東京23区の新築分譲マンション掲示板「アルファグランデ千桜タワー(スターツ・千代田区一体複合開発) パート2」についてご紹介しています。
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匿名さん [更新日時] 2018-07-22 14:10:36

千桜小学校跡地とその周辺も含めた、スターツと千代田区の一体複合開発計画マンションです。売主はワテラスも手掛けた安田不動産、25階建て免震タワーマンション、借地権の設定あり、マンション以外にも近隣も合わせて開発されます

千代田区が開発事業者を募集した場所であり、そのときの条件として「住宅は中堅所得者層向けファミリー住宅」「原則とし
て中堅所得者が購入できる限度内の価格」という条件があるため、相場より安価な価格設定なる可能性も考慮されます。

所在地:東京都千代田区神田東松下町22番地外
交通:都営地下鉄新宿線「岩本町」駅徒歩1 分、東京メトロ日比谷線「秋葉原」駅徒歩4分、
   :JR京浜東北線山手線総武線「秋葉原」駅徒歩5 分、東京メトロ銀座線「神田」駅徒歩5 分、
   :JR京浜東北線山手線中央線「神田」駅徒歩5 分

総戸数:280戸(事業協力者住戸32戸、非分譲住戸65戸含む)※変更の予定有
構造・階数:鉄筋コンクリート造一部鉄骨造 地上25階建
定期借地権概要:一般定期借地権(定期借地権及び転定期借地権)存続期間/2088年5月30日まで

管理会社:スターツアメニティー株式会社

事業主:スターツコーポレーション株式会社 国土交通大臣(10)第 2473 号
売主:スターツデベロップメント株式会社、安田不動産株式会社
設計会社:株式会社山下設計・大成建設株式会社
施工会社:スターツCAM・大成建設共同企業体


パート1:https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/588984/


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[スレ作成日時]2016-02-10 19:20:09

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アルファグランデ千桜タワー口コミ掲示板・評判

  1. 761 匿名さん

    安さにつられて条件の悪い部屋を積極的に選んでいただけると助かります。
    300以上出せるので、日当たりのいい部屋を選ばせてもらいます。

  2. 762 匿名さん

    結局低中所得のサラリーマンが千代田区で買える物件は、カーテン閉め切り日差しが入らない部屋しか買えないとなると、なんとも虚しいですね。
    立体駐車場前の3LDKと、東側の区営住宅の高さまでの2LDKが安そうですね。

  3. 763 匿名さん

    千代田区に普通サラリーマンが買えないのは常識なのではないですか?日が入らない部屋でも高倍率で買えないよ。

  4. 764 匿名さん

    定借物件においては、月に支払うべき地代は資産価値に大きく影響するので要注意
    代表的な定借物件を上げてみましたが、これを見較べると非常にわかり易い。

    月に支払うべきランニングコスト(借地代+解体準備金)
    *前払い地代は含まない

    シティタワー品川 2008年竣工
    247円/平米(70平米なら17290円)
    分譲時平均坪単価120万 現在中古成約平均 230-250 (坪110-130アップ)

    パークコート神宮前 2009年竣工
     1168円/平米(70平米なら81760円)
    分譲時平均坪単価318万 現在中古成約平均 310-340(坪0-20アップ)

    プラウド南麻布 2013年竣工
     107円/平米 (70平米なら7490円)
    分譲時平均坪単価444万 現在中古成約平均 530-570 (坪90-130アップ)

    パークホームズ南麻布ザレジデンス 2013年竣工
     105円/平米 (70平米なら7350円)
    分譲時平均坪単価286万 現在中古成約平均 370-420 (坪90-130アップ)

