スレッドのタイトル通り、そう思う人達の集いです。
暴言禁止で、引き続きどうぞ。
前スレ
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/590813/
[スレ作成日時]2016-02-10 22:14:01
>>3881 匿名さん
上記式に対しては思っているとの見解しかないのですが、
その根拠はなんでしょうか？
そして、実際、変動→変動で銀行を代える人は多く、固定変動金利差に関わらず借換メリットは十分に生まれますよ。
>>3882 マンション検討中さん
今変動で借りて、あとで、固定に借り換えるメリットがある瞬間は訪れないから、固定で借りるしかないですよ。って話をしているんです。
繰り返しているように事前ルールで縛れないみたいですし。
実際に借り換えの収支計算したら自明じゃないですか。
>>3883 匿名さん
マーケット金利だけで考えるとそうかもしれませんが、変動よりも
当初固定10年が低くなったりということが往々にあります。
残存年数が減るにつれて短期間固定のメリットも十分に生まれてきます
から一概にそう言えないですよ。
固定で借りるしかないって意味が分かりませんね。
>>3884 マンション検討中さん
短期固定の最低金利は0.45%。これより低いのは、銀行の収益構造を考えるとマイナス預金金利を適用しないと実現できません。
往々にしてあるわけありませんよ。
ここ最近の異常な環境に引きづられすぎだと思いますよ。
>>3884 マンション検討中さん
意味が上がらないのは計算と借り換えのルールと手続を具体的に想定していないからです。
これまで200件くらいをしっかり読んで理解から議論してください。
>>3887 匿名さん
ありがとうございます。
それでは理解できないということだと思います。ちなみに全部答えていると思いますよ。
保険については3860、変動から固定への借り換えについては借り換えについては3861。
>>3885 匿名さん
もつ少し冷静になりましょう。
変動が0.4％代のままの状態であれば借換検討しないですよね？いや、もちろん更に下がってメリットあれば借換えるでしょうけど。。仰るとおりそんな想定していませんよ。。。
>>3889 匿名さん
勘違いされていると思いますが、金利上昇局面で、現在の変動金利で借りている人が、どのタイミングで借り換えを行う決定をするの議論しています。金利が1.0%上昇した時点で借り換えたら、今より確実に損をしますよね。
そうした状況の中で、冷静に借り換え判断できないですよね。だから、そもそも、変動でリスク管理だとかっていう話は成立しないから足元の環境では固定しか選択肢がないんですよ。
200件読んでこれも理解できないとなるとますます、変動で借りるのはやめた方が良いとおもいます。
>>3890 匿名さん
足元の変動0.5%、固定2.5%、10年後、変動が2.5、固定が2.6になっていたとします。
10年後に変動が高くなったから固定で借り換えることにします。
取引費用と金利が0.1%上がったけど、10年間は安く借りれてよかったなというハッピーエンドです。
いまはこれと逆の状況のですよね。
足元の金利差が小さくて、将来はこれ以上は小さくなりにくい。。
>>3895 匿名さん
全く根拠になっていなくて恐いのですが。。。
簡単に計算、長短金利差2％で変動にメリットがあると考える人のリスクシナリオ（前提は4000万円）
・変動据置、0.497％ 総額4358万円
・固定 2.497％ 総額6003万円
変動はどんなに上昇しても総額6003万円を下回るであろうとの予測に基づき逆算すると、
・10年後金利＋3.8％（4.297％）以降一定、総額6025万円
10年後金利＋3.8％以上上がるはずがないとの相場感ということが分かりますね
結局は各々の相場感で変動・固定の選択は変わることになります。
固定しかないと考えていても結局は自覚のないだけで自身の相場観で結論を導いているんですよね。
>>3897 マンション検討中さん
本当に読んでますか。
3895は私の相場観ではないです。
どういうタイミングでなら、変動を借りるメリットがあるかを書いただけで空想です。
これまでの議論をフォローされていないのが明確なので、これ以上ついていけないです。。
>>3896 匿名さん
10年固定については去年1月から変動を下回ってました。
5年固定（当初優遇）については3～4年前から変動を下回っていました。
3年固定は（当初優遇）については5年以上前から変動を下回っていました。
変動については10年以上前から変動→変動による借換えメリットがありました。
特に変動→変動については地銀短P→都銀短Pへの借換えによる借換えなんかはこれからの金利上昇局面（上昇といっても長期金利の上昇）において威力を発揮するのではないでしょうか？
ちなみにそれは何の計算ですか。
3895の趣旨と違うので、似た設定で趣旨を違えた計算はやめて頂ければ幸いです。
私の相場観でなく、変動で借りてあとで借り換えることのメリットがある状況を示しただけです。
