クラッシィハウス湘南藤沢

>>2393 匿名さん
勿論！

いや私は単純に損をしたくないだけなんです。
この市況下で考えても、1000万割高なこの物件の何に惹かれて購入に至ったのか？単純に興味があるんですよ。

>>2395 マンコミュファンさん
実需で選んでいるので損得ではないのでしょう。
そもそもあなたの様に投資効果も考えてなら今の藤沢はどれを取ってもダメでしょうよ。

>>2395 マンコミュファンさん
損したくないって買うつもりだったんですか？
長所も分からず、割高だと思うこの物件を？

言ってることが支離滅裂すぎ。設定おかしくなってません？

>>2397 マンション検討中さん　
いやいまの値段なら買わないです。
買えるけどたか掴みは避けたいので。

どこをどう読んだら買うつもりだったと解釈できるのか。検討している数多ある物件の一つに過ぎないですよ。

今年も地価が緩やかに上がりましたね。

>>2395 マンコミュファンさん

答えは単純です。
藤沢近隣ではここしか買いたいマンションがなかったからです。

>>2395 マンコミュファンさん
購入する理由は人様々ですから、損得や魅力も人それぞれですよ^_^
あなたの購入目的から予算、家族構成、勤務地、探しているエリア、徒歩何分以内、引っ越し時期など教えてもらえたら相談に乗りますよ(^^)

ここはこの価格と釣り合わない直床仕様が痛いです。さらに奥の部屋が柱でいびつな作りなのも例に漏れずちゃんと直床とセットだし。最も大事な建物躯体部分が長谷工の廉価バージョンである事が売れ残った原因。価格と中身のアンバランス感がどうにか解消しないと２年目の完売も厳しいと思う。

>>2401 匿名さん
私の方が知見あるので大丈夫です。

>>2402 匿名さん

同感です

さらにあの機械式駐車場は金かかりそうです。
西向きも地味に痛い。

詰まるところ、こちらは駅近しか長所がないのです。

>>2403 マンコミュファンさん
せめて住まい用か、投資用かどちらか教えてもらわないと、議論が噛み合わないですよ(^^;;

>>2403 マンコミュファンさん
自分の型にはめたがるタイプですね。
知見があると言って何も意見も発しなければ議論になりませんよ。
投資目的であれば、立地とエントランスの豪華さと総戸数が大きな軸です。ここはそれらが揃ってます。現に賃貸物件は全て埋まってますしね。

都内なら同じ間取りで8000万円以上が当たり前のご時世。このレベルのマンションを余裕をもって購入できる経済力が欲しいものですね。

私は投資用マンションで2000万円以上の利益を出してますが、私の方が知見はありますよ。笑

>>2406 検討板ユーザーさん
投資目的でこちらの物件を見てる時点で知見はないんだよなぁ

あと何部屋あるのですか？

>>2413 匿名さん
100部屋

>>2413 匿名さん
1000部屋

この掲示板は立てられて四年目なのですね。
マンションの歴史を感じます。

歴史はまたまた続く。
高値で売れ残りが続く限り。
気の毒なのは現在の住民ですね。
販売戦略のミスですね。

だからといって値引きはしないよー(^-^)

資産価値狙いでこちらを買って正解でした。
ここからどれだけ地価が上がるか楽しみです。
やはり崖の上や川の向こう、藤沢1の水没地などとは格が違いました。
売れ残りではなく敢えて時間をかけています。
くだらないネガやポジが多いですが、ここに決めた私は高見の見物。

不動産購入動機は人さま様でしょうが、この物件は投資目的には全く似合わないと思います。と云うか最早、我が国における不動産投資は余程のスケールと価値がなければ、成り立たないと考えた方が良いでしょう。少なくとも個人住居程度では如何なる物件を購入しても、将来の売値が現在の買値を上回ることなどあり得ません。

