アルファグランデ千桜タワー（スターツ・千代田区一体複合開発） パート2

取得費である元値を考えずに売値だけ考えるとは経済観念が疑問、ってまあ言い過ぎだけどね。

百恵ちゃんといえば、不動産投資家として名高い
http://blogs.yahoo.co.jp/consulting012/54070554.html

小さいときに百恵ちゃんと同じステージにテレビで立ったことがある。って関係ないけど。

>>3581
取得費、あきらかに新築なのに周辺物件と同程度ですもん。
そうなると、土地がないことがどれだけマイナスになるのかなあ、と。

借地権も権利金がそれなりに必要なわけで、単に上ものだけという計算ではないのでは？

でも、実際には市場では相場と比べると
それを上回る金額で取引されてるわけで。

>>3571
売った時に定借だと3割くらい下がるよ。そもそもローンが組みにくいから中古で圧倒的に売りにくい。賃貸に出すならメリットしかないけど、ここら辺の賃料みると、そんなに利回り良くないのが残念。

>>3579 匿名さん
25階って一体どんな人が買うんでしょうね。
確か最低でも1億3千万でしたっけ?
ただプレミアム住戸といっても、そんなに仕様はプレミアムでないのが残念なんですケド．．

25階も下と同じで南角が人気だそうですよ。

フラット35だと定借ローンは１億円までの物件しか融資対象にならない。25階を買う人は対象外だから大変だね。

千代田区で定借のマンションって、最近だと他にどの辺りがあるんですかね？

25階買うしとは、ローン組む率低いと思う。

>>3587 匿名さん
適当なこと言い過ぎ。そんな事例は過去一つもない。
少なくとも、私が知る限りては、定借マンションは、過去全て買値以上での成約。
下がった事例があるなら、具体的に言ってみて。

>>3593
モモレジさんのブログより
広尾ガーデンフォレスト　中古
2012年　108㎡　10980万円（坪335万円）（これは売り出し価格なので成約価格はこれ以下だろう）
分譲時の平均坪単価は533万円だったらしい。

>>3587
でも、ここで築浅で三割下がると
70平米で4000～5000万だよね？
瞬間的に、蒸発すると思うんで
そんな値付けはされないと思う。

>>3594
億こえ、100平米こえ物件は、
新築時にプレミア価格が乗るケースが多いので
立地にステイタスあったり、
ヴィンテージでないとなかなか値上がらないよ。
WCTでもあったけど、高値で出しても放置されがち。

借地かどうかの問題でもないかも。

バブル期、プチバブル期以外に購入して、昨年〜今年あたりに売却した人は全員勝者（買値以上で売れている）。
定借か所有権かは全く関係ない。

逆に上記相場高騰期に買ってしまった人は基本得はしない。今売ればなんとか損失最小限に抑えられる程度。
さて、今はどういう時期だろうか。

広尾ガーデンフォレスト
は、普通に70で9000万弱だったとオモウケド
そんな安いのあるんだね。

一億こえ、買う相場の需要とあってないのかね。

値上がりで儲かった時期ばかりの印象が強くて、損するイメージがわかない人がいるんでしょうね。

>>3597
日本全体や郊外では、今がピーク
東京の人口ピークが遅いか、
ない地域（港区みたいに2050年代くらいまで上昇）
は、今後も世界経済動向で上がる可能性はあり。
なぜなら、世界人気都市で、東京は破格に安いから。

>>3599
10年前に五反田高級マンション購入時に言われたセリフです

漫才でたまにネタとなる五反田で買おうとは思わないから知らない

>>3600 湾岸スレで良く見掛けるカイアオリレス。

湾岸は興味ないので見てないんですが
カイアオリレスてなんですか？
ここ検討してる
豊洲の方ですか？

このマンションは価格が出る前の誰もが安いと思ってた時期に、坪350万円でも買い得とか書き込みがあって違和感ありましたよね。

高級マンションだとの書き込みもありましたね。

リオレウスの仲間

〉マンションは価格が出る前の誰もが安いと思ってた時期

これで焦った誰かが、意図的にリークしたんでない。
売り主から見れば
価格出る前にCT品川再来て騒がれるのも気の毒。
しかも、価格でたら
「（勝手に誤解しといて）そんな人だと思わなかった！」
て、恨み節ぶちかまされる訳だし

