固定金利は無駄じゃない？変動金利は怖くない？【PART17】

5449さん

仰るとおりです。
私の義父の会社は銀行がプライムレートで金を借りてくれと
日参してくるようです。

私が資産家なら銀行もお金を借りてくださいと言って来るんでしょうが、
私の資産なんてたかが知れております。

私はしがないサラリーマンですし、住宅ローンを借りる際の属性が
(自称)最高に過ぎません。

ここのスレは住宅ローンに関するスレですので、属性は住宅ローンを借りる上での
ものということをご理解いただければ幸せです。

＞にんにく

自宅は3Aで海外赴任でNYとパリに住んだ経験がありそうですね

いやいやしがないサラリーマンです。
NY一度行ってステーキにかぶりついてみたいです。
(いきなりステーキじゃないやつです)

3月金利改定なければ、丸7年金利0.775%確定。
今の10年固定の最低金利よりは高い金利だけど、物件は今中古で売っても買値より高く売れる。目標は後13年で完済。
後13年金利上がらないで欲しい。そして、マンション価格も下がらないで欲しい。
欲張りだけど。

で、オススメの銀行どこ？
固定と変動でお願いしやす！

変動も固定もデベ提携のSBIではないでしょうか？

変動はガン団信50％が無料のじぶん銀行が一番お勧め！、

みずほの全期間固定

>>5454 匿名さん
羨ましいと言って欲しいの？
固定さんをマウンティングしたいの？
築10年以下の今出てるほとんどの中古マンションは、新築時よりも高く成約できるけど？

35年の変動で借りて、10年後に残金をすべて繰り上げ返済するつもり。
元利均等返済と元金均等返済のどっちを選べばいいんだろう？

>>5460
極端な例ですが
年収1000万円で2000万のローンであれば元利
年収400万円で3500万のローンであれば元金

変動だと正確には難しいですが1年目～10年目までの年末残高と1年目～10年目までの年収から所得納税額を想定して控除しきれるかどうかを計算するといいと思います

>>5461 1年目のイチローさん

ありがとうございます。所得税は40万超えなので、1年目は40万、2年目以降は30万円代のローン控除だと思います。ローン控除重視なら元利均等返済ですかね。

>>5462
元利でいいと思いますよ

>>5463 1年目のイチローさん

銀行からは元金をすすめられまして、全く想定外の話だったので悩んでおります。

>>5464 匿名さん
これは実際にけいさんしてみないと分からないですね。エクセルで計算してみてわ？？
PMT関数で元利均等は簡単に計算できます。元金均等はもっと簡単ですね。
あとは銀行から元金均等と元利均等の保証料を確認しておく必要がありますね。もっと厳密に考えると保証料上乗せにした場合のケースも計算するといいですね。

変動多いですね
私は35年固定1.05%団信込みです。

繰り上げして20年で返済考えてます。
変動の方が良かったかな？
金利にビビって固定にしました。

>>5466 匿名さん

変動の金利が倍になる危険性を考えるといいですね

>>5467 検討板ユーザーさん
今の変動って0.457％やろ？
倍になっても1％未満やん(笑)

出口戦略に言及がどう影響するか

>>5466 匿名さん
どこでローン組んだの？
金利安くない？

>>5470 匿名さん さん
住信sbiとかネット系ならどこもそんなもん。

三井住友信託銀行じゅないの？
私は0.95の時に借りたけど、0.75の時もあったと思えばかなり金利上がったよね。

35年固定でそんな安い時期あったの知らなかった。

35年じゃなくて30年だけどね。
自分が2016年12月に借りた時は0.95(家計応援プラン使って0.92%)だったけど、同年の7月か8月に0.75だった時がある。
NISA口座作ったりで0.03下がるから実質0.72%だったんじゃないかな。その頃に借りれた人は勝ち組だよ。

