スレッドのタイトル通り、そう思う人達の集いです。
暴言禁止で、引き続きどうぞ。
前スレ
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/590813/
[スレ作成日時]2016-02-10 22:14:01
預金金利はやっぱり変わらないな
貸し付けの金利は上げるのにずるいよな
預金金利上がってるところもあるよ
南海トラフ地震で西日本が壊滅した場合、短期金利、長期金利はどう動きますか？
地震発生後、１年後、５年後でどうなりますか。
被害規模によるけど一旦国力が落ちるので円安、金利上昇という感じかな。
続けざまに大地震が起きて広範囲で東日本大震災級なら、復興特需で金利高騰でしょう。
そんな日が来ないといいけど。
変動で3000万借りて半年たつが、
どのタイミングで固定見直しすべきでしょうか？
損益分岐点がいまいち分からない(^_^;)
とりあえず繰り上げ余裕で500万はあるので
運用とか考えないなら繰り上げ用に。
>>6470 eマンションさん
10年ごとに金利1%上昇程度なら、総額は固定より安くなるので、変動金利のままでいいかと。
見直しの場合、変動金利が上がる前に固定金利は上がってしまうので、「変動が上がったから固定にしよう」では遅すぎます。不安に思うのであれば、動向を注視して切り替えは早めに。
>>6469 匿名さん
先進国の国力と通貨の力にはたいした関係はない
大震災起きたら2011年同様、円高と金利低下になるでしょ
円には莫大な海外資産や民間資産という担保があるのだから暴落は考えられない
>>6472 マンション検討中さん
過去の定石通り一時的には株安、円高、債券高（金利下落）
その後は切り返して円安、債券安で金利上昇かな。
預貯金の取り崩しも始まってるし、
金利が上がり始める環境は揃って来たよね。
>>6474 匿名さん
高齢者の預金の取り崩しなんかより、経常収支の巨額黒字や民間資産の増加の方が重要だから
後者は従来の予想に反してどんどん積み上がっている状況
金利が上昇するのはそれらから税金取れなくなった後の話
現に消費税増税で金利は下がる可能性の方が高い(その頃はアメリカの利上げも止まってるし)
＞変動で3000万借りて半年たつが、
＞どのタイミングで固定見直しすべきでしょうか？
うちも同じくらい変動で借りてます
既存の変動が上がるような事態になった時に考えますが
残高が2000万以上残ってなかったら考えないな
多くの人が起きないと思っている事が起きれば、影響は大きくなる。多くの人が金利は上がらないと思えば、もし上がった時の損失は大きい。どんなに論理的に考えてもカバーできない要因がある。損失額×確率は一定と考えれば、金利上昇のリスクに常に準備しといた方がよい。
6470です
色々な考えを聞けて助かります
周りには4000万〜5000万借入とかがザラで
それに比較したら気楽なもんですけど
（周囲40歳で年収500〜550くらい）
相続とか考えてのローンなのかな？
サブプライムローンなんか日本でおきるのかなぁと
疑ったりしながら生活してますが、金利動向は
意識しながら返済するしかないですね
変動で借り入れ、借入額の日本国債先物をショートで持ち、ローン残高と国債先物の持高を調整するという方法もある。金利上昇でローン支払い総額が上がっても、国債下落で利益が出るので相殺される。
難しくて、全然わかりません
変動金利の住宅ローンの金利が上がった時のために、余剰資金で金融資産を買っておけば、金融資産の儲けで金利上昇分を相殺できると主張する人がいるけれど、それって金融資産によって本来手にすることができる利益が目減りする、もしくはゼロになるわけだから、住宅ローンの金利負担上昇を軽減できたと単純に喜べないと思います。
>>6482 匿名さん
変動か固定のどちらかで組んだことを前提に話してるんだよね？
固定は金融資産の上昇関係なく、初期から変動より高い金利なので常に個人の利益をむしり取られてる。
変動金利の金利上昇時に他の金融資産で対応しようという話をされていたので、変動金利が前提です。
固定金利を選択した場合に高い金利を「むしり取られていた」としても、それは変動金利のリスクヘッジな訳で、そのための保険料として適切だと思うひとは、固定金利を選択すればいいんじゃないですか。
変動金利にするか、固定金利にするかは各人が自分で決めることですから。
特に、変動金利を選択する場合、金利上昇時に繰り上げ返済などの対応を取れた方が良いので、十分な資産を持っていない人の中には固定金利を選択する人もいるのではないでしょうか。
①金利上昇時に対応できる資産がある→変動
②そこまでの余裕はない→固定or物件価格引き下げて変動
③金利の低い変動じゃないと払えない→買うな
これでよくない？
それで良いです。
あんま金持ちではないから急激な金利上昇に対応できないと思うので多少損しても固定でいこうと思うけどここ見てるとそういう人って少ないのかなって思った
増税前で金利の安い今が買い時だと思ったんだけど
変動だけど10年後に1％でも3％でも問題ないよ
元本減ってるし
>①金利上昇時に対応できる資産がある→変動
どのくらいに上がると資産から出さないといけなくなるのかな？
金利20%くらい？
30年ローンであっても変動の総支払額が固定のそれを超えることはないでしょうね。
>>6488 戸建て検討中さん
10年後＋1%、20年後さらに＋1%でも変動の勝ち（金利差にもよるけど）。
さらに変動の基準金利自体は、バブル崩壊後0.5%程度しか変わっておらず、銀行はキャンペーンの割引部分を拡大して金利を調整してきただけ。
ならば金利上昇時もキャンペーン部分がある程度削減され、その後に基準金利が上がってくる？？
今後も急激な上昇はないのでは？？
意味のない予測と言われればそれまでですが（笑）
率ばかりではなく、月々の返済額で考えたほうが良いと思います
