固定金利は無駄じゃない？変動金利は怖くない？【PART17】

本日のニュースで日銀が金利幅の拡大があがってました。
これは住宅ローン金利にも影響あるのでしょうか

>>8001 戸建て検討中さん
今回の話は長期金利ですが、住宅ローンに直接影響があるのは短期金利ですね。

>>8001 戸建て検討中さん

長期金利は固定金利に影響
短期金利は変動金利に影響
固定金利が上がってから変動金利(政策金利)が上がるので変動金利が上がるのは時間の問題。

中小企業はすでに瀕死常識なのに、これで短期を上げると町が失業者で溢れかえる。
自殺が急増してローン破綻も増え、結果的に中古の不動産が激増する。

＞自殺が急増してローン破綻も増え
自殺したらローンなくなるので破綻しないよ

自殺で団信おりるの？

>>8006 マンション検討中さん
団信によるけど、ローン実行から２年はおりない等ありましたよ
借換えしたあと自殺した人もいてね・・・。借換しなければ団信おりたかもしれないのに

固定はあがるの確定ってこと？

今日は長期金利がかなり上がってたね。
来月実行予定の俺、涙目。

表面金利発表が明日か明後日くらい？さがればいいね。

日本国債10年利回り1.2％くらいの2011年に借りたけど、変動金利で0.765％(最安は0.6％くらいがあったかな)だった。－0.2～0.2の範囲なら変動金利にとっては誤差みたいなものだよ。

2025年頃変動金利が上がる予想。
マイナス金利はなくなります。

短プラが上昇しなくても、基準金利や店頭金利は銀行側の理由で上げられるという点は留意しておくべきですね。
損することを極端に嫌う銀行が赤字覚悟で超低金利で貸し出してるのはいかにも怪しい。
今は赤字覚悟で新規顧客を囲い込み、ある程度集まったところで0.2％くらいの基準金利UPというのはありえそうなシナリオです。
かく言う自分も変動で借りてるので、あと5年位は何も起きないことを祈るばかりです。

> －0.2～0.2の範囲なら変動金利にとっては誤差みたいなものだよ。
新規の借入ではなくて既存の人も変わる変動ってSONYくらいだよね？
うちはSBIで借りてますが借り換えしないと金利変わりませんよ

>>8014 匿名さん
変わらないのは金利そのものでなく金利引下げ幅ですよね？
SBIでも基準金利が変われば借り換えしなくても適用金利は変わるはずかと。

>>8012 評判気になるさん

確信ありげだけど、根拠は何?

今借り換えると変動０．３８％だけど、もう少し下がる気もする
借り換えるか迷う

>>8017 匿名さん
下がったところで僅かでしょう。
借り換えで得するくらいの金利差あるなら、今すぐ借り換えたほうが良いのでは。

2021年2月適用金利
変動金利最大引下げ後金利年0.38％
基準金利 年2.775％から最大年-2.395％引下げ

変動0.7ぐらいからだと僅かに得する感じかな

3000万円借りるとして
0.5変動、5年毎に0.3ずつ上がるとして35年
1.1固定、35年
この２つの35年後の支払い総額は3600万円位（諸費用除く）であんまり変わらない。
10年後、ローン控除も無くなって、0.5+0.3+0.3=1.1の金利になった際ににある程度繰上げ返済するなら、
変動の方が有利と考えていいのかな？
因みに5年毎に0.3%上がると計算してる根拠は全くございませんw

>>8020 eマンションさん

どう転んでも、総額は変動のほうが有利だよ！
ウチはフラットだけど、その辺は覚悟のうえ。
返済計画を明確にしたかったので、そちらを優先した。

>>8015 匿名さん
＞SBIでも基準金利が変われば
なかなか変わらないのが基準金利
東日本大震災、日銀総裁交代、リーマン、コロナでも変わらない
変わらないうちに元本が減る

貸す側で考えてみればわかる
基準（定価）から-2.395％も優遇（値引き）できるのは、それ以下で資金調達（仕入）できているから
資金調達（仕入）コストが上がれば、当然値引きを減らすのが先

