ル・サンク小石川後楽園（5）

>>3648 匿名さん
おっしゃる通りですね。近隣住民も音を上げています。
>直通階段Ｂは避難階段の要件を満たさないとする事実認定がされたことについては、諦めてください

近隣住民は判例だの、供述だのと言い続けるのみで、新証拠を法的に否定できていません。
つまり新証拠を基に新たな審議をするべきなのです（まあ新証拠と言っても視点を変えるだけなんですが）。
近隣住民の言っていることは、本人も知らない新証拠が出てきたのに、「最高裁で死刑が確定した本人も罪を認めていますあきらめてください。」
と言っているに等しいのです。解体されたらこのマンションは死ぬのです。
諦めてくれるように、新証拠を法的、技術的に全否定しなければいけないのですが、近隣住民にはそれができていないわけです。
結局、これだけ論議しているのに近隣住民が新証拠を法的に否定できないのであれば、それは新証拠が正しいということではないか？ということで、この辺で切りにしても良いですね。

再審請求に関して近隣住民は、また得意の手続き論を言ってますが、そのマンションの命が完全に奪われようとしているわけですから、何か方法があるものと思います。
近隣住民はマンション反対運動で、ルサンクを完全に葬り去ろうとして、現在までの所は大勝利しています。
ですので「ルサンクを救おう文京区民の会」と言ったような住民運動など考えられますね。
単なる一区民のお話でした

情報弱者のためにわざわざ絵まで変いてもらっておおきに
なんやこれ？駐車場の隣の階段てのはどう見ても駐車場の階段てことやないですか
これが駐車場の階段ではないってのがその建築確認取消の理由ということですか？
それが最高裁で決まったってことですか？そりゃおかしいと思いますがな
なんでそんなことになるのか皆目分かりませんがいくらなんでも解体はもったいないね

設計者の日建ハウジングは“駐車場の隣の階段”が駐車場の階段ではないとする解釈で裁判に臨んでいるのだけどねえ。

>>3653 匿名さん
>「供述弱者」
冤罪は「組織」がつくりだす。一方で、冤罪を解く鍵は「個人」にある。

確認検査機関のユーイックも“駐車場の隣の階段”が建築基準法施行令123条に定める避難階段の構造を有しないと明言しているのだけどねえ。

>>3652 匿名さん
どういたしまして
>駐車場の隣の階段てのはどう見ても駐車場の階段てこと
が分かっていただいたようで大変うれしく思います。
建築確認が取り消されたのは駐車場の避難階段の不備ただ1点です。
ところが良く見れば不備でもなんでもなく、避難階段は隣にあるじゃない？
という話ですので、
>いくらなんでも解体はもったいない
ですね。

駐車場の隣の階段てのは、駐車場の用途の部分にないから駐車場の直通階段にならない、という解釈が4年間かけた裁判で得られたわけですね。法令の規定を厳しく判断した結果ですね。

新型コロナで止まった建築訴訟
http://b.hatena.ne.jp/entry/4686502586605683362

ルサンク小石川でNIPPOが東京都を相手に裁決取り消しを求めた裁判は、新型コロナが蔓延する前に>>3657の最高裁の判断が受けられたのはよかったですね。

NIPPOが東京都とユーイックを相手に損害賠償を求めた裁判は、新型コロナによる緊急事態宣言のために停まってしまったのでしょうが。

直通階段A・B、避難階段Cをめぐる議論が一段落しましたが、やはり最高裁まで行っても裁決が覆らなかったので、冤罪説は難しいかと・・・

疑問に思ったのは、避難階段で難解な議論をするよりも、駐車場出入口（本件車路）を高低差1ｍ以内のところに移しておけば建築確認が取り消されずに済んだのではないかということです。
どうして、2014年の変更確認の際にそうしなかったのでしょうか？
変更確認ではスロープの傾斜を緩くするという一見不可解な変更をしていますが、本件車路の位置はそのままです。

日建ハウジングは本件車路の位置をずらすことを提案しなかったのでしょうか。
でも、それは大掛かりな設計変更になりそうで、絶対高さ制限の施行前に変更確認を出せなくなってしまうので、本件車路の位置はそのままで傾斜を緩くするという変更にとどめたのでしょうか。
あるいは、本件車路の位置をずらせるような高低差1ｍ以内の適当な場所がなかったのでしょうか。