返済当初の１０年は住宅ローン減税額が金利手数料より多く
リスク無く現金払いより得な期間
それ以降は借入残高が減って、月々の金利の影響による変動額は微々たるもの
千円札数枚の増加が原因で家計は破綻しないですよね
金利上昇の要因として、社会情勢もあるが、肝心の銀行経営に関しての要因がない気がします。高金利で貸付していた団塊の世代が返済終了した後の銀行側の利益追求はどうなるのでしょう？
カードローン、リボ
借りる人がいない、金が余りまくって困ってるから日銀も利下げして金利下げる、民間銀行も適用金利下げるということをしているのを理解しているなら、民間銀行の利益が出ないからといって金利を上げるだろうなんて発想は出てこない
現実に今、民間銀行が勝手に金利を上げたらより安い他の金融機関に客とられるだけ
だから民間銀行はひたすら均衡縮小でやっていくしかない
>>6499 匿名さん
同じこと
優遇金利を縮小したらより低金利の銀行に客を奪われるだけ
SBIとかネット銀行の台頭はそういうこと
書類審査しかしない住宅ローンはもともとAIやフィンテック向きで金利上げる余地がない
>>6499 匿名さん
今後新規の優遇縮小はあるかもしれません。
ただ少子化が続く限りローン金利が上がると住宅購入層も減少するため先細りは確定路線かと思われます。
自由市場によって、銀行は国が保護してくれるから安心なんて考えは通用しにくくなってきているので
当面は統廃合や支店の縮小などでしのぎを削る状況でしょうね。
個人に住宅を買ってもらうのが国策であり、日本経済の基本。
だから住宅ローン金利を目一杯下げて住宅を買ってもらうの。
そしたら経済がまわるの。
銀行も企業も国も。
もう少しでローソンも銀行始めるので、銀行の収益構造は変わるよね。 年収1000万越えの銀行員が減って、銀行のシステムを管理する人が増える。
新規借り入れでＳＢＩ変動で９月度の基準金利2.775%から金利優遇で-2.318%で借入時0.457%とじぶん銀行で基準金利2.341%から金利優遇で-1.884％と同じく借入0.457%で迷っています。今後の金利上昇率なんて予測できませんがした場合、２０年程の間ほぼ変動のない基準金利が３～４％と上昇する事なんてありますかね？
>>6504 坪単価比較中さん
可能性としてはあり得るとしか答えられないけど、10年ごと＋1%or5年ごと＋0.5%でシミュレーションしました。上がってもこれくらいかな？と。
純粋にポジショントーク抜きで予想するとほとんど上がらないになるけど、不安な人のための固定金利だからなあ
大多数の人は、自分と違う選択をした人が損をしないと得した気にならないのです。
そういう人は自分と違う選択をした人が得をすると自分が損をしている気になるのですが、その時に自分と同じ選択をした人が多いほど安心するのです。
どうですか、固定をすすめる人の多くは現在固定で借りてる人であり、変動をすすめる人の多くは現在借りてる人だということがわかりましたでしょうか。
決してあなたのことを思ってすすめているのではありません。実は自分の選択にも自信がなく、少しでも損をした気にならないように同じ選択をする人を増やしたいという消極的動機からなのです。
家を買うのはハッピーな時間を手に入れる為。
人生100年時代の長期に渡ってハッピーな時間を持続させる為には健全なマネープランニングが必須。
変動金利を選択して良いのは下記の2ケースのみ。
パターン1
もし将来の詳細なライフシミュレーションを行って、無駄な固定費を削減、401k、積立nisaや手数料の安いバンガードなど海外ETFで国際通貨分散、時間分散、平面分散、リバランスを駆使しても、一生涯のお金のやりくりに困るようなら、博打になるが少しでも資金寿命を伸ばす為に変動金利を選ぶ選択肢がある。(伸ばすつもりが失敗しても自己責任。)
パターン2
流動性のある十分な金融資産がある場合。住宅ローンは個人がお金を借りる中で最も低い優遇金利でお金を借りるチャンスと捉えることもできる。あえて借りる。金利上昇局面では繰り上げ返済。
じゃあ上記パターンのような人っているの？っていわれるとあまり会わないです。
変動と固定の金利差は当たり前ですがありますが、金利がどうなるかコントロールなんて政府も日銀も一生懸命やってなかなか出来てないものなのに、確実な将来の予測は無理。
(経済の安定の為には緩やかなインフレである状態が好ましいので、なかなか金利は上昇しないでしょう。と言うことも出来るし、逆プラザ合意やヘリコプターマネーなど円安、ハイパーインフレの危険を指摘する人だっています。)
上記2ケースに該当せずに、
まだ買う前に目先の損得だけで変動金利を考えてる人へ
→1％強の全期間固定金利って信じられないくらい安いですよ。変動金利にしないとあなたのマネープランニングが壊れるレベルでないなら、ハッピーな暮らしの為に買うマイホームに破綻リスクを取り入れる必要がありますか？フラット35もしくは堅実に返済計画のたてれる全期間固定金利にすることをお勧めします。
すでに変動金利を選択している人へ
→今まで得している。大丈夫じゃないかなあ。気持ちは分かります。でもあなたの大切な家族、人生の為に、リスクはとるべきでないことを今一度考えて固定金利に切り替えることをお勧めします。借り換えで手数料がかかることを気にされるようでしたら、現在借り入れ中の金融機関に根気強く固定金利への借り換えを交渉してください。変なところで過度なリスクはとらず、ライフライン見直しによる通信費など固定費削減や、資産形成分野で長期積立分散投資を用いて複利運用してください。
それでもやはり変動金利で勝負したい人へ
→あなたの選択がプラスになることを信じましょう。余計なお話失礼しました。出来れば今変動金利で借りている多くの方が何事もなく日々を過ごされるといいなといつも考えています。ハッピーな暮らしを送られることを祈ります。
