アルファグランデ千桜タワー（スターツ・千代田区一体複合開発） パート2

利回り良さげじゃないの？

55平米で23万だと割りに合わない。ここは借地だから出口期待できないのに。
問屋街はやっぱり安いなあ。セレブはこのへんで借りないもんな。

5年経ったら10階くらいの80Gを借りたいです。
家賃はいくらくらいするでしょうか？30万円でくらい？

55平米だと地代管理費抜きで年200位？
25年貸せば元取れない？残り45年もあるし、何をもって割に合わないとするかだけどさ。

55平米で5000万の想定？でも残戸は57平米で5800万円台。
これだとずっと23万の家賃が維持され、切れ目もないとして元が取れるのが30年ぐらいか。
ずっと23万で貸せるというのがちょっと甘い気もするがどうなんだろう。

定期借地のシティタワー品川が高値で中古取引されてるのに、出口期待できないってのが偏見。

このご時世、好立地で継続的な賃料が見込めて、かつランドマーク的な物件で美味しい物件なんてないでしょ

築20年の55平米を23万円も出して借りる物好きはいないでしょう。
駅前のパークタワーだってそれより下がってますよ。築10年未満ですが。

パークタワーは駅徒歩4分だよね。

ここは都営のみの周辺に何も無い駅だから徒歩1分なだけだし。
バス停前のマンションと大して変わらんから。

実際は駅出入口まで30秒。小雨程度なら傘不要。

5700万の住戸なら、購入時の手数料や修繕積み立て一括金を入れたら実質6000万。 元取るのに30年は辛い。 10年でやっぱり建物も設備も古ぼけてくるからなあ。
築6年シティタワー の成約が坪単価240万
ここの出口はどうだろう。

ここの購入者は都営新宿線を日常的に使う人が多いの？

シティタワー品川は築8年です。都心飛行機ルートの近くなので、その内、参考にはならなくなりますが。

>>6593 匿名さん

私は勤務先が九段下なので日常的に新宿線ですが、神田駅も近いですよ。

>>6593 匿名さん
そんなの人それぞれです。
幾らでも路線があるから

>>6590 マンション検討中さん

煽り的ネガにマジレスするのも大人気ないと自覚してますが、岩本町≒秋葉原なので何もないどころか何でもあるんですよね。それでいて秋葉原的な雰囲気は軽微なのがまた良い。

6593だけど、「駅徒歩1分」を強調する人があまりに多いと感じたもので。
自分は都営新宿線を使ったことはほとんどなく、自慢ではないが岩本町は１度も使ったことがない。
自分にとっては秋葉原、神田５分が重要かな。
少なくとも、岩本町徒歩１分だから周辺物件より家賃が高くとれると考えるのはどうだろうね。

近所に住んでいるけど、都営新宿線は九段下で千代田区役所方面に行く時か、半蔵門乗り換えで何処かに行く時か、京王線の方に行く時に使う位かな。通勤通学で着かない人はあまり利用頻度は高くは無いのかなぁと思います。神田、秋葉原の方が重要アクセスなのは間違いないだろうけどね

それよりは神田と秋葉原が両方使えるのは、地味に良いですよ。
総武線でも、中央線でも、行き先によって選べるので、面倒くさいお茶の水で乗り換えをしなくて良い&山手線も使える

岩本町の徒歩1分より大きな駅の徒歩5分の方がよっぽどいいわ
1分1分と騒ぎすぎ

都営新宿線を親の仇みたいに言ってる人いますけど、不動産探しで駅徒歩でふるいにかける際、1分が有利なのは自明。その中から都営新宿線沿線に需要がある人に興味持ってもらえればそれでいいかと。