>>2427 eマンションさん
我々初心者マークの意見など聞いてくれませんよ。

読んで頂けるかどうか判りませんが再投稿します。少なからずの方が将来の資産価値を考え、不動産を購入されておられますが、転売時に現状より高く売れるような希少物件は、残業ながら一般給与所得者には入手不可能な価格です。故に世帯収入の6、7倍の物件を無理なローン組をした場合、非常に危険だと思います。転売時に残債割れですから。況んや本物件のような普通の集合住宅を投資目的で購入するなど殆ど自殺行為です。

>>2433 eマンションさん
せ、、せやね！！笑

>>2433 eマンションさん
誰もそんなレベルのもの求めてないと思いますが。。賃貸と比べて何年後か、何十年後かに得ならいいってレベルじゃないかな期待してるのは。妄想しすぎかと。

>>2435 評判気になるさん
貴方のご意見に同意します。本物件は住まいとして考えるならば、とても良いと思います。その後の売却時に、もしかしたら得になっていればラッキーでしょう。

クラッシィは鍵引渡しの後１年経っても買い手が付かない状況。現状でクラッシィ購入者が中古で売ろうとした場合には新築価格からかなり値を落とさないと取り引きは成立しない。反面、藤沢の徒歩10分程度のマンションの場合は中古でも新築時と同価格か、むしろ高い価格での取り引きが成立する。
同エリアの同時期に販売されたマンションの中で、新築の販売価格に含み益のあるマンションと含み損があるマンションが存在する事は興味深く、新築時の売れ行きとその後の中古価格は関連性があるものと思われる。

>>2437 匿名さん

全く論理的でないですね。

クラッシィでも既存契約住戸を中古を売り出せば、新築価格と同等もしくはより高く売れるかもしれません。要は個別の間取り(階層・向き・間取り・その他)に価格相応の価値があるかどうかです。売れ残りの間取りと契約済の間取りでは諸条件が異なります。

また、含み益のある物件とはどちらのこと？
プラウドは中古売り出し中ですが、中々買い手が付かないようですね。

引渡しから１年以上も在庫を抱えるクラッシィの中古部屋を、新築価格より高く買う人が現れる可能性は0とは言いませんが、可能性は極めて低いことでしょう。世の中には色々な方がいますので全てを否定はしませんが、現実的に考えた方が良いですよ。

>>2439 匿名さん

ご心配には及びません。
全く論理的でないご意見で参考にもなりません。

>>2439 匿名さん

購入者に対して『お前のマンションは値下がり必至だよ』と言いたいの？
しかも根拠不明の私見を振りかざして『現実的になれ』ってか？

新築市場で未だに在庫が残っているにもかかわらず、中古市場では新築価格を上回る

と仰る方のご意見こそ論理的ではなく、現実から目を背けていると思われます。ごく一部の特異なケースに絞るのではなく、一般的なケースについて客感的に考えないと、そもそもお話にもならないと思います。

>>2442 匿名さん

物件が売れるかどうかは、物件の価値に照らして販売価格が適正かどうかです。新築在庫があろうが、中古物件の価値と価格が見合うなら売れるわけです。
あと誰も『中古が新築価格を上回る』と断定はしていませんよ。2438は売れ残りと契約済住戸では諸条件が異なることから、契約済中古は『新築同等またはより高く売れるかもしれない』と言っているだけ。

市場の原理を勉強して、日本語読解力をつけてから出直してください。

>>2443 匿名さん

「物件の価値と価格が見合うなら売れるわけ」と仰いますが、クラッシィは新築市場において、「物件の価値と価格が見合っていないから売れていない」と判断されています。つまり新築価格が市場では割高だと評価されているところです。

