隣にNIPPOの現場事務所があったけど・・・最近見に行ったら壊されて更地になってたね

>>3663
ちょっとした肝試しですね、買った人偉いわ

ルサンクを購入したのも肝試し

10年以上のマンション紛争になっているとは
販売時に説明されなかった

2005年の建築確認取り消しのことも言及はなかった

住宅街だからね
戸建ての方の権利意識は強いみたい
一日中静かだね
日当たりもいいし、後楽園駅徒歩5分
スーパーに5分歩くけどね
みんな生協使ってる

今回の最大の問題は、このマンションが、導入された絶対高さ制限を超える計画であったことにある。つまり集団の規定に関わる問題で、そこ抜きに単体の安全性を議論しても意味はない。建築関係者が今後を考える上で、今回の建築審査会の判断を題材とするのならわかるが、「冤罪だ！」みたいな話に持っていくのは、単に感情的なだけであって冷静な議論ではない。

安全性の解釈はそれぞれだが、最後は審査会で適合と判断されるかどうかが全てで、制度的には審査会の決定だけが正式なものだ。問題が指摘されても、審査会に通るように修正を加えて確認を取り直せば、それなりに対応は大変だろうが引き渡し不可とはならなかった。それができなかったのは、ひとえに既存不適格の計画だったから。

建物は、都市計画法や建築基準法の集団規定の中でコントロールされる。そこに抵触するようなリスクを抱えてやっていたのであれば、そうしたリスクが形になった時の問題は甘受しないといけない。建物が単体としてどんなに安全だろうが、その場所での集団としての規定に抵触するものは建築物としては認められないし、建ててはならない。これが日本で建築を行う上でのルールで、他の場所では安全だなんて理屈は成り立たないし、はっきり言えば、成り立たせてもいけない。

反対住民のやり方を不当だという向きもあるけど、客観的には、違法でもなんでもない行為だ。ルールを最大限利用した戦略としては、練られていて上手かったと妙に感心してしまう。そこは建築に関わる者なら、肯定的にか否定的にかは別として、教訓として捉えるべきだ。反対住民に対するここでの物言いは、事業者側に肩入れした感情的な八つ当たりみたいなものに見える。

倫理的に問題にするなら、むしろ既存不適格になるというリスクを自ら抱えることで、購入者との契約を実現できなかった事業者側の方だろう。そもそも高さ制限の導入は、この地域が「こういう方向で街を作っていきます」ということを明確に示したことになる。そこに、長期的に残る既存不適格の建物を、駆け込みのように作ることの方が、建築関連の規定が意図するところからして、よっぽど脱法的で問題ではないかと思う。
いやしくも建築関係者ならば、建築関連の規定が意図するところの隙間を突くような行為は、倫理的に慎むべきと考えるのが正しくはないだろうか。