1％強の全期間固定金利で問題ない人が0.5％の変動金利を組んで、差額をきちんと繰り上げ返済した場合、どれくらいのスピードで元本が減るのかはシミュレーションしてないんでしょうね。
リスクは金利上昇以外にも、給料の減少や転勤で売らなければいけないなどあるでしょうに。その時に元本が減っていればそれだけで有利になる。
6509ですが私はプライベートバンクサービスを提供している小さな金融機関の代表者です。住まいは賃貸、所有は海外の不動産のみです。
真っ先に有利不利で話をしている人が多いのが本当に残念。他にヘッジをかけれる方法を理解できてないなら変動金利は使うべきではないという意味です。リスクコントロール出来てからはじめて損得を考える方が無難。そもそも収入がなくなるような可能性がある場合は、所有するべきではないかと。ローンは資産ではなく負債。現状の日本における不動産購入は家族のハッピーを満たす為の贅沢品です。
どうしても持ち家が欲しくてキャッシュで買えるお金のない人が買うのなら、リスクコントロール、損得で考える手順が正着。目先の300万円の方が大事と判断するのは博打。99％利息が上がっても大したことないでしょうし、変動金利のが有利なのは間違いないですよ。ただ万が一金利が10％近くになったらどうします？しかも早期に。絶対起きないということが何度も起きていますよ金融の世界では。
スペインやイタリア、ロシアでも10%まではいかなかったけど、急上昇した時は、ありましたねー。日本でも30年前まで7%ぐらいの時期がありましたし、頭の片隅に置いておいて損はない。
>>6512 匿名さん
書いてあることほとんど全てが貴方の価値観の押し付けでしかないんですよ。不動産所有は贅沢品だとか、リスクコントロールしないと変動は駄目とか、リスクは取っちゃ駄目とかね。
で、冒頭の賃貸という立場だから過去十年以上変動で組んで家を買って利益を得てきた人に批判的なんだろうな、という感想にしかならない
結局、生命保険と同じですよね。一家の大黒柱は家族の為に生命保険入るべき、それは正しいけどどれだけ備えるかは個人の判断で良い。
変動金利で心配なら固定にすればいい。そんな心配してないからローンの年1%のリターンが欲しいというならそれはそれで良い
一家の大黒柱は家族の為に生命保険入るべき というのも価値観の押し付けだと思うが。
大手企業の私は保険に入らなくても十分な保障があります。妻も公務員なので私は生命保険に入る必要性がありません。
変な価値観を押し付けるのはやめたほうが良いですよ。
10年ローン固定金利1パーセント以下で組めばレスバトルせずに済むよ！
>6512
不動産が贅沢品ならなおさら変動金利で良い
プライベートバンカーなら当然知っていると思いますが、不動産自体がインフレに強い商品なので、さらなるインフレへのリスクヘッジは不要でしょう
>ただ万が一金利が10％近くになったらどうします？しかも早期に。
売れば良いでしょ。金利が10％になるなら23区内なら3～4倍、それ以外でも2倍程度にはなっているのでは。
ここから不動産価格が3倍なんてありえない。と思った人、金利10％ってそのくらい無理な例えですので。
不動産は固定資産なので、流動性は低くお金と同じ資産とは考えないほうがいいです。
金利が上がるときって、土地の価格もあがるし、給料もあがると思っているんですけど、違いますか？
どんな時代でも相対的な価値あまり変わらないんじゃないかと考えています。
バブルの時はみんなそう思ってたね
丸8年金利0.775％確定した。買ったマンションは買値より1000万以上高く売れる。
当時ギリ変と虐められたこのスレも余裕を持って見れる。当時の固定君達と話たいな。
買った値段より1000万高く売れるなら、売っちゃえ。
どうせこれから下がる。
>>6526
賃貸に逆戻りは嫌だよ
下がった時に同じマンションもしくは新築を買い直すにしても、いくら下がるかは不透明だし、その間の賃料を考えるとね。
住宅ローン減税が終わったら、無理ない範囲で繰上げして極力金利を払わずに完済したいね。
アメリカか徐々に金利あげて2パーセント超えてるでしょう？
お金を刷って市場流通させ景気をよくするわけね！お金を刷りすぎるとお金の価値がなくなるので、価値を、あげるために金利をあげて回収するわけ！
貯金の金利がいいとみんな銀行にお金預けるでしょう！これが回収なわけ！
今、安倍ミックスでお金をジャブジャブ刷って市場に流通させてたよね！
しばらく続くと思うけど、恐らくどこかで金利をあげて市場に出回ったお金を回収すると思いますよ！
どんなに精通した専門家にも未来は分かりません。素直に全期間固定にするのが１番安全な方法。詳しい方が色々な蘊蓄を並べてますが返済をしていくのは自分自身であり困っても誰も助けてくれません(裕福な御両親がいつでも援助下さる方は別ですが)。これが私の持論ですが守るべき家族がいる方は冒険するべきではないかなと思います。
ほんまそれ
今の1万円と10年後の1万円は価値が違う。
このことが理解できれば、固定が変動に比べて安全という発想にはならないかな。
もう1つ加えると日本のサラリーマンの平均年収は下がり続けている。
そうすると、むしろ固定の方が冒険にも思えるのだが。
平均年収の話はともかく、
その時代に応じた適切な金利なのが変動型であり、一番リスクが少なく一番自然だと感じる。
一方、固定型は、時代とかけ離れた存在になる可能性があり、
メリットもデメリットも変動よりは高い と考えた。
総支払い額で固定が変動より安くなるには、相当な変動金利の上昇がないと、無理なんやで。。。
>>6534 匿名さん
ゆっくり2%上がってもトータル変動のが安いからね
バブル含めた30〜40年平均でもそれ未満じゃない？固定派には過去のデータはあまり意味ないだろうけどさ
固定か変動かよりも低金利だからってアホみたいにローン組むのが一番のリスク
繰り上げ返済額出来る資金も無い中で月の手取りの1/3を超えるような返済額でローン組んだらダメよ
10年くらいで返済なら変動でしょう？
