物件概要 |
所在地 |
東京都千代田区神田東松下町22番2他(地番) |
交通 |
都営新宿線 「岩本町」駅 徒歩1分 東京メトロ日比谷線 「秋葉原」駅 徒歩4分 京浜東北線 「秋葉原」駅 徒歩5分 山手線 「神田」駅 徒歩5分 東京メトロ丸ノ内線 「淡路町」駅 徒歩7分 総武本線 「新日本橋」駅 徒歩8分 東京メトロ千代田線 「新御茶ノ水」駅 徒歩9分 東京メトロ銀座線 「三越前」駅 徒歩12分
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種別 |
新築マンション |
総戸数 |
276戸(事業協力者住戸27戸、非分譲住戸65戸含む) |
そのほかの情報 |
構造、建物階数:(一部鉄骨造)、地上25階建 敷地の権利形態:定期借地権(定期賃借権(存続期間/2088年5月30日まで※期間満了時に更地に復元して返還、借地権の譲渡・転貸/可。(※借地権設定者の承諾が必要です。))地代 : 17,090円(月額)、解体積立金 : 2,420円(月額)、保証金 : 868,950円(一括)) 完成時期:2018年06月下旬予定 入居可能時期:2018年07月下旬予定 |
会社情報 |
売主・販売代理 |
[売主・販売代理]スターツデベロップメント株式会社 [売主]安田不動産株式会社 [事業主]スターツコーポレーション株式会社 [販売代理]伊藤忠ハウジング株式会社 [販売代理]東京建物株式会社 八重洲分室
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分譲時 価格一覧表(新築)
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» サンプル
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分譲時の価格表に記載された価格であり、実際の成約価格ではありません。
分譲価格の件数が極めて少ない場合がございます。
一部の物件で、向きやバルコニー面積などの情報に欠損がございます。
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¥1,100(税込) |
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アルファグランデ千桜タワー口コミ掲示板・評判
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761
匿名さん
安さにつられて条件の悪い部屋を積極的に選んでいただけると助かります。
300以上出せるので、日当たりのいい部屋を選ばせてもらいます。
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762
匿名さん
結局低中所得のサラリーマンが千代田区で買える物件は、カーテン閉め切り日差しが入らない部屋しか買えないとなると、なんとも虚しいですね。
立体駐車場前の3LDKと、東側の区営住宅の高さまでの2LDKが安そうですね。
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763
匿名さん
千代田区に普通サラリーマンが買えないのは常識なのではないですか?日が入らない部屋でも高倍率で買えないよ。
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764
匿名さん
定借物件においては、月に支払うべき地代は資産価値に大きく影響するので要注意
代表的な定借物件を上げてみましたが、これを見較べると非常にわかり易い。
月に支払うべきランニングコスト(借地代+解体準備金)
*前払い地代は含まない
シティタワー品川 2008年竣工
247円/平米(70平米なら17290円)
分譲時平均坪単価120万 現在中古成約平均 230-250 (坪110-130アップ)
パークコート神宮前 2009年竣工
1168円/平米(70平米なら81760円)
分譲時平均坪単価318万 現在中古成約平均 310-340(坪0-20アップ)
プラウド南麻布 2013年竣工
107円/平米 (70平米なら7490円)
分譲時平均坪単価444万 現在中古成約平均 530-570 (坪90-130アップ)
パークホームズ南麻布ザレジデンス 2013年竣工
105円/平米 (70平米なら7350円)
分譲時平均坪単価286万 現在中古成約平均 370-420 (坪90-130アップ)
これをみるとPC神宮前が突出して地代が高い。このため中古販売時に大きく敬遠され、PCのみキャピタルゲインがほぼないという大きな差となっている。定借は一般的に歴史がなく資産価値が定められにくいことがあり、よく資産価値にならないと言われるが、上記4件のうちPC以外は大きなゲインを得ており、これら物件の坪単価上昇率は都内物件内でも実はトップクラスというのは衝撃の事実でもある。特に直近2件はPCの失敗を汲んでランニングコスト(管理修繕費を含まない)をグッと下げているのが成功につながったと思われる。アルファ千桜がお得物件かは物件価格だけでなくランニングコストが平米あたり100円くらいになることが大きなカギになるのでは。
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765
匿名さん
>>764
シティタワー品川は、分譲価格が激安だったから中古で倍額になりました。分譲価格が安かったか高かったかも重要。
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766
匿名さん
ここが定借での適正価格、で分譲されたら「お買得」と表現するのは無理でしょう。
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767
匿名さん
>>765
というか分譲価格が安かったかが一番大事。地代はその次。
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768
匿名さん
ちょっと欲しい中古が出たから早く価格出してくれないかなーーー
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769
匿名さん
中古と比較ですかー
良い中古はすぐ売れちゃうから、ここの価格分かるまで、待てないんじゃない?
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770
匿名さん
>>755
確かにそうですね。
派手で華美な感じや、豊かな共用部は
求めてないのですが、
質実剛健さといいますか、
二重床天井、スケルトンインフィル、
天井高、免震、非常用電源装置、
各戸蓄電池、など、これからの普通といいますか、
基本性能の良さは欲しいんですよね。
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771
匿名さん
定借を買うときに使う定番のフラットは、1億円以上の物件は貸してもらえません。つまり値上がりしても1億円が大きな壁になる。
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772
匿名さん
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773
匿名さん
>>764
有益な情報ありがとうございます
地代を払う代わりに、固定資産税は不要になりますよね
その分の差額は、どれくらいになるのですようか?
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774
匿名さん
>>773
固定資産税は土地分はかかりませんが建物分は通常通りかかります。この物件なら70平米のへやなら土地10万、建物10万くらいでしょうから10万は得するのでは。
値段が坪250くらいと安かったとしてもPC神宮のような地代なら中古価値は全くあがらない可能性が高いので地代は非常に重要。神宮も地代がプラウド程度なら定借でも中古は坪500くらいの立地と建物であったはずですから。CT品川レベルでも高いと思います。
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775
匿名さん
シティタワー品川の固定資産税は17万という書き込みがあったな。
意外に高いと思った。
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776
匿名さん
70平米で地代1.5万円を期待って書いている人いたけどそれはさすがにないと思う。
月額540万円を277戸で負担するわけでしょう。
狭い部屋で1.5万円、広い部屋は2.5万円くらいじゃないの?
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777
匿名さん
>>775
品川区じゃないけど、自宅(所有権タワマン)が80平米で20万弱
スレの上のほうに、建物:土地分が9:1って指摘があって、
そうすると定借で17万ってのも辻褄が合う
※現行の当初5年は半額ってのは考慮してない
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778
匿名さん
土地の固定資産税の3倍が地代の相場って言われてると思いますが、ここの地代は年間6500万円くらいだからちょっと高めですね。
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779
匿名さん
千代田区の説明によると、解体負担金=保証金なんですね。これが2億8000万円。
取壊し費用は8億8000万円を想定していて、70年間で差額の6億円を積み立てていかないといけない。
「保証金は返ってくる」と勘違いしている人がいたけど返ってはこないですよ。
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780
匿名さん
確かに、スターツが提案した地代6500万円は相場より若干高いようです。
千代田区との契約は済んでしまっているので、地価が大きく変動しない限りは改定されないでしょうね。
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