検討者としては甘い予想でいくわけにもいかないからね。
ここは区営住宅が同一敷地内にあり、下層は大量に賃貸になるわけでしょ。その影響も考えないと。

>>6603
もう売ってねーよｗ

つーか山手線二駅に5分で、私鉄に至っては徒歩1分
これ以上を探すほうが難しくないか？ｗ
何でいまさら立地で揉めてんのさ

>>6604

ほう、完売したのか。
だったらここは閉鎖すべきだね。

>>6602 匿名さん
親の仇に誰もしてないけど。神田、秋葉原の二大ターミナルへのアクセスが重要だよね～と言っているだけで。

昔から荒らそうとする愉快犯が時々現れてますけど、もう完売したんで人の家の悪口を有る事無い事書いてる暇あったらケチのつけようのない物件探されてはいかがでしょうか？

三越前付近の再開発エリアへのアクセスが良いのも重要ですよ。住まいの需要が増えますから。

>>6606

キャンセルが出たと書いてあったので賃貸用に検討してみるかと思ったのだが。何か問題あるかね？

で、検討者（MR訪問したけど買ってない人？）には「完売御礼」のメールでも来てるってことかな？

三越前は徒歩10分強？常盤橋は20分弱？
神田駅周辺が再開発される日がくれば化けるだろうね。駅自体のリニューアルはしたみたいだけど。

神田駅はホームまで直ぐに上がれるから便利ですね。長いコンコースなどなくて。

駅力を無視して徒歩1分徒歩1分と騒ぐのは違和感あるな。
岩本駅徒歩1分は路面電車の駅徒歩1分と同格のイメージだわ。

>>6617 マンション検討中さん

個人的イメージなんて関係なし。都営地下鉄駅徒歩１分が現実。

>>6617 マンション検討中さん

ほんと岩本町駅に親でも殺されたのか？笑
新宿まで直通12分でいける地下鉄に徒歩1分(実質30秒)な事にケチつけられても。新宿じゃなくて新線新宿だろとか言い出すかもしれないけど。

久しぶりに来たけど、なんでいまさらこんな盛り上がってるの？もう完売なのに。

東京メトロの方の路線図では、岩本町が主要乗換駅の一つとして書かれています。

必死にネガキャンしてる奴いるけど、残りは57平米の部屋一戸のみでしょ。
それが事実を表してると思うけど。

>>6604
>もう売ってねーよｗ
>>6606
>なるほど。完売したかも知らない、検討者ですらないと。
>>6608
>もう完売したんで人の家の悪口を有る事無い事書いてる暇あったらケチのつけようのない物件探されてはいかがでしょうか？

嘘はいけないね。

ネガさんの中に、千代田佐久間町スレの書き込みと同じ言葉使いの人がいます。予想外に佐久間町は高かったですが。

周辺に物件が出る度に、千桜を思い出してネガを書きに来たくなる人がいるのでしょう。

このご時世には、稀に見る好立地に、部屋に寄っては至極妥当な価格、買いたくても残戸少数。ネガでもしないとやってられない物件だったという結論で幕引きしてはいかがでしょう。

借地権と言う事を考慮に入れても安い物件だったと思いますよ。
結局70年も経ったらどんな物件だって建て替えしなきゃいけないでしょ。
この立地、希少性だったら所有権なら70平米で億超えてきますよ。
私は千代田区民優先住戸に外れてしまいましたがキャンセル出たら今でも欲しいです。
これからはここみたいな所有権に拘らない供給の仕方が増えて来るんじゃないでしょうか？

70平米で1億超えるはいいすぎじゃないかな〜
デベが大手で仕様がもっとよければともかくね
でもここがいいマンションなのはそうだと思いますよ。千代田区で駅近の免震タワーですからね。
買った方は頑張って千代田区に地代を支払い続けてくださいな。

昨日聞いたら、販売予定だった部屋は完売。

その後に、事業用協力者が追加で売りに出した1部屋だけ先着順になっている。
8階なのに9階と同じ販売価格なので、40万円くらい値上げしたと考えられる。

東京が値上がりし続けると考えるなら、この地で一億と想定してもいいですけどね。3年前には所有権で坪330あたりでしたっけ？

>>6629 契約済みさん

事業協力者住戸だった部屋だね

>>6630 マンション検討中さん

この周辺で免震タワーは無いですから、3年前に比較できる所有権も無いんですけどね。

ウェリスタワー千代田岩本町がそのころか。モモレジさんのみると確かに330万ぐらいだったみたいだね。
免震だからって高価格で販売できるわけではないし(そんなのはみたことない)、ウェリスタワーはデザインがいいから物件的には甲乙つけ難いところか。

ウェリスタワーはゴミ捨て場一階のみ、コンシェルジュなしでしたので下回る事は少なくとも無いのかな

>>6628 匿名さん
それ、プレミア仕様の部屋だよね？

>>6633 匿名さん
ウェリスの外観は素敵ですね！
あれで地盤さえ良ければ

ここは、ウェリスとワテラスの中間ぐらいの物件ってことで良いのかな。値段も７０年の地代足すとそんな感じ？

ワテラスも神田地区ですね。

ウェリスには自動車工場も区民低所得者住宅もありませんが。

ウェリスの最寄りは日比谷線。さて日比谷線使って乗換え無しで何処に通勤するのでしょう。

ついに最終一邸とHPに明記されましたね。
高いと言われながら、ここまでのハイペースで売れたのはやはり潜在的な人気があったという事でしょう。
ネガキャン一生懸命やってる人も買っておけば良かったと、後悔の裏返しなんですよ笑
寛大な心で受け止めてあげましょう。

