アルファグランデ千桜タワー（スターツ・千代田区一体複合開発） パート2

MRはオプションだらけで、仕様の低さを分かり難くしている。
浴室ドアが標準は透明なのも、女性の人気？

>>2601
浴室のドアは無償で選べると言っていましたよ。
それにしても女性は浴室のドアに透明を希望するんですかね??年のいった女性??

賃貸と分譲でエレベーター分けてほしかった…。
7階までの議決権がおそらくスターツになるのも気になるし。

それより、エレベーターが3基しかないのは少ないでしょう。
しかも2基は9人乗りで小さい。賃貸タワー基準。

エレベーターは高層階用と低層階用で分けるべきですね。
通常のタワーマンションでは別れていますよね。
3基とも各階停止だと中低層階の人はエレベーターが来るまで時間がかかり、高層階の人は降りるまで時間がかかってしまいます。

ベビーカーを連れたママさんと一緒になると定員まで乗れないし、
ワンちゃんなどペット同伴の人と密着して同乗する可能性も出てきます。

室内なんて幾らでもリフォーム可能ですやん。
500万もかければ、かなり豪華になりますよ。

>>2599
目黒は600万超えてもおかしく無いですよ。

６００はない。駅目の前のスーパー立地、バブリアじゃないんだから。

目黒だと高くても500万するかしないか。

>>2597
強いて挙げれば横浜MIDベースかな。
共用施設があまりない分、武蔵小杉、新川崎よりは管理費が抑えられている。
室内設備は武蔵小杉、新川崎と同等かと。

>>2611
神奈川ばかりですね。

MR行ってきました、子供連れ、両親連れていた方もいらっしゃいましたね。
現場を見てきましたが、隣の区営住宅は完成近く迫力ありましたよ。これより大きなものが建つのは目立ちますね。

ただ、値段が高すぎます。
近くを散策してみましたが、首都高沿いですがシティインデックス岩本町が出来るみたいですね。
少し入ると、ライオンズ岩本町も工事中の看板がありました。

確かシティインデックスは千代田岩本町という物件も最近分譲して売れてしまったようなので、同じ値段出すなら所有権のシティインデックスでもいいかなと思いました。

要するに、この辺や馬喰方面などは次から次へと新築マンション供給されるエリアですね。

小規模物件と大規模物件を比べると大規模の方がいいよ。つまりシティインデックスよりここのがいい。

定借物件と所有権物件を比べると所有権物件のほうが良いよ。

そもそもこことシティインデックスは同じ価格なの？

定借に比べた所有権物件のメリットは、担保としての金の借りやすさのみ。それ以外のメリットは一切ない。
いい加減気づきなよ、日本人。

千代田区民以外は高いところしか買えないですよね。千代田区民の方はどのくらい申し込まれるのでしょうか？

>>2620
そんなこと誰が分かるの？このスレ見ているスターツさん教えて！ということ？

優先住戸でも希望が入らなければ一般に開放されると聞いたので、私はそれを狙ってます。

シティインデックス岩本町はすべて1LDKで坪400くらいです。
投資向けの物件ですので、こことはあまり比較にならないような気がします。

>>2619
は？定借物件は土地の賃料を永遠に払い続けるんだけど。ここの物件でも35年換算すれば土地の賃料だけで1000万超払う必要があるわけで、それだけでかなり損ですね。さらに担保価値もないですしね。

>>2624
永遠では無いですよ。
契約期間までです。

もし自分が住まなくなっても。リフォームして人に貸すことを考えています。あの場所なら借り手もすぐつきそうかなと思っています。

≫2624
はあ？その後生大事な土地のためにいったいいくらの代金と借入利息を払うつもりなの？
計算もできないのか？
繰り返し言う。金を借りる際に担保にしにくい意外一切デメリットはない。それも、自分で済む人にとってはどうでもいい話。
半可知識のエセ投資家の出る幕ではない。他を当たってくれ。

定借マンションの終了までを知ってる人はいないはずだからはっきりしたデメリットを断言できるのは不思議だね。
30～40年後、それ以降の流通価格がどうなるか、所有権物件とどれほど違ってくるのか。
まあ、ランニングコストが所有権に比べ高いのは確かなので、それを踏まえて目先の分譲価格の安さに惑わされて無理しなければいいと思う。

≫2628
不動産の価値評価の世界的潮流が、積算から利用価値へと向かっているのは止めようがない。
マンションなんて所詮一生モノではない。いかに効率的にその生涯を使い倒すかが重要。
さすれば、都心部における定借物件の優位性はゆるぎない。頭を切り替えないと。

>>2627
一切ないは言いすぎでは？
地代払いだけの議論もおかしいと思うけど、借地で安い分の利払いより地代の方が高ければその分がマイナスかと
特に今低金利なんで借地は不利だと思うよ
まぁ、定借終了の70年後は土地を返すだけで所有権より問題が起きにくいってメリットはあると思うけど

