固定金利は無駄じゃない？変動金利は怖くない？【PART17】

>>599
http://www.smtb.jp/personal/loan/pdf/house.pdf

ただし、変動プ ランの期間中および上限プランの特約期間中においては、利率が上昇しても、新しい返済額 は従来のご返済額の 125%以内とします。

>>601
固定期間の支払いから25増しということですか？

当初優遇終了後は当初固定の金利に対して
125％ルールは適用されないけど、
当初優遇終了後に選択する変動の金利に
対しては125％ルールは適用される。

つまり当初固定0.5％終了後に変動を選択した場合、
変動1.5％になってる可能性があるけど、
その半年後にまた2.0％にあがることは
125％ルールのもとでない。三井住友信託では。

と理解したけどOK?

で、そこでもう一度借り換えようとしても
身体にガタがきていて
団信で引っ掛かり借り換えができないリスクが
一般的にはあるということだな。

なるほど！だけど、これならうちは大丈夫そう。

>>598
それを言うと、変動金利にも下記事項が約款に書いてあり、125%ルールなんて当てにならんが。

将来金融情勢の変化、その他相当の事由により住宅ローンの基準金利の取扱いが廃止された場合には、
その後の利率変更の基準は一般に行われる程度のものに変更させていただきます。

>>603
当初固定0.5％終了後に変動を選択した場合、
その時の変動金利になる(上限なし)
その5年後に支払額の見直しがあるが、金利が上昇していたとしても返済額は125%以内となる。

たまたま10年後に一時的な？金利上昇がある厳しいかもね…

15年は安心ということで

>>606
10年は安心だよ

>>604
金利上昇云々は気にしなくて良いと思う

ローンを借りた銀行が潰れると、借り入れ条件は引き継がれるが優遇はなくなるので注意かも

>590
NISA優遇と、頑張って30万円定期にして▲0.03%優遇にしたいところ
あと、変動ミックスも良いのでは？

10年固定0.47%800万と変動0.57%700万といった感じ

>>603
40才過ぎると団信が通りにくくなるので注意
健康診断で Cが… orz

＞５９０＞６０３
この先、90年代バブル期のように金利暴騰を予測してるなら、20年固定1.06%にしちゃえば良いのでは？

借換費用約50万円含む１５５０万円で借換て、20年後、金利がバブル期並みの８％になってたとしても
残高が減ってるから、返済額は今より少ない月々７万円程度

１２５％ルールとか関係ない

>>603
125%ルールとは金利の上限でなく、支払額の上限
金利が上がれば、その分支払う必要がある
変動金利の支払額の見直しは、通常5年毎で
支払額が125%を越えなというもの
125%を越えた部分は、未払い利息として残り
最終支払日に未払い利息が残っていれば、一括完済が求められる。

細かい事より
再販価格>残債

この状態を短時間で出来るようにする事に集中

>>590 >>603
支出のピークを手堅く固定で、
でも金利は変動と同等、
その後余裕が出た際にも
手数料の安い借換をオプションとして
持っておくというのはいいと思う。
リスクはソニー銀行が
その手数料でいつまでやってるか
ってとこかと。
資金に苦しんでいる感じはしないので
10年後一括とは言わないものの
ある程度の事態に備えられる
蓄えがあれば万全かと。
先発は崩れたけど、中継ぎ以降は
理想に近い勝利の方程式だと思うよ。

>>613
地価の高い都会なら、建築時から、再販価格>残債
になる

借換検討組、これからだと実行は４月、５月のようですが
３月は
　変動借換　０．５５０％（三菱UFJ信託）
　５年固定　０．３３０％→変動０．７７５％（三菱UFJ信託）
１０年固定　０．４７０％→変動１．０４５％（三井住友信託）
１０年固定　０．５００％→変動０．５６９％（りそなWEB借換）※繰上返金無し
２０年固定　１．０６０％→変動２．０７５％（住信SBI）※繰上返金無し
２０年固定　１．０７０％→変動１．０４５％（三井住友信託）
３０年固定　１．１２０％（三井住友信託）
フラット35　１．２５０％　※団信別

といったところが金利が低いところでしょうか？
より低いところをご存じな方、レスいただけると助かります

>>614
うちも勝利の方程式に乗ってみるかな。
固定優遇終了後のオプションとして、手数料格安のソニー銀行を残しておくというのがキモだな。
その時の団信だけがリスクなら価値ありだわ。

