住宅ローン・保険板「固定金利は無駄じゃない?変動金利は怖くない?【PART17】」についてご紹介しています。
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匿名さん [更新日時] 2025-07-14 23:20:10
【一般スレ】ローン金利への不安| 全画像 関連スレ まとめ RSS

スレッドのタイトル通り、そう思う人達の集いです。

暴言禁止で、引き続きどうぞ。
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[スレ作成日時]2016-02-10 22:14:01

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固定金利は無駄じゃない?変動金利は怖くない?【PART17】

  1. 3745 匿名さん 2017/04/06 23:46:04

    といっても、結局変動より低い金利は短期固定しかない。
    長期は利払いコストを含めた条件で最初から借りることになる。
    やはり個人個人でリスクの取り方が違うのは当然。

  2. 3746 匿名さん 2017/04/07 00:54:07

    > 預貯金>借入残高

    この低金利に金利リスクをとって、利息のほとんど付かない預貯金で遊ばせとくのはどうなのだろう。
    無理に株をやれとは言わないが、自己投資でも何でももっと有効活用すればいいのに。

  3. 3747 マンション検討中さん 2017/04/07 02:21:07

    >>3741 匿名さん
    あぁ、自身がポジションをとるとどうしても目線が短期になってしまうんですよね。分かります。3741さんは正にそんな状況じゃないですか?
    中長期で見れば明らかにフラット化してます。自明です。そのため、去年の9月の日銀会合で長短金利操作付QQEを掲げイールドカーブを立たせようと頑張ってる、ただ足下ではまたフラット化してきてますよね?

  4. 3748 マンション検討中さん 2017/04/07 02:32:55

    >>3743 匿名さん
    正にそこなんですよ。なぜ変動は大手行で一律同じなのに固定は差があるのか。ここに答えがあります。

    変動は短P+1%(短Pは大手行一律)とし優遇幅で0.01%を競っている状況。対して固定は銀行によって簡単に0.5%とか差がついている。
    これは変動では利益とれないから固定で利益をとっているだけなんです。変動で他行に0.5%劣後したら見向きもされなくなるが、固定だったら大丈夫なんだよね。変動で客を釣って、クロージングで固定にする。その段階になると客ももう他の銀行にいかない(いけない状況)ってのが良くあるパターンです。

  5. 3749 マンション検討中さん 2017/04/07 02:38:39

    >>3743 匿名さん
    固定金利は銀行がリスクテイクしているわけだからその分プレミアのっけて、更に利益ものっけています。一部ヘッジしているのでそのヘッジコストも全て金利にのっけています。変動よりも固定の方が収益率がいいんですよ。

  6. 3750 匿名さん 2017/04/07 02:58:01

    >>3747 マンション検討中さん

    足元のフラット化って短期のはなしですよね。
    短期とか長期とかどうでもいいですが、そもそも日銀の政策だって個人で理解に出来ないのに、金利が上がらないと結論に付けて、金利リスクをとる事が理解できません。

  7. 3751 匿名さん 2017/04/07 03:10:49

    >>3748 マンション検討中さん

    おっしゃるとおりで、固定っていうと、高いと思ってる人は、たぶんみずほとか、smbcとかの固定を想定してるんでしょうね。
    探せば他に安い固定があるのに勿体無いと思います。

  8. 3752 匿名さん 2017/04/07 03:15:18

    >>3749 マンション検討中さん

    おっしゃってるのは当たり前の話ですよね。
    わずかなプレミアムを銀行に渡さないために自分のbsの貸方の6~8割を金利リスクにさらすのは理解に苦しみますが。
    0.1~0.3%のプレミアムを渡せないくらいの収支なら、そもそもローンを組むことが適切でないと思いますがいかがでしょうか。

  9. 3753 マンション検討中さん 2017/04/07 03:16:30

    >>3750 匿名さん
    はい、足下とフラットというのは明らかに短期の話ですが何か?
    金利が上がらないなんて決めつけてませんよ。リスクとリターンのバランスですよ。