どうもルサンク小石川の件は、いろいろと不可解な点が多いですね。

>>3659 匿名さん
> でも、それは大掛かりな設計変更になりそうで、絶対高さ制限の施行前に変更確認を出せなくなってしまうので、本件車路の位置はそのままで傾斜を緩くするという変更にとどめたのでしょうか。

全くおっしゃる通りで、変更確認を申請しても本件車路の位置がそのままだと、2.5メートルの高低差はそのままになり、のちに東京都や裁判所が判断したように2.5メートルの高低差がある自動車車庫は避難階でないことになってしまいます。

2014年の変更確認の際に日建ハウジングが大掛かりな設計変更をしたいと思っていたとしても、NIPPOが許してくれなかったのかもしれませんね。もう1つ >>3659さんには信じられないことでしょうが、販売計画が決まっていたから大掛かりな設計変更ができなかったのかと推測しています。
本件車路の位置を変えると、元の建築計画で車路のあった部分は住戸にできますが、新たに車路を設ける位置の住戸はなくなります。住戸にできる面積にそれほど違いがないとしても、販売計画は大幅に変わってきます。市川猿之助が広告に出演することを含め、販売計画が決まってしまっていて、NIPPOが変えたくなかったのではないでしょうか。

係争中の物件は竣工後に販売するべきであることはよく知られています。
プラウド小石川（あかがね御殿の隣地で周辺住民が裁判で争っていた物件）で野村不動産は竣工後に販売していました。購入者のリスクに配慮するデベであれば竣工する前に販売したりはしません。

ルサンク小石川の件で不可解なのはNIPPOが竣工する前に販売したことです。

堀坂が紹介されています
http://tkobays.blogspot.com/2020/03/blog-post_11.html

ここの坂を登り切ったとこの戸建てが、3区分に切り分けられて販売されたんだよ
そこを買った人が勝ち組だよ
後、数年後にすぐ近くで販売された大和の2戸

その隣にNIPPOの現場事務所があったけど・・・最近見に行ったら壊されて更地になってたね

>>3663
ちょっとした肝試しですね、買った人偉いわ

ルサンクを購入したのも肝試し

10年以上のマンション紛争になっているとは
販売時に説明されなかった

2005年の建築確認取り消しのことも言及はなかった

住宅街だからね
戸建ての方の権利意識は強いみたい
一日中静かだね
日当たりもいいし、後楽園駅徒歩5分
スーパーに5分歩くけどね
みんな生協使ってる

今回の最大の問題は、このマンションが、導入された絶対高さ制限を超える計画であったことにある。つまり集団の規定に関わる問題で、そこ抜きに単体の安全性を議論しても意味はない。建築関係者が今後を考える上で、今回の建築審査会の判断を題材とするのならわかるが、「冤罪だ！」みたいな話に持っていくのは、単に感情的なだけであって冷静な議論ではない。

安全性の解釈はそれぞれだが、最後は審査会で適合と判断されるかどうかが全てで、制度的には審査会の決定だけが正式なものだ。問題が指摘されても、審査会に通るように修正を加えて確認を取り直せば、それなりに対応は大変だろうが引き渡し不可とはならなかった。それができなかったのは、ひとえに既存不適格の計画だったから。

建物は、都市計画法や建築基準法の集団規定の中でコントロールされる。そこに抵触するようなリスクを抱えてやっていたのであれば、そうしたリスクが形になった時の問題は甘受しないといけない。建物が単体としてどんなに安全だろうが、その場所での集団としての規定に抵触するものは建築物としては認められないし、建ててはならない。これが日本で建築を行う上でのルールで、他の場所では安全だなんて理屈は成り立たないし、はっきり言えば、成り立たせてもいけない。

反対住民のやり方を不当だという向きもあるけど、客観的には、違法でもなんでもない行為だ。ルールを最大限利用した戦略としては、練られていて上手かったと妙に感心してしまう。そこは建築に関わる者なら、肯定的にか否定的にかは別として、教訓として捉えるべきだ。反対住民に対するここでの物言いは、事業者側に肩入れした感情的な八つ当たりみたいなものに見える。