>>3898 匿名さん
>>どういうタイミングでなら、変動を借りるメリットがあるかを書いただけで空想です。
では「固定変動金利差2％且つ将来の～」においてってのはなんの主張ですか？
そもそも借換を検討するに当たって、当初借入時の固定変動金利差を考慮に入れること自体疑問ですね。
リスク管理の観点から当初借入時の状況は全く関係ありません。当初金利差を考えようとする姿勢というのはリスク管理ではなく、絶対に損したくないゼロリスク思考の表れでしょう。前提がおかしいですね。
>>3902 マンション検討中さん
全くそのとおりです。
変動で損得を考えている人に合わせてあげているだけです。
損得の発想変動を借りると、借り換えができないことを申し上げております。
金利リスクは管理できないからゼロリスクにすることが望ましいです。
3861をご覧ください。
ここでは当たり前のように金利が1％上がったらという話をしていますね。
変動金利の基準金利短期プライムレートは市場の影響ももちろん受けますが、その影響は人為的な判断というクッションを通して緩和されます。実際は市場動向を見て日銀ひいては銀行が決定しています。
・日銀は物価の安定を目標に金利を誘導。景気が良くならない限り短期を1％上げたら金融システム崩壊ですね。
・この10年長期金利は2％～マイナス0.3％まで動いているが、短期プライムレートは1.475％（都銀）と変わらず。
・現在長期金利は0.06％。つまり長期金利が2％位まで上昇しても短期プライムレートは動かないでしょう。
金利を独立変数として捉えるのではなく金利は経済の血流となりえますのでそれ単独で動くことはないです。
金利3％とかの大きな上昇はそれだけ景気が良くなる（給与アップ→物価上昇）か、最悪の結末スタグフレーションのどちらかでしょう。
プレミアムを払って固定するのもいいと思いますが、若い内は変動で毎月のCFを抑えるのは合理的な判断となりえましょう。ただ、固定は銀行と金利で勝負することになるので余程自身がないと変動に負ける可能性が高いでしょう。
>>3904 匿名さん
三菱・SMBCのシェアが圧倒的に高いです。そこからの借換を想定すると一般的に金利水準の低いSMTBを例に考えるのが妥当かとの見解です。
なぜなら三菱やSMBCの変動は常にSMTBよりも少し高いからです。
>>3905 匿名さん
ありがとうございます。
前のやり取りを読まれていないのであれば、何となく続けて投稿されるのは良くないと思います。
読まれていないのであれば、独立してご議論頂ければ幸いです。
>>3906 匿名さん
本当に読まれていないし、調べられていないんですね。変動も当初10年固定もsmtbより安いところがあるんですよ。当初固定10年については、去年8月はsmtbが最安値だったはずですが。
一人仕切ってる変なのがいるな
うちは昨年、返済４年目の三井住友信託銀行からUFJ信託銀行に借り換えたのですが
保証料の返金があったので借り換え手数料が差し引きほとんどかかりませんでした。
これがネット銀行等の手数料2.18%の場合、借り換えや繰上返済を行っても返ってこないので、この点も含めて計算しないと
お得なのはどちらか見誤ってしまうと思いました。
>>3911 匿名さん
そこに拘りがあるのですね、分かりました。smtbより最安値があったとして、だからどうなんですか？
本件議論にどう影響ありますか？3894、3899に対するお考えをお願いします。
>>3912 匿名さん
それはすごい大切なことですね。実は金利だけでは比べられないんですよね。少しポイント列挙。
・ネット銀行は金利が低いけど保証料ではなく、手数料。つまり繰上返済しても戻ってこない。
・ネット銀行は地銀短期プライムレート連動が多く、都銀短期プライムレートよりも変動の振れ幅が大きい。中には会社業績に連動する所もある。
・10年位で繰上完済・借換えをする場合は保証料前払いよりも金利上乗せの方が有利になる（元利均等前提）。
三井住友信託銀行のミックスローンてどうなんでしょうか？現在全期間固定で3500万、35年返済を考えているのですが（当方公務員です）、ミックスローン少し気になってます。知見おありの方いろいろご意見いただければ幸いです。お願いします
>>3915 検討板ユーザーさん
全期間固定はありませんよ。最長で30年固定です。
ミックスにしても手数料そのままにできるのはいいですね、三井住友信託のミックスローン。
金利分散効果ともう一つは繰上返済するときに固定、変動どちらを繰り上げるか選べるっていうのがとてもいいですね。
個人的には3500万位の借入で公務員でしたら全額変動にしてもいいとは思いますが、ミックスもお勧めできます。
>>3917 検討板ユーザーさん
ミックスのデメリットは借り換える時に繰上返済手数料が2本かかるのと返済表が二つになったりする事務的な煩雑化くらいかな。
リスク許容度に応じて固定変動を半々にしたり、少し堅めに固定2000、変動1500とかでもいいかも。