>それ以下で資金調達（仕入）できているから
今の変動金利（0.5％以下）では赤字というのが一般的な見方みたいですよ。
過去に高利で貸してる分との合算でプラスにしてる状態とか。
上の人が書いてるように、今は赤字覚悟で新規顧客を集めてる状態なんでしょうね。

世の中なにがあるかんからないので固定のが安心な気分なります。一括である程度返済できるなら変動ですが

何があるか分からないなんて言ったら賃貸の方が良いのでは

>>8024 匿名さん
今は金余りでじゃぶじゃぶですよ
あと過去に販売済みのローンは証券化された債券としてそれぞれ別々に販売されてる
合算なんて出来ない仕組みです
販売手数料の2.2%から諸経費引いたのが金融機関の利益赤字にはなりませんよ



リスクとれる資金が滲みでて↓
終値 609円高の2万9388円
#Yahooニュース
https://news.yahoo.co.jp/pickup/6384528

>>8024
なに言ってんだこいつ

長期があがりだしましたが、変動もそろそろですか？

変動は優遇幅拡大してますね。
借換０．３１％、提携ローン０．２９７％まで下がってます

金利上がるらしいですね、固定選択民大勝利！

>>8032 検討板ユーザーさん

え？
上がるのは固定のほうで変動変わらず

https://www3.nhk.or.jp/news/html/20210226/k10012887191000.html

「三井住友信託銀行」は来月1日から適用する10年固定の住宅ローンで、最も優遇する場合の金利を現在の0.6％から0.65％に引き上げます。

一方、各行とも変動型の住宅ローンの金利は据え置きます。

>>8032 検討板ユーザーさん
変動金利が下げ止まりの状況下でも、長期金利は上下してますよ
まだまだ様子見ですかねー

>>8033 匿名さん
ちゃうねん、固定は今の契約で変わらんけど、変動選択した人はこれから上昇するっちゅうことで、当時声高に変動を選択していたやつの声が小さくなるってことやねん。バブルんとき、8%やぞ。
そんなもん、固定で1%ちょっとで借りてた俺たち勝利にきまっとるやんか

このままだと間違いなく変動もそのうちあがりますよ

固定1%超とか減税メリットまったく無いじゃない
今は金利手数料より減税額が多くて
現金一括払いよりもお得なのにもったいない

変動0.4%未満
固定0.5%未満
借換えで金利半分以下にできると思います

>>8037 匿名さん
固定10年中に上がっても、影響ないが、10年後は高い変動になって、最悪パターンじゃないすか

>>8038 匿名さん

住宅ローン減税終わったら借りるメリット少なくなるから繰上るなりすれば良いし
元利均等だと金利低いほど多く元本が減るので
結果借入残高も減っていて金利の額そのものが
少なくなってるし
金利上がってもフラットの半分程度の金利

フラットも10年後に0.25%金利上がるから
似たようなものだろう

残高減っている借換えなら今は変動で良いかも

ちなみに５年ほど前は変動より固定金利のほうが低い時期もありましたよ

0.33%とか

いよいよ来るの？

少なくとも現在の変動金利は大昔と概念が覆っていて

全期間優遇幅固定金利と言ったほうが適切
２％を越える優遇幅が返済期間中固定で変わらない契約
さらに税金から10年間や13年間１％の減税であわせて
マイナス３％以上も優遇あるから
ネット通販と同じように分割払いの金利手数料無料みたいなもの
金利リスクなんてものはまったく無い
頭金は定期預金に入れ頭金分も含め借入審査して
減税メリットを享受したほうがお得

その上で金利３％ぐらいで返済考えて差額分を繰上用に貯めて
いくとだいたい１０年後には実質残高僅かになる

借入残高＜金融資産になれば完済と同様、無駄な金利を払う必要無い
金利は率ではなくて、額で考えたほうが良い

>>8041 匿名さん
でも、それって結局、金利が上昇したら固定よりも上がるってことやろ。
金利が低かったら、上で言ってたように、よく分からんけど、固定で、金利が上がったら、固定が結局ゆうでしたってならんと、おかしないか。
固定が有利なとこあらへんがな、変動は前提が多すぎて、結局低い時は低いかもしれんけど、バブルの8%まで上がったら、固定のが有利やろ、これは誰にも否定できへん