うちは借り替えて短期固定0.33%だけど、一番低いときにはたしか0.28%があったから
返済余力があるかたは短期固定も良いと思います

>>5470 匿名さん さん
地方銀行です。
年収が高いと優遇してもらえる金利でした。

また団信外せばさらに安かったんですが元が安いので込みにしました。

>>5476 匿名さん

銀行でダンシン外せるなんて
真実味がある話ですね

出口戦略は来年から検討するらしいね
黒田さんが初めて言及しましたね

返済能力が高い→短期固定
返済能力が普通→変動＋繰上げ
返済能力が低い→長期固定で借入金を低く買える物件選択

こんな考えで宜しいでしょうか？

ここの掲示板で、半年前に変動にしても金利は当分上がらないと言われたが今調べると0.15%上がってる

短期返済ならいいけど短期返済できないのに変動だと、この先ふあんですね。

え？2.475から上がってるの？
優遇の話じゃなくて。

変動は上がってないでしょ。金利上がる前に、変動も固定も新規の優遇を減らしていくかんじじゃないかな。

SBIが去年の夏の変動が0.44(提携ローン)ですよと言われ、今月の実働が少し下がって0.42でした。

基準金利が上がったら、固定は変わらないけど変動で借りた方は上がるよ。
検討に入るという表現は、予告しているとしか考えられない。
消費税が上がるのと合わせて一気にダメージだけど、景気浮揚策は何かあわせてくれないと、いくらなんでも…それともリーマンショック級の何かを理由に消費税増税を見送りする？

>>5480 匿名さん
その程度の増減は常にあるよ。「当分上がらない」の意味は「いまの固定と同じ金利までは当分上がらない」ということでしょ。
固定の1.5%ほどまで上がらなければ変動のほうがいいじゃん。
それとも0.15上がって返済がキツくなるなら借入額が間違ってる。

>>5485: 匿名さん　

いや、「当分上がらない」の意味は多分、「基準金利は当分上がらない」だと思います。

>>5483

0.44で契約した人は、今も0.44のまま。いま契約した人が0.42なのは、金融機関の競争が激しくて、新規契約者向けの優遇幅が拡大したから。優遇幅は、契約時に決まるので、昔契約した人よりも、いま契約した人が良い優遇を受けられるということ。

契約者の優遇幅は、返済を滞納するか当初固定金利の固定期間が終わる時など、特別なときだけ下げられます。変動「契約者」の金利が上がるのは、返済を滞納するケースを除けば、「基準金利」が上がるときですが、これは長期にわたって変わっていません。

>5486
結局上がらずって感じですね。
5480が不明ですな。

>>5487 匿名さん

ええ、そうですね。
0.44の時点で他の銀行より低かったので、SBIで本審査もとおしてました。
もしかしたら、他の銀行でも今月の実働は引くなっていた可能性もありますが、0.42よりも引くなってることは提携ローン内ではないので、ラッキーという感じですね。

>>5480
こういう虚偽のデマを流布する人間を通報した方がいいのかな
やりたい放題だよね、こういうの

SBIは金利低いと思いますがデベの提携の地方銀行は当時0.45が0.6に変わってました。

>>5491

> SBIは金利低いと思いますがデベの提携の地方銀行は当時0.45が0.6に変わってました。

いやだから、0.45で契約した人の金利があがったわけではなく、その地方銀行が他の銀行との競争に負けて優遇金利幅を下げただけなので、現時点での新規契約者の金利があがっただけだと思います。

0.45で契約した人：金利変化なし（基準金利変化なし）
いま契約した場合：0.60（基準金利変化なし、優遇金利幅低下＝優遇金利上昇）

通常、金利が上がったというのは「基準金利」（または「店頭金利」）があがり、契約者の金利が上がった場合です。

「優遇金利」と「基準金利」をごっちゃにして話をすると、混乱を引き起こします。

「基準金利」は定価。
「優遇金利」は値引き販売価格。
「優遇幅」は値引き率。

住宅ローンは契約時に銀行と借りる人で、優遇幅を合意するので、定価に当たる基準金利が上がらないと、優遇金利は上がらない。5491が言っているのは、新しいお客さんに販売する値引き率＝優遇幅を下げた銀行があったということ。

確かにそういう銀行が増えてくると、基準金利が上がる可能性が出てくるけど、状況を見るに、実際にあがるのにはまだ時間がかかるでしょう。

当初固定明けが恐怖…

>5494
それも当初固定決定時に優遇幅は決まってるかと。。

10年間固定0.9%は微妙でしょうか？
当方としては、35年ローンで契約して最短15年〜最長20年で完済予定です。

>>5496 戸建て検討中さん

10年0.9%って高いですね。それなら変動でいいかなー。金利あがっても残債減らせる余裕があるってことだから、返済開始当初ができるだけ低い変動にするべき

>>5497 匿名さん
5496です。
ちなみに、団信込みの0.9なんですが…
外せば0.6まで下げれるそうです。

住信SBIの不動産会社の提携住宅ローンなら、10年固定、団信込みで0.62ですね。変動なら0.42です。

https://contents.netbk.co.jp/pc/popup/p_hl_teikei_kinri.html
https://www.netbk.co.jp/wpl/NBGate/i900500CT/PD/hl_teikei

短期固定は固定期間終わると変動より0.8%金利高くなるのか。