アルファグランデ千桜タワー（スターツ・千代田区一体複合開発） パート2

武蔵小山は競合するような物件でなくて関係無いので、他でやってくださいませ。

>>8561 匿名さん

ここが基本構造しっかりしていることと
対比するための悪いタワマンの例でしょう

いずれにしても、定借であっても安すぎでしたね。

しかしその値段を上乗せして転売してみると、誰にも見向きもされないという事が昨年５月からの市場実験に於いて実証されましたので、結局は安すぎではなく適正な価格設定だった、ということに合理的な疑いを挟む余地はなさそうですね。

まだ、内見出来ない状態で購入は踏み切れない人多いだろうね。逆にそれが狙い目なんだけど。
これが、内見できるようになると、あっという間に決まる。反応が良いと他の部屋はもっと値段を上げてくるから、安くて競合が少ない今がチャンスなんだよな。

ここは内覧始まったら逆に売れへんやろね。

今の価格で売れないのは、元の価格がわかってて、転売だっていうのが露骨だからだろう。

そもそも場所がこの界隈では東過ぎて微妙でしょ。

ここを千代田区だと知ってる奴はいないだろう。

無知であることをさらけ出せて何が嬉しいのやら。
何でも自分が基準だと思わない方が良いですよ

>>8553 匿名さん
転売物件の検討に決まっとるやろ

まあ、どんな物件にも、好き・嫌いはあるだろうけど、明確な差別化があるマンションはリセールも強い。千代田区 免振タワー、駅近、中層階以上は良好な眺望、この物件にしかない明確な差別化要素が沢山ありますからね。

定借以外、差別化要素が皆無な件

このご時世にスターツなのが差別化

大手デベロッパーでも、スペックが低ければ何も意味がないよ。

>>8574 匿名さん

武蔵小山とか？

>>8574 匿名さん

武蔵小山とか？

大事なことですよね

武蔵小山はスラブ厚が若干薄いだけじゃないですか？
あちらも免振タワーだし、そんなに大騒ぎするほどではないと、個人的には思うけど。

まあ、武蔵小山のことは詳しくは知らないし、ここは千桜タワーのスレなので論評は差し控えますよ。

>>8578 匿名さん

巷ではあちらは割高の安普請で有名ですよね。ここには関係ない話なので、武蔵小山の話はやめましょう。

千桜タワーも分譲当時は割高と言われてましたからね。まあ、巷の噂なんてそんなものです。

お金あったら誰も住みたくないよ、こんなとこ

>>8581 匿名さん

そうですよね。
こことか武蔵小山とか構造にコストカットするところは不安です。
でも、完売なんで、もう買えませんでした。

誰も頼んでないので、無理して住まなくて良いよ。
では、さようなら

>>8581 匿名さん
完売済みの住みたくもない物件にダラダラと一年あまりネガ活動お疲れ様です。
よっぽど買えなくて悔しいんだろうなあ笑笑

近隣に沢山マンション建設中なのに、書込みがダントツトップ！！

ネガティブコメントしてる人は、買えなかった人？買わなかった人？買えなかった人なら、千代田区どこも買えないですよね。
買わなかった人は今、後悔してるから、ネガティブコメントするんですよね。

1年間永久思考停止おつでした
いくらでもこの先これよりよい物件に巡り合えるんで、検討しましょう

今後これよりよい物件に巡り会えたら、買い増せばいい話。直ぐに借り手が付き、残債以下でも直ぐ売れる物件は貴重。
勿論、じっくり高値での売却を狙うのも可だよね。

次は、渋谷区でお会いしましょう

繁盛してるね。
通勤便考えるとここ、
定借なら渋谷は検討対象なんだけど、
武蔵小山は比較検討対象外なんで
関係ない物件絡みのネガで焚きつけるのやめて貰える？

煽りでなく、どうしても武蔵小山の話したいなら
納得いく比較ベクトル示すべし。

中古で売る時もローン組む人が多いからなあ。
銀行の選択肢が制限されるのはちょっといまいちかもね。
築30年、40年時点だとどうなるんだろう。そもそもローン利用できる？