1.25倍ルールがあって5年後の金利見直しで支払い額が1.25倍になることはないので総支払い安くすみます。
それ以上であれば固定でしょう！
国力低下、少子化で今後、金利はあげられないと思っている方がいるようだけど全く逆です。
新興国と言われて国はみんな金利か高いです。例えば国力が低い国は金利をあげて国債など発行しないと資金が調達できないのです。逆に先進国は低い金利でお金の調達ができます。
日本は、少子化や技術の低下で経済が低迷し円の信用がなくなれば、いずれ金利あげることになると思いますよ！
>>6537 匿名さん
今後金利が上がることは無いとは考えていなくて、上がる可能性もある。その際には所得も上がっている可能性が高い。なので、変動を選択した際の負担はさほど変わらない。このケースは、固定を選択した人に恩恵ある可能性が高い。
ただし、経済成長があまり期待出来ず金利が大きく上がらない可能性もある。このケースは変動に恩恵。(実際、しばらくこっちじゃないかなと思うけどね。多少上がることはあっても大きくは上がらないんじゃない？)
で、何が言いたいかと言うと、働いている間にローンを返そうと考えている人は変動の方がリスクが低いのでは、と感じたこと。金利上昇は所得上昇でもあることが前提だけどね。
>>6537 匿名さん
1.25倍ルールで未払利息が発生したまま最終回になれば、そこでまとめて回収されるのが普通では？
超過分が切り捨てられるありがたい制度ではないと思いますが。
アベノミクス初期に経済評論家は金利が上がると騒ぎ、実際に変動から固定に借り換えた人もいた。この手のスレでも固定君達は借り換えの最後のチャンスと騒いでたっけ。自分はどうなるかわかなかったけど、ギリ変で借り換えも検討できなかっただけだけど、胡散臭さは感じていた。
1つ言えるのは給料上がらないで金利をあげたら困るギリ変は結構いる。日本経済が下り坂になる政策はうたないのではと甘く感じてる。
給料が上がる景気の良さなら金利をあげることはあるが、慎重に行うだろうと考えている。
今はギリ変じゃないけど、金利は極力払いたくないね。
考え方は人それぞれ自由です。
しかし変動金利を選択した方は仮に想定外の金利上昇が起きた場合でもそれを素直に受け止めて対処していく覚悟が必要だという事。私は臆病だから変動は怖いです。
>>6542 通りがかりさん
今、全期間固定を選択してる方は仮に金利上昇が無くても余剰に支払うという感覚はないと思います。今の低金利のタイミングなら安心安全な全期間固定と考えてるんだと思いますよ。私が独り身なら変動を選択する可能性もあったと思います。家族がいますのでやはり全期間固定という結論に至りました。
>>6543 匿名さん さん
その意見だと固定側がこのスレに書き込む理屈が成り立たなくなる。
皆一様に将来の金利上昇を意識して固定を選択しているのだから。
そして過度な金利上昇を意識していなければ変動になるはずです。
>>6543 匿名さん さん
固定と変動の選択の理由として、家族がいるから／独り身だから、があがるのがよくわからないです。つまるところ経済をどう見通すかの話でしかないはずなので。経済の見通しによっては「家族がいるので変動」という話もありえますし。
>>6545 通りがかりさん
私としては家族がいるので変動というのは非常に理解に苦しみます。想定外の金利上昇などで泣く泣くマイホームを手放すような思いを家族にはさせたくないですから。
>>6548 匿名さん
その結果として、あなたは想定外の金利上昇を意識(もしくは想定して)固定にしたという見解を述べていますが、先の書き込みにあったように、自身の選択の正当化のための書き込み、ということですね。
変動が怖いというのはわかりますよ。しかし怖いのはローンの残債の多い初期の急激な金利上昇。よって返済計画により変動と固定を選ぶのかと。
繰上げしてローンを早く返済させたい人は変動。金利を多く払ってものんびりローンを完済させたい人は固定。
私はローン残債の多かった初期に急激な金利上昇がなかったので、固定にしなくて良かったと思ってます。
ローンの残債の多い初期に急激な金利上昇あればチーン…。南～無～となったら終わりやで！
間違えました
>>6546さん
私としては家族がいるので固定というのは非常に理解に苦しみます。想定外のデフレで泣く泣くマイホームを手放すような思いを家族にはさせたくないですから。
金利というのはお金に対しての絶対的なものなのですが、そもそもお金は相対的なものであるということを理解してみてはいかがでしょうか。
変動を一方的に嫌うのは誤っていますよ。
うちは変動金利より固定金利のほうが金利が低くなったタイミングで固定金利に借り換えました。
いずれにせよ、住宅ローン減税で、払った金利手数料より多く戻ってきますから
単純に金利が低いほうを選べば、お得だと思いますよ。
何だかんだ2016年に固定金利が爆裂低い時期に全期間固定でローン組んだ奴等が最強の勝ち組やな！
私は全期間固定1.2%で借りましたが、変動と固定どっちが得かは返済が終わって初めて答えが出るものですから難しい問題ですね。
私の場合は変動と固定の毎月の返済額の差が1万円程度でしたので固定を選びました。
私は固定1.12で借りましたが、精神安定保険とわりきってます。0.78くらいで全期間固定の同僚が憎いですが。
残債の多い初期に急激な金利上昇したら、ギリ変はローン破綻して終わる。
しかし、変動金利は相場で決まる訳ではなく、政策できまる訳だ。政策で金利を急激に金利を上げる状況とは
1不動産の値段が急激に上がるバブル
2日本の国債を円で賄えなえないで長期金利が急激に上昇。日本国債が破綻に向かう。
不動産が上がり金利が上がるなら、物件を手放して売れば良いたけ。
よって2のリスク回避のためだけに固定を選び、初期の残債の多い期間を金利を多く払うか。2の状況は賃金上昇を伴わない超インフレに日本が陥る訳だ。超円安で日本国債も買われずに年金制度も危うい状況。