  10. 3754 匿名さん 2017/04/07 03:18:25

    >>3745 匿名さん
    短期固定って10年未満の固定のことでよろしいでしょうか。期間終了後の優遇幅の縮小を考えると長期固定とほとんど変わらなかったです。

  11. 3755 匿名さん 2017/04/07 03:19:37

    >>3745 匿名さん

    金利リスクをテイクすることができる個人とはどのような属性の方でしょうか。ご教示ください。

  12. 3756 マンション検討中さん 2017/04/07 03:19:52

    >>3752 匿名さん
    はい、当たり前の話なので省略して書いたらロジックを説明して欲しいとの依頼から説明させて頂きました。

  13. 3757 匿名さん 2017/04/07 03:22:12

    >>3746 匿名さん

    そのような考え方が適切だとおもいます。
    一方で資産の流動性を確保することも重要であると考えます。

  14. 3758 匿名さん 2017/04/07 03:27:41

    >>3753 マンション検討中さん

    短期的な目線ということは、ブーメランになってしまっていると思いますが如何でしょうか。
    上がらないとわけではないとのこですが、金利上昇した場合にご自分の収支がどうなるのか、考えてた後にリスクリターン再検証してはいかがでしょうか。
    変動や短期固定のリスクがリターンに見合っているケースが見当たらないので、是非いろんな見方を共有いただけると助かります。

  15. 3759 匿名さん 2017/04/07 03:30:40

    >>3756 マンション検討中さん
    52の後段についても、リスクにリターンの関係で、例えば金利上昇が1%したときに収支計算がどうなるのか、バランスシートがどうなるのか、計算していただいて、リスクとリターンの関係をご議論頂ければ幸いです。

  16. 3760 マンション検討中さん 2017/04/07 03:31:10

    >>3758 匿名さん
    とても基本的なことですが、短期だけみてはだめ、長期だけみてもだめ。両方みるべきなんですね。
    これ当たり前のことですが、ここまで説明しないとなかなか分からない人も多いのが現状なんですよね。。。

  17. 3761 匿名さん 2017/04/07 03:34:13

    金利上昇に対しての見解は有識者も含めて個々で違うから
    どのみち自分の私見を述べるしかない。それがポジショントークになるのも必然。
    すると今度は相手の私見に同意しづらくなり、各々資産状況も違うので、議論となると平行線しか辿らないと思われますね。

  18. 3762 マンション検討中さん 2017/04/07 03:37:39

    >>3761 匿名さん
    おっしゃる通りですね。
    つまり、変動は理解できないと頭ごなしにいってしまうのは強引ってものです。変動も固定も使い方次第ですよ。

  19. 3763 匿名さん 2017/04/07 03:39:25

    >>3746 匿名さん

    預貯金=金融資産と同義

  20. 3764 匿名さん 2017/04/07 03:39:33

    >>3761 匿名さん

    逆にどのような資産構成の人が変動で借りるべきなのか、ご教示いただけませんか。
    具体的に収支計算せずに、議論するから平行線になるだけだと思いますがいかがでしょうか。

  21. 3765 匿名さん 2017/04/07 03:40:52

    >>3762 マンション検討中さん

    頭ごなしかどうかわからないですが、具体的にどのような状況で、変動金利がいいのでしょうか。ご教示ください。

  22. 3766 匿名さん 2017/04/07 03:42:45

    >>3764 匿名さん
    一定の許容範囲のあるモデルケースを作成すると良いかもしれませんね。
    それに当てはめて考える。
    個人個人がそれぞれの個人的な意見を書いても、それは書いているだけで参考にはなり難いですから。

  23. 3767 匿名さん 2017/04/07 03:47:12

    >>3760 マンション検討中さん

    具体的な計算なしに、理解出来ないのにと申し上げております。
    低金利で、固定変動の金利差が小さい環境下で、どのように考えたら変動がいいのか、数字を伴ったシナリオでお示しいただけませんか。
    そのようなケースがあるなら大変勉強になります。