築30年の定借とかタダみたいなもんだから、ローン組む必要ないんじゃね？

定期借地って、銀行のローンがあまり使えないんですね。
つまり信頼のおける多くの機関からはその程度の評価であるという、一つの客観的指標にはなりますよね。

ローンは使えるけど銀行が限定される感じかな。
定借okな判定基準採用してる銀行とそうでない銀行がある感じ。
通る銀行は不動産が抑えてるから
過去に2件売ってるけど申し込みローンで
トラブって売れなかったことは無いよ。

ローン銀行選択の自由度は下がる、が正解。
不動産屋が提携する銀行4-5行から選べば大丈夫だが、それ以外の提携外ネット銀行などが選べないことが多い。
自分で面倒な手続きしてでも少しでも安いネット銀行にしたい人は、注意。

なぜ定期借地だと銀行は融資してくれないんでしょうか。

>>8598 匿名さん

担保価値が維持できないと思ってるから。

価値ないんですね。

中古で売るときはローン金利など気にしなくていい人や現金一括払いの人を探すしかないと以前不動産業の人に聞いたことがあります。
要するに売るのも所有権と比べると大変なので、自ら住んですみ倒すのが一番だそうです。

てことは一生ここに縛り付けられる運命ですか。
定期借地とはまさに、引越しのできない賃貸物件、ですね。

>>8601 匿名さん
それ結構定借出始めの昔の話でない？
さいきん五年以内で都内2件売ったが
いずれも三ヶ月内で値引き無しで売れたよ。
ちな一件はCT品川な。

駅近、千代田区なら売るにも貸すにも悪くなさそう。周辺再開でオフィスも増えるし賃貸需要は高そうですかね。
定借の分、値段は比較的安いので賃貸に出せば利回りは良さそうですね。

たとえばここら辺だと、タワマン、コンシェルジュ付き、眺望ありだと平米どれくらい取れるのかな？

利回りよければそれもよいね。
棟内のスターツ賃貸を元に、眺望や内装、広さなんかで差別化すれば行けるかもね。

スターツも安田も日本橋や丸ノ内周りの企業だから賃貸にはその辺りが入るのかね？
丸の内が日本経済の中心で高所得サラリーマンが多い状況が続いていくだろうからそこはブラス材料かな。

高所得サラリーマンが天カセないマンションなんか恥ずかしくて借りるわけないション。

一部の部屋はオプションで天カセ付けられなかったっけ？

>>8607 匿名さん
世帯2000万以上だが、社宅や会社持ちの賃貸に天カセでないないなんて文句言わないがな。
自分で買うにせよ、高所得サラリーマンは見た目重視の本当の金持ちと違って現実的効率的だから、ランニングや交換コストかかる天カセは寧ろ避けたい。

>>8608 匿名さん
上階プレミアムは階高あったから付けられたような。

世帯合算で2000万くらいの方はそういう感覚なのですね。

リビングはオプションで天カセ着けることができたよ。

>8607

天カセ命の高所得リーマンもそういないって笑
昭和通りから東のコンシェなし、制震のウェリスタワー岩本町でもIESHILによれば低層70平米で想定賃料30万オーバーだそうな。。ここなら新築だし1.2ガケぐらい！？

同じ山手線外側のくくりとなりますから、同じ程度の賃料がとれれば御の字でしょうね。

コンシェ免震命の高所得リーマンもそういないって笑

ウェリスは確か眺望ありの部屋が75平米で管理費込み36万位で出てたよ。
ただ、耐震、コンシェ無し、1階にスーパーなしだけどね。

まあ、いずれ低層のスターツ保有分が出てくるから、それに眺望をプラスしてどれだけ乗せられるかだね。

>>8611 匿名さん
そうだね？パワーカップルは今後の需要を考える上で大事なファクターだから考慮した方が良いよ？

>>8613 匿名さん
いずれにせよ。スターツの賃料がどうなるかだね

共働きはコンシェルジュあった方が便利だね。
免震は高所得か財産持ちかに限らず、
良いと思うよ。

来客時に恥をかかない為に
天カセは高所得か財産持ちかに限らず、
良いと思うよ。

>>8620 匿名さん
天カセ命ネガの誕生である笑

ネガさん、面白くて受けるw
高速、騒音→論破
借地権→論破
ネガってもネガっても論破されてボコボコにされ、ついには天カセまで持ち出してネガ。
どんだけ買えなかったのが悔しいのかw

