アルファグランデ千桜タワー（スターツ・千代田区一体複合開発） パート2

ここは共用部分が弱すぎるから、余った80がゲストルーム化して文句言う人は居ないだろう。

ゲストルーム化とかないでしょ。

スターツが8,000万円手放すわけない。

ゲストルームにするということはスターツから管理組合が買うなりして管理費が
毎戸数千円/月上がるのを許容できるならよいですが、
そこまで払ってまではいらないですよね

でも、なんで！？

実際には10戸より売れ残っているんですかね。
しかも1億円近い高い住戸ばっかが・・
でないと新聞1面広告なんて出さないですよね。
新聞1面広告って一体いくらするんだろう・・

>>6224 eマンションさん

それも、10戸より多いと思わせる印象操作だね。上手いね。

一期で出なかった8戸はまだ発売されてないので、売れ残りではない。
今出てる2戸もキャンセル物件、そもそも売れ残りの定義がよく分からない。

一期で売れなかったのが売れ残りなら、湾岸の物件とか大変なことになるぜ。
某大手不動産会社は、売れ残りではなく未販売資産です (￣∀+￣)ｷﾗｯ

プラウド千代田淡路町も検討しましたが、あちらのスレでも印象操作って言葉を使ってネガってる方がいました。言葉は使い様。

あと10戸なら鷹揚に構えてればいいものを、何をしゃかりきになっているのやら。
6220さんのコメントがこの物件の性格を表してるんだろうね。

のこり10戸に一面広告て贅沢だね。 年内完売に全力といったところか。

最近はゲストルームやパーティルームを又貸しして儲けようとする人もいるので、どうせ借り難いなら無い方が面倒にならないと思います。

>>6230 その通り。某タワマンでは営利目的で利用したり、仕事関係のパーティをしたり、利益を乗せて転貸したり、社員やその家族や友人に貸したり、歯止めが効かなくなっている。

>>6226 完売の定義って本当に怪しい。他のデベの場合、ＭＲ維持費や悪印象を避けるために、売れ残りを自社所有部屋に切り替えて完売。しばらく期間を置いて「キャンセル住戸」として再販売。売れ残りが多い場合は、他業者にバルクで（まとめて）大幅値引して完売とかある。

まぁそんなことをしなくても千桜は真に完売すると思う。

2027の常盤橋三菱再開発でエンパイアビルみたいなアイコニックなビルが建つと資産価値上がるのかなあ。上がっても南西側だけかな

また営業さんからメールきた。土日の客足がいまいちだったのかな。

80Gの間取りは悪くないと思うけど残ってるんだよね。
中層で8500万円＋月6万円だからね。購買層は限られるだろうね。

>>6232 匿名さん

常磐橋のタワーは東京のランドマークにしたいみたいですね。見えるのはG以外だと、南西側なのか南東側なのかビミョー。

神田地区で3LDKの需要があまりないのかもね。
プレミスト千代田神田佐久町なんて半年前に建ったのにまだ空いてるし。

せっかく子供に有利な千代田区なのに、子供を考えたら２LDKではきついですよ。

以前年収2000だが案内が来なかったと書いた者だが、相変わらずここからは何もこないなあ。
来れば検討してもよいのだが。世帯年収は2600ぐらいなので、それなりの部屋でも買えるとは思うが。

>>6237 匿名さん
うちは子供2人いるけど当分は2LDKでいいかなと思ってる。
子供の性別とか年齢差にもよるけど、子供にそれぞれ個室がいる期間てほんの数年だったりしない？

2LDKが良いならば、基本プランではなくてセレクトプランにすれば。

>>6238
片意地張ってねーで、欲しいんですけどまだ買えますか？って電話すりゃいーじゃんｗ
色んな意味でダセえよ、マジで・・・

>>6236 匿名さん

そのプレミスト、中古の10F3LDKなら売れたらしくて消えましたけど。

まだ残ってる南西側だと常盤橋のビルを借景にできるね。徒歩で１５分強の近さでしょ。
jpビルの建て替えで高層ホテルが近くに出来たりするけど、日本一高いみたいだから、分譲フロアなら隠れて見えなくなるて事もなさそうだし。

千代田区の3Lは高額物件か築30年以上し出てこないから、駅近タワーで手の届く6～7000万の需要はかなりあると思うよ。
常盤橋の再開発でこれから需要もかなりあるだろうしね。

>>6244 匿名さん

再開発だけで言えば、三井の日本橋と住商の神田警察通りの再開発トライアングルに全て徒歩圏のエリアですからね。
トライアングルにつられての神田エリアの再開発にも大いに期待してます。

>>6241
いや、安いとは思うんだが、いまひとつどうしても欲しいとまでは思わん。
まあ浜離宮もあるしね。三井さんはちゃんと呼んでくれたし（笑）

>>6247 匿名さん

浜離宮、良いですね！
ただ、電車の音がちょっと不安ですね。

浜離宮が視野にはいる人だと引いちゃうのもわかる。
8,000万以上の需要は今一つっぽいけど、この近辺でファミリーが住める部屋が5～7,000なら、需要は今後も凄まじいだろうね。