いつまで優遇金利があるかでしょうね。
地方銀行の統廃合による今後の環境変化や海外の状況によってはインフレに近い状況になると変動は危険な気もしますが、別に蓄えができそうなら変動でもいいでしょうね。
ペアローンや世帯合算で収入の10倍とかでフルに借りてる方はそもそも無茶でしょうが。

>>8042 検討板ユーザーさん
極端な例だと、最後の１年だけ金利10%になっても全然怖くない。残金少ないから金利差の割に返済額は増えないし、繰り上げ返済も出来るレベルの金額だし。
もともとの金利差が倍以上あるから、１０年ごとに１%ずつ上がるシミュレーションでも、変動のほうが総返済は安くなると思う。最後の方の毎月返済額は固定より高くなってるけどね。

緩やかな上昇程度なら変動有利。逆に借入後すぐに1%超上がってその後まま下がらないとかだとキツイ。

以下の条件で比較すると、総支払額は1）が一番多い結果となりました。
＜借入条件＞
　借入額・・・4000万円、　期間・・・35年
＜比較＞
　1）全期間固定金利1.2% (利息の総支払額は900万円!）
　2）変動金利0.4% ⇒ 5年ごとに0.4%UPして30年後には2.8%に上昇している
　3）変動金利0.4% ⇒ 10年ごとに1%UPして30年後には3.4%に上昇している

※上記シミュレーション、間違いありましたら指摘願います。

総支払額書かないと比較しようがない

>>8045 匿名さん

住宅ローンの変動金利が上がるには
政策金利や短プラが変動している必要があり
その前に中長期金利がそれ以上に上がっている
そうなるにはドル/円等為替が数倍は円安になるとか変動していて
物価（地価）が上がっていないと、そのシミュレーションのように金利が１０倍とかならない

端的言うと３０年昔のバブルみたいに、地価が
うちの場合だと坪単価2～3000万円ぐらいになっていないと金利暴騰（債券暴落）にはならない

最低賃金も連動してもそれなりに上がってバイトの時給も1万とかかも？
そんな状況な中、残高が僅かになってる３０年前のローンなんてゴミみたいなもの

https://mponline.sbi-moneyplaza.co.jp/housingloan/articles/20201201min...

＞いつまで優遇金利があるかでしょうね。
返済期間が終わるまでね

>>8045 匿名さん
店頭金利がなかなか上がらないから間違えちゃんよ

5000万円借りて繰上しないで３０年後の残高
800万円と自動車１台分ぐらい
今でも自動車ローン６０回払いで借りてる人も
いるぐらいな感じなのかな？

ちなみに
住宅ローン減税で還付されるのが430万円ほど
先にその分を繰り上げたほうがお得そう

>>8045 匿名さん

すみません借入4000万を間違えてました
３０年後残高700万円
住宅ローン減税420万円
でした

>>8047 匿名さん
仰る通りで、30年後に適用金利が2.8%、3.4%になるには優遇幅が2%だとすると店頭金利が4.8%、5.4%になってるわけで、そんな超インフレの世の中ではその頃の残高はゴミみたいなもんでしょうね。
個人的にはまずあり得ないだろうと考えていますが、そんなあり得ない世界と比べても尚、今の変動金利はお得という観点で比較してみました。
因みに、利息の総支払額は2)が870万、3)が850万ですね。

＞借入後すぐに1%超上がって

そのような状況だと、そもそも長期金利が暴騰しているので
固定では借りられない事態になる

金利上昇局面で長短金利が逆転はしない

ついに来る？
変動金利がゆっくり上がるみたいな都合のいいシミュレートしている人もいるけど、
これから来る金利急騰は短期間で暴騰すると思っている。

＞これから来る金利急騰は短期間で暴騰すると思っている。

短期金利は市場で決まるのではなく、政策金利に影響されるが
日銀がそれを短期間で暴騰させるメリットはいったい何？
長期金利とは違うのだよ

なので変動金利なのに全く変動しないで固定化していて
固定金利は毎月のように変動しているのが現実に起きていること

少し仕組みを知れば自明なこと

コロナ禍でほんとうに景気後退が始まって量的緩和も効果がでなくなったら
付利撤廃もありえるかもよ

>>8054 戸建て検討中さん
急に上がるわけないでしょ、企業とかが資金繰りに苦しんで倒産するわ。日銀がそんな馬鹿なことすると思うの？？
あなたはフラット35で高い金利払ってなさい