その時その時に応じて、変動・固定どちらを繰上返済するか考えて行うことができるのでより戦略的に行動できますよ。
30歳、世代年収1200万、1馬力750万
5000万のローン検討中です。
固定、変動のアドバイス頂きたいです。調べれば調べるほどわかりません。。。
こんなブログみたいなスレで聞くのがそもそもの間違い。参考になることは一切ありません。
そしてスレタイからここに入ってきてる時点でお里が知れてます。
>>3919 マンション検討中さん
まずは金利の前に前提。
奥様の年収450万で正社員である場合は、組み方として夫婦ダブルローンにしましょう。
若干手数料かかりますが、ローン控除でそれ以上のメリットがあります。
すると必然的にmixローンになります。（4000、1000）（3000、2000）（2500、2500）位のの配分を検討して、（変動×変動）・（変動×固定）・（固定×固定）で返済額出して変動は＋1％位した時に払える水準かどうかみて、あとはお好きに選べばいいと思います。
ダブルローンは色々戦略が練れていいですね。
>>3917 検討板ユーザーさん
同じく三井住友信託で、3300借り入れました。
30年固定で、200万だけ10年固定でワンライティングミックスローンにしました。
これが正解かはわかりませんが、ノンビリ返していこうと思いまして。
9年ぶりに景気拡大と日銀が景気判断。
景気が良くなってきたことを実感する今日この頃。
黒田さんは2年後はほぼ2%の物価上昇目標を達成しそうですし、いい花道になりそうですね。
>>3923 マンコミュファンさん
正解は自分が正解と思えばいいだけですよ。払うのは自分だし
比べるならこの時期に借りた変動が変動して1.5%〜2%になって支払い総額が変動の方が多かったら正解になるが
自分で決めればいいだけですよ
そもそも、リスク許容度とかどう測るんですか？
10年間の約定出なくなる分を10年固定にするところまでは分かるのですが、それ以上、当初固定とか変動にするとか、どう決めるのが適切なのでしょうか。
親の遺産や、宝くじでも当たらないと無理
今って金利どんな感じですか？上昇傾向なんですかね？詳しい方解説願います。
借り入れ金利／預金金利は数年こんな感じでしょ。上がってもゼロ金利時代に戻るだけ。
今後の金利の予測は難しいですね
アメリカの経済指標の低下、欧州の選挙などの不透明感、地政学的リスク、、、
いつまで長期金利が下がったままかもわからない
やっぱり地政学的リスクが解決しないとだめかな
「変動はあがるかも」
っていうけど、
「どれくらいあがったら損する」
ってことを、ちゃんと数字で考えたほうが良いですよ。
「0.3%上昇」では「固定にして置けばよかった」とはなりません。
憲法改正で財政規律事項を入れる流れがありますが、政治家に日本の経済をまかせると低金利が続きそうですね。
進次郎君のこども保険？増税？
教育国債でやれば良いのに発行することもできなくなる。
ギリシャを視察した議員たちが財政規律事項の重要性を感じたらしいが、そのギリシャが財政規律事項のために財政出動ができなくて苦しんでいるのに。
9条だけ改正する案なら賛成だけど。
＞3938さん
そのとおり。
「変動は不透明。あがるかもしれない」
と言われるけども
「あがったら、ただちに損となるわけではない」
ということが言いたかったのです。
「いつごろ、どれくらいの上昇があると損するかをきちんと考えて見ましょう」
と言いたいのです。
>>3937 通りがかりさん
むしろ、どれくらい上がった時点で固定に借り換えるのか考えてみた方がいいですよ。
考えたらわかりますが、借り換える時には変動の方が常に固定より得だから、いつまでも借り換えの決断はできない。
意思決定に使えない計算をするより固定で借りた方がいいです。
>>3942 匿名さん
ちなみに固定でも変動でもいいですが、まずはベストレートを探すことからスタートすべきです。
あとは、変動を選んでリスク管理できると勘違いしている人は、いつの時点で借り換えをするか計算してみて、そんな時点は永久に訪れないことを理解すること。
そして、内閣府の中長期の経済財政に関する試算や日本銀行の金融システムレポートを読んで、政府の金利見通しや金利リスクについての考え方を理解すること。
また、そもそも日本銀行が国債の購入額の増額に限界があり、量的緩和は永久に続くわけでもないことを理解すること
とうことですかね。
今って三井住友信託が他と比べて金利安いと思うのですが、この現状で他の金融機関からお金借りる人はなぜなのでしょうか？
変動って貯蓄しっかりあってリスクオンの際に繰上げ返済できる人が選択するものじゃないの？それ以外の大多数はギャンブル性が強いかもね。まあ今のところ勝てる可能性が高いものになってるが将来どうなるなんてはっきりわかる人なんていない。
>>3945 検討板ユーザーさん
私の場合ですが、ほとんど金利が変わらなければ他銀で借りといて、借り換えをする事を想定して三井住友信託を残しました。
無事、去年夏に残債期間全固定に借り換えました。
他銀変動より金利が下がりましたよ。