70年までの将来、自分の寿命を考えると、所有権のほうがリスクが低い気がするが。。。
10年、20年で売る気ならどっちでもいいと思うけど。

一戸建てなら所有権が良さそうだけど。。。
マンションに所有権なんて不要だと思いますがねえ。。。

借地でも所有権でもどちらでもいいですが、問題は千代田区、徒歩1分、免震タワーで坪450万（借地で300後半）の物件が無いことです。当然上記の条件で450万前後であれば所有権で検討しますが、直近はここしか検討できないから借地でも関係なく欲しければ買うんですよ。

この後5年前後で出そうな物件は、麹町タワー、秋葉原の住不タワー（上層階だけだから600以上？）ほかありましたっけ？
私も当時の値段でワテラスが同時に売られていたらこんな物件買いませんが、ワテラスは600以上なんですからここしか無いんです。

毎月50000地代や管理費でプラスだと20年で1200万価格に足さなくてはいけませんね。ローン払えるかな。

≫2630さん
なぜ都心部で定借が有利かというと、土地価格と借地料とが比例するわけではないということが重要なんです。
例えば時価坪６００万円の土地を購入して所有権物件として売ったら、６００万円がそのまま代金に載せられる。
しかし、定期借地にする場合、時価を基準として借地料が決まるわけではない。基本は固定資産税評価額。
それに対して色々なプラスマイナスを計算して最終的に決まるわけですが、特にここのような公的支援の入った再開発の場合、地権者が物件に権利取得することもあって、再開発による地価アップの影響は著しく抑えられています。
要するに、土地価格にに比例して高い借地料が定められているわけではない。土地代高騰の影響を限りなく抑えている。下がった場合の影響も小さい。基本的に、利便性に対する価値の変動だけを考えておけばいい。
だから購入できた人のメリットが大きい。
「所有権物件だったらいくらのはず」とか意味ないんですよ。そういう比較の埒外。それが公的関与のある定借の良いところです。

>>2635
中古になったとき、中古物件市場では、所有権物件との比較になるんだから所有権物件だったらいくらのはずは意味ある比較です。

視点が違うところで価格が決まってるって意味だよ。
比較されたら有利になるだけ。デメリットなし。

イニシャルコストが安いから、ここはかなり人気は出るでしょうね。
何年住むかにもよるけど、70年なら残存期間長いので色々選択肢はあるでしょう。

>>2637
もう少し丁寧に説明してほしいのですが。意味わかりません。

>>2637
視点が違うだけではない。定借は代金と別に地代を払い続けて最終的に何も残らない。所有権なら代金に乗せられた土地は残り続ける。

2635の論理だと、建物まで賃貸にして公的関与の賃貸住宅に住んだ方が有利になるだけ。デメリットなし。建物価格と家賃とが比例するわけではない。

同じ敷地の区営住宅に住むのが一番得だし(収入制限があるそうだから無理だが)、ここも「同じ住民」とみられる。
それ考えるとちょっとなあ。ここは高過ぎかも。

>>2633
千代田区限定だと難しいよね。なんで千代田区ならどこでも（こんなところでも）いいのかよくわからんけど。

月20万も出せば千代田区内でもっと条件のいい賃貸がありますよ〜

マンション（しかもタワマン）で僅かばかりの土地だけ手元に残っても仕方がない気もするけどな

>>2644
その僅かな土地分のお蔭で50年後、超高層マンションの地権者になってるかもしれないｗ

まあ50年後70年後を予測するのは正直難しいし、
30年後に全く換金できなくなるってことも考え難いからね
ネットで定借のメリットデメリットを簡単に認識した上で、
月々のコストをしっかり把握しとけば問題ないと思う

>>2644
僅かばかり？都心のタワマンの地代は物件価格の4、5割を占めます。こんなのタワマン購入したことある人からすると常識ですが…
まさか容積率も考えずに、タワマンは上に伸びてるから土地代が安いとか考えてませんよね？

定借なんて、土地価格が乗ってないんだから、本来4割引くらいで売ってもいいくらいなんだよね。品川の定借は坪170で、周辺相場の4割引くらいで買えた。ここは定借なのに周辺相場の1割引くらいだからお得感がまったくない。

今のマンションは容積率一杯で建ててるから建て替えできんのかね？昔の容積率余ってるマンションならいざ知らず・・
というか70年後の建て替えできるかどうかとか現時点ではどうでもいい問題だな。

>>2647
正式価格発表の際は価格が多少安くなるとうれしいですね。
2～3％で構いませんので｡

わずかな土地の持ち分にすがり私には土地があるから..って慰めるんじゃないの？
正直マンションで土地の持ち分って大して意味ない気がするんだが。
借地と比べ地代が掛からないくらいしかメリット感じない。