  24. 3768 匿名さん 2017/04/07 03:48:46

    自分は変動にして正解だった。固定は信じられない。
    自分は固定にして正解だった。変動は信じられない。

    そう書いているだけで、結局自身がそう信じて正解だった、と言っているだけです。

  25. 3769 匿名さん 2017/04/07 03:51:44

    >>3766 匿名さん

    例えば固定と変動の金利差が3%程度あれば、一定の金利上昇があっても、変動の方が優れているとなりますよね。
    今は0.5%程度なので、1%くらい上がることがあったら明らかに固定の方が優れている。
    0.5%を得るために金利リスクをテイクする。
    その辺りが理解に苦しむのですが。

  26. 3770 匿名さん 2017/04/07 03:55:15

    >>3769 匿名さん
    それはあなた自身が理解に苦しんでいるだけなのでは?
    要はあなたの基準だと0.5%の金利リスクが許容できないから理解が出来ない。と発言しているだけかと。
    他人に理解を求めているわけではなく、あなたが他人の決定が理解が出来ない、というスタンスです。

  27. 3771 匿名さん 2017/04/07 03:55:32

    ・日銀が金融緩和してインフレ率2%以上継続しない限り金利は上がらない(コントロール失敗して上がったらそれは日本経済崩壊している)
    ・また、好景気になってインフレ率2%以上継続したら金利は上がるがその時は不動産価格も当然上昇しているので借替えや住み替えで対応する(そもそも好景気になると思ってる日本人はほとんどいないだろう)
    ・失敗したら自己破産すればいい。変動組が破産するような事態になったら日本の財政も企業も滅茶苦茶になってるから赤信号皆で渡れば怖くない

  28. 3772 匿名さん 2017/04/07 03:57:40

    >>3769 匿名さん
    あと、あなたの考え方が間違っている、という見解をする人はいないと思います。
    あなたはあなたの意見で正しいので。

  29. 3773 名無しさん 2017/04/07 04:01:30

    >>3771 匿名さん

    ま、そういうこった。

  30. 3774 匿名さん 2017/04/07 04:12:25

    変動選ぶ人も、固定選ぶ人も
    どっちも間違いではないでしょ。

    まあ、20年やそこらで完済する場合なら、
    変動の方が少なくてすむ可能性の方が
    高いと思うけど、大した違いにならんでしょ。
    3771さんが言うような場合以外は。

  31. 3775 匿名さん 2017/04/07 04:15:42

    >>3763 匿名さん

    それで?

  32. 3776 マンション検討中さん 2017/04/07 05:43:06

    >>3769 匿名さん
    もう変動は理解できないという考え方で頭が凝り固まってしまっていますね。
    自信の相場観を前提に話をされるから柔軟性に欠いた
    思考になってしまっているのでしょう。
    つまり、3769さんとしては
    「1%上がることはあっても、3%も上がらないだろう。」という前提があるのでしょう。

  33. 3777 マンション検討中さん 2017/04/07 06:20:51

    ネタ投下
    ・4000万円、期間35年
    ・変動0.6%(団信込)※都銀ベース
    ・長期固定(フラットs90%以下)当初5年0.82%爾後1.12%(団信別途270万円)総支払額5045万円

    変動金利シミュレーション
    ケース1)35年間金利据置  総返済額4435万円
    ケース2)10年後金利+0.5%  総返済額4633万円
    ケース3)10年後金利+1%   総返済額4838万円
    ケース4)10年後金利+1.5%  総返済額5050万円

    この15年で短Pの最高値と最低値の差が0.5%。100年に一度といわれたリーマンショック級の変化を内包してこの程度。
    その三倍のストレスをかけてやっと固定にメリットが得られるレベル。
    あとは人それぞれの環境・状況・価値観次第ですね。
    私は変動も固定も優秀な金融商品だと思います。