それを踏まえてクラッシィの中古を新築価格よりさらに割高で買う人が現れる可能性は0とは言いませんが、可能性は極めて低いことでしょう。

色々なお気持ちはお察ししますが、客観的に見るとクラッシィは新築の購入額に大きな含み損があると考えられます。

>>2444 匿名さん

売れ残りの新築住居は検討者が感じる価値と販売価格が見合っていないのは事実と思いますが、契約済住居(中古)はそうとは限らないですよ、と言ってます。
わかりますか？

>>2444 匿名さん

契約済物件は価値と価値が見合っていると判断した人が購入したわけです。売れ残っている物件とは諸条件が違うのです。わかりますか？

なんかもうかわいそうだから早く誰か買ってあげてよ

価格に関する事柄が出てくると、わりと激しい論議になるのは、どの物件でも頻繁に見られる現象ですね。まぁ皆さん、それだけ関心の深い事柄なのですから仕方ないですね。ただ将来の売却額などの資産性はさまざまな要因が関連し、正直なところ｢神のみぞ知る｣ではないでしょうか？本物件を購入された方々は御自分で納得され買ったのですから他人がとやかく言う必要はなく、また割高と捉えている方々は買わないだけですから、それで良いではないでしょうか？ただ不動産投資ブームは去ったようですので、一般論として将来の売値が現在の買値を凌駕することは考えにくいと思います。

ここのリセールは底堅いですよ。
他の立地の悪い物件とは全くちがいます。
売れ残ってるのではなく売れ残しているのです。
とても満足です

売れ残してるとはまた斬新な発想ですね。
笑ってしまいました。

売り渋りっていうんだよ。価格上昇期に販売時期を遅らせるケースはあるけど、相場のピークアウトがささやかれている時期にそんなことしないよ。

売れる見込みが立たないから出せないだけ。

ピンサロとパチンコ屋に挟まれたマンションが立地いいとは思えないけど。。。

>>2449 匿名さん
他の立地の悪いマンションとは例えばどこですか？

>>2453 マンション検討中さん
例えばも何もここ数年の藤沢駅の新築マンションは全てここより立地悪いと思うね。
逆にここより立地が良いところがあるなら教えてほしいよ。

なので特に売り急ぐ事もないし、高みの見物といったところ。

>>2454 匿名さん

こんなのがクラッシィ住民なら正直がっかり。

主観を排除して客観的事実のみの情報を比較しています。近隣マンションのこれまでの傾向から、今後のマンション選びのご参考になればと思います。
なお、末尾の注書きにも記載しましたが、記載内容に誤り等がありましたら適宜修正願います。また、その他興味がある物件や増やしたい情報がありましたら、ご自身により加筆願います。

【概ねの販売価格順】
ジオ 3,000万円台中心（値下げ後）
茅ヶ崎駅徒歩6分・136戸・直床仕様・スロップシンク無し・機械式駐車場
2017年3月入居（引渡し25ヶ月後・2019年4月現在販売中）
敷地面積4,968.16㎡・一戸あたり36.53㎡

ノブレス 4,000万円台中心
藤沢駅徒歩12分・188戸・直床仕様・スロップシンク有り・自走式駐車場
2017年3月入居（引渡し18ヶ月後完売・2018年9月）
敷地面積6,531.03㎡・一戸あたり34.74㎡

エアヒルズ 4,000万円台中心
藤沢駅徒歩11分・360戸（権利者住戸120戸含む)・直床仕様・スロップシンク無し・自走式駐車場
2018年9月入居（引渡し1ヶ月後完売・2018年10月）
敷地面積6,531.03㎡・一戸あたり34.74㎡

プラウド 4,000万円台中心
藤沢駅徒歩10分・142戸・二重床仕様・スロップシンク無し・自走式駐車場
2019年2月入居（引渡し1ヶ月前完売・2019年1月）
敷地面積5,515.53㎡・一戸あたり38.84㎡

シエリア 5,000万円台中心
辻堂駅徒歩4分・352戸・二重床仕様・スロップシンク有り・自走式駐車場
2018年2月入居（引渡し1ヶ月後完売・2018年3月）
敷地面積14,127.70㎡ ・一戸あたり40.14㎡

クラッシィ 5,000万円台中心
藤沢駅徒歩3分・224戸・直床仕様・スロップシンク無し・機械式駐車場
2018年3月入居（引渡し13ヶ月後・2019年4月現在販売中）
敷地面積4,093.57㎡・一戸あたり18.27㎡

グレーシア 5,000万円台中心
藤沢駅徒歩7分・204戸・二重床仕様・スロップシンク有り・機械式駐車場
2020年4月入居予定（引渡し12ヶ月前・2019年4月現在販売中）
敷地面積3,987.42㎡・一戸あたり19.55㎡