買わないなら買わないで
「いい夢みさせて貰ったぜ」で
去るか、生暖かく見守れば良いかと。

自分もやはり定借地権がネックで撤退することにしました。子どもに資産を残せないので、、

解体前の短期間だけ子供には残せるが、補修の為の修繕積立金が高額に鰻登りした老朽化お荷物資産になっているだろう。

>>3608

そんな親切な話ではないでしょう。高くても買い得と書かれていたのだから。

>>3603
いや、単に事実。
買う側から見ると高い高いと言うが、
日本は不動産上昇率42位とOECD加盟国の
なかで最も不動産が安い国。
世界各国の不動産バブルには
まったく追い付いてない日本の不動産市場。
将来的には、ロンドンみたいに
一般人は都内は高すぎて家を持てない状況も
有りうる。

>>3611
子供に残す気なんてなく
即売り予定の場合は？

営業さん自身が、五輪後は不動産価格はそれ程上がらないと思いますよ。と言ってて正直だなと思ったが、客側には上がる妄想が...

子供に残すのなら解体まで賃貸で回して貰って生活費の足しにしてくれればいい。
最後は後腐れなく解体

何十年も経って巨額になる修繕費を払いたくない人達が退去したり、相続で誰が所有者かはっきりしなくなると、

残された所有者達が、居なくなった人達の分まで管理費や修繕費を負担しなければならなくなります。土地が残らない定借ゆえ。

所有権も住んでる人が維持費を払えず、
泣く泣く老朽化マンションに住んでるとか
よくある話、でも大体小規模マンションたけとね。
これくらいの規模ならある程度の安心感は
あるでしょう。

600組の要望書の受付は先週末で終わり、今週末からオープンハウスでお越しのそれ以外の方の要望書受付と言う理解で良いでしょうか？

所有権物件なら、管理費等を払わずに逃げるのがやり難いのですよ。次の部屋所有者に支払い義務が生じるので。最後に何も残らない定借と違って。

所有権でも払い逃げなんてよくある話だよ、差し押さえになるだけで

300戸ならある程度スケールメリット
ありますし安心感はあるかな。
払えない人が一定数いても
修繕不能に陥る可能性は低そうです。
もちろん計画次第という面もありますが。

あと、賃貸部分は、スターツがまとめて払うしね
とりっぱぐれなし。

管理組合の議決権について、賃貸の部屋は全てスターツ？

スターツは、賃貸をまとめて転売する権利を持ってないのかな。三井などの財閥系なら転売は有り得ないけど、将来どうなるか。

例えば、外国人にスターツ賃貸の部屋をまとめ売りするとかは、出来るのかな。

できます。スターツはまとめ売りできます。

転売は出来ても、確か賃貸住宅とする責任は残るはず。

そういえばここの公式ホームページってほとんど更新が無いですね！
内容がスカスカで、設備・仕様に関して何も掲載が無いのっていかがなものかと思うんですけど・・
完売の目処が既に立っているので、詳細をのせる必要は無いとの判断なんですかね・・

新規は必要ないから、HP掲載は優先事項ではないのでは？更新にコストかけるより、販売員増やす方が優先なのかと。
買う方としては、買わない物見遊山客への対応コストが
販管費として物件に乗せられるのは勘弁して欲しいですけどね。

>>3624
賃貸部屋ひとつにつき、1議決権あると
スターツ主導になるねえ

まあ、そんなこともないだろうけど

賃貸用の部屋は、事務所利用ＮＧとか制約あるの？

70Lの低層階の日当たりは絶望てきですか？朝陽は入りませんか？

とりあえずホームページ無くしちゃっても今のプール顧客で終わりそうな予感！
な感じなのでしょう。

1期、2期と分けずに販売。物件はほぼ購入希望者がいると聞きましたが、マンションの営業トークでしょうか？

>>3633 マンション検討中さん

目の前が１８階の都営住宅だから厳しいでしょうね。
まあ、ここの低層に限らず超都心の物件は目の前ビルとかざらなので、カーテン閉めて生活するのは当たり前に思ってますが。

>>3636 匿名さん

駐車場側も太陽を拝めないでしょうか？安いので魅力あるのですが、、、、

>>3633
朝日は拝めないと思いますが
反射や隙間でぼんやりとは明るいかと
あと、通気も問題ないかと

駐車場がわは、覗かれる心配はありませんね

>>3637 マンション検討中さん

前の建物まで距離があるので、真っ暗ではないと思います。
この立地とクオリティで低層は安いので、日当たりに妥協できれば買いだと思いますよ。

>>3639

安い、と言っても以前の坪２２５万円説を知ってるから安く見えません。

>>3635 匿名さん
営業talkです

>>3640 匿名さん

そうですか、それは希望と違い高くて残念ですね。225万説がいつか実現することを願ってます。

根も葉もない噂話である坪225万円をまだ言っている人がいたんですね(笑)