倫理的に問題にするなら、むしろ既存不適格になるというリスクを自ら抱えることで、購入者との契約を実現できなかった事業者側の方だろう。そもそも高さ制限の導入は、この地域が「こういう方向で街を作っていきます」ということを明確に示したことになる。そこに、長期的に残る既存不適格の建物を、駆け込みのように作ることの方が、建築関連の規定が意図するところからして、よっぽど脱法的で問題ではないかと思う。
いやしくも建築関係者ならば、建築関連の規定が意図するところの隙間を突くような行為は、倫理的に慎むべきと考えるのが正しくはないだろうか。

●東京建築士会・法規委員長・辛くち小田圭吾の法規チェ～ック♪
建築審査会による小石川マンション確認取消

平成27年11月2日付で、文京区小石川のマンションが、周辺住民の請求を受けた
東京都建築審査会によって平成24年7月に下りた確認申請を取り消されました。同
マンションは建物外観がほぼ完成していて、今年4月末には分譲完売されていたマ
ンションです。規模は107戸、地下2階地上8階で斜面に建っていて、地下2階から
地上2階までがそれぞれ地上に接しているとして４層が避難階とされ、指定確認検
査機関の都市居住評価センターにより法適合確認がされたものです。
12月10日付の日経アーキテクチュアによれば、争点は地上1階にある大型駐車場
（1階は住居も含む）で、東京都建築安全条例第32条第6号に定める大規模駐車場の
技術基準に避難階以外の階に駐車場を設ける場合の避難階段設置義務に違反するた
め避難階ではないと説明し、階段に変わる傾斜路に幅３ｍ以内の手すりが無いこと
や、１階の出口となる駐車場のスロープ（道路との高低差2.5ｍ）が地上に通じる出
入口の要件を満たすかなどが判断要因としています。
建築基準法は避難階の定義については用語の法令では示さず、施行令第13条（建
築物の使用制限の避難施設等の範囲）の避難階のカッコ書きで「直接地上へ通ずる
出入口のある階」と記載があるだけです。したがって、建築物から避難する人数や
火災などからの安全性で「地上」かどうかを判断するものであり、避難階以外の階
の通常使用における階段設置義務の要件とは判断基準が相違していると思われ東京
都建築安全条例第32条第6号を引き合いに出す根拠は分かりません。また「地上」と
「道路等」との識別も定かとは思えない記載内容であり、何を論じているのか不明
です。共同住宅の上層階からの多数の避難を想定した窓先空地における避難経路は
建築基準法の避難通路と同様に1.5ｍの有効幅員を求めてはいますが、本件はそれと
も違います。
どちらにしても、今回の件は工事着工してから2年9か月後の確認取消となり、ほ
ぼ完成している建築物を取壊すことを命じるのと同等な行政処分となることが経済
活動を否定することができる制度として問題だと思います。本件は平成15年10月に
事業者が土地を取得し、平成16年7月の東京建築検査機構の確認を駐車場の接道道路
幅員が６ｍ以下として東京都建築審査会が取消し、その後道路を含む開発許可でも
何度か開発許可の審査請求が行われ、今回の取消しに至ったという経緯のようです
が、12年かけて建設した建築物に事後的に確認無効とすることができるといった制
度に疑問を感じます。
建築審査会は建築基準法第94条（不服申立て）に記載され、第2項で審査請求後
1か月以内に裁決とされていますが、公開口頭審査などを考慮すると期間的には難し
いでしょう。しかしながら6か月以上というのも問題だと思います。本件では平成24
年9月に取消審査請求で平成27年11月と書かれています。これに限らず、平成10年建
築基準法改正で民間の指定確認検査機関が創設されて以来、法第6条の2（指定を受け
た者による確認）第11項で期限の定めなく特定行政庁が確認審査報告書を受けた後確
認の取消が出来ることも問題です。どちらも6か月くらいまでしか取消権が無いよう
にしていただかないと、経済活動に支障が出るとともに、設計契約に基づく建築士の
賠償責任が大問題となります。
これに類似した事案は、平成21年12月の新宿区タヌキの森（下落合）の3階建て長
屋形式の2千800㎡のマンションがあります。形式は東京都建築安全条例に基づく認定
制度による新宿区の接道認定を、最高裁が確認取消しという判決を出したことにより
確定した事件です。この時の区の建築審査会は認定を区の裁量権として認めていまし
た。
どちらもほぼ完成したマンションを解体し、何十億という建設費が無駄になり、社
会的損失でもありますが、適法である確認と工事が出来る設計図書の納品義務を、設
計契約により請負っているとされる建築士は心配でなりません。建築審査会の裁決や、
裁判所の判決は疑わしきは罰せずの精神で、明らかに誰が見ても法適合していないと
いうもの以外は取消の裁決や判決をしないようにしていただかないと、損失は測りか
ねません。法そのものに規定のないものを、審査委員や判事の情状で判断することが
出来ないような制度に改めてほしいと思うのは小生だけでしょうか。