ブランズ 8,000万円台中心
大船駅徒歩1分・253戸(権利者住戸26戸含む)・二重床仕様・スロップシンク無し・機械式駐車場
2021年2月入居予定（引渡し22ヶ月前・2019年4月現在販売中）
敷地面積8,837.96㎡・一戸あたり34.93㎡

※ 公平を期す為、完売はキャンセル部屋を含む全ての部屋の引き渡しが完了した時としました。
※恐れ入りますが記載内容に誤り等がありましたら適宜修正願います。
※その他興味がある物件や増やしたい情報がありましたら、ご自身により加筆願います。

>>2456 マンション検討中さん

いろんなところでほんとしつこい
何度も戸数で割るなと言われてるのに
理解力がないのか意図的なのか、、
さすがにしつこすぎて後者だな

金にならない住民専用の庭などの共用部は削ぎ落として極力部屋数を増やすとともに、建物仕様も長谷工バリューセットで削ぎ落とす。

デベは駅近のみを売りにして、土地の仕入れ値が多少高くても一人一人の客に渡す土地を少なくし、同時に建築価格を抑えた部屋を多く作れば儲かると考えた結果、近隣マンションとの競争に敗れ今に至ってしまった。

マンションは単純に駅に近いだけではダメだということの教訓となる事例。家は人が住む場所だということを第一に値付けしないとまず売れない。

>>2458 匿名さん

そんなこと無い

>>2458 匿名さん

【設問】
マンションにとって、①駅に近い、②戸数あたりの敷地面積が広い、どちらが優位性があるか？

【正解】
①(圧倒的に優位)

>>2460 匿名さん

でも結果は正反対です。マンション関係者が編集するような本に書いてあるような情報は実際には役に立ちません。

藤沢では敷地が広く、かつ建物仕様の高いマンションが売れる傾向にあります。その結果は真摯に受け止めるべきでしょう。

藤沢エリアで多くの人が心から住みたいと思える家はどの様なものか、結果が全てを物語っています。マイノリティにはきっと受け入れ難い結果ですが、市場は本当の評価しかしません。それらを認識しない限りはただ現実逃避しているだけの方の意見でしかありません。

>>2461 匿名さん

いや、売れ行きが良かったのは4000万円クラスの安物マンション、が正解だろう。

まあ、こことその他はレベルが違う。
せいぜいレベルの低いところで同志でリセール云々やっててくれw

ブランズはクラッシィよりはるかに高額だけど好調だよ。引渡し前に完売確実。

>>2458 匿名さん

敗れた？ は？
あんた各デベがどの程度の利益を得られたか知ってるのか？
デベが敗れたの？ それとも購入者が？
住商の純利益知ってて言ってる？
まさか 笑わせないで
10年ぐらいして恥ずかしくならないようにね

>>2461 匿名さん

クラッシィのことはいいけど
藤沢の市場を詳しく教えてよ。
詳しいみたいじゃん。
都内の一等地も空きがいっぱあるけど、不人気でみんな住みたくないってことなんだね。
私は金が腐るほどあれば、高い家に住みたいけどね。わざわざ安いマンション選ぶ理由が分からないよ。みんなの欲してる住環境と私の感覚にはズレがありすぎるんだね。

>>2464 匿名さん
ブランズは地権者が思ったより多く入るのか。。販売戸数は思ったより少ないのね。
ただ、油断は出来ないね！

>>2460 匿名さん

②ならど田舎が圧勝！

そもそもそんな計算式ないから笑っちゃうね

>>2465 匿名さん

ここは地価が藤沢でも群を抜いて高いから価格からするとデベの利益率は悪いんじゃないかな
サミットと合わせて上手く土地を購入したのかも

>>2467 検討板ユーザーさん

プランズは内廊下じゃなかったり残念なところも多いけど絶対買いのマンションですよね。
クラッシィも同じ、内廊下など少しプレムア感つければ勘違いした人がいっぱい買ってくれたのに。共用施設の高級感からするともったいない。
個人的に街としは圧倒的には藤沢ですけどねー
湘南ゲートも絶対藤沢でしょう。