●東京建築士会・法規委員長・辛くち小田圭吾の法規チェ～ック♪
建築審査会による小石川マンション確認取消

平成27年11月2日付で、文京区小石川のマンションが、周辺住民の請求を受けた
東京都建築審査会によって平成24年7月に下りた確認申請を取り消されました。同
マンションは建物外観がほぼ完成していて、今年4月末には分譲完売されていたマ
ンションです。規模は107戸、地下2階地上8階で斜面に建っていて、地下2階から
地上2階までがそれぞれ地上に接しているとして４層が避難階とされ、指定確認検
査機関の都市居住評価センターにより法適合確認がされたものです。
12月10日付の日経アーキテクチュアによれば、争点は地上1階にある大型駐車場
（1階は住居も含む）で、東京都建築安全条例第32条第6号に定める大規模駐車場の
技術基準に避難階以外の階に駐車場を設ける場合の避難階段設置義務に違反するた
め避難階ではないと説明し、階段に変わる傾斜路に幅３ｍ以内の手すりが無いこと
や、１階の出口となる駐車場のスロープ（道路との高低差2.5ｍ）が地上に通じる出
入口の要件を満たすかなどが判断要因としています。
建築基準法は避難階の定義については用語の法令では示さず、施行令第13条（建
築物の使用制限の避難施設等の範囲）の避難階のカッコ書きで「直接地上へ通ずる
出入口のある階」と記載があるだけです。したがって、建築物から避難する人数や
火災などからの安全性で「地上」かどうかを判断するものであり、避難階以外の階
の通常使用における階段設置義務の要件とは判断基準が相違していると思われ東京
都建築安全条例第32条第6号を引き合いに出す根拠は分かりません。また「地上」と
「道路等」との識別も定かとは思えない記載内容であり、何を論じているのか不明
です。共同住宅の上層階からの多数の避難を想定した窓先空地における避難経路は
建築基準法の避難通路と同様に1.5ｍの有効幅員を求めてはいますが、本件はそれと
も違います。
どちらにしても、今回の件は工事着工してから2年9か月後の確認取消となり、ほ
ぼ完成している建築物を取壊すことを命じるのと同等な行政処分となることが経済
活動を否定することができる制度として問題だと思います。本件は平成15年10月に
事業者が土地を取得し、平成16年7月の東京建築検査機構の確認を駐車場の接道道路
幅員が６ｍ以下として東京都建築審査会が取消し、その後道路を含む開発許可でも
何度か開発許可の審査請求が行われ、今回の取消しに至ったという経緯のようです
が、12年かけて建設した建築物に事後的に確認無効とすることができるといった制
度に疑問を感じます。
建築審査会は建築基準法第94条（不服申立て）に記載され、第2項で審査請求後
1か月以内に裁決とされていますが、公開口頭審査などを考慮すると期間的には難し
いでしょう。しかしながら6か月以上というのも問題だと思います。本件では平成24
年9月に取消審査請求で平成27年11月と書かれています。これに限らず、平成10年建
築基準法改正で民間の指定確認検査機関が創設されて以来、法第6条の2（指定を受け
た者による確認）第11項で期限の定めなく特定行政庁が確認審査報告書を受けた後確
認の取消が出来ることも問題です。どちらも6か月くらいまでしか取消権が無いよう
にしていただかないと、経済活動に支障が出るとともに、設計契約に基づく建築士の
賠償責任が大問題となります。
これに類似した事案は、平成21年12月の新宿区タヌキの森（下落合）の3階建て長
屋形式の2千800㎡のマンションがあります。形式は東京都建築安全条例に基づく認定
制度による新宿区の接道認定を、最高裁が確認取消しという判決を出したことにより
確定した事件です。この時の区の建築審査会は認定を区の裁量権として認めていまし
た。
どちらもほぼ完成したマンションを解体し、何十億という建設費が無駄になり、社
会的損失でもありますが、適法である確認と工事が出来る設計図書の納品義務を、設
計契約により請負っているとされる建築士は心配でなりません。建築審査会の裁決や、
裁判所の判決は疑わしきは罰せずの精神で、明らかに誰が見ても法適合していないと
いうもの以外は取消の裁決や判決をしないようにしていただかないと、損失は測りか
ねません。法そのものに規定のないものを、審査委員や判事の情状で判断することが
出来ないような制度に改めてほしいと思うのは小生だけでしょうか。

○月刊 資料提供：小田圭吾、黒田清行　　事務局担当：梅津洋佑、川村哲也

>3670

これ、東京建築士会の会報に掲載されていたコラムですよね。

東京建築士会の内部でも問題のある内容だと認定されて、建築士会が謝罪を公表、コラムを書いた法規委員長は役職を解任されたと思ってましたが。東京建築士会所属の人なら誰でも知ってます。

そんなコラムをなぜわざわざ引用？

気になって改めて調べましたら、私にちょっと思い違いがあったようです。

>3670
は、東京建築士会法規NEWS ＜2015/12月号＞に掲載のコラム。
問題となって法規委員長解任に繋がったコラムは、東京建築士会メールマガジン2018年9月号掲載のもので、別でした。
ただ、両者の主張内容はほぼ同じものです。

>3670
のコラムを書いた小田圭吾法規委員長は、高裁で神鋼不動産側の立場を弁護する意見書を書いていました。この事実を伏せてコラムを書いていたことが、東京建築士会の中でも問題とされたはずです。

この法規委員長の意見書の内容は、裁判ではほぼ完全否定されて、採用されませんでした。
>3670
のコラムの内容は、そこをふまえて読むべきでしょうね。

魔改造で法律の目をくぐれないの？

再建築不可物件も柱一本でも残っていれば良いらしいよ

絶対高さ規制にひっかかって、その魔改造をする余地も無いところが問題なんですよ。

法規委員長の小田圭吾さんが >3670 の意見書を書いて裁判所に提出したのは
不適切でしょうね。東京建築士会が法規委員長を解任したのは当然と思いますが。

しかも >3670 の意見書は裁判官も怒らせる内容と思います。

素人考えで、最上階のワンフロア削ればいいだろと思うのだけど

建築審査会の裁決によっては >3677 の決断が求められるのは分かってたのだから
NIPPOが最上階のフロアを建設する工事を停めて裁決を待てばよかっただろ
と思うのだけど

>>3672 匿名さん
東京建築士会は、法規委員長の言動に問題ありとして謝罪し、法規委員長を解任したのですね。的確な判断と思います。

同じこと何度も投稿して、凄い執念だね、、、意図がわからないけど。