アルファグランデ千桜タワー（スターツ・千代田区一体複合開発） パート2

久々に見てみたらHPに眺望がアップされていましたね。
眺望はまさにこの地権者住戸からの眺望で、ここからだとスカイツリー、隅田川花火が見えますね。眺望として東側だけが載っているので、眺望は東がうりなのでしょう。大多数の人は区営住宅とお見合いで眺望は望めませんね。大体この手のタワマンは眺望をHPに載せますが、実際ほとんどの人が部屋からの眺望が望めない現実的な部屋に落ち着きます。百歩譲ってビューラウンジがあれば全員眺望は手に入りますが、ここはラウンジもないので、残念ながらほとんどの人はこのHPがうたう眺望を享受できません。
私はタワマンの東西南北に住んで、夏のダイレクトサッシの日差しに苦しんでから、割安で明るいが日が差さない北にはまっています。ここの北はスカイツリーもみえるでしょうか。

ところで、「デべの肩もつ方」は実際デべの方なのでしょうか。

全方角載ってますよ。最上階からの眺めでよろしければ、、、
千代田区との複合開発もupされておりますね。ただ単に区営住宅が一緒にできるので複合という意味で、特別千代田区が何か力を入れて開発するわけでもないそうですが。

ワテラスからもばっちりですね．物件レベルをワテラスと比較していた人がいましたが，スケール面，ソフト面ともに格が違いすぎますね．周囲の分譲賃貸よりはタワマン価格分とれそうですが，賃料をワテラス並みで計算すると計算狂いますね．賃料は下の賃貸の値段に一番影響受けそうです．高級賃貸で出せばよい値段になりそうですが，賃料いくらくらいで出すのでしょう．スターツさん情報有りますか．
80m2で6万のランニングコストも痛いですね．24時間管理でないし共用施設もないのに，どうせランニングコスト高いから管理費も上乗せしちゃえという感じだったのでしょうか．管理会社の経営に直結しますからね．地代も解体準備金も修繕積立金も上がるならなおさらこのコスト高はつらいです．

分譲価格高騰で高い値段に目が慣れてしまったためかプレミアム住戸ですら安いと感じてしまうのですが、冷静にならないとだめですかね。仕様、サービス、定借、ランニングコストでの価値のマイナス分をどれくらいと考えるかなんですが。ここの分譲価格は所有権物件の80%くらいと分析したのですがどうでしょう。

>>2551

>2526 なら当方のレスだけど一検討者だよｗ
ちなみに >2408 もだけどそんな偏ったこと言ってるかなぁ？
一応フラットなつもりなんだけど・・・

ちなみに北東角は20階以上はなかなか良いよ、シュミ上だと抜けもツリーもバッチリ
18～19階だとちょっと建物が被るかも・・・これは南以外のほぼ全方位に当てはまる

安いのは安いからねえ。
迷うのも無理はないかと。
買えれば、少なくとも10年の家賃は無料になるようなもんだからね、

大儲け確定。

>>2556
偏ってる人間から見たら「真ん中」は敵方だからね。
そんなもんでしょ。

>>2557
そこまで言うと嘘になる。
住居費トータルで、同じような物件を借りた場合の６割ぐらいで済む可能性は高いと思うけど。
悪くてトントン。ラッキーがあると三分の一ぐらいになる感じかな。

月々のランニングコストは戻ってこないわけだから、10年住んで同じ値段で運よく売れたとしても50平米の部屋だと月5万＋αで住めることになる感じかな。
月20万以上払ってここらへんの賃貸に住んでる人にとっては買うのもありかとは思うけどね。ただ完成は2年後だから＋500万の出費は発生してしまうけど。

>>2559
10年住んで同じ値段で売れるかな？売れるのなら買いだね。

>>2558
なるほど、真ん中は敵か・・・言い得て妙だな、ありがとう！
冷静に対応したつもりでも中立は両方を敵に回す危険性があるってことか、
言われてみれば実社会でもその通りだねｗ