  34. 3778 匿名さん 2017/04/07 10:00:20

    >>3771 匿名さん


    そんなマクロ経済シナリオを語ったところで、有益な議論にならないと思うのですが、いかがでしょうか。
    先が読めないから、個人で抱えるべきでない金利リスクをヘッジするために固定する必要があるんと思うのですが、いかがでしょうか。

  35. 3779 匿名さん 2017/04/07 10:22:56

    >>3777 マンション検討中さん

    やっと計算してくださる方がいらっしゃいましたね。ありがとうございます。
    まず、固定はsmtbで、1.1%で団信込みがあり、変動はsbiで0.5%がありますのでそれで計算します。ご呈示の金利は変動固定は共に高いので、そもそも選択対象にはならないと思います。
    4000万円で35年とすると、
    変動が変動しないと4360万円、
    固定は4820万円です。
    計算いただいたのと同様に10年後から、変動が1%上がると4760万円です。
    3777さんは10年後にこの状況下だったらどうされますか?
    加えて10年後に1.5%上昇した場合どうされますか?

  36. 3780 匿名さん 2017/04/07 10:26:03

    >>3779 匿名さん

    ちなみに、金融システムレポートでは全年限1~3%の金利上昇での、金利リスク計算をしています。
    短プラのトラックレコードどうのじゃなくて、ストレスシナリオではMax 3%まで考える必要があるということですね。

  37. 3781 匿名さん 2017/04/07 11:36:15

    こんだけトランプがしこたまミサイルぶっ放そうが、
    あるいは北朝鮮ぶっ潰そうが、
    日本はたいして変わらないし、
    変動も動かなそうな気がしてきたよ。

  38. 3782 匿名さん 2017/04/07 11:43:21

    私が前に書いたんですが、バブルから20年余りしか経過しておらず、
    プラザ合意ですら景気がおかしくなったので、何が起きても不思議じゃないですよ。
    トランプの主張はあの頃のアメリカと似ていますしね。

  39. 3783 マンション検討中さん 2017/04/07 12:10:22

    >>3779 匿名さん
    再投下
    【前提】
    ・4000万円、期間35年、元利均等
    ・変動0.497%(団信込)※住信sbi
    ・長期固定(30年固定当初優遇)※三井住友信託
    当初30年1.1%爾後▲1.4%(団信込)

    【シミュレーション】 
    ケース1)35年間金利据置 変動4358万円  固定4820万円
    ケース2)10年後金利+0.5% 変動4633万円 固定4829万円
    ケース3)10年後金利+1% 変動4756万円 固定4838万円
    ケース4)10年後金利+1.5% 変動4966万円 4846万円

    損益分岐点は10年後金利が1.3%上昇ですかね。

  40. 3784 匿名さん 2017/04/07 12:16:09

    >>3783 マンション検討中さん

    10年後に1.3%上がったらどうされるのですか。

  41. 3785 マンション検討中さん 2017/04/07 12:23:39

    >>3779
    >>3777さんは10年後にこの状況下だったらどうされますか?
    そもそも、今の10年国債利回りが0%近辺の状況下でこの10年で金利が1%も上がるとは全く思えませんが(長期金利は将来の金利予想・期待値に基づいている為。)、
    ただ、もし10年後1%・1.5%金利があがったら以下三つを検討します。
    ①借換 ②一部繰上返済 ③完済

    ①はその時試算して検討、10年後のことは今試算できませんから省略。③は10年後3000万円一括返済は少し困難そうですね。
    現実的なところでは②の一部繰上返済でしょう。

  42. 3786 マンション検討中さん 2017/04/07 12:52:07

    >>3784 匿名さん
    万が一、そんなに上がったら②一部繰上返済します。
    変動0.497%で借りることで固定1.1%に比べ毎月1.1万円のCF余剰が生まれます。
    前提:固定1.1%が払えないから変動にする、ではなくて払えるけど変動を選択

    つまり10年間で1.1万円×12ヶ月×10年間=132万円のCF余剰。
    実際にはもっと内入れすると思いますがここでは132万円期間短縮の繰上返済したとしましょう。

