アルファグランデ千桜タワー（スターツ・千代田区一体複合開発） パート2

497さんの意見大変参考になりました。資産価値的には所有権なら@400程度（借地権なら@320）の価値があるエリアなのですね。
それが安いという話なのでこの物件は盛り上がっているということでしょうかね。

優先販売ってことだけど、千代田区民だけで完売ってことはないよね？
金持ち区民なら坪300なら区民だけで即売な気がするが

>>515
完売します。残念。

千代田区の借上型区民住宅が、ちょうど平成30年で満期になるんだよね。
千代田区の人口が落ち込んでいた平成10年に20年の定期借家契約をしてるから。
区民住宅はまさに「中堅所得者向け」をうたっているわけだから、ここに移る人も多いんじゃないかな。

割高で民度が高くなるなら、割高売れ残りマンションに住む人たちは民度が高い、って事になる。

タワーマンションに住んでいるが、タワーの民度はバラバラ。
毎朝ＥＶに乗ってくる層を見ると、低層はいかにも所得低いと思われる人だが、高層は医者や役員っぽいオーラの人が多い気がする。

正直、タワーはどこもそんなものだと思う。

掲示板を見る限り、民度は･･･

気にするな、そこそこの規模以上の物件は大体色んな立場の人間が年中喧嘩してる。そんなこと気にしたらどこも買えん。
ここなんてまだ大人しいもんだ。

>>522
これからでしょ。登録申込の頃から激しくなると予想します。

>>521
掲示板書き込みをしてる人で、実際に入居するのは1割以下だと思います。

千代田区に住んでないとキビしそう。
うちは今、千代田区内の会社の借り上げアパートに住んでます。
名義が法人なんですが大丈夫かな？^^;
家賃14万ちゃんと払ってます。

住民票が全て。
賃貸契約者名など何の意味もない。当たり前すぎる話なので、釣りなのだろうな。

>>515
全体の2、3割ぐらいって話だったと思う

ここからは想像だけど、
優先期で要望聞いて売り出す部屋決めて千代田区民で抽選
一期以降は区民も含めた全体に販売って感じじゃないかな？

まあ値段も決まってない？んだから何とも言えないけどね
それこそ坪300超えたら優先どころか「お前買えよｗ」ってなっちゃう

スターツは区民優先枠は全戸対象って言ってるよ
それがどういう意味なのかは知らないけど

区民は、全部の中から選んでいいってことじゃない？
余った残りが区民以外ととらえられるけど。

ＨＰ更新されてる。
そして、一言目が「百貨店のデパ地下が我が家のキッチンとワインセラー」と来たか（笑）

購入層の生活スタイルが丸の内勤務のどう考えても年収1000万以上だろって感じなんだが。
中小企業で、家が狭いので子供はラウンジで勉強なんて想定して無いだろ（笑）
坪300以下ならこんな売り方しない気がするんだが、大丈夫かこの物件。。。

ここが定期借地権物件としていくらなら適正価格かという点に関しては、
７年前に売り出された港南４丁目のシティータワー品川が築７年となって、
売却禁止期間を経過したためにすでにかなりの物件数が売りに出ているので
その価格が、所有権物件と比較してどのくらい差があるかを検討すれば
この物件の将来も大体見当がつきそうです。
ざっと見たところでは、シティータワー品川が坪単価で240前後なのに対し
近隣の似たような物件は坪単価300くらいのようです。ざっと見て差は2割くらいのようですね。

>>531
私はCT品川の転売者ですが、あちらの分譲価格は坪120位でした。適正価格の参考なら分譲価格の方では。

>>530
的を得てると思うけどな
実際、現地は少しさびれた雑居ビル街って雰囲気だけど
東京駅、日本橋勤務のサラリーマンで近い割に安いから住んでる人は多い
賃貸と同じで、多少安くてアクセスの良い立地に魅力があると思う
購入検討層もそんな人が多いんじゃない？
デパ地下楽しいですよ、それこそワインの試飲とかもよくやってるし