浜離宮の方が格上でしょう。
ただ、インビテーションが無駄にコストかかってそうなICカードなのが、売り主のセンス無さを感じるんだよなー。別のやり方で高級感出せばいいのに。

はぁ？浜離宮が格上だってぇ？





































まぁそうでしょう。

この物件の3LDKを坪300程度で買ったのですが、10年後も同じ値段で売れると思いますか？

10年後の市況なんて、誰にも予想できませんよ。常磐橋タワーが完成間近なのは予想できますが。

常磐橋でなく常盤橋でしたね。ってそこまでつつく人はいないか。

>>6252 匿名さん

最寄り１分で山手線2駅５分、千代田区アドレスの免震タワマンなので、少なくとも二束三文になって、売るに売れなくて次に移れない様な物件ではないでしょう。

浜離宮いいなあ
格が違うから比べても仕方がないけど

10年後なら借地権が60年以上残っているので大きく値崩れすることはないでしょうね。
もちろん市況次第ですが。

>>6242
いや、プレミストはまだ空室あるよ。
だいたい中古ではないしね。

浜離宮いいけど、都心タワマンライフ謳歌するならここで充分かと思ってしまう。億出すなら世田谷に戸建とベンツかなぁと思うのは、古い考えなのか。。

浜離宮は37階建てだもんなぁ。
最上階に住みたい(笑)
坪550くらいだっけ？高いなぁ。

常盤橋と日本橋エリアの再開発で、大量のオフィス供給がされることになります。供給過多とまで言われてます。
その事がこのマンションにはプラス要素だと思います。
東京駅や三越前駅に通勤する「金持ちではないけど高給取りの人たち」の新たな住まい需要が10年後も続くわけですから。

スターツからまた電話あったわ
どんだけ焦ってんの

営業してるだけでしょ（笑）
それが仕事なのよ（笑）

自分の個人情報を削除してくれ、って電話相手に言えばいいのに。

>>6264
言ったよ。それで今後は他のマンションも含めて案内はしないと言われてたのに、数ヶ月してまた電話があったの。

>>6265
だからなんでここに書くの？（笑）

>>6266 匿名さん

売れてない不人気物件とネガりたくて仕方ないからです

売れてる売れてないの情報は買い手にとっては重要な情報だから書き込んでも良いのでは。

指標の一つになるわけだし。

そういえば以前、千代田区の高額物件は売れて当然みたいに書き込んだ人がいたけど、

麹町タワーは、１期で総戸数の４割しか売り出せなかったみたいね。あちらのスレにはいつネガを書き込むのかな。

それネガなの？
なんかネガ過敏症だね、ここは。

スルーでいいでしょ。

そもそも、この相場で一期完全完売でキャンセル1戸も出ない物件じゃないと売れ残り認定とかいう書き込みなんて。

6262だってどうみたってネガなんだし

麹町タワーは坪650とかでしょ。

>>6272 匿名さん

言い訳にならないな、あそこは千代田区の中でも特に高くて当然の立地だから。

言い訳とかわけわからん。
坪単価が倍違う物件持ち出してどういう意味があるのかと思っただけなんだが。

以前にネガした人が、千代田区の高額物件、で売れ残りの話を書いたからですよ。代表的な高額物件、麹町タワー。

なるほどね。
ただ、麹町タワーの1期は小さい部屋しか売り出していない(75平米まで)。
上層階の広い部屋が全くないというのはいかにも不自然だね。次回に回しているのか、プラウド六本木(だったか)みたいに上客に水面下で売ってるのか。

庶民と富裕層が買うマンションは最近では売り方も違いますからね。

ここの最上階や南角も富裕層しか買えない価格だから売り方が違って普通ですね。

数年で転売して違うマンション買い換えようと考えると、今の相場の富裕層向けマンション手を出さずに、庶民でも買える額のチザクラ角部屋買っといてよかったわ。

>>6279 匿名さん

同感です。
ここの角部屋は他の部屋と比べて高くなくてよかったですね。

私も転売角部屋組です。空中族の仲間入り目指して今から楽しみです！

安さに釣られて買ったのだとしたら、将来これを売却するときも
「安さ」を武器にしなければならない (三井健太氏のスムログより)

近隣住民ですが、家にチラシが入っていました。
売れ残りを捌くのは大変そうですね

１回の販売で売らなかった物を売れ残りと称する印象操作。その言い方だと、麹町タワーは６割が売れ残りになる。

まあ、1期で出さなかった住戸って2種類あるよね。
1つは、要望書が出なかったから。この場合は次期以降で簡単に売れるとは限らない。
もう1つは、はじめから「この部分は次期以降」と決めている場合。