自分がローンを組む際には、殊更2の状況がすぐに起きるかのようにリスクを叫んでた人がいた。
しかし2の状況が起きたら、固定金利を選んでてもリスク回避には不十分。
来年には消費税増税が予定されている状況を考えると、政策的に金利を上げる状況はさらに遠いのいたなと思う。
自分は丸10年金利0.775％が現実的になってきたと感じているよ。
>>6561 匿名さん
そりゃあんたの見解やろ。
あんたみたいな流暢な物言いする専門家が昔テレビで今後の金利はあーだこーだ偉そうに言って皆ハズレてるんやで！固定にしてる奴はそういうの嫌ってるだけやろ。
２年ほど前は当初10年固定0.32%、今の固定0.77%は既に倍以上
金利上昇は早い
優遇金利が変わってるだけで、変動金利は上がってないよ。
優遇金利が上がってるって言う指摘でいいんじゃないの？
政策で金利を上げる前に、銀行側で新規貸出の優遇幅を縮小するということだね。
自分が借りた時は優遇1.7％で変動0.775％で底だと思ったけど、こんなに下がると思わなかった。
スルガ銀行のシェアハウスローンは論外だし、スルガは住宅ローンに力を入れてはいなかったけれど、アパートローンで一時しのぎしている一部地銀がある。実際、地方都市でアパートは需要無視して供給過多。
もしも、アパートローンで焦げ付きが多発すると、住宅ローンなど既存の貸し手の金利を見直すとか、地銀再編で金融情勢が変化する可能性はある。メガバンクですら、株価が低位なところが多いからどうなるか解らないと思う。変動でも全期間固定でも、借り手は不利な立場だから。
政策金利を上げてないのに銀行側の都合により、全期間優遇を反故にして優遇幅を改定する。
これは銀行が潰れそうなら有り得なくはないが、変動でも固定でも有り得る話だからローンの選択と言うより、銀行の選択だね。
後は借り過ぎないことか。
ご存じの方も多いと思いますが、
金利の基準というのは、変動金利はプライムレート。長期固定金利は10年物国債利回を基準にして決まります。
このうち10年物国債利回は国債市場で投資家たちが国債を売買することで変動しますのでこれは将来への予想(期待値)が大きく反映されます。
つまり固定金利は将来への期待で決まり、変動金利はその後の実態経済で決まることになります。
住宅ローンでいう基準金利もまず先に長期固定金利が変動し、その後に変動金利が追随する仕組み。
現状インフレになっていなくても、今後のインフレ期待が高まれば10年物国債利回は上昇していき長期金利が上昇していきます。
投資家が動かしている市場のため期待が高まれば市場はすぐに変動するということです。
更に10年物国債利回は将来への期待が大きく反映されるため、一旦上昇をはじめてトレンドが変わると『目標値まで必ず上昇』し続けます。
実際に10年物国債利回のチャートを見ると2016年夏頃に一旦底をつけたようにみえます。
その後2年間のチャートは上昇も下降もできない綺麗な横這いです。
上昇したくても特定の抵抗ラインに阻まれ続けて２年が経過しています。
そして遂に、これまで何度も阻まれてきた上値抵抗を9月に破りました。
これは10年物国債利回が上昇する明確なサインなので、今後数年を要して上がり続けるでしょう。
10年物国債利回が上ってくると追随して変動金利も上がり始めます。
国債利回りの値動きに対する変動金利の変化にはタイムラグがあり、5年、10年と長いスパンで考えると確実に変動金利も上がっていきます。
超がつくほどの低金利時代が15年ほど続きましたが『時代』というのは意図的に作られます。
低金利時代が長かったのにも理由があるように、金利上昇にも理由があります。今はこの理由付けに市場は躍起になっています。
話が長くなりましたが、
これから変動金利で住宅ローンを組む際には、かなり余裕を持った返済プランをとるべきでしょう。
変動が上がってきたからといって固定にしようと思っても、その頃の固定は大幅に上昇しているのでそのまま変動で借り続けるしかありません。
そんなバカなと思われますが、逆に30年前は現在のような超低金利なんてバカな話だったのですから。
信じるか信じないかは、あなた次第です。
>>6573 名無しさん
ここの論理的裏付けってありますか？
>更に10年物国債利回は将来への期待が大きく反映されるため、一旦上昇をはじめてトレンドが変わると『目標値まで必ず上昇』し続けます。
そこ突っ込んでも固定派の人には響かないと思うよ？
普通は問題を提起してから、結果的にどうなるかのシミュレーションをパターン化して提示するからメリットデメリット双方の観点から考えるものだけど
固定派の意見って結果論（金利が上がると決めてから）それに起因する問題を後付けで解釈してる（中には妥当性を認める記載もあるけど）。
こういった見解の人は弁証法が理解できていないため自分に都合の良い思い込みに陥りやすく、はなから相手の議論には聞く耳を持っていない。
要は常識的な議論をしようと意見を求めても無駄足に終わるってこと。
面白いスレですね。
日本は世界で最も保険関連商品が売れる国、といいう実態がこんなスレからでもよくわかります。
固定金利という保険商品を購入してしまった金融リテラシーのない方が支払う差額分は、勉強代ということでよいのでは。
強者に喰いものにされている状態に変わりはありませんが。
日銀が利上げをするにしても、インフレが確かと見届けてからということだね。
長期金利が低金利なのは、日本国債が低金利でも買われるから。これは銀行が金を貸す先がなく、国債を買い支えてるから。
企業が設備投資に積極的になり銀行が金を貸すようになれば、物価も上がり日銀も利上げを検討する。インフレ目標を決めてもなかなか達成できないのが現状なんだけどね。
今は消費増税後の反動が怖く対策を検討してるから、インフレにすることの難しさを物語ってるよね。
短期固定は期間終了後、変動より優遇幅が悪いから難しいね。金利1.5以上とか優遇悪い変動で借りた人は、残債によって借り換えた方が良かったんだろうね。