2023年に高い金利の人が激減し、金利一斉引き上げ

縁日太郎

1,000万を35年返済の場合で、金利0.5%なら毎月26,000。金利1.5%でも31,000円程度。2.5%で36,000円になる。短期間でここまでの上昇は考えられないけど、1億のローンですら月10万。この程度なら上手に残業するか副業・パートすれば余裕で賄える。そもそも変動は返済に余力あるか貯蓄ある前提で借りるものだし。

基準金利は変わらずとも、条件によって新規借入の優遇幅縮小とかはあるかもね。

>>8058 戸建て検討中さん
https://diamond-fudosan.jp/articles/-/148666
この記事ですね。

仮に変動が上がるとしたら、皆さんは以下のどのパターンが確立高いと思われますか？
（どれも有り得ないというのは無しで）

①店頭金利が上がり、優遇金利幅をさらに広げる。
→既に借りた人は支払いUP、新規の人は今まで通り0.4～0.5%みたいな。
②店頭金利は上がらず優遇金利幅を縮小。
→既に借りてる人には影響無し。新規の人は高くなる。
③店頭金利が上がり、優遇金利幅も縮小。

自分的には②の確率が高いのかなと推測してます。

確率関係ないです。金利決定の仕組みは変わりません。
優遇幅は金消時に契約した内容固定で返済中は変わらない。
物価指数→政策金利→短期プライムレート＋1%＝店頭金利
https://www.boj.or.jp/statistics/dl/loan/prime/prime.htm/

>>8061 匿名さん
優遇金利幅上がって終わりでしょうね。
これから借りる人が影響受けて終わりです

>>8061 匿名さん
自分的に②が希望だけど、銀行からしたら①にしたいんじゃないかな？

>>8061 匿名さん
そのとおりですね。基準金利は上がるでしょうが新規さんに借りて欲しいので現在より優遇金利幅を持たせることを考えるので金利上昇よりは少なめになると予想してます。
契約済みの変動金利の方は基準金利分上昇するでしょう。

日銀の物価誘導目標2％に対して
デフレが止まってないのが現実なんですよね

かりに最終的に変動が得でも、なにがあっても焦ることなく一定で気楽の固定でいいわ

銀行も純粋な営利企業ですから。
赤字で貸し続けるより逃げられてもいいから金利を上げてくるでしょう。
数年後には変動金利は固定じゃないと言うことを身をもって知ることができる。

>>8067 名無しさん
どう転んでも固定が日の目を見ることがないので、開き直るってことですね、分かります。

>>8068 戸建て検討中さん
はいはい、固定契約してなさい

>>8068 戸建て検討中さん
なにか勘違いしているみたいですが
銀行にとっては手数料ビジネス
金利がどうなろうが赤字にはならない仕組み

投資家（証券化した債券）で資金調達したのを右から左でリスクは無いです。
貸倒れリスクは保証料を原資に保証会社が処理しています

いよいよ固定にした人の損切りが見えてきたから焦るんだろう。

>>8071 匿名さん
てか、そもそも貸して赤字になるローン商品なんてものを、銀行が真面目に検討するとは思えないんですが。
おめでたい頭の人が多いですね。

上の方が言ってるように、右から左のビジネスなので赤字にはならない構造ですが、薄利であることは違いないですね。
効率化できるネット銀行や規模で勝負できるメガバンクでないと0.5％以下での貸し出しは難しいのでしょう。
実際、地方銀行だと変動金利でも0.8、0.9％なんてのがざらにありますからね。
この辺の変動金利と比べるのであれば全期間固定1.2％なんてのを選択する意味はあるかもしれませんが、今は地方でもネットバンクがあるし与信をフル活用して0.5%以下で借りられるなら活用しないのはもったいない気もします。