神田駅周辺って、これだけ東京駅近いのにこのままとは思えん。再開発ラッシュくるんじゃね？

2030年頃辺り…

まぁ丸の内、大手町勤務の若年層をターゲットって感じだね。
30台くらいが多いんじゃない。

現地ロケしましたが 、周辺は木密地域の低層ビル版といった趣で、用地獲得が難しかったのか、あのあたりの敷地面積にしては道路に面してるとこが少なく、ランドマークになれるかどうかは判断しかねました。周辺の賃料相場を見てなかったので、調べなきゃと思ってます。

住民票は千代田区です。 良かった^o^
何でしつこく釣りだと言うのか意味わかりません。
このあたり見てもらえるとわかるけど、零細企業、良くて二部上場の企業がほとんどです。 でもうちの主人の会社は地場で長くやってて安定してます。
大手町とか丸の内に勤めるエリートばかりが狙ってるわけではないと思います。
うちは借り上げアパートだから敷金と礼金は会社持ち。
家賃は14.5千円で会社の家賃補助が5千円です。

HPのキャッチコピー通りにデパ地下でお惣菜、ワイン
おせち料理買いますよ。 (もちろん割引品のみ)
そういう便利な暮らしって都心じゃないと出来ないでしょ。
皆さんはどのあたりにお住まいなんですか。
台東区とか墨田区あたり？

ラウンジって綺麗で静かだし勉強、読書、編み物に最適でしょ。
利用料金払うんですから使います
飲み物って持ち込み可ですか？

ロケーションコンテンツとかいらないから、早く事前案内会（という名の価格発表会）に呼んでほしい

そうだね。価格帯によっては即撤退。

350以上なら撤退して豊洲買う。

ここからだと、大手町も徒歩通勤できそうですね。

坪３００以上はありえない。
そんな値段で買っちゃったら、数年後に確実に損してしまう…
買う価値があるのは坪２５０までだね。
スターツさん、がっかりさせないでくださいよ？

あなたにありえなくても世間の評価的には@330くらいの価値があるというソース出てましたよね
買いたくなければ買わなければいいのでは？@250で買えるといいですね。

300なら、まだ利益は出るのでは？

350以上なら撤退だろうけど、320なら買いでしょ。

>>544

損しない物件あるなら教えてくれ。

坪250じゃどうせ超高倍率で買えないだろ。坪300くらいでようやく買えるかも？くらいの倍率だろう

年寄りお断り、高額納税じゃなくても税金長く収めてくれる若い人優先だそうです。
選別で弾かれる人一杯いそうだね。

>>548
544じゃないけど、損しない可能性がある物件はここだよね。高かったら買わない。いまは豊洲にもどこにもお買い得物件は見当たらない。

今の市況で、妥当な値段なんかで買ったら、完全に高値掴みですよ！
少し前ならこのあたりは所有権の物件で300で買えてたんだから、そこまでは下がると思わないと。
そう考えると、544の考えが妥当なんじゃない？定借だし、5年の転売禁止だし…
倍率が高くなってもいいから、250ぐらいで売り出してほしいな～

お金持ってるなら無理に今買うことない。

ただ投資目線で利益狙うならここしか可能性がある物件はない。

実需で住むにしても@320程度までなら買う人たくさんいる。

なのでそれくらいの価格設定なら普通に売れてしまうでしょう。

たくさんいるでしょうね。便利ですから。@350超えたら厳しいですが・・
それ以下なら実需で売れる。

ワシは30代共働き1500万だが、高層階を狙います。坪320万なら即日購入です。
低所得者が群がる低層階の祭りを楽しみに見させてもらいます。

>>557
てか、320なんてみんな群がるわ
共働きで1500万で自慢なさんな

低層階と言っても分譲は8階からですけどね。

東京で年収が１５００万なんて普通にいっぱい居るんでしょ。
田舎で年収が１５００万となれば、ちょっと羨ましいですが。
やっぱり東京で暮らすにはそれなりの収入が無ければ大変そうですね。
私はド田舎で良かったのか、そうでもないのか・・・

東京では1500でも中所得者でした、すいません♪
プレミアムフロアは狙いませんので、高所得者の皆様すいませんｗ
ワシにぴったりの物件なんだよね、30代なので長く税金納めるし、値段的にもちょうどいいし。