変動から変動か変動から短期固定かは残債などにもよるからどっちが正解かはわからんが。
5年とか10年固定ののやつは、その期間終了後は変動か固定かを選択できるようだけど、
仮にその時に金利が上がっていた場合、変動の1.25ルールみたいなものは適用されるの？
極端な例かもしれないけど、
10年間は0.8%固定で、その後変動を選んだら10.0%とかになってて、月の支払いがそれまでの1.25倍を超えるようなことはあるの？
10年固定って、10年で完済もしくは大きく残債を減らせない人はメリット薄いと思う。
10年後、変動や固定を選ぶにしろ、優遇率が悪い訳だから。
今時は、金利手数料より減税のほうが大きいから
頭金をあまり払わずに、減税終了まで定期等で貯金しておくのが普通
１０年間の返済額＋減税分＋頭金相当を、変動より低利な固定にするだけでも
メリットありですよ。
>>6574 通りがかりさん
ワイは株と為替をやっとる者なんやが、これいわゆるテクニカルのダウ理論やな。
テクニカル最優先で相場が変動して後からファンダメタルがついてくるといわれるやつや。
長期金利は、相場的な要素が少しはあるけど、短プラは相場ではなく実態経済と政策で決まる要素が強いと思うけどな。
まあ、国債も円建てだし、住宅ローン金利は株や為替とは別物だと思うがな。
景気か悪くなれば金利は下がる。しかし景気がやや上向きになっても、金利が下がったのが現実。
よって、景気が誰の目から見ても明らかによくならないと金利は上あげられない。
もしくは日本が破綻するくらい景気が悪くならないと金利が上がらない。
未来は誰にも分かりません。
未来はわからないからリスクの内容を知り選択するということね。
だから未来は誰にも分かりません。
見聞色の覇気を使えば少し先の未来がわかる
未来はわからないけどリスクはシミュレーションできる。
結局のところ『固定は養分』が結論でしたね。
そろそろスレを閉めましょう。
結局のところ『目先金利で釣って変動で破綻誘導する極悪FP』が結論ですね。
そろそろスレを閉めましょう。
消費税10%になったらかわるかな？
目糞鼻糞の話し。自分のライフプランにあった方を選べば良い。何人か言ってる通り 身の丈に合った借入額にすれば良い
小難しい事なんか考えるだけ無駄無駄！
早い話、10年、長くて15年で完済できる範囲で借り入れすりゃいいんだゃ！無理ならそれ出来るまで貯金！
どうよ！俺様の究極の住宅ローン借り入れ術は！
固定養分さんが発狂しかかっているので、そろそろ皆さんで固定金利を褒めてあげましょう。
>>6595
俺は見聞色で金利0.775％8年目に突入だよ。
俺の見聞色によると
来年10月の消費税増税までに景気を悪化をさせるような利上げはしないと言ってるな。
消費増税後は景気が悪化しないように、当面は利上げはしないと言っている。
このままオリンピックを迎え、オリンピック後の需要減によりこれまた利上げをせず、追加の景気対策すると言ってるな。
俺は丸10年金利0.775％で、住宅ローン減税の恩恵を受けて高笑いしてる未来が見えるよ。
固定より高い金利の変動だったら
10年固定0.32%に借り替えとか検討しませんでしたか？
減税があるから実質的にマイナス金利で、
金利手数料がかからないいまどきの感覚だと
金利リスクなんて考えはなくて、どのプランが
お得かしら？といった考えで、計算してお得な
プランで決めて良いと思います
見聞色を使えるなら2016年に固定にしてたな
いま、5000万を1、3%で全額固定にしたら阿呆かな？
アホすぎでしょう
2016年2月の金利はこんな感じ
変動 0.555%
5年固定 0.33%
10年固定 0.47%
15年固定 0.93%
20年固定 1.07%
30年固定 1.12%
金利0.775の俺もこの時は流石に10年固定の借り換えを検討したが、借り換え費用の方が金利より高かったと記憶している。
そして、期間満了後の優遇は1％くらいだったような。
見聞色を使うまでもなく却下だったな。
0.4%で2年目突入してる時点で勝ちだよ。固定なのに金利動向気にしてて可愛そうだね。気にしなくていいように固定にしたんじゃないの？
確かに固定の立場でこのスレに書き込みしてる時点で本末転倒。
黙って静観してればいいのに、ここで書き込みなんてしてたら固定金利が無駄だって自分で公言してるのと同じことになる。
>>6604
ローン組んだ直後に10年固定が0.5％切ったりしても後悔しないのであれば、それも良しじゃない。
しかし、見聞色を使うと固定君達はローン組んだ後に金利が下がると内心物凄く悔しいようだ。
先月買い換えした時、一番金利の安い住宅ローン（２年固定変動）で0.37で借りられた。
売却で入ったお金は普通に預金して、ローン減税受けてれば、ただで１０年生命保険入ってるようなものだ。最初つなぎ融資とか考えてた自分が無知だった。
見聞色とやらが使えるなら、競馬競輪で設けて悠々自適に暮らすなぁ・・こんなところで不安をぶちまけたりしないなぁｗｗ
>>6613
結構長く金利を見てきてるけど、全く記憶ないですね。どこの銀行でしたか？
当時は三井住友信託銀行と三菱信託銀行が競って短期固定を下げ、一時のみ10年固定0.47となり、借り換えチャンスと言われてましたが。
5年の記憶違いじゃないですか？
借金して分割払いにしてもらうんだから、ある程度の手数料を支払うのは当然で、それが変動型では正当な金利として取られてるわけで、、
固定の人の考え方は、金利上昇したときに正当な手数料を支払いたくない というお下品な考え方なのかな
かっこつけなさんな。
誰しも人より多くの手数料を払うのは損と感じるものよ。
固定金利上がってきちゃったね
いまなら変動金利のほうが良さげじゃない？
日本の経済力が世界第三位で10年、20年後も現状維持なら、金利は今とそう変わらんでしょうね？