>>3945 検討板ユーザーさん
変動も当初固定10年もsmtbはベストレートではありませんよ。
長期の場合も団信無視すれば、フラットの方が安い場合もあります。
また、smtbの審査は厳しいので、信用と担保価値で借りれなかったり、最優遇が取れなかったりします。
全期間引き下げも全期間固定も一緒じゃね？
わからない人はフラットで
フラットは団信が高過ぎですよね。
>>3959 匿名さん
説明を受けられたと思いますけど、⑴で、約定を30年以下にするのが全期間固定ですよね。
全期間固定は無いもいうのは、間違ってますよね。
そもそも、当初固定だったら残債期間固定とか3949で書くのも。。。
>>3965 匿名さん
smtbに全期間固定はありませんが、借入期間を30年以下にすることで代用することができます。
ただし、30年を、1ヶ月でも割り込むと次は20年しかありませんね。全期間固定というのは借入期間に関わらず固定することができるコースです。でないと金融機関としては金商法に抵触した表示違反となるでしょう。
まぁ、そんなことは本質ではありませんね。
3959さんが高いのでは？と仰ってましたがSMTBの固定は当初固定を活用するととても低い金利ですよ。
>>3968 匿名さん
もちろんです。SMTBの場合30年を割ると長期固定は最長でも20年固定までしか選べず10年近く浮いちゃうんですよね。なので当初固定で「代用」と表現しました。お気に触ったようでしたらすみません。
>>3969 匿名さん
全期間固定とういうのは、借入期間に関わらずとか、法令にそんな規定はありません。
また、融資は金商法でなく銀行法又は貸金業法で規制されていますよ。
本質は3949の表現と、その後の説明のチグハグですね。あとは、皆が約定を30年以上にしてるという先入観。
この時期に借り換えしてるということで相当損してますよ。
>>3954 匿名さん
私も最初は大手BKで借りまして、1年後にネット系に借り換えました。固定1.75変動0.725のミックスから固定1.004です。保証料の戻りで諸費用は賄えたので持ち出しはありませんでした。自分で気付いて行動に移さないと誰も教えてくれませんからある意味怖いですね。
>>3971 匿名さん
3949さんとは別人なんですが、SMTBにも昔は全期間固定ってあったんですよね。それが合併してからなくなりました。窓口で聞いてもありませんと回答があるでしょう。
したがって、「SMTBには全期間固定はなく、固定金利特約を使って借入期間をずっと固定にすることもできる。（借入期間によってはできないケースもある）」が正確な表現だと分かって頂けるでしょう。
住宅ローンの広告は金商法チェック受けます。貸金業法はその手続き面での話ですね。
>>3974 匿名さん
そもそもですが、担当に聞いたら、全期間固定にするなら⑴で、約定を30年にする方法がありますって回答がありましたよ。
名前がってより、実際的に全期間固定なんだから当たり前ですが。
全期間固定はない。
全期間固定にすることができる。
だね
「SMTBには全期間固定はなく、固定金利特約を使って借入期間をずっと固定にすることもできる。（借入期間によってはできないケースもある）」
だね。
>>3990 匿名さん
特約使おうがどうでもいいけど、経済的に全期間固定ができるのにできないっていうのは間違いだし、当初固定で代用って書いたら、約定より短い優遇期間を得たと思うでしょうが。。
>>3981 匿名さん
本当に担当に聞きましたか？ではもちろんその後に（2）の当初金利引下げをすすめられましたよね？？全固定しようとして（1）をすすめる担当は一人もいないはずなんですが。。。
昔は全期間固定がありましたが今はありません。
それ以上でもそれ以下でもない。まあ窓口で聞いてみて下さい。
「全期間固定はないけれど固定特約を付けることで、全期間固定にすることもできます。（借入期間によってはできないケースもある）」といった感じの回答があるでしょう。
長期固定が最長で30年までしかなくて、30年固定とか20年固定で便宜的に代用するしかなくなっちゃったんだよね。
１．全期間一定金利引下げ Max 30年全期間引下げ幅 ▲xx%、
２．当初期間金利引下げ Max 30年当初期間引下げ幅 ▲xx%、
の２種類あるから、今も全期間固定あるじゃん。
１．の方が引下げ幅少ないから、２．を選ぶ人多いだけだよね。
代用だろうが何だろうが、30年間も固定化できればいいんじゃないですかね。
代用または全期間固定のいずれかで30年間固定化した場合に、何か実質的な違い（留意点）はありますか？
30年で返す予定の人または30年残債期間がある方がその銀行で30年全期間固定にする人いる？
その選択肢がある理由は何らかの法律の決まりなのかな？
>>4009 匿名さん
以前大手bkに借り換え（そこから別のところ）に行ったとき、当初の契約より低い金利で行けますと言われたので、その銀行でというパターンは可能とは思いますが、結局借り換えになるのでしょう。諸費用など考えると得策ではないように思いました。