定借マンションで10年後同じ値段で売れるといいですね。夢見ちゃいます。オリンピックもどうなるかなあ。

久々に酷い自演を見た

皆さん、10年後にここ売るとして、そのあと住むところは？
ここを6000万で買ったとして、10年後も6000万で売れたとする。相場は明らかに2-30%は上昇してるから、新たな住居は8000万以上必要（広さによってはそれ以上。郊外に行くなら別だが）。
10年後3000万でしか売れなかったとすると相場は2-30%低下として、新居は4000万円台で買える可能性大。
たいした差はなさそうだ。

ところでまだ連絡来ない人いますか。

私は定年まで残り20年なので、20年後は子育ても終わっているので田舎に戻るつもりです。土地はタダなので、2,000万ぐらいで家が建ちます。
仮に3,000万でしか売却できないとしたら、売らずに賃貸に出しますよ。十分元取れますし、子供が住みたいといえば住ませます。立地がいいので、わざわざ安く売る必要はないですよ。

>>2566
それは正しいと思う。
なんか10年後に売って大儲け、みたいなこと言ってる人がいるんで、「そのあとどうすんのよ」と思った次第。

まだ連絡こないよ。なんなんだか。2月にアンケート返送したけど。

マンツーマン接客スタイルだと捌ききれないので、間近い時期からオープンハウス方式にするらしいよ。
予約とか不要になるんじゃないかな。

そうなんだ。結局連絡こないんだね。順番です。必ず連絡いきます。は、なんだったのか。

そんな事信じてる人いないでしょ。

デベも営業もその場は都合の良い風に言いますけど。

オープンな案内になることを
必ず、連絡します

賃貸の方が安いのに、なぜそんなにこのマンションを買いたいのかが疑問

秋葉もばかみたいに賃貸人気出てるからなあ

そのような話は聞いたことがありません。

秋葉原の賃料は2014年と比べて5〜7%程上昇してますが、分譲価格は2014年と比べて1.3〜1.4倍程になっているので投資として回収するのは難しいでしょう。

ちなみに秋葉原周辺は雑居ビルを取り壊して賃貸マンションが続々出来てますよ。

安手の築古マンションの賃料とここに入居想定の賃料を同じで考えることがそもそもずれてる。

既出だけど、例えば、２０階前後の５８平米２ＬＤＫを６０００万円で買って貸し出したとする。
賃料は、管理費込みで安くても２６万円は下らない。おそらく２８万程度でも借り手がいる。
嘘だと思うなら、物件を告げて近隣の不動産屋で聞いてみればいい。坪単価は１万５０００円以上にはなる。それが１０年程度は維持される。

それに対し、買えば、仮に全額がローン（３５年）だとしても管理費地代等込でも２２万円程度。
実際は頭金出すからもう少し月々の負担は軽いだろうし、真新しい最新設備の免震マンションで快適かつ安全に暮らせる。１０年でローンは約１６００万減る。
要するに、１０年後に手数料１５０万程度考慮しても４５５０万円で売れた場合でトントン。それ以上なら利益。それ以下なら住み続ければいい。ローンの減りは加速する。最終的にローンがゼロになった時点でもまだ残存期間が３５年。売れなくても貸せばいい。大規模修繕にしても、高額帯の大規模物件では不足が大問題になる可能性は限りなく低い。ましてやここは、解体前提に初めから計画が組まれている。

借りた方が安い？
ほんとにここで暮らしたい人は、倍率下げ狙いの投資家のネガキャンペーンに騙されないように、しっかりと自分で考えて。
このあと色々と反論、揚げ足取りが続くとは思うけど。

坪単価15000が10年続くとか冗談は顔だけにしろよ

必死だけど、ここまでやらなくても売れるのでは？

>>2570
築浅の話をしてますよ。
秋葉原徒歩7分以内築7年以内の話です。

ここまで割高なら賃貸で借りるのが正解

100%儲かるなら業者が買占めてるよね。買占められてないということは損するリスクあるということ。

投資用ローンの金利は高いのでは？

まぁ人気がないなら需要なし、人気があるなら需要ありという単純な結果でしょう。
業者が買うほどではないが、私は人気の物件にはなると思いますよ。

ここまで