借り換て１０年後以降も返済続けるなら
リソナ銀行の借り換えのほうが無駄な手数料払わなくて済むし。

残高少なくなってからの借り換えは、登記費用とかでメリットなくなる気がする

>>617
少々、勘違いしているようだが、ソニー銀行は、住宅ローンを２種類扱っていて、
優遇幅が異なるので注意しましょう。

手数料が43200円のほうは、今月変動０．８６９％になります。
他行で言うところの保証料上乗せタイプに当たり、０．３％程度、金利上乗せ相当になっています。

皆さんと同じ長期固定からの借り換えを検討しています。

どういうプランにするか一行に絞りきれてない状況ですが、この様な場合、仮審査は複数行に対して行っても問題ないものなのでしょうか。

仮にA行に通ってB行に落ちた場合、Bで落ちたことがAの本審査に影響がないか懸念しています。
新規借り入れの際は現契約の一行のみだったもので。

影響がなければ、三井住友信託とソニーとじぶん銀行に仮審査をしたいと考えています。

>>619というか元を辿ると>>590かな。
当初固定明けの優遇幅が縮小した際の対応は大きく3つ。

①優遇幅縮小でも手数料が発生しない三井住友信託のままま借り続ける。
②手数料がかかっても３つの中で一番低金利のソニー銀行の変動セレクトへ借り換え。
③手数料格安のソニー銀行住宅ローンへ借り換え。

どれがベストな選択かはその時にシミュレーションしてみないと分からないわな。
ただどうしても固定にこだわる人にとって、ソニー銀行を残しておくことで、当初優遇後に２つの選択肢を作っておくことは、うまい手だと思う。

>>620
仮審査は勿論本審査も複数で問題ないよ。
本審査受けないと金利や借りられる金額や期間がわからないので比べようがない。
3つくらいに絞って本審査の結果を比較して決めるのがいいよ。

ソニーの手数料が安いプランは事実上保証金の金利上乗せタイプでしょ？
なんでそんなに有り難がってるの？

>>623
手数料安い方が
固定の優遇幅が大きいでしょ

信託銀行なら、本店が隣同士だから
隣に借換たらどう？

>>624
それはソニー銀行内の話で他行の固定の保証金内包で0.2％上乗せした金利より高くないですか？

保証金内包なら諸費用は変わらないですよね？

>>625
ほんとだ、丸ノ内で隣だからか、競合しててライバルって感じだね

>>616
＞　変動借換　０．５５０％（三菱UFJ信託）
に保証料上乗せだと、0.75%になるけど
低金利だから、上乗せより保証料分多くして借換したほうが得だよね

三井住友信託が時間かかりそうだったので、審査通ったりそな10年で
決めてしまいました。
早まったかなとも思いましたがどうでしょうか？
当初固定0.5％終了後の変動の優遇を店頭-1.906%で取れたので
そこだけは他よりいい条件ですよね？
借入してるのに減税期間中は利息より減税のほうが多いという変な状態に
晴れて突入できました。

ということで今日でここを卒業できます。
何度か相談に乗ってくれた方々ありがとうございました。

>>628
10年で殆ど返してしまうとかでなければりそな銀行で良かったと思いますよ。
当初10年の固定明けの引き下げ金利は変動だけでなく再度固定選んでも適用されるとかいてありますね。

書類見たら、おっしゃる通り当初10年終了後に固定も選べるように
なっていて、固定を選んだ場合も優遇幅は店頭-1.906%となっていました。

今は固定の当初優遇幅が大きいだけで、店頭は変動のほうが低いですが、
こればかりはさすがに10年後も変動のほうが低いですよね？

>>630
当然そうだと思いますがその時に金利上昇が見込まれる時は固定を
選ぶ場合もあるかと。
こちらは事務手数料で繰り上げ返済の戻りがないので
もしもに備えて繰り上げ返済は返済軽減型がいいですよね。
問題なければ毎月減る前の額を繰り上げ返済と合わせて払えばいいだけですから。

>>627

三菱UFJ信託の3月適用の変動は、0.575のNISA割引0.02で、0.555でしょうかね？

>>628
りそなで借り換えを検討中です。10年0.5その後-1.906はかなりの好条件ですよね。残債2700万の残り26年0.725変動ですが、メリットでますかね？

35年固定から、りそなか三井住友信託の当初固定10年への借り換えを考えています。
借入期間ですが、現契約では22年9ヵ月残っていますが、両行ともシミュレーションでは年単位（＝22年）しか選択できません。
実際の契約の際は22年9ヵ月で借りられるものなのでしょうか？

当初固定後の優遇は、三井住友信託が▲1.4％に対して、りそなが1.906％と結構な差がある。
ちなみに店頭金利変動は両行とも2.475％と差がない。
諸費用は三井住友信託が43万、りそなが50万と、こちから三井住友信託の方が有利。