>>561
年収450万円の理想しか語らない奥さんよりはマシ
共に抽選当たったらよろしくー

年収1500の高額所得者のマンションになるのか。駐車場はベンツ、ビーエムの外車が8割のマンションになるのかな。

来年子育てのため妻が辞めるので1200万に落ちちゃうんだけどね。
この年収だと番町物件は流石に身の丈に合わないので、我が家にとってはちょうどいい物件です。
正常な金銭感覚があるなら、購入者の大半はこの層なんじゃないかな。あくまで借地権の物件だし。

購入したら、妻が毎週ホテルのアフタヌーンティー楽しみにしてるみたいです♪

300なら激安だし売れちゃうんじゃないかな。
350でも安いとも思うけど、買える人が減るからなあ。

年収なんて関係ないよ
無職無収入だけど申し込む予定

実需で定借に住むくらいなら賃貸でいいような気もする
一括で買えるような人は所有権物件にするだろうし

>>564
どうしたんだ？
個人年収が1200だという自慢？
いくらでもいるでしょ

>>567
所有権物件で、良い物件あるの？ないと結論ですよ。ループするからやめてね。

いくらでもあるでしょ
ないと結論ですよって…

ここはどうしてもお買い得物件にしたい人がいるね。

>>570
それでは物件名あげて下さい。具体的に比較できるので検討者に有益な情報と思います。

>>571
坪平均240ならまあお買い得になるだろうね。それ以上ならテイシャクでデベ3流考えたらないかな、わたしは。

>>572
この物件の価格がわからないので比較は無理ですよ。

>>574
所有権物件で良い物件あげられないのに強がって。、

豊洲のドトール辺りは？
温泉付きの高級マンションでお得。

ここが注目されてるのは、価格が安くなる可能性があるからであり、普通の値段で売り出されたら、全く魅力あるマンションではなくなる

マンションなんて個別性が強いのでわかりやすい比較対象はないって結論だと思うけど
記憶にある今まで話に挙がった所有権物件置いておきますね
なんか2スレ目になって特に比較対象なしに高い！激安！みたいなループですが、
大体の人はすでにその話飽きちゃったんでしょうね
この物件の評価ポイントは、近くに大きな道があり住環境に多少の懸念、ファミリー向けな場所じゃない
千代田区で希少なメガアクセス、とはいえ台東区や中央区寄りでそのあたりのマンションと比較されてる方も多そう
スターツとはいえ免震タワーマンション、スーパーと共用施設は貧弱になりそう
って感じですかね

コノエ秋葉原・岩本町
タワーレジデンストーキョー
東京タイムズタワー
ウェリスタワー千代田岩本町
ワテラスタワーレジデンス
ブリリア浅草橋
ブリリア左衛門橋
アトラス千代田御茶ノ水
シティインデックス千代田岩本町

価格というか、５年この利便性を享受できて、比較的安定して転売や賃貸に回せる点が魅力じゃない。今のマーケットだと市場価格の３２０でも一瞬ではけると思う。

千代田区との取り決めがとか騒いで未だに３００以下で出てくる妄想を抱いてる人は、事前案内会すら呼ばれない可能性を懸念した方がいい。俺が販売担当なら５０００万以下に丸つけたやつは後回しにするけどね。

320で買ったら、5年後に安定して転売には回せないだろ

坪320ならたくさんいるでしょうね。それくらいの価値は余裕でありますから。
転売したい人には大した旨みがなくても実需で普通に売れるよ。

住民票だけ移して未入居のまま転売とかいう人は割に合わないと思うけど、普通に入居して5年分の賃貸払い（月20万だと約1200万程度）を考えれば1割安く売れても元は取れるでしょ。
最悪賃貸でまわせばいい訳だし、320で高いと思えば買わなければいい。周辺のモデルルームに行って売れ行きを見れば売れ残りより320では抽選で買えない方を俺は心配するけどね。

そもそも坪225だから。

スターツさんはどうしても値上げしたいようだけど笑。

５年後(竣工後だから、今からだと８年後ぐらい？)に１割のキャピタルロスで済むと想定してるなんて、お気楽さんですね。
ただ今のマーケットだとそういうお気楽さんしか買えないのが事実でもあるけどね。