でもインドやその他の新興国が頭角をあらわし、日本の経済力がおちれば、円の信用が落ちて金利はあがるんじゃない？
ワンピースネタ、いい加減鬱陶しい。
正直、金利が上がるとも現状維持とも言えないよね
アメリカと中国の貿易戦争、日本とアメリカとの金利差による円安、長きに渡る金融緩和による日本の財政の信用悪化、自然災害の可能性など不確定要素が多すぎる
個人的には10年前にに借りた人は変動、これから借りる人は固定、2016年に長期固定で借りた人はうらやましい、かなぁ
2040年か50年か忘れたが、日本は世界6位くらいまで落ちると予想。
昔から貧乏人ほど保険に入れというから
固定の高い金利は保険代と思えばいいのよ。
はっきり言えるのは、日本政府は日本国民に多額の借金をしている。よって、金利が上がって困るのは日本政府ということになる。
借金を減らす方法として安倍政権が選択したのは
1.増税して国民から回収する
2.景気をよくして税収を上げる
3.デフレを脱却して緩やかなインフレにして借金の価値を減らす
アベノミクス初期は3を選択したから、固定君達はギリ変が固定に切り替える最後のチャンスと騒いでたっけ。2013年頃ね。しかしその後金利は下がり続け、2016年には四皇レベルの金利に。
日本で1番金利が上がって欲しくないのは、日本政府。そして金利を決めるのも日銀。
簡単には上がらないよ。
政府が国民に借金してるってのは嘘だよ。増税のための財務省のプロバイダで国民の借金ではなく、あくまで政府の借金だよ。
国やマスコミが借金ばかり強調するけど日本は世界ナンバーワンの債権国家だよ！バラスシートで見てごらんよ！
借金大国なんて嘘だから。
あと今、金利を下げているのは銀行が溜め込んだお金を市場に流通させるために金利を下げいるだけだよ！
その証拠にみんな、ここぞばかり住宅ローンを組んでいるでしょう。
マイナス金利も銀行が日銀に預けているだけで飯が食べれちゃうから、本来、銀行の役割を果たさないんで、マイナス金利にして銀行がお金を貸し出しするようにうながしるだけ！
今後、金利が現状のままか、上がるかなんて誰にも分からないよ！
日本政府と日銀の最強タッグが手をつくしても、日本国債が暴落したら、その時は諦めるよ。
日銀が国債買わなければ、消費税は10％どころじゃなく大増税国家だわな。
>>6632 匿名さん
結局、銀行は海外投資に積極的になっただけで日本国内に恩恵はほとんどなかったよね
政府が望むことをやれば、スルガ銀行のようになり、やらなければ海外に資金が向く
東京だけ高い建物やたらめったら出来たけどね。
マイナス金利って本当のところ、銀行の資金を市場に引き出したかったんじゃないと思うわ
日銀だってこうなることは分かってた
銀行の資金云々は建前で円安誘導が本命じゃない？
正確には銀行の資金を市場引き出すというインフラ誘導かな、結果的に円安誘導。円安誘導っていうとアメリカにたたれるからね
アベノミクス初期に固定君が騒いだ通り
日経平均は上がり、円安にも振れた。
しかし、変動金利か上がるという肝心な点だけ外し、上がるどころか下がった。
何故上がらないか。
政府と日銀に金利を上げるメリットがないからに尽きると思うが。
今後も日本政府と日銀がコントロールできない余程のことが起こった際は、固定も変動もローン残高多ければ物件手放すような世の中だと思うよ。
日銀は金利あげたいよ
だって次に恐慌が来た時に打つ手がないし、大幅に円高になった時に打つ手がないからね
そうなんだよ、日銀も政府もなんかあった時の景気対策のために金利は上げておきたいんだよね！
アメリカも景気が良いのでバブルを抑える目的と次の景気が悪くなったときの対策のために金利を上げ始めてるよね！
金利を上げる目的は、バブルの抑制のためだよね。逆に政府も日銀もバブルは、金利を上げれば簡単に抑制できると考えている。
しかし、バブルでもないのに金利を上げたら、金を借りる人は減り、デフレにすぐに戻ると思っている。よって、上げられない訳だ。
自分のローン実行は2011年9月。当時迷ったのは、フラットにするか変動にするか。
結果はフラット実行月の金利は2.26％。変動は0.775％。フラットは10年間は金利1％マイナスだったけど、それでも金利差は0.485％の差。そして団信別。変動にして良かったなぁお心から思う。
来年は消費税増税が予定されてるから、金利は上げられないたろう。オリンピックが終われば、これまた消費が冷え込むリスクがあるから、金利を上げられないだろう。
すると、10年固定0.775％で借りたことと同じこと。しかもフラットのように金利が1％上がることもなく、10年固定のように優遇金利が悪くなることもない。
住宅ローン減税が終われば、余裕のある範囲で期間を短縮せずに繰上げ。月の返済額が減った分とフラットを選んでたら支払ってただろう1％の金利を確定拠出年金を増やして、ローン減税のない分の税金を極力取り戻し、老後資金を貯める。
万が一死んでしまった時は、借金がチャラで持ち家が残り、僅かでけど貯金と保険もおりるので贅沢はできないかもしれないけど、家族は何とかなるだろう。
変動にして本当に良かった。
米中貿易戦争で中国を蹴落とすためにアメリカにおける日本の半導体のシェアを20％以上に引き上げると言ってたね
中国がアメリカに輸出する家電の関税も引き上げてた
価格が大して変わらない日本製と中国製ならどちらが選ばれるかは明白
チャイナバッシングが大きくなればなるほど日本は得をする、今まで異常に安い元の恩恵を受け続けてたのが異常なんだけどね
とりあえず、今までとこれからが同じとは思わないほうがいいと思う
>>6643 名無しさん
逆になってたw日本におけるアメリカの半導体のシェアを20％に上げる
かなり強行だよね
何がなんでも中国と戦うのだろう
中国の日本車シェアも伸びてるらしい
一体どうなってしまうんだろうか
米中貿易戦争も日本にとって悪いことばかりではないかもしれないけど、少なくとも金利が上がる材料ではないな。