借り換え手数料は保証料の返金で大丈夫なかたが多いのでは？
昨年の10月に借入期間35年、当初10年固定0.45%で借りました。
10年後に全額繰上返済するので⑵にしましたが、当然⑴にすることもできました。
30年固定の場合も同じことです。
ちょっとみなさんギスギスしていますね。落ち着こう。
SMTBで全期間固定を検討する際は全期間固定というコースがないので、借入期間を30年にするか35年にして30年固定を選択し、（2）の当初引下プランで代用するといいです。
長期固定を検討する方は（1）の一律引下は一切メリットないので気を付けてください。
今月実行は1.05％（1.02％）が適用金利なので、悪くない選択肢かと思われます。
どうでもいいことにいちいち熱くなるなってｗ
半分釣りでしょうよ。
わからない人はフラットでいいよ
>>4011 匿名さん
うちは１年で借り換えて30万ちょい戻りました。元の銀行の事務手数料2万、借換手数料4万、登記25万、あと印紙代で計30万強だったので持ち出しはなかったかな。
トンズラしたな。
>>4033 匿名さん
保証料は前払いと金利上乗せどちらも選択できます。
10年以内の早期繰上返済を予定している人は上乗せがいいですがそれ以外は前払いの方がトータルではお得になります。
どうでもいいけど、変動あがらんなー
今年もあがらずに締めかの、
物価も給与も上がらない中、金利をあげたら単なるテーパリングと捉えかねないから、そんなことしたらせっかくのいい雰囲気に水をさしてしまうことなってしまうのでなかなかできないでしょうね。
実態経済が良くならない限り利上げは困難でしょう。
日銀が国債を買えなくなる時が金融緩和の終わり。
政府が景気を良くするために国債を発行すればいいのに、緊縮派議員たちが国債発行額を抑えようとしているのだからどうしようもない。
やっぱり変動一択で正解やの〜
今年に新規の変動は上がるのかな？
既存ではなく新規でいいので…
上がらないでしょ。変動だもん。
基準金利は変わらないだろうけど、優遇金利幅は変わるかもよ
変わらないとお告げがありました
変動っていつ上がるんだろね、
>>4051
変動なんていつ上がるか予想なんて誰でも出来るよ
その程度じゃ債権投資では儲からない
というか今の日銀完全介入状態では日本の国債では儲からないので
外資のディーリング部門はどんどん撤退していってる
消費税増税とオリンピック特需終了が待ってるから、まずは2020年以降数年は上がらないでしょ。
関係あるでしょ！オリンピック特需。建設業界は今バブル到来中ですよ！2020年以降考えると恐ろしい。
湾岸地区マンション作りすぎて価値が下がる
資材高騰がなくなり、需要も減るから新築価格も下がる
自分ちの価値が下がるため、売れないから引っ越せない
賃貸アパート、賃貸マンション過剰の為、貸すときも足元見られる
>>4064 マンション検討中さん
一般的に景気が悪ければ、金利は下がりますからオリンピック後は低金利継続かもしれません。
しかし、最近は景気拡大していますから、金利は上がるかもしれません。
意外と2025大阪万博が決まると関西中心に景気がよくなるかも
＞郊外にイオンがあると、23区に引越しをする方が増加する理屈
郊外にイオン出店
↓
地元の商店が潰れる
↓
イオン売上好調
↓
なぜか撤退
生活の基盤を失う…
郊外にイオンができる
マイルドヤンキーがイオンに集まる
ヤンキー回収トラックで連れて行かれる
ヤンキー達が湾岸マンションや競技場の建築に従事し、金が貯まる
都心とエグザイルに憧れ引っ越す
そんな単純じゃないよ
勉強しなおし
景気停滞下で物価や金利が上がるスタグフレーションじゃない？
ロシアとサウジが原油減産で同意したから、1バレル50ドル以上にはすぐなるだろう
アメリカの利上げが続くなら、円安になるだろうし
ロシアゲート事件と地政学的問題、ヨーロッパ財政の問題が深刻にならなければ、極端な円高にはならないだろう
とすれば、物価はあがるだろうね
給料が増えてれば問題なし
ちょっと円高になったので旅行のために両替してきますね
すぐには上がらないけど大きく下がることも考えられないから、
変動より低い or 似たような水準であれば固定 or 固定金利
特約（返済期間が短い場合）にするのがベストですね。
通販各社の送料もその内値上がり。
何となく物価も上がりそう。
銀行は低収益がクローズアップ。
先ずは優遇から縮小かな？
当方は10年で完済予定で10年固定0.45％だったので良かったです。
2ヶ月早く0.35％だったら言うことなかったけど、新築マンション
の購入だったから仕方がありませんね。
銀行のカードローンの問題とそれによる銀行側の収益の依存性が問題視されており、手数料代中心では成り立たないから、優遇金利の縮小は噂されているね。
いやいや、消費税アップあるし、あがらないよ。
>>4081 匿名さん
基準金利は変わらないけど、優遇金利は銀行の都合でサービスなんだから変わるだろ
だってしばらく変動は優遇金利だけが変化していたんだから