そうなんだよね。結局お得に買えそうな物件はここしか選択肢がないんだよな。

やはりお買い得に買えそうな物件はここしかないという結論。所有権物件でお買い得に買えそうな物件は見当たらなかった。

>>576
ドトールは豊洲でなく晴海。温泉ではなく普通の水の沸かし湯。

>>562
あれ、わたしの事？笑
年収450万だって申込みますよ！
外車が沢山停まってる豪華マンションなんて、
この辺りではそうそうありません。
楽しみです。私は編み物が趣味なんですが、
当選したら仲良くして下さいね。

不動産にお買得無し

この掲示板読んでから私も仕事しないといけないと思って派遣社員になろうかなと考えてます。
時給が1300円 だからフルで働くと月に18万貰えます。年収220万 世帯年収は670万
まだ皆さんと比べと低いかもしれないけど、
タワー住みの条件はクリアしてますか？

資産家、なら年収は関係無し。

>>592
まずは、住宅ローンがいくらまでつくか、銀行に聞いた方がいいですよ。もっと現実を見た方がいいです。
ちゃんとそのときに定借マンションということも伝えて。
せいぜい年収の８倍ぐらいが限界なので、3,600万円ぐらいしか借りれません。いくらこのマンションがお買い得だとしても、残念ながら、そんな金額では買える住戸はないです。
他を探しましょう。

>>594
８倍も借りれんだろ
借りれたとしても自己破産コース
高額な借地料もあるし

>>594
提携ローンだと有利な条件で借りられるから、モデルルームに行ってからでも遅くない。あと、100パーセントローンできるよね。シティタワー品川も100パーセントローンできたと記憶する。

お買い得物件はなくても人気物件と不人気物件はあるからなぁ。
でもここはとても珍しいお買い得物件になる可能性もあるよね。

極希に色んな条件重なってお買い得物件って出てくるよね。当然買えないような倍率つくけど。

シティタワー品川は、お買い得物件だよね。お買い得物件あるでしょう。

シティタワー品川の方がお買い得なんだね。
品川ってこれからもっと発展するだろうから、今のうちがお買い得なのかもね。
でもヨッシャー！と思うのは、まだまだ先の話だとおもいますけど、
リニアが開業したらもうエライことになるんじゃ・・・

パンダ部屋は坪２４５程と聞いてます。坪２２５じゃなきゃダメと言ってた人には諦めて下さい。
残念でしたね。この価格ならだいぶハイエナも減るでしょう。

文京区でもあったな。パンダ部屋で盛り上がった物件

住宅を買うときは、申込み時点で頭金１割いることを忘れずに～

245ということは、55平米だと4000万円程度ですね。これは申し込みします！

>>603
申し込み金は物件によるが5%の場合もあるよね？

２４５でも数十倍の倍率が付くよ(笑)
そもそもアンケートが５０００万から始まってたことを忘れずに～

シティタワー品川もフルローン可能だったんですね（≧∇≦）
アンケートにはちょっと無理して5500
にしておきました。笑
早いとこ派遣社員になって、夫婦別々に申込みます。文京区でもバンダがあったんですか？

文京区のパンダ情報教えてください。対策を考えたいです。

あった　ですから過去形でしょう。ミッドレジデンスは20数倍の倍率付いてましたね。

>>600
品川は、東京五輪前に飛行機が低空で通過することになる可能性があります。飛行機が飛ぶ街に住みたいですか?

245はあり得ないと思います。いくらなんでも285くらいか

文京区のパンダ情報ありがとうございます。ひととおり掲示板見ましたが、興味深い物件ですね。参考になりました。

ミッドレジデンスは文京区で、徒歩1分なのは有楽町線だけだった上に、普通の耐震マンションけどね。
ただし所有権で坪215万円～だった。あと、区民優先分譲等もなし。

坪225万円ならここの方がお得（倍率100倍超？）
坪250万円ならミッドレジデンスのパンダ部屋と同じレベルのお得度（倍率20倍程度？）
こんな感じだろうか。