>>2460 匿名さん

某小田急線駅近徒歩2分のマンションに住んでました。5年前に中古で買って、仕様なんかしょぼしょぼでしたけだ去年購入時より500万高く売れました。やっぱりマンションは立地が全てですね。
クラッシィ買って南口再開発時に売却もありかなぁ

>>2471 マンション検討中さん
どんだけお金あるんですか！笑

現実逃避だな。藤沢では敷地が広く、かつ建物仕様の高いマンションが好まれる。その結果は真摯に受け止めるべきでしょう。
購入者がいくらネットで願望を言っても市場は本当の評価しか下しません。

みんなが欲しがるマンションは高くても売れる。
欲しがらないマンションは安くても売れない。

中古市場ではデベの値付けに縛られないので、さらにその傾向は強まります。
新築で売れないマンションは中古市場で適正価格に修正されます。逆によく売れたマンションは値上がりもあり得ます。

投稿者の位置情報を追跡している人間が
います。その人間はわかりました。

>>2473 匿名さん
こちらの 営業さんに聞いたけど、売主(住商)の計画に基づいて販売しているので、売れ残りとかそういう概念は無いみたいですよ。
現にこの価格でも安いと言って検討されてる方は複数いらっしゃいますからね。

逆に野村の物件は、一刻も早く在庫を無くす事が戦略の為、市場より安い価格で早期完売を目指すようです。最近の郊外の物件の共通項は、仕様が他物件と違うと謳ってますが大差は無く、その僅かの差を誇張する営業さんが増えているので残念です。また、仕入れる土地も安いところが非常に多いです。
今販売中の都内の物件も、仕入れ値が比較的安かったところです。

>>2475 マンション検討中さん

・販売価格が割高に感じる理由は、よそが割安な値付けをするせい。
・仕様が低い理由は、上げたところで客にはどうせ違いが分からないだろうと判断したから。
・土地の仕入れが高い理由は、よそはより安く仕入れているから。都内ですら安く仕入れているものもある。
・別にこれで売れなくても、売主には売れ残りの概念すら無い。

引渡しから１年超も売り続けている理由について大変参考になりました。この売り方では売れないよ。駄目な理由は全部他人のせいだもの。
周りを下げたところで何も評価は上がらない。クラッシィの営業に限った話ではないけど。

建築資材や人件費の高騰に加え、条件の良い土地は価格が上がり過ぎて、もはや好立地マンションは一部の高所得者以外は買えなくなってきていることから、財閥系大手デベロッパーと比較して体力の無い野村は、安い土地(以前なら手を出さなかった条件の悪い土地)にハセコーと組んで建築費用も抑え、値頃感のある価格設定でとにかく売りまくる、という方向に戦略変更したということを言いたいのでは？

>>2477 匿名さん

営業が周りを下げて言い訳したところで物件の評価は何も上がらない。売主が万事そんな発想だから駄目なのでしょう。
周りとか関係なく購入者は心底住みたいと思える家を選ぶだけですよ。だからここはいつまでも売れ残ることとなった。

そもそも財閥体力自慢している割に、仕様はとことんケチるとか意味不明で客にメリット無し。

>>2478 匿名さん

川沿いや崖斜面の駅遠に心底住みたいと思える？
同じ価格だったらみんなクラッシィ選ぶでしょ？
要は、売れ残っている間取りは価値と販売価格が見合っていないだけ。

>>2476 匿名さん
・販売価格が割高に感じる理由は、よそが割安な値付けをするせい。
→既に200世帯以上が購入している為、割高と感じる世帯は、そもそもこの価格帯だと余裕が無いのでは無いでしょうか。

・仕様が低い理由は、上げたところで客にはどうせ違いが分からないだろうと判断したから。
→ご存知の通り、オプションを選択すればいくらでもグレードは上げられます。クラッシィとプラウドの違いはキッチンがデフォルトで御影石か否かでした。カップボードは両社共にオプションです。直床と二重床の違いはリフォーム時に間取りを変えたい方にはデメリットになります。但し、騒音性については両仕様共に大差はありません。安い二重床だと太鼓現象が暫し発生します。