どうせすでに借りているなら、優遇金利条件はかわらないからどうでもいい話
銀行の低収益って、どこまで深刻なのだろう？
優遇幅縮小にも限度があるからね。
人手不足が本当に深刻になってきてますから物価は上がります
これ以上の金融緩和はない
去年の夏で金利は底を打ちました
人手不足っていっても求人あるの低賃金の仕事ばっかしだからな。
非正規の仕事は人が集まらなくて賃金を上げていますが、それでも人が集まらない。
企業は今まで従業員の非正規化でコストを下げ、価格を下げてきましたが、それはもう限界です。
しかもこれは一時的な現象ではありません。この先ずっと労働人口は減り続けます。
現在の固定金利と変動金利の差は、約１％ですよね。
変動で借りた人は、完済までに金利が１％以上上がらないと考えているのでしょうか？
「金利が上がったら繰り上げ返済するから関係ない」とかでなく、
完済までの金利上昇をどの程度考慮して借りたのか知りたいです。
私はその辺がまったく分からないので固定にしました。
>>4093 匿名さん
詳しいことは分かりませんが、10年間は金利は上がらない可能性が高いとFPから説明があり、私は変動にしました（10年国債が0.1％だからだそうです。）。
そして金利はいきなり上昇せず徐々にあがるものだと説明があり、20年後から1％上がると仮定してやはり変動にしました。
あとで後悔するかもしれませんが、もし上がったら繰上返済する予定です。
>>4094 マンション検討中さん
10年国債が0.1%だから10年間金利が上がらないというのは全く根拠がありませんよ。
変動金利の変動と10年国債の利回りには何の連動性もありません。
>>4095 匿名さん
説明を受けたその時はなるほどぉと納得してたのですが理由はもう記憶が曖昧になっちゃいましたね。。
変動は短期金利、固定は長期金利がもとになっていて、長期金利は短期金利の積み重ねだから～
みたいなことだったと思います。
変動金利が1%超えるってどういう時か？
日銀総裁が金融緩和止めて基準貸付利率を引き上げる時である
どういう時金融緩和止めるかというと皆の給料と物価が持続的に上がり続けた時である
だから日本の給料や物価が持続的に上がらないと思うなら変動で良いし、実際過去ずっとそうだったし、市場も皆それを予想している
ただし、政府だけは現実的な予想をしてしまうと年金がもたないとバレてしまうので経済成長して金利が上昇すると表向きは予想している
金利が急騰しても大丈夫な人は変動でも問題ないと思います。
問題なのはカツカツの人が安いからという理由で変動で借りることですね。
金利が上がると一気に生活が苦しくなります。
>>4098 名無しさん
そういう当たり前なことを言っても意味なくないですか？
金利が急騰しても大丈夫な人っていうのは結局「どの位急騰しても大丈夫か？」ってことにいきつきますよね？
全期間固定金利(フラット35とか)で事前に借入額を見積もって、月額返済額に換算して、それで無理がない物件か確かめてから、そこで変動・固定の金利選択すればいいと思いますけどね。
「変動金利はこれまで金利上昇しなかったので、今後も当面ないですよ、無いとも言えませんが可能性は低いでしょう」みたいな FP のアドバイスを鵜呑みにして、変動金利で借入額を多めにしている人は、危なっかしい。FP は情報提供はするけど、金利上昇リスクの責任は取らないです。
日銀のマイナス金利政策で、確かに住宅ローンを借りる側には恩恵になっていますけど、銀行の収益は悪化していて、地銀再編の動きが活発化しつつありますから、住宅ローン金利が今後どうなるのかなんて、誰にも判らないです。そんな状況で、これ以上金利が下がる余地があるとは考えにくい。
>>4101 匿名さん
>>FP は情報提供はするけど、金利上昇リスクの責任は取らないです。
金利変わらないことのリスクも取らないですね。FPは基本的には固定を勧めてきますが、この10数年間のアドバイスは間違いでしたね。
金融緩和の今後を考える時に、自民党内で野田聖子さんを中心として、ポストアベノミクスの議論に入った事は無視できない
金融緩和しても2%の物価目標達成できていない事から金融緩和に対して反対的な議員が集まったようだが、おそらく出口戦略の話題になるだろね
固定で借りても問題ない金額で変動で借りるで良いでしょう
不動産屋は高い家を売りたいから、変動で出来るだけ高く貸そうとする、
FPなどは責任を取りたくないから、とりあえず固定を勧める
安心料がいくらが適切か素人には分からないからね
私もあまり親しくない知り合いに聞かれたらとりあえず固定を勧める
>>4107 匿名さん
4094です。私が相談したFPは友人なんですが、普段勧めるのは固定だとは言っていました。固定を勧めてクレームになることはないからとの理由だそうです。
住宅ローンは長期間ですからね。金利なんて気にしながら返済を続けるというのは仕事にも支障を来しそうでやはりストレスですよね。。。
私はもう変動で借りてしまったので上がらないのを祈るだけです。
この数年で言えば
固定の選んだ方がクレーム言われてるでしょ
