ル・サンク小石川後楽園（5）

日影規制の話題になっているようですがル・サンク小石川のような所謂地下室マンションでは平均地盤面と地階判定が微妙でそれらがどうなるかで日影図が違って来るので難しいですね。

>>2561
過去レスによると、審査請求の争点に地階の判定があり、東京都建築審査会はユーイックの行った地階の判定は誤っているとの判断をしたとのことです。ユーイックがしっかりと審査したのか疑問ですね。

報道されているユーイックの建築確認の取り消し事例がかなり多いんですよね。
施主から建築確認を急がされる事情でもあるのかなあ。

住民が必死すぎて虚しいですね。
もうこの辺りに引っ越してくる人は減る一方ですよ。
新参にはひどい仕打ちが待ってる事は明らかな訳ですし。

無責任の連鎖 耐震偽装事件
http://books.google.com/books?isbn=4902970392&q=%E9%83%BD%E5%B8%82%E5%...
http://id.ndl.go.jp/bib/000008201666

ユーイックのことが載ってます。

>>2561: マンコミュファンさん
日影規制と地下室マンションとは直接関係しないので難しいことはないと思います。
今回は地階判定が微妙？なだけで、平均地盤面が争点になっているわけではないと認識しています。

さて日影規制は斜線規制の中で最も厳しいので、当然デベは規制ギリギリの建て方をします。
日影規制時間４－２，５時間ギリギリというわけです。一種低層ではこの4時間の方が厳しいの
ですが、ここでは等時間日影図を見ていないのでどちらが厳しいのかは分かりません。
いずれにせよ、２７ｍであろうと２２ｍであろうとギリギリに建てるので日影時間は４－２，５時間で
変わらないはずだということです。
平均地盤面が同じと仮定すれば２２ｍの建物でも日影が改善されるわけではないというわけですね。

近隣住民は発散方式でもなく突っ込みどころがないということで問題にしなかったようです。
http://rokkakuzaka.edoblog.net/Entry/1457/

>>2566 マンション検討中さん
地階判定を誤ってなければ、自動車車庫が地階にあることになり（建築審査会はそのように判断しているのでしょう）、確認検査機関も設計者の建築士に自動車車庫からの避難路の安全を確保するように指示していたのではないですかね。
地階判定の誤ったことがこのマンション建築確認取り消しの発端になったように思います。

地下駐車場なんだから地階にあると考えて当然と思うのだけど。
建築確認の審査を担当する職員が間違えるものなんですね。

地下室マンションにしなければ良かったのに…

>>2566 マンション検討中さん
建物高さが変わるので日影は当然変わります。下がる2階部分はそもそも日影ができなくなって規制が関係なくなります。
逆に高さが下がる部分以外の影に入っているエリアはおっしゃる通り変わらない。もしくは下げる2階部分の容積率を使いきるために太い建物に変更されてむしろ日影は悪化します。(ここが建蔽率使いきってたかは調べてませんが)

反対運動って、建物直近が一番激しいのですが高さを下げても日照を確保できるのは少し離れたエリアと言う皮肉はありますね。

>>2570:匿名さん
>反対運動って、建物直近が一番激しいのですが高さを下げても日照を確保できるのは少し離れたエリアと言う皮肉はありますね。

これはおっしゃる通りですね。私が言いたかったのもそこの処です。
説明会で必ず出てくる冬至の時刻日影図で言えば、2階分も下がれば当然日影が改善されるエリアが出てきます。
ただここでハッピーなのは少し離れたエリアで本来の近隣住民ではないと言う皮肉な現実ですね。

さて日影規制時間４－２，５時間ですが、これより少しでも悪化していれば即違反建築ですね。
そして改善されているとすればそれは良心的なデベがセットバックして余裕を持っったという事です。
あくまで日影規制上での話ですが、新計画で高さが２２ｍに下がれば日影が改善されると思うのは甘いよ。と言いたかったわけです。

近隣住民にとって最もハッピーなのは現建物の2階分の減築でしょうね。少なくとも６ｍは下がって
２１ｍ位の高さになりますか？
これですとあり得ないセットバックを得ることになり日影が劇的に改善されます。

日影規制時間４－２，５は等時間日影図（GL＋４ｍ）でチェックできますが、デベは普通の説明会などでは出さないでしょう。ここの近隣住民は出させたのかな？

都市居住評価センターは過去に地下室マンションのGLを誤って建築確認取り消しになっていたようですがね。ここのGLも争点になってると思いますよ。

ここの建築敷地は開発許可との絡みがあるからさらに難しいと思います。

神鋼不動産、大変そうですね。
http://www.kobelco2103.jp/pdf/20180702.pdf

>>2574 マンション検討中さん
ルサンクがしばらくこのままな事を織り込み済みでも買い手が居たのは良かったのでは。
このまま神鋼子会社で細々と生きてても資金繰りが厳しくて裁判終了後のここの再建築に影響しますから。

>>2575 匿名さん
この事件を東京センチュリーの方が客観的に見られるでしょうか。神鋼は複数の確認検査機関でチェックをしてもらったとかメディアに答えてましたが、先入観もありそうです。
神鋼の担当者にとって、あとからやってきた東京センチュリーから派遣の役員にあれこれ言われるのは面白くないと思います。辞めたい気持ちかもしれない。

>>2574
神鋼不動産はえぬきの取締役が退任させられている

ここの近隣住民は近くに引っ越してきた人とかイジメそう

東京センチュリーもここの件には関わりたくないだろうし、下手に関わると厄介だろうね。

絶対高さ制限「大規模敷地の特例」を適用すれば、ここに最大３３ｍの高さの建物が建てられる！
って本当ですか？

であれば現在の２７ｍの高さのルサンクの方が全然マシですよね？と言うかルサンクのデザイン
は決して悪くない、早々に完売するわけです。