○月刊 資料提供：小田圭吾、黒田清行　　事務局担当：梅津洋佑、川村哲也

>3670

これ、東京建築士会の会報に掲載されていたコラムですよね。

東京建築士会の内部でも問題のある内容だと認定されて、建築士会が謝罪を公表、コラムを書いた法規委員長は役職を解任されたと思ってましたが。東京建築士会所属の人なら誰でも知ってます。

そんなコラムをなぜわざわざ引用？

気になって改めて調べましたら、私にちょっと思い違いがあったようです。

>3670
は、東京建築士会法規NEWS ＜2015/12月号＞に掲載のコラム。
問題となって法規委員長解任に繋がったコラムは、東京建築士会メールマガジン2018年9月号掲載のもので、別でした。
ただ、両者の主張内容はほぼ同じものです。

>3670
のコラムを書いた小田圭吾法規委員長は、高裁で神鋼不動産側の立場を弁護する意見書を書いていました。この事実を伏せてコラムを書いていたことが、東京建築士会の中でも問題とされたはずです。

この法規委員長の意見書の内容は、裁判ではほぼ完全否定されて、採用されませんでした。
>3670
のコラムの内容は、そこをふまえて読むべきでしょうね。

魔改造で法律の目をくぐれないの？

再建築不可物件も柱一本でも残っていれば良いらしいよ

絶対高さ規制にひっかかって、その魔改造をする余地も無いところが問題なんですよ。

法規委員長の小田圭吾さんが >3670 の意見書を書いて裁判所に提出したのは
不適切でしょうね。東京建築士会が法規委員長を解任したのは当然と思いますが。

しかも >3670 の意見書は裁判官も怒らせる内容と思います。

素人考えで、最上階のワンフロア削ればいいだろと思うのだけど

建築審査会の裁決によっては >3677 の決断が求められるのは分かってたのだから
NIPPOが最上階のフロアを建設する工事を停めて裁決を待てばよかっただろ
と思うのだけど

>>3672 匿名さん
東京建築士会は、法規委員長の言動に問題ありとして謝罪し、法規委員長を解任したのですね。的確な判断と思います。

同じこと何度も投稿して、凄い執念だね、、、意図がわからないけど。

>3670
>法そのものに規定のないものを、審査委員や判事の情状で判断することが
出来ないような制度に改めてほしいと思うのは小生だけでしょうか。

規定のないところ、解釈が難しいところに対して、情状を判断して最終の公式決定を出すのが審査委員や判事の仕事なのに、小田圭吾さんはそんな権限を審査委員や判事に与えるな、と言ってます。これは、審査委員や判事の存在意義の全否定です。
普通に考えて、そんな見解を持った人の意見を、裁判の判事が採用するわけがないです。裁判所を怒らせるようなものだ、というのも当然でしょう。

小田圭吾さんに意見書を依頼したのは、自ら敗訴を招くようなもので、裁判の戦略として完全に間違えています。こういう点も、事業者側の明白な失態でした。


いずれにしても、今回の事業者側の主張が、公には受け入れられない理屈であったことはもう明白なので、そこをしっかり現実として受け止めることが、建築従事者にとって今後の身の安全のためにも重要です。上の小田圭吾さんのような論理に未だしがみついていると、たいへん危険です。繰り返し言うくらいの意味はあるでしょうね。