    【10年後132万円一部繰上返済シミュレーション】 
    ケース1)35年間金利据置   変動4358万円 固定4820万円 繰上4341万円
    ケース2)10年後金利+0.5%  変動4553万円 固定4829万円 繰上4517万円
    ケース3)10年後金利+1%   変動4756万円 固定4838万円 繰上4698万円
    ケース4)10年後金利+1.3%  変動4881万円 固定4843万円 繰上4809万円
    ケース5)10年後金利+1.5%  変動4966万円 固定4846万円 繰上4884万円

    10年後短P+1.5%上がりその後下がることがないという状況で38万円の差ですね。
    まあ、短Pをそんなにあげることができる位に景気が良くなっていればそれはそれで嬉しいことですね。
    変動金利がこんなに安く借りられるなんて銀行の努力というか競争のおかげですね。みなさん感謝しましょう。
    ※ちなみに変動の銀行粗利は0.1%だそうです。

  43. 3787 匿名さん 2017/04/07 13:09:35

    0.497%はどちらの銀行ですか?

  44. 3788 匿名さん 2017/04/07 13:42:20

    >>3787
    SBI銀行
    現在の優遇金利を考えたらSBIが最強
    自分は借り換えメリットがないからしないけど
    今から新規でローン組む人は心底うらやましい

  45. 3789 匿名さん 2017/04/07 13:48:34

    >>3786 マンション検討中さん

    ありがとうございます。大変勉強になります。
    ちなみにその繰上げ返済はなにをトリガーにして行うでしょうか。1.3%金利が上昇したときでしょうか。
    あとは、金利が1.3%上昇した時点で、どのように損切りや益の確定をするのか、ご教示ください。

  46. 3790 マンション検討中さん 2017/04/07 13:51:48

    >>3789 匿名さん
    ローン控除が終わる10年後ですね。
    損切りや益の確定??

  47. 3791 匿名さん 2017/04/07 15:17:53

    変動・固定どちらも合理的な選択と言える低金利時代なので否定はしないですが、
    これから金利があがるわけないだろうという理由で変動を選ぶ人は危ないと思います。
    そういった人ほど思考停止をして短期~中期のマクロ状況の変化を見逃します。

    低収入の人ほど変動を選び、変動を選んでいる人ほど金利リスクを理解していない、
    という調査結果が出てましたが、残念ながら上記のような人は多いのでしょう。


  48. 3792 匿名さん 2017/04/07 22:28:42

    >>3971さん

    仰る通りだと思います。

  49. 3793 匿名さん 2017/04/07 23:31:02

    >>3788 匿名さん
    今月は0.447%みたいです

    ネット銀行だから手数料が高く2.18%かかるから
    繰上時に返金無いことを考慮する必要ありますが
    それ含めても魅力的な水準ですね。

    うちは今、短期固定で0.33%なので、同じ水準なら
    固定期間終了後借り換え検討してみる価値ありそう

  50. 3794 匿名さん 2017/04/08 00:07:25

    >>3790 マンション検討中さん

    一部繰上げ返済は金利が上がらないとという前提があるから、成り立ってるのであって、どこかで固定に借り換えるか、完済するかしないと、金利リスクを遮断できないですよね。
    たとえば、0.8~1%の上昇までなにもしないで、2%上昇となったらその時点でヘッジコストまで、借り換えるか判断ができるのか。
    どこかで損切できなかったら、損失は拡大する可能性があります。

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      匿名さん2025-01-29 23:22:16
      変動金利を借りている人達は、どう考えていますか?
      1. 1年以内に政策金利は1%、あるいはそれ以上に上がる
        40%
      2. 1%まで上げるのは簡単ではなく、現時点では見通しは立たない
        34.3%
      3. 変動金利は数年以内に2%近くまで上がる
        22.9%
      4. 変動金利はそんなに上げられないからまた下がる可能性が高い
        2.9%
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    総戸数 113戸