・土地の仕入れが高い理由は、よそはより安く仕入れているから。都内ですら安く仕入れているものもある。
→地価のデータベースを基に仕入れるデベロッパーと、敷地面積と地域の相対効果を基に仕入れるデベロッパーとで意見は別れますので、一概に言えません。

・別にこれで売れなくても、売主には売れ残りの概念すら無い。
→完売までのスケジュールは前述通り、デベロッパーの計画によって全く異なります。売れ残りを理由に値引き交渉をしたとしても、住友系は一切首を縦に振りません。野村の場合は売れ残りがあれば交渉してきます。

ここは、世帯年収が1200万円以上あれぱ躊躇なく購入できる価格帯ですね。
プラウドは世帯年収700万円以上あれば躊躇なく購入できる価格帯でした。

ターゲットとなる層が高くなればなるほど、風当たりは強くなる傾向にあるのが、昨今のマンション事情です。
ブランズも良いマンションですが、住所が鎌倉では無いという一点で吠えている方もいらっしゃいました。

>>2477 匿名さん

その通りですね。
最近の野村は、バス便だろうが何だろうが、とにかくマンションを売るまくる、それも以前ならオハナブランドで売ってたような物件をプラウドブランドで。既にプラウドは高級ブランドではなくなってますよね。

>>2479 匿名さん

景観重視など一部のひとを除いて多くはそうだと思います。
5-10年前の価格帯だったらクラッシィは瞬時に売れていたでしょうね。
逆に今の価格帯だと理事会の役員などそれなりのひとだけになるので安心感はありそうです。
きれるひとがいるといないでマンションの未来はだいぶ変わってしまいますから

2456さんのデータを拝見する限り、スロップシンクや床の仕様の有無からマンションの売れ行きに設備はあまり関係がない事がわかりました。
駐車場が自走式か機械式かは多少なりとも関係があるのかもしれませんが、やはり駅からの距離と価格のバランスが重要なのかもしれません。

スロップシンクや床の仕様は建物原価の目安です。例えば同じ立地で同価格であれば低コストのマンションの方が購入者には割高となる。また、共用部を少なくして部屋数を増やすのも低コストマンションに多くみられる手法。
これらは中古で販売した時の資産価値という面でかなり不利になる要素です。

未だに新築を販売している現在では、中古で販売しても買い手がまず現れないので中古相場すら出来上がらない状態ですが、今後どの位価格を下げたら中古の買い手が現れるのか興味があります。

>>2484 匿名さん

立地がよい(土地代が高い)マンションは、購入者に買いやすくするために、一戸あたりの価格を抑える工夫(戸数を増やす等)は普通にあること。例えば、こことプラウドでは土地単価が2倍以上違うからね。

山口智子カッケー

>>2486 匿名さん
そういえば昔、クラッシィの近くのパチンコに中居くんが出てくるところを見ました。

>>2485 匿名さん

前面道路の路線価(2018年)。
クラッシィ→490万円/㎡
グレーシア→420万円/㎡
シティテラス→265万円/㎡
プラウド→170万円/㎡
エアヒルズ→155万円/㎡

プラウドやエアヒルズの土地単価は、クラッシィの3分の1。同じ土俵で比較すること自体がナンセンス。

>>2488 匿名さん

失礼しました。単位は『千円』です。

クラッシィ→490千円/㎡
グレーシア→420千円/㎡
シティテラス→265千円/㎡
プラウド→170千円/㎡
エアヒルズ→155千円/㎡

>>2489 匿名さん

路線価なら不整形地の補正は？

>>2490 匿名さん

上記はあくまで前面道路(二面以上の場合は高い方)の路線価データです。
そこまで精緻なもの(不整形地補正)が必要でしたらご自分でどうぞ！

>>2490 匿名さん

／m2だからあくまでも参考値では？
土地全体の価格だしても結局マンションごとの比率は変わらないと思います。

駅遠の広大な土地の方が補正したら
X面積より補正額は安くなりやすいんじゃないかな