「建築安全条例32条6号違反の建物をそのまま完成させた方が契約者のためになった」の主張も裁判所を怒らせるでしょうね。

契約者のためと言うなら、違法建築物であると追及されている状況で販売活動をしないというのが正しいです。

他のスレッドで、ルサンク小石川の建築計画のお知らせが
3ヶ月に1度書換えられているとありました。3ヶ月に1度も
いったい何を書換えしているのでしょうね。

ある意味、完全には終わってない現場なんでしょうね。
裁判所の判断は覆らないでしょうが、民事の賠償請求の裁判は続いてますし、新たに動きが生じる可能性はあります。取り壊されるか、現行の規定に沿った形に作り変えられるかしない限り、ここは終わりません。長期的に考えるのであれば、高さ制限そのものが廃止される可能性だってあります。珍しいケースとしてこれからも取り上げられ続けるでしょうから、この掲示板の書き込みも長々続くかもしれないです。

>> 3685 匿名さん

自民党の区議がルサンク小石川を救おうとしてなのか
絶対高さ制限を見直すことについて文京区議会で質問していて
４年かけて策定したルールをすぐに廃止することはしないという答弁を得ていました。

施行まぢかの絶対高さ制限を守るように指導されたのに
敢えて制限を超えた高さの建築計画で駆け込みで着工したのがルサンク小石川だけなので
行政が高さの問題を免れさせるのはなさそうです。
前にすすめるには22メートルの高さ制限は受け容れるところからではないでしょうか。

自民党の区議にしても、（元）東京建築士会法規委員長にしても、
よかれ、と思ってやったのだろうが、かえって
NIPPOを窮地に追い込むことがわかってないですね。
絶対高さ制限の廃止を文京区議会で質問したら４年かけて策定したルールをすぐに廃止することはしないという答弁になるのは当然。
>>3670 の東京建築士会法規委員長の意見も
裁判所を怒らせる内容で
これをNIPPO側から証拠として裁判所に提出したら
敗訴に導くようなものです。

私は白バイがいるのがわかったらそこは走らないよ。多分マンション計画も同じことなんだろうと思うんだ。

覆面パトカーでなく白バイがいるのが明らかな道路で交通違反して赤切符を切られて、裁判所で取締りがおかしいと言っているようなもの。
取締りしている道路では、より安全な運転を心がけるものです。

この掲示板を遡ってみると、つい先の5月くらいまで、避難路の解釈についていろいろな意見が掲示板に出ていましたが、はっきり言って全く無意味な議論ばかりで、心底、寒々しく感じました。無意味であることを全く理解していない点において、重大です。

いかに議論しようとも、結局はどの見解が妥当かを最終的に決めるのは、制度上、建築審査会です。だから、我々の間でいかに議論をして、勝手に納得したり相手を言い負かしてマウントを取ったりしても、そんなことには何の意味もない。弁護士の間でいかに法解釈の議論をしても、最終的には、裁判所の判断で確定した判例だけが一般的な効力を持つのと同じことです。物事は、最初からそういう仕組みです。

これまで出てきていた冤罪だの新証拠だのという話は、解釈オタクによる全くもって無意味な議論です。住民から相手にされなかったというのも当然で、一般的な見識がある人であれば相手にしないのが当たり前です。現実から乖離した議論など、害悪にしかならないので付き合う必要はありません。
新証拠があるというのなら、そう言う本人が自ら再審請求をすればいいだけです。このようなところで無意味な意見の開陳をするのではなく、実際に行動すべきです。周りには付き合う義務はありません。

建築従事者は、最終の決定権を自分たちが持っていないことを前提に仕事をしていくしかありません。小田圭吾さんのように文句を言ったところで、公には決して採用はされません。それがこのル・サンク小石川後楽園の一件から学ぶべき「現実的な」教訓です。せっかくの教訓を全く学ぼうとしない人がいることが問題です。

今、実質的に残っている問題は、絶対高さ制限、それをどう受け入れるか、ただそれだけです。その現実から目をそらす議論は、すべてが非現実的で無意味です。今はもう、関係者の間でどのように高さを削る形に行き着くのか、関心をもって見守るだけというところでしょうか。