    これをみるとPC神宮前が突出して地代が高い。このため中古販売時に大きく敬遠され、PCのみキャピタルゲインがほぼないという大きな差となっている。定借は一般的に歴史がなく資産価値が定められにくいことがあり、よく資産価値にならないと言われるが、上記4件のうちPC以外は大きなゲインを得ており、これら物件の坪単価上昇率は都内物件内でも実はトップクラスというのは衝撃の事実でもある。特に直近2件はPCの失敗を汲んでランニングコスト(管理修繕費を含まない)をグッと下げているのが成功につながったと思われる。アルファ千桜がお得物件かは物件価格だけでなくランニングコストが平米あたり100円くらいになることが大きなカギになるのでは。

  5. 765 匿名さん

    >>764
    シティタワー品川は、分譲価格が激安だったから中古で倍額になりました。分譲価格が安かったか高かったかも重要。

  6. 766 匿名さん

    ここが定借での適正価格、で分譲されたら「お買得」と表現するのは無理でしょう。

  7. 767 匿名さん

    >>765
    というか分譲価格が安かったかが一番大事。地代はその次。

  8. 768 匿名さん

    ちょっと欲しい中古が出たから早く価格出してくれないかなーーー

  9. 769 匿名さん

    中古と比較ですかー
    良い中古はすぐ売れちゃうから、ここの価格分かるまで、待てないんじゃない?

  10. 770 匿名さん

    >>755
    確かにそうですね。
    派手で華美な感じや、豊かな共用部は
    求めてないのですが、
    質実剛健さといいますか、
    二重床天井、スケルトンインフィル、
    天井高、免震、非常用電源装置、
    各戸蓄電池、など、これからの普通といいますか、
    基本性能の良さは欲しいんですよね。

  11. 771 匿名さん

    定借を買うときに使う定番のフラットは、1億円以上の物件は貸してもらえません。つまり値上がりしても1億円が大きな壁になる。

  12. 772 匿名さん

    天井高とサッシ高さはどれくらいだろうか。

  13. 773 匿名さん

    >>764
    有益な情報ありがとうございます
    地代を払う代わりに、固定資産税は不要になりますよね
    その分の差額は、どれくらいになるのですようか?

  14. 774 匿名さん

    >>773
    固定資産税は土地分はかかりませんが建物分は通常通りかかります。この物件なら70平米のへやなら土地10万、建物10万くらいでしょうから10万は得するのでは。

    値段が坪250くらいと安かったとしてもPC神宮のような地代なら中古価値は全くあがらない可能性が高いので地代は非常に重要。神宮も地代がプラウド程度なら定借でも中古は坪500くらいの立地と建物であったはずですから。CT品川レベルでも高いと思います。

  15. 775 匿名さん

    シティタワー品川の固定資産税は17万という書き込みがあったな。
    意外に高いと思った。

  16. 776 匿名さん

    70平米で地代1.5万円を期待って書いている人いたけどそれはさすがにないと思う。
    月額540万円を277戸で負担するわけでしょう。
    狭い部屋で1.5万円、広い部屋は2.5万円くらいじゃないの?

  17. 777 匿名さん

    >>775
    品川区じゃないけど、自宅(所有権タワマン)が80平米で20万弱
    スレの上のほうに、建物:土地分が9:1って指摘があって、
    そうすると定借で17万ってのも辻褄が合う

    ※現行の当初5年は半額ってのは考慮してない

  18. 778 匿名さん

    土地の固定資産税の3倍が地代の相場って言われてると思いますが、ここの地代は年間6500万円くらいだからちょっと高めですね。

  19. 779 匿名さん

    千代田区の説明によると、解体負担金=保証金なんですね。これが2億8000万円。
    取壊し費用は8億8000万円を想定していて、70年間で差額の6億円を積み立てていかないといけない。
    「保証金は返ってくる」と勘違いしている人がいたけど返ってはこないですよ。

  20. 780 匿名さん

    確かに、スターツが提案した地代6500万円は相場より若干高いようです。
    千代田区との契約は済んでしまっているので、地価が大きく変動しない限りは改定されないでしょうね。

    1. 確かに、スターツが提案した地代6500万...
  21. by 管理担当

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