悩みますが、とりあえず両行に事前審査しておこうかと。

そろそろ35年全期固定のメリットを変動に分からせるいい時期ですよ。

変動の金利が低いとき、フラットの金利もそれなりに低いのは自明。
頻繁に金利を気にしたり、いちいち借り換えだの考えるよりフラットでいいと思うの。

636
でもこのスレをみると、損し続けている固定さんの方が金利を気にしている気がしてならない。
金利が固定されているから借換や金利変動の悩みから解放されるというのは甘いと思う。

何にせよマイナス金利だからね。
今借りようとしている人は過去にない超低金利かつ変動と大差ない金利で長期固定の安心もつけられるし、例えば10年前の35年固定が3％が当たり前だった頃に借りた人にとっても、金利的にも人生設計的（支出のピークの10年を固定にするとか）にも借り換えの絶好の機会だし。
結果的にも支出的な面では変動さんが有利だったけど、普このマイナス金利の恩恵に預かれるのは固定さんのような気がする。
特に>634みたいな人にとっては借り換えない手はないね。

>>637 半年、人によっては毎月気にするのが苦にならない人は変動でいいだろうし、そんなの考えるのも面倒くさいって人は固定でいいんじゃね。
たまたまニュースでマイナス金利云々やってるから固定連中も気にしてるだけで、ニュースにならずこっそりマイナス金利になってたらそのままスルーだっただろうし。
ま、長い人生において車１台分の差額をどう考えるかだな。
結論として今の状況なら、好きな方選んだら？だし、ひと昔前の長期固定組はとにかく借り換えろ！だし。
みんな、うまー！って感じじゃない。

このスレ見ると信託銀行が、０．３３％とか０．４７％10年とか安いみたいですが
三井住友って、ここですよね。
サイトでは、変動０．５２％とかとても低いですが、借入１億からとか・・・みなさん、そんなに借入てるんですか？
http://www.smbctb.co.jp/loan/products/housing_loan_index.html

>>633
いいんじゃないでしょうか。私も同じこと考えてます。

>640
そこは違います

三井住友信託とSMBC信託は別会社でグループでもないです。SMBC信託は富裕層向けで話題になっているのは三井住友信託です。

紛らわしいですよね。
各社、特色がでていて競争良いと思います。
ただ、手数料・使い勝手等は、①が一歩リードしている印象


①ＳＭＴＨグループの信託銀行→三井住友信託銀行(smtb)
当初１０年固定の０．４７％

②ＳＭＦＧグループの信託銀行→ＳＭＢＣ信託銀行(smbctb)
変動の０．５２％（１億～）

③ＭＵＦＧグループの信託銀行→三菱ＵＦＪ信託銀行(tr.mufg)
当初５年固定の０．３３％

昨日、りそなの当初10年固定にネットで仮審査出したんだか、確認メールが来ない。
同じ条件で出した三井住友信託は確認メールがすぐに来たのに。
ノーリアクションだときちんと伝わってるか心配になるわ。

しかしりそなの方が10万も手数料高いのは何故なんだろう？
当初優遇終了後は三井住友信託が▲1.4％に対して、りそなは約▲1.9％といい感じなのに・・・。

>>645
私もこの2行で迷ってます。確かにりそなは手数料高いし繰上返済しても戻りがないから、繰上はそんなせずに10年固定明けもりそなで返済し続ける人向きかな。積極的に繰上して10年程度で完済するなら保証料(手数料に例える)の戻りがある三井住友信託だけど、返済額軽減型の自動返済だと保証料戻らないんですね。うーん、まったりりそなかなー

変動　0.775
残債　2200万
残り期間　30年

あなたがこの状態なら固定に切り替える？
（とりあえず10年後に一括返済とか繰り上げ返済はないものと考えて）

＞①ＳＭＴＨグループの信託銀行→三井住友信託銀行(smtb) 当初１０年固定の０．４７％
これは魅力的。１５年ローンで当初１０年を選び残り９年。１０年切っていて１０年固定は無理か、、？

>647

切り替えないです。
4月1日の金利見直しが楽しみです。0.1％下がると思う。

>>646
うちは三井住友信託で返済中なので、同行には借換できないから、
住宅ローン減税があと６年程度で、繰上返済予定なのもあり、三菱ＵＦＪ信託に借換手続き中です。

借換だと借入期間が短いからネット銀行とかの手数料２％より、定額の３万円で安いのも良いと思います

金利は０．３３％で固定なのですが
これより低くいところ、こらからでてきますかね？