建築従事者が「建築安全条例32条6号違反の建物をそのまま完成させた方が契約者のためになった」と主張して、姿勢を改めようとしませんでしたからね。
販売してはいけなかったことも分からないのでしょうね。

小日向の方でも審査会マターになっているようですね。
それにしても警察とか来たり、威力業務妨害罪で告発だとか、数千万の損害賠償だとか？凄まじいまでの住民運動ですな。
https://www.facebook.com/groups/1453576441441096/

>>3681 匿名さん
>>3687 匿名さん
>3670で出てきた黒田清行さんも審査会委員みたいですね。
という事は、住民不利？なんでしょうか？

>>3690 匿名さん
にも言っておくのを忘れてました。
小田圭吾さん＝黒田清行さん、という事であれば、小日向の審査会では近隣住民不利という事ですよね。そんな場合でも「結局はどの見解が妥当かを最終的に決めるのは、制度上、建築審査会です」ということだったら、近隣住民は不安になりますよね？

>3694
建築に関わる人は、事業者から反対住民まで、どっちに転ぶかわからないリスクを抱えてやっていくしかないです。それだけのことですよ。それに文句を言っても仕方がありません。

ところで、なんで関係のない小日向の話になるのでしょう？関係のない話は別のスレッドでやってください。

「この物件は他なら安全だった」という訳のわからない主張も出ていたようですが、建築が「不動産」である意味が全くわかっていません。最終的には、この場所、この条件でしか特定の不動産は語れません。ル・サンク小石川後楽園が失敗したのは、事業者がこの場所での特有の条件を読み違えたからです。関係のない他物件の話をするのも、この手の無理解に近いものがあります。

>この場所、この条件でしか特定の不動産は語れません。ル・サンク小石川後楽園が失敗したのは、事業者がこの場所での特有の条件を読み違えたからです。

正におっしゃる通りではないですか？同じ文京区の話しなのに、「なんで関係のない小日向の話になるのでしょう？関係のない話は別のスレッドでやってください。」
とは同じ区民としてあまりに無理解ですね。このスレでもあっちでも審査会だこっちでもだ、なんて言ってませんでした？特に目白新坂のセキスイなど良く出てきませんでしたか？

>3696
同じ文京区でも、違う場所なら、それですでに違う条件です。同じ東京都、同じ日本、なんとでも「同じ」と言えます。それは恣意的な「同じ」でしかありません。極端な話、隣地であってもすでに条件は違ってくる。

この物件は、絶対高さ制限がかかる前の駆け込みなど、場所とタイミングにかなり特殊な事情を抱えています。この物件での審査会の判断は、あくまでもこの物件での判断であり、それはこの物件にとっては唯一無二ですが、他ではそうそう当てはまらない。それに住民の不安感情などは、審査会の判断に直接影響を与えるような材料でもありません。

違う物件の問題を詳しくやりたいのなら、当の物件のスレッドでやるのが自然です。

この物件については、審査会も裁判所もすでに判断を下していて、その部分については動かし得ない結論が出ています。他の物件の住民の状況などを聞いたところで、なにが変わるわけでもないし、参考にもならない。ここで必要なのは、その結論以降に起きていることの情報のやり取りです。

逆に、これから審査会があるような物件についてなら、こちらの結果が参考になるかもしれません。ならば向こうで話をするべき、というのは当たり前の話でしょう。

すべては「消費者軽視」体質に起因する・・・と榊さんがブログに書いています。

ルサンク小石川の事件が起きたのは
コンプライアンス遵守が徹底されていないからでしょう。

とくに契約者を軽視したのが問題です。

そもそもNIPPOにはルサンク小石川の事件が起きるまで法務部がありませんでした。

>>3698 匿名さん
冷たく言い放っておられるようだが、ちょっと見ただけでも参考になりそうでしたよ。

>2867　文京区の2003年ー2007年頃からの紛争案件には
>2871　グランドメゾン目白坂の周辺住民の方が建築確認取消訴訟まで提起して徹底抗戦
>2874　反対運動のあった住不のインペリアルガーデン
>2878　文京区の住民パワーには恐るべきものがあります
>2884　住不の当初計画に関して
>2886　文京区の住民の互助会があるわけでないでしょうが