しかし前評判が嘘のように、すっかり過疎ってますな〜。

安い目ぼしい部屋は売れてしまいましたからね。
二期の売れ行きがどうか気になりますね。

チラシ攻撃が増えてきましたね。

>>6287 匿名さん
こなは相対的に安い部屋はあったが、お買い得な部屋は１つもなかったような。じゃなきゃここまで過疎らないよ。

ここは前評判の祭りで大量に集まった中で、冷静になって解散できなかった一部の人達に売れたのが1期。そのおこぼれもなくなった今となってはここから先は非常に厳しい真価が問われる時ですね。

もう買える部屋が184分の10しかなくて、概ね8000万オーバーなら掲示板も過疎るでしょ。

>>6289 匿名さん

前評判に関係ない実儒買いの人もいるけどね。

実需じゃない人います？
賃貸目的での購入は千代田区優先枠以外でもダメだったと記憶してますが

私は前評判なんか知らなくて、ヤフー不動産を見て千代田区駅近タワーだから興味持ちました。

8,000万超出せる人はそう多くないですからね。
普通は他の部屋で抽選外れた人が申し込みそうなもんですが、この物件はほぼ抽選にならなかったのでそれも望み薄ですからね

サラリーマンの限界は7000万までだからね。

ほぼ抽選にならなかった、事にしたい印象操作。

第一次一般分譲は最高倍率８倍、三分の一以上が抽選になっていました。

>>6294 匿名さん

いや、めちゃ抽選なってましたやん。当方落選してますし。

落選した人がそんなに沢山いるなら残り8戸を売り切るのにこんな苦労しないですよね

それとも抽選になったのは2LDKばっかり？

>>6299 匿名さん

60ｰ70の3LDKもです。80はほとんど抽選ではないです｡

60-70と80には越えられない壁があるわけです。
それを一色単に語るとは、少し相場感や金銭感覚がずれてませんかね？

もう5000万円前半から中盤の部屋って残ってないのでしょうか？
スーモに第2期って書いてあったもので。乗り遅れました。

80の高層階には4倍の部屋もありましたよ。私の申し込んだ80は2倍抽選でした。

>>6303 匿名さん

最初は4倍だったんですけど、結局、1倍になったんですよ。最終的に。

普通は抽選で外れた人がキャンセルとか次期販売住戸を買うからなあ。
10戸ぐらい、以前誰か書いてたけど「争奪戦」になりそうだよね。
例えば6298さんはなんで買わないの？

全然ここの需要をわかってない人がいますね。
今後売り出される8,000万以上を買う層と、5,000～7,000万で一期で抽選になった層（たぶんほとんど割安と思って買った人たち）は全然違いますよ。
だから、抽選に外れたから8,000万の層に行くということはほぼ無いです。そもそも80は南側でそこまで割安感があるわけではないので。

>>6304 マンコミュファンさん

私の申し込んだ80は、最後の週になって2倍になりました。4倍の部屋から移動してきた可能性もあるってことですね。

6306さんの言う通りですね。

2027に竣工の南側常盤橋の日本一高いビルを借景に出来る千代田区免震タワマンを借地8000万(所有権換算1億オーバー)で青田買いするか、しないかですから。

小池さんに変わって入居までに周辺電柱地中化してないか期待を持って待ってます。

結局スターツが80平米の価格ミスっただけってことですね

細かい事を言うようですが、偽スターツさんが買ったらしい高層階80は9000万です。

中層階が残ったので中層階80の価格ミスでしょう。

一方で、高層は安過ぎ。特にA B Lなど高層角部屋は もっと高い価格でも売れたと思う。

>>6312 匿名さん

結局、そういうコスパの高い部屋が抽選になる。2期で初登場の部屋は少し値段下げるのかな

北側、90度お見合い、を込みの価格ですから。

中層80も常盤橋の夜景が見えることに価値を見出だす人がいれば買い手はいるんじゃない？

常盤橋ビルの完成イメージを見ていたら、A棟を親指B棟を残りの指としてビッグハンドに見えてきました。
私の勝手な思い込みですが。
そして、あそこを大手町の大きな手のオブジェとして眺めるベストポジションは千桜ではないかな。

湾岸スレみると市場問題で炎上してますね。地歴考えて千代田区に買ってよかった。

でもこの辺って土地の伸び代が少ないのが気になります。定借も売るとき実際どうなんでしょう。
中古検索するときに定借って条件から外す人って多そう。
格安で買ったからその辺は格安で売ることを覚悟して買いましたが。。。

>>6318 匿名さん

中古サイトで検索するときの条件に定借除外はないですから。まずは駅徒歩分数と金額での条件検索でしょう。

売るときは所有権対比で安くせざるを得ないでしょうね。
ただ、3LDKで千代田区を検索すると築30年か1億以上しかない中で、駅近のタワーの稀少性でどこまで価格を上げられるかが勝負ですね。
湾岸のタワー村と違って、この稀少性は売るときかなり有利だと思いますが。