地権者さんの1戸だから、もし商売上手なデベなら「好評に付き、追加販売決定」って書いたかも。

残る1部屋は 事業協力者住戸だった部屋だけど、
事業協力者って地権者以外の可能性もあるよ。

公式HPの予約画面で１月の予約ができない(泣)

霞ヶ関

完売だそうです。

おめでとうございます。

ありがとうございます。

早かったすね。
http://www.chizakura.jp

シンドラー？

定期借地は、土地付に比べて２割どころか
３割減て話だったが、そうでもない。

2/4のダイヤモンドマンション大調査みるかぎり
シティタワー品川を周辺の土地付マンション
（WCTやフェイバリッチタワー品川）と比べて
70平米換算で800万しか現在価格が違わない。

マンションは仕様や土地有無より
管理の良さや立地のが優先されるのかね。

エレベータは三菱じゃなかったけ？
そもそも高層で国産でないって聞いたことないし。
メンテ困るしね

定期借地でも70年あるし、70年経ったらどんなマンションでも建て替えですからあんまり借地のデメリットはないですよ。
ここは千代田区が絡んでるので安心感がありますし、立地が良い物件を少し安く買えるって事で根強い人気があるかと思います。

建て替えと定借は根本的に大きく違いますよ。

子孫に住める権利を残せず、全くの無に帰るのが借地です。

20年以内に売るなら問題ない。
それ以降はたぶん所有権物件との差が開いてゆく。50年以降は売るのは難しくなるだろう。

築70年のマンションを相続する子供の身になると更地になった方がいい気もするかな。
地価だけは高い築古マンションなんて維持費だけが馬鹿高く掛かるし。

壊す費用を積み立てる必要があるのと、土地の価値がゼロになるのが、所有権物件との大きな違いですね。

とくに後者については、実感を持ちにくいが、時の経過とともにマイナス評価が過大視される。
壊すまでに相続が発生すれば、それこそ負動産になると思うけどな。
住信SBIなどは借地物件には融資しないというスタンスだが、物事を合理的に判断するネットバンクらしいとえいば、らしいなと。

>>6667 匿名さん

>>6667 匿名さん
ネットバンクかんかは新興なんで
資産ないぶん多様性幅が取れないから、
確実な定型モデルを薄利で数こなすしかない。
薄利なんで手間（人件費）かけないしね。
イオンとかもそうだね。

定期借地OKなのは大手やバックのある銀行だね。
三井住友銀行（メガバンク）、三井住友信託銀行（住宅ローンNo1）、りそな（政治家御用達）、フラット35（半官）とかね。

タワマンの建て替えとか非現実的なんだから、築70年のボロボロマンションとか負債でしかない。
相続する側としては借地の方がいいかな。
50年で受け継いだとしてもあと20年は貸せるし、期限が来れば更地になるのでそれ以降何の負担も発生しないし。

まあ、どんな時代が来てもリニアも止まる東京駅至近、秋葉徒歩圏、地下鉄徒歩1分、千代田区なら需要は高いままでしょう。10年以内徒歩10分圏内に再開発も目白押しだしね。

周辺にタワーマンションがないって事は、湾岸とか勝どきみたいに競合物件がないので値は落ちにくいでしょ。
貸して良し、売って良しってところだと思いますよ。

定借じゃない物件、も70年位したら、巨費で解体廃棄して建直しなければいけない廃墟付き。単なる更地が残るのではないですよ。

>>6672 匿名さん

リニアは東京駅には止まらんだろｗ
どんな時代だよｗｗ

>>6672 匿名さん

リニアは品川です。但し品川駅付近は新航路の飛行機騒音がありそうなので、離れた千代田区の方が無難です。

★完売御礼★

>>6674
都心の所有権マンションを70年後に建て替えるとする。
費用は解体＋建設費で、70平米でせいぜい3000万ぐらいか（郊外物件価格から推定）。
相続する子孫は3000万で都心新築マンションを手に入れられる。新たに買えば１億はくだらないか。

来年のことでさえ鬼が笑うのに机上の空論

定借の未来も机上の空論でしかない。