家々、経費を引いてマイナスなら赤字ですから。
１億で仕入れて２億で売れても、経費が２億かかっていたら赤字なんです。

住宅ローン単品では利益なんて出ませんよ。変動の0.5％未満から団信料を控除すると、手取は精々0.2%くらい。そこから人件費やシステム面も含めると年間数万円の利益すら怪しい。他のローンや投信・保険・クレカ等、他の取引を呼び込むチラシ特売品みたいのもの。

こめん、どうでもいい話だわ。

>>8075 戸建て検討中さん
少々古い資料ですが日銀の住宅ローン業務の説明資料を一読してみてはどうでしょうか？
https://www.boj.or.jp/research/brp/ron_2007/data/ron0703c.pdf

経費になるのは貸倒引当金となる保証料がほとんど、
１億の融資でも２００万円程度、そのほかの事務費用なんて僅かですよ

金融機関にとってリスクになるのは貸倒もですが
固定金利の繰上返済も金融機関にとってはリスクなんですよ

定期預金預けていて５万円の利息あてにしてたのに
突然解約されて、僅かな利息と定期預金返されたら、あてが外れて困りますよね

早期償還条項付きの仕組債みたいなものです
まぁ、そのようなリスクも金融機関は負ってなくて、証券化した際の条項につけて
それはそれで販売してるのでしょうが

↓の証券化ってので商品にして売って、リスクを回避しつつ、そこからも銀行は収益上げるので両手で儲ける仕組み

https://www.nochuri.co.jp/report/pdf/n0708re3.pdf
こちらの資料のほうがわかりやすい

期限前償還リスク、金利変動リスクは投資家が負っていて

貸し付けた金融機関には無いですね

住宅ローン減税期間が終わったので、100万円繰上げ返済。保証金の戻りは8900円程。
残債は残り約1100万円。変動金利0.775%。
一括返済できる資金はなく、余裕資金は200万程。
繰上げ返済せずに投資でもと思うが、繰上げ返済より良いリスク低い運用ってないよね。

>>8080
保証金返金手数料11000円でした？
繰り上げるより、０.４％未満の金利で期間短縮した借換検討してもよかったのでは？

上記の条件だと、借り換えすると手数料（保証料）負けしちゃうんじゃないかな。

>>8081
保証金返金手数料はかかりません。
住宅ローン減税が終わった昨年12月の時点で、住宅ローンの残債が1200万円。余裕資金が300万円。年明け1月に3100万円のみ繰上げ返済しました。保証金の戻りは8900円なので、0.89%の運用って感じですかね。
繰上げで金利負担も減るので、繰上げ以上の運用が思い当たりません。
借り換えは手数料や保証金を含めるとメリットなく、それなら無理ない範囲で繰上げ返済していく方が良いかなって思ってます。

年明け1月に3100万円のみ繰上げ返済ではなく、100万円の間違いです。
100万円の繰上げ返済したことによる保証金の戻りは8900円程でした。
ローン当初、借入の2%が保証金でした。
2500万円程借入したので、50万円程が保証金がかかりました。

1200万残り25年、繰上資金100万を借換手数料に転用して
住信SBIの0.38で試算してみた

0.775%金利120万－0.380%金利53万－借換費用43万＋保証料返金10万＝３４万円メリット

繰上資金100万→残57万円は返済口座に残して返済期間短縮分に充てるスキーム

計算間違ってるかな？

築１０年経つとリフォーム時
あえて諸経費分よりちょっと多めに借りてプチリフォームと言う手も

手続きガイドには、借換＋がっつりリフォームってパターンもあった
恐らくリフォームローンよりは金利が低くなるのかな？知らないが

>>8085 匿名さん
2500万借りて10年後に残債1200万なら、残りのローン期間はあと10年程度と思われる。（25年もない）
また、0.38%は所定の取引などをしてるのが条件じゃない？であれば一般向けの0.41％でシミュするべきかと。