>>3637
太陽が重要だと思うなら、後悔するので止めた方が良いでしょう。
逆に眺望なんて３日で飽きる人や
タワーの灼熱地獄を避ける北向派には朗報でしょう。

>>3646 匿名さん
スターツさんではないので、フェアと言われても

妄想で断罪して、ストレス解消しても、安くはならないと、思いますよ。
リアル千代田区やリアルスターツさんに、正式に意見してくださいね。

妄想でスターツさんと認定される方が、よっぽどオカルトです

過去レスを妄想扱い、凄いですねえ。書き込んだ人たちに悪いですよ。

妄想なのは、一購入者の私をスターツさん扱いしてることです。
返信して荒らしを元気にしてしまったので、以降スルーします。
皆さん。すみませんでした。

スルーって言うより、根拠があった225を根も葉もないことにしたかったのだから、反論は無理でしょう。

計画された3～4年前、この近辺のマンションは坪300万（借地権換算で約225万）。
当時の相場で計画された資料が残っていて、それを相場が上昇したのをガン無視して今でもその値段で売ってくれると信じていた225万信者が騒いでるだけです。
当然高くて買えず、見込み客にも入れずに売り主からは雑な扱い、この怒りをぶちまける場所が無いため、この掲示板でいつまでも暴れております。

当初計画を貫いたシテタワー品川の財閥系の住友。ここも財閥系に任せたかった。。。

225事件

@268も十分安いとおもう。

坪225は平均坪単価の話だったから、今の条件悪い部屋の268と比較する意味なし。

https://www.sumu-log.com/archives/1655
早く販売開始してくれれば、住民・購入板に移れるんだけどね。

やっぱ感じるよねw 売り手側の書き込み。

使える路線が多くて交通の便が良い立地なのは認めるけども
小規模企業だらけの中途半端なオフィス街で実は生活環境としては微妙な立地だし、
地代含めると実は安くないから。

このへんの相場を知らない人だと買う気になるんだろうね。千代田区なのに安い！と。
自分は学生時代から社会人とずっと御茶ノ水なんで、このあたりはそこそこ知ってる。
そんな自分だが岩本町って使ったことないんだよね（笑）。
周囲の人間はみんな港区や渋谷区に当たり前のように住んでるんで、千代田区に特段の憧れなんて全くないなあ。
千代田区にこだわる人ってどういう人なのかちょっと知りたい。
千代田区ももちろんいるけど。ワテラスね。ここ買う奴は絶対いないだろうなあ。

御茶ノ水といえばアトラス千代田御茶ノ水もよさそうですので迷います｡
ただ立地は全然こちらの方が良いですけれども・・

色んな意見や見方があるのは当然だけど、
免震内廊下、山手線二駅へ5分の好立地、僅か200戸弱の分譲・・・
ネガを上回るポジ要素は十分あるし、普通に倍率付けて売れると思うよｗ

3665さんのリンク読めばわかるでしょ。コメの9割が否定的で当然なんだよ。
それで普通に売れる。残りの1割が買ってくれるからね。

225といえば先物400円安

ただそれでも9割の否定的な意見は必要だと思う
ヨイショネタはお抱えの記者と担当者からでお腹一杯ｗ
人生を左右するような、ほとんどの人にとってたった一回きりの買物なんだから、
あらゆるネガを想定した上で購入に踏み切るぐらい慎重になっていい
慎重になり過ぎて買えない人はそもそも買うタイミングじゃないと思う

>>3652 ですが、責任とって、荒らし煽りレスは削除依頼し
運営の方に削除依頼削除いただきました。

みなさんにも、マイナス面の妥当性検討ではなく
もはや荒らし目的となっているネガティブレスには
さくっと削除依頼ねがいます。

>>3667
子供に関する手当てが欲しいひと
調べてみて？千代田区すごいから。
こういう人は、住所か千代田区であるのが重要。
ワテラスに、すめるのは、
ミドルアッパー以上でしょう。

港区、中央区、千代田区は
官庁、大使館なと政治的重要施設が多くて
計画停電対象外だった。
今後も扱いは変わらないでしょう。

港区住んでいたが、3.11あとに会社の皆が停電で
苦労してるなか、計画にさえ、入ってなかったのが
なんだか申し訳ないくらいだった。

>>3667 匿名さん
自分は千代田区でなくとも良いけど
通勤などの交通利便性でここを検討します。