自分なんかは2009年頃からずっと変動の方が得するとあちこちで言い続けているけど
もし自分がFPだったら固定を薦めると思うわ
日本人は金融に関して無知なのがほとんどだから
金利が上がらなかったからといって固定にさせたことを
責められることはほとんど無いと断言出来る
ここや他のとこでも常に金利が上がることを期待する書き込みが延々と続いてるし
実際にはずっと変動に有利な状態が続いてても、固定を選んだ方が得だと錯覚するのが日本人
変動で借りつつ、自動繰り上げで固定と同額返済するのが結局最強だった。
10年どころか25年だからな
バブル崩壊後まともに固定金利が変動金利より有利になったことがない
変動金利は日本の経済成長率に連動するんだから当たり前だけど
そしてこれからも日本の経済成長率が良くなることなど人口問題が解決しない限りない
>>4116 匿名さん
特に保険会社はそう。「安心を買う」ってことで保険を売ってるけど、必要以上にリスクを強調してそのリスク以上に保険料を取ってるからね。
現に世界的に見ても日本は保険大好きな国。そのおかげで保険会社の給料は金融の中でもいい。
変動より安い固定で借りてます。
変動さん悔しいですか？
10年内の短期固定は変動より安くなるケースもありますね。ただ、その期間内か早期完済できる人向けですね。
35年固定で変動より低い金利だったら羨ましいですね。
変動固定どっちがいいか正直分からないので、ミックスローンを検討しようと思うのですがミックスにされてる方いますか？
固定と言えば長期というのはあなたの思い込み。
本当に一時の10年固定を一生懸命アピールして、
25年優位な変動を蔑むのは見苦しい
>>4114 匿名さん
固定は自動車保険ではないし普遍的な意味の保険でも無い
本当に住宅ローンに保険を掛けたかったら自分でヘッジポジションを取るしかない
固定金利を保険だと錯覚しているのが日本人
>>4131 匿名さん
アメリカ人の友人は「住宅ローンでリスクを取らない」と言ってました。
日本では変動金利で借りる人が多いですが、アメリカでは固定金利の方が多いと言ってました。
日本人は固定金利に保険要素を感じないから変動金利を選択する人が多いんじゃないですか？
>>4130 匿名さん
10年固定って10年後に一括返済するとしても0.55%とか取られたら、控除を考慮しても諸費用
を含めたらマイナスですね？
結局、今はお金ないけど、10年後にはありますって皮算用している人向けってことですかね？
>>4138 匿名さん
その側面ももちろんあると思うけど、じゃあなぜ変動は各銀行ほぼ同水準なのか？？
これは構造的な問題で、変動は激しい競争原理に晒されていて固定はそうでもない。最近は大きくプレミアム乗っけているわけではないが、それでも固定の方が収益はとれているんだな。
>>4129 匿名さん
10年後に全額返済するから固定一択！
固定よりも高い変動なんて論外。
それより35年間もローン返済ご苦労さま！
ローン完済の暁には築35年のマイホームが残りますね。
>>4140 匿名さん
短期で完済できる人は5年とか10年の短期固定が一番得ってのは間違い無いね。最近は10年固定は変動より高くなってきてるから、現状は5年位で完済できる人位かな。
>>4139 匿名さん
変動金利がどの銀行も変わらないのは、ほとんどの銀行が短プラ連動だからです。
それだけの理由です。
固定金利が異なるのは明確な基準金利がないことと、銀行によってリスクを取る判断基準が異なるからです。
>>4142 匿名さん
短プラ連動だから変動は各銀行同水準というのは理由になってないですね。なぜならば、優遇金利で調整しているから。結局は優遇金利競争に晒されている構造からｷﾞﾘｷﾞﾘのせめぎ合いになっている。
対して固定金利は明確な基準がないからこそ利益を乗っけやすい構造になっている。そして、固定金利は他銀行の発表を待ってから金利を決定する銀行もある。
だから銀行にとってはリスク分を固定金利に上乗せして利益で算出しているんですよ。
>>4145 匿名さん
昔はもうぼったくりレベルで乗っけていたからマシになってきた方だけど、まだ全然競争原理が働いていない。
今銀行が固定を余り勧めていないのは、それよりも保険を合わせ売りする方にシフトしているから。変動固定の収益差よりも保険を売った方が収益断然いいんだな。
>>4139 匿名さん
やっぱり、安い金融機関で借りればいいだけですか。。
金融マーケティングのベストプラクティスでもあるのかと少し期待していましたが。。
変な理由つけて意思決定を捻じ曲げない方がいいですよ。
いやいや、
35年という長期にわたって貸し出し利益を取るためにはリスク負担を金利に上乗せするのは至極当然の話だと思うけど。
だからそれにマージンも乗ってるでしょ？
でないと理論上銀行は儲けゼロということになる。
貸出期間が長期になるほど金利変動リスクが上がるので、変動は金利変動の都度履行者が負担し、固定は推定の範囲内を最初から金利に上乗せし、推定の範囲外に関しては銀行が負担する。