アメリカと中国の経済のマイナスの余波が日本にも影響はあるから。
ところがその中国が日本に近づいてきたよね。しかも自民党は日中友好でスワップ再開ムード。銀行も中国元が扱えるようにパンダ債を発行。
企業経営層からみれば、まだ中国市場は魅力的で技術移転を交換条件に中国でビジネスをしようと考えています。
中国人と話しをすると日本の技術をほしいと誰もが口をそろえていいます。企業が中国に技術移転するのは勝手だけど、最終的に裏切られるのね。
米から見ると日本が中国を助けるように見えはじめており、一歩かじ取りを間違うと日本も制裁対象で関税を上げらえる可能性があると思うよ
経済語るのは良いけど、肝心の金利見解は？
吉野家赤字の原因は人件費高騰
→牛丼値上げ
→物価上昇
→金利上昇
米国利上げ
→自然と円安に
→円安誘導の必要性低下
→過度な金融緩和不要
→金利上昇
金利上昇しか見えない。
なにもしなかった（大規模金融緩和をしなかった）白川さんは無能呼ばわりされたけど、
実は正しかったことが証明されつつある。
金融緩和しないでデフレ脱却できたとは思えないが。アジア開発銀行総裁だった黒川さんだからこそ、日本のデフレ脱却の難しさを理解してた。
経済政策と金融政策により、少なくともデフレは止まった。ここからはデフレに逆戻りにならないように、経済政策と金融政策を舵取りしなくてはならない。まずは消費増税だね。
白川さんのせいで韓国が経済がよくなって日本の重要産業がだめになったんだが！！
白川氏を批判する人も擁護する人もいるが、利上げすべきだったと批判する人は一人もいない
オリンピック後は需要減があるだろうから、3年くらいは経済対策するんじゃなかろうか。
少なくとも2023年くらいまでは金利は上げられないのが確定じゃね。
金利上げるならオリンピック前だったのだろうけど、増税決めてしまったからな。
政府が政策金利を上げるような好景気にならなくても、銀行が営利企業としての判断で基準金利を引き上げるケースです。
現在3000万円を貸し出して銀行が得られる利益は年間わずか5万円程度(場合によっては赤字のケースも)
それでも銀行の経営が成り立っているのは『過去の高い金利で借りている人』が多数いるからです。
そのため銀行の営業戦略上最も困ることは、過去の高い金利で借りている人が繰上げ返済したり、他行に借り換えられてしまうことです。
しかしこの高い金利を払ってくれている人もいつかは住宅ローンを完済してしまいます。
そうなったら残るのは、金利引下げ競争で獲得した『儲けの少ない赤字利用者』ばかりということです。
この『高い金利を払ってくれている人』が完済する時期は全ての銀行に等しく訪れます。
もしこのタイミングで基準金利を上げたことで繰上げ返済されたり、また他行に借り換えられたとしても、銀行としてはそれほど痛くは無いという状況になってきます。
つまり、これが政策金利が上がるような好景気にならなくても、銀行が営利企業としての判断で基準金利を上げるケースなのです。
そんなことあるわけない？
いや、銀行と締結する「住宅ローン契約書」を隅から隅まで読んでみましょう。
「政策金利が上がらないと基準金利は上げない」
なんて文言は一言も書いていません。
ただでさえ、低金利競争で銀行の利益は少なくなっています。
今でも基準金利を上げられるなら、すぐにでも上げたいのです。
でも上げるのは今ではない、ということです。
>>6656 マンコミュファンさん
銀行が負担している団信料は0.3％位だったかと。
仮に住宅ローン金利が0.6％なら、取り分は0.3%。金利が上がらず35年0.3%で貸すことになれば、年間の収入約45000円という計算ですかね。
もちろん他の経費も掛かりますし。
>>6657 ちょっと前まで銀行員さん
営利企業だからこそ金利が上げられないのですが。
他行も含めて一斉に金利を上げるとカルテルになります。
自身で営利企業と書いてるのであれば、もう少し企業の戦略的な思考で考えましょうね。
質問なのですが、基準金利って、各銀行個別で上げられるものなんですか？
僕の理解では、基準金利は国が決めてて、そこから各銀行が優遇金利を設定して変動の金利%が決定してるんだと思ってました。
追記です。
住宅ローンの金利は仕入値に利益を乗せた売値となります。
銀行が金融市場からお金を調達するときの平均的な金利はメガバンクでだいたい0.28%前後。
住宅ローンの場合は約0.17%の団信保険料を銀行が負担するので、資金調達利回りに加えて0.17%が各銀行の費用となります。
0.28%＋0.17%=0.45%が銀行のコストになります。
仮に変動金利0.62%で貸した時の儲けはこの差ですから0.17%
3000万円35年ローンを組むと銀行の儲けは年間約5万円となります。
更に、ここから行員の給与や設備維持費等の経費を引くと大赤字なのです。
経費を差し引いたらマイナスだから赤字は変わらないのか。
まあ我々が変動金利で借りられるのも養分の固定様がいらっしゃるからだな～
養分あざぁぁぁぁす！
>>6663 名無しさん
ローンといってもあくまで金融商品ですものね。
利益の出ない商品を売って赤字になるなら他から補填できなくては商売になりませんよね。
養分の話は置いておいて、
この高い金利で借りている人が居なくなったらどうなるのでしょう。
東京都江戸川区南葛西４-6-17 |
|
3900万円台～5900万円台（予定） |
|
2LDK・3LDK |
|
58.01m2～72.68m2 |
|
総戸数 39戸 |
東京都台東区橋場１丁目 |
|
4800万円台・6600万円台（予定） |
|
1LDK+S（納戸）・2LDK |
|
45.14m2・56.43m2 |
|
総戸数 72戸 |
東京都荒川区西日暮里２-422-1 |
|
6900万円台・7900万円台（予定） |
|
1LDK+S（納戸）・2LDK |
|
50.11m2・62.04m2 |
|
総戸数 65戸 |