論破されてるの？
どれも多少なりともネガティブ要因でしょ。ただその分安くなってるから合理的で問題ないとは思うけど。

天カセないんだ、ここ。
団地も壁掛けだな、そういや。

三井の武蔵小山の坪470のタワーですら
天カセは無いので致し方ないかと

天カセつけられますよ

天カセ命さんはネタだろうけど
実際問題天カセて全体の何割についてるんだろね。
今まで買った物件で標準であったとこないんだよね。
ついてないと恥ずかしいてことは、50%超えてるとか？

あと熱交換換気もここ数年行ったモデルルームだと2物件しか見てないなあ。

>>8627 マンション検討中さん

天カセは高額、高級物件では最低でもリビングには付いていますね
設計変更が可能なマンションは付いてなくても別途100万円くらいで設置可能です
それ以外は対応できないです

天井上スペース確保できてないと難しいから、付けられるのは階高ある高級物件の証ではあるよね。
ただし、設計変更だと天カセなしのときより、天カセありのが、天井下がると思うけど。
インテリア的にはスッキリなんだけど
初期設計が天カセなしで変更すると天井下がるし、天カセはクリーニングも機器交換も高額で微妙だね。

熱交換の方は、最近は高級物件にもついてないわ。
公共系の横浜MIDと、あとは新川崎くらいかね。

ここは床スラブ厚が非ボイドで300ミリを確保しているように、構造がしっかりしているのが安心できますよね
免震タワーでボイドスラブ厚280ミリのところもあるようですし、基本構造にコストカットは褒められたものではありませんね

>>8630: 匿名さん　
最後の１文は不要ですよ。
不必要に波風を立てるようなレスは書き込みしないでください。

>>8631 匿名さん

こちらは基本構造がしっかりしているので問題ないのでは？
なにをカリカリなさってるんですか。

カリカリはしてないですよ。不必要に他物件を貶してスレが荒れる事を望まないだけです。

>>8629
バブリア目黒でさえも全熱なかったね。
世も末。

こんな悪天候の日はここは最強に便利だな。
・他路線利用可
・最寄り徒歩1分
・ミニスーパー直結

>>8634 匿名さん
武蔵小山のタワーにも全熱ないね

>>8635　本当にその通り。徒歩で通勤できるのは良いね。

>>8635 匿名さん
昨日のニュースで渋谷、新宿の電車入場制限の様子見て再認識。
ここは地域の防災拠点にもなってるので、そういう意味でも堅いでしょう

東急とかの私鉄沿線は今朝も壊滅的だったようですね
こちらのように複数路線使用できると非常時に助かりますね

3.11でも思ったが徒歩圏内最強。
地下鉄は雪の影響受けにくいし
複数線あるとより良い。

同僚見てると川を越える系立地や支線の人は
昨日も今日も大変だったみたい。

で、売れたの？例のオヘヤ

これこそ思考停止？
なんか他のネタもないの？

板橋区の定期借地タワマンもいよいよ動き出しそうですね。
分譲はしばらく先でしょうが、注目の物件になりそう。

東京・板橋区、ＪＲ東日本／板橋駅前用地一体開発事業／２月にも共同事業者募集[2018年1月24日4面]
http://www.decn.co.jp/?p=97108