失敬、推定の範囲外は銀行が負担する。というのは語弊があったね。
どのみち変動も固定も銀行にとって貸出以降は金利が変わっても銀行の収益が変わるわけではない。
銀行にとってのリスクは履行者のデフォルトのみじゃないかな。
10年優遇込みで0.3％という書き込みありましたけど、手数料や保証料込みで実際は0.3％というのはありえない数字ですよね。
>>4154 匿名さん
金融機関が金利決定するときには、調達コスト、信用コスト、事務コストを積み上げて、そこにマージンをのせるんですよ。
だから、変動から固定にするときにマージンを加えるなんてありえないですよ。
固定も変動も金利での儲けはゼロに近いでしょうね。
また、固定が各行で違うのは、ALMの観点もありますが。
なんかみんな銀行の費用面を積み重ねて金利が決まるといったアプローチで話をしているけど、もちろん否定はしないけど、最後はより有利な金利条件を設定するんだよ。
コスト計算やALMは最低水準を決めるだけであってそれ以上有利に売れるなら高い金利にするのが実務。結局は競争にいかに晒されているかの違いに行き着くんだよね。
業者を喜ばせたい良い人は
ジャンじゃん金利払えばいいよ。
途中で金利の変わる
当初固定はリスクが高い
>>4148 匿名さん
高い低いっていうのは相対的な話だよね？
寡占環境下で一番安いとこで借りてもしっかり上乗せされてるってこと。なぜなら変動に比べ全然競争に晒されていないから。
通信キャリア会社三社がいい例だ。ソフトバンクが相対的に安くてもそもそもたけーよってこと。
どうでもいいよ。
低い金利で借りられるんだからさ。
>>4174 匿名さん
そう、飽くまでも基準ね。それ以上の金利で売れるなら高値で売るって話。
調達費・人件費含めて損益分岐点をだしてそれ以上でいかに売るかで利益が生まれるってのは分かるよね？？最後は競争原理。
てゆうか、金利上がりそうにないのに、なんで固定で借りるんですか？
安心は買えないでしょうが
変動は上がらなかったとしても結果オーライでしかない。
これまでは結果オーライが続いているだけの話。
この先も結果オーライかどうかは分からない。
前のマンションの時は変動金利で借りていた。
今のマンションでは変動よりも低い10年固定で借りている。
10年後に完済するから変動よりも有利。
ご時世に応じて臨機応変に選択しないとね。
>>4181 匿名さん
変動より低い10年固定で借りて10年で完済するなら変動よりも有利ってのは議論の余地のない事実。
だけど、ほとんどの人は10年で完済できないのよ。だから、変動にしようか（長期）固定にしようか迷うのよ。
金利上がって払えなくなったら自己破産すればよくね？
結論は安い銀行で固定金利ですね。
>>4197 匿名さん
指摘をするなら指摘者がその指摘内容について説明するのが筋ってもんやで？？
で、固定金利の水準を決めるのは銀行やろ？売り手が価格を決めるのは当たり前。そうじゃないっていうのならその理由をいってくれよ。
東京都荒川区西日暮里２-422-1 |
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6900万円台・7900万円台（予定） |
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1LDK+S（納戸）・2LDK |
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50.11m2・62.04m2 |
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総戸数 65戸 |
東京都江戸川区南葛西４-6-17 |
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3900万円台～5900万円台（予定） |
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2LDK・3LDK |
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58.01m2～72.68m2 |
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総戸数 39戸 |
東京都台東区橋場１丁目 |
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4800万円台・6600万円台（予定） |
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1LDK+S（納戸）・2LDK |
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45.14m2・56.43m2 |
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総戸数 72戸 |