    クレストプライムシティ南砂

    東京都江東区南砂3-11-118他

    未定

    2LDK+S(納戸)~3LDK

    58.04m2~82.35m2

    総戸数 396戸

    リビオ高田馬場

    東京都新宿区下落合1丁目

    未定

    1K~3LDK

    27.14m2~82.06m2

    総戸数 133戸

    クレヴィア西葛西レジデンス

    東京都江戸川区中葛西4-16-1

    6590万円~9190万円

    1LDK+S(納戸)~3LDK

    55m2~73.02m2

    総戸数 48戸

    レジデンシャル高円寺

    東京都杉並区高円寺南4-4-13ほか

    未定

    1LDK~3LDK

    33.37m2~60.55m2

    総戸数 23戸

    ウィルローズ光が丘

    東京都練馬区高松6-4599-7

    未定

    2LDK~4LDK

    46.82m2~92.41m2

    総戸数 36戸

    リビオ亀有ステーションプレミア

    東京都葛飾区亀有3丁目

    4390万円~9290万円

    1LDK~3LDK

    35.34m2~65.43m2

    総戸数 42戸

    ガーラ・レジデンス船堀ブライト

    東京都江戸川区松江7-429-1

    4500万円台~7000万円台(予定)

    3LDK・4LDK

    59.16m2~73.78m2

    総戸数 36戸

    ガーラ・レジデンス梅島ベルモント公園

    東京都足立区梅島2-17-3ほか

    4900万円台・6100万円台(予定)

    3LDK

    55.92m2・60.42m2

    総戸数 78戸

    ルフォンリブレ板橋本町

    東京都板橋区本町32-34

    未定

    1LDK~2LDK

    33.6m2~58.8m2

    総戸数 47戸

    シエリアタワー南麻布

    東京都港区南麻布3-145-3

    未定

    2LDK~3LDK

    53.58m2~174.24m2

    総戸数 121戸

    ルネグラン上石神井

    東京都練馬区上石神井4-610-28他

    未定

    1LDK+S(納戸)~4LDK

    58.28m2~91.37m2

    総戸数 106戸

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    リビオ光が丘ガーデンズ

    東京都練馬区高松6丁目

    4,800万円台予定~9,200万円台予定

    1LDK~3LDK

    43.67m²~75.44m²

    総戸数 74戸

    プレディア小岩

    東京都江戸川区西小岩2丁目

    7298万円・7938万円

    3LDK

    73.68m2

    総戸数 56戸

    グランドメゾン杉並永福町

    東京都杉並区和泉3丁目

    1億3190万円~1億6990万円

    2LDK+S(納戸)~3LDK

    71.61m2~88.73m2

    総戸数 51戸

    ヴェレーナ西新井ザ・ハウス

    東京都足立区島根4-239-5他

    未定

    2LDK・3LDK

    62m2~80.73m2

    総戸数 46戸

    バウス加賀

    東京都板橋区加賀1-3356-1他2筆

    未定

    1LDK+S(納戸)~5LDK

    59.49m2~127.92m2

    総戸数 228戸

    リビオシティ文京小石川

    東京都文京区小石川4丁目

    9690万円~1億7990万円※権利金含む

    2LDK~3LDK

    57.4m2~76.96m2

    総戸数 522戸

    クラッシィタワー新宿御苑

    東京都新宿区四谷4丁目

    未定

    1LDK~3LDK

    56.86m2~208.17m2

    総戸数 280戸

    ヴェレーナ大泉学園

    東京都練馬区大泉学園町2-2297-1他

    5798万円~7498万円

    2LDK+S(納戸)~3LDK

    55.04m2~72.33m2

    総戸数 42戸

    シャリエ椎名町

    東京都豊島区南長崎一丁目

    未定

    1LDK~3LDK

    34.87m²~63.10m²

    総戸数 82戸

    ユニハイム小岩

    東京都江戸川区南小岩7丁目

    5990万円~8690万円

    2LDK~2LDK+S(納戸)

    45.12m2~69.67m2

    総戸数 45戸