　東京・板橋区とＪＲ東日本は２月、ＪＲ埼京線板橋駅前で検討している両者所有地の一体開発事業に向けた基本協定を結ぶ。協定締結後速やかに、共同事業者を決める公募型プロポーザルを公告する。優先交渉者の決定は６月以降を見込む。１８年度内に区、ＪＲ東、共同事業者の３者で設計の詳細を盛り込む事業計画をまとめ、同事業の都市計画決定・施行認可の告示を目指す。
...
　低層部に入る商業・公益施設はＪＲ東、高層部に入る共同住宅は共同事業者が建設費を負担。共同事業者は区とＪＲ東から土地を借り受ける。借り上げ期間は７０年を想定している。

静かにウォッチしてましたが、やはり転売部屋は全く売れる気配がないですね。
これ程の長期間、売れないのに放置されていますので、すでに大衆の目には売れない割高物件という認識が形成されてしまっていることでしょう。
他の購入者にとっても非常に迷惑な話です。

今3部屋出てるみたいだね。だんだん積み上がるんだろうか。
ここ転売目的で買った人が多いのかな。

早期完売売れ残りゼロと言うのも信憑性無かったから3件でてきて普通の物件並みになったということか。
株価や仮想通貨乱高下に起因して契約しない人や売る人も出ることを期待。

しかし今だに１つも中古が売れてませんね。

中古は市場に出た時が勝負です。値付けは戦略を練らないと。あまりに相場からかけ離れているといつまでも売れ残り、アテ物件と認定されてしまいます。
焦ってそこからどんどん価格を下げても新鮮味もなく、結局、買わなくて正解だったという考えがマーケット上で形成されていきます。
ここまでの期間は概ね約3ヶ月です。
3ヶ月以上売れない物件は見捨てられたものと考えた方がよいでしょう。
どこの不動産屋か知りませんが、今売りに出ている物件は誠実ではない対応をされた可能性が否めません。

>>8648 匿名さん

あ、武蔵小山ポジさんだ！
他でも同じ投稿見たよ

>>8648 匿名さん
新鮮味ないのは貴方も、

あ、ごめん。それコピペしたのオレなんだわ。
めちゃためになる投稿だったしな、カンチ物件に教えたろおもて。
小山ぢゃねーヨ。

>>8651 匿名さん

わざわざ否定する書き込みに、そのおかしな関西弁。
武蔵小山ポジの手口そのもので、ワロタ。

>>8648 匿名さん

勉強になりますね。
副題は、滑稽マンション、で如何でしょうか。

ここではない今住んでる物件売るときには、参考にするまでもなく、常識の１つですよね。
スンナリ売りたいなら三ヶ月は早すぎでも、半年以内が勝負。
ただ、誰かのブログにもありましたが、査定より高く売りたいときには、この限りではありません。
干されると言っても、それは自分は買わないセミプロが言ってるだけで、実際に買うのは一般のそのときにマンションが欲しい人一名にマッチングすれば良いだけですから。

ましてや、ここに関してはそもそも7月までは売れない案件だし普通の中古と比較して、売れてない！て騒ぐのも滑稽かなとは思う。
コピペするくらい、そんなに気になるのかな、と。
まあ、こうやって相手にしてあげるからでしょうね。

ここは土地が借地ですが土地の権利関係はどうなってますか？賃貸契約の毎月払ですか？

ここから徒歩5分の旧今川中学校跡地がスポーツセンターになったら便利になるね。
ならなくとも何かしらの再開発が行われるんだろな。

しかし売れませんね。

またまた、唯一の事実は！のおじさんですね。
いつも楽しく拝見しております。

ただでさえ、周辺開発が目白押しで恵まれているのに、旧今川中学校にスポーツセンターまで来たら、、、どうなるか、楽しみに待ちたいと思います。

そういえば、東京ミッドタウン日比谷も今日オープンでしたね。数多ある近隣の商業施設の一部でしかないので、大騒ぎすることでもないが、一年くらいして混雑が緩和してきたら行こうかと。

>>8659 匿名さん

どっかの私鉄沿線では数本のタワマンが建つだけで大騒ぎしてますけど、商業施設併設でなければ魅力なんてありませんよね
その点こちらは楽しみな再開発が近隣で盛りだくさん
楽しみです〜