>>8087 匿名さん
＞残りのローン期間はあと10年程度と思われる。（25年もない）

ということは住宅ローン減税フルに享受しなくて
細々繰上てた？
それはそれでもったいないような

↓投信自動積立がお手軽でした

>>8088 匿名さん
でなくて、もともと35年ローンでなく20年くらいのローンだったのでは？
これなら月々11万くらいの返済で10年後に残債1200万くらいになる。
もちろんこの間は繰上返済無し。

>>8089
そうですね。

返済　月 67,980
返済　月112,481
10年間　534万差

20年　減税184万
35年　減税214万
差額　減税30万

タラればなんで好き勝手なこと書いちゃいますが
繰上資金６６０万＋貯金２００万ぐらいになってて
いろいろ融通できたかもこの低金利なご時世

長い返済期間を短くするのは簡単でスマホひとつだけど
逆に伸ばすのは難しいから、なんかもったいないな

>>8085-8090
計算有難うございます。
3500万円程のマンションを借入金2500万円。頭金1000万円で、25年ローンで購入しました。
当時の年収は500万円程でしたが、初年度の住宅ローン減税は18万円程でした。
初年度は残債2500万円ほぼ満額あったのですが、年収が少ないとローン減税は満額もらえないのだと思い、初年度に200万円程繰上げしました。保証金の戻りは記録してなかったのでが、ローン減税終了後の繰上げ返済時より保証金の戻り率は良かったと思います。
初年度の確定申告を間違えたのかと思いましたが、2年目の会社の年末調整も住宅ローン減税の戻りは17万円程だったので、やはり払ってた税金が少ないのだろうと思い、100万円繰上げ返済しました。
その後は、もしかしたら住民税などが安くなってるのかもと考え繰上げ返済はやめました。
当時はまぁ貰えてるからいいだろうと深く調べもせずでした。
フルローンで繰上げ返済しない方が得なのかもとうっすら考えましたが、あるとつかってしまう性分なので、怖くてできませんでした。
今の年収は700万円ですが、老後の資金は個人年金の300万円と確定拠出年金が50万円程。なんとかローン金利利払いを減らすもしくは運用で資金を増やせないかと考えましたが、緻密な計算ができないので、こらからも繰上げ返済しかできなそうです。
長文失礼しました。

＞あるとつかってしまう性分なので、怖くてできませんでした。

わかる。決済口座にのこってると慢心してしまう。

返済口座は信託銀行なので元々別だったけど
繰上分も含めて多めに自動振り込み
頭金は定期預金にしておいて引き出し難くく

貯める分は証券口座に入金してワンクッションおいとくとか
一工夫するとよい

>>8091 匿名さん
真面目な方なのはしっかり伝わります。
銀行が顧客の利益を優先する組織だったら100万円持ってきたときに
繰り上げ返済と借り換えと２つの案をだしてくれてりしたらいいのに、、、
銀行も利益追及の普通の企業ですから、、、

ネットバンキングからスマホひとつで繰り上げられるのに
コロナ禍の今、わざわざ、予約して店舗行くとか、そんなリスクと手間を避けるのが常識
それから、借換は自行の顧客を他行に逃がす提案、そんな提案をする金融機関は無い

もう少し常識的な思考をする癖をつけたほうが良い

長期金利が上がって変動は上がらないということは無いだろうから、
今すぐということは無いにしろ、数年後が怖いね。
しかも今回の金利上昇は景気が良くなって金利が上がるという通常パターンではなくて、
コロナ不況下でのジャブジャブ金融緩和による金利上昇。
おそらく５年から10年の間に大変（＝金利暴騰）なことが起きるかもしれん。
景気が良くなっていく過程でのゆっくりとした金利上昇では無いよ。

>>8095 戸建て検討中さん

＞不況下でのジャブジャブ金融緩和による金利上昇。

長期金利と短期（政策金利）をごちゃまぜにして
勘違いしてるが、市場の需給で金利変動するのが長期金利で
短期（政策金利）の場合マネタリーベースで量で調節していて金利は変えない（変えられない、変えても意味しない）のです。

理解できたでしょうか？

低金利が当たり前という非常識。
何かに似ている。

>>8097 匿名さん

いくつが適正ですか？

預金金利も上がってくれれば小遣いが増えるのに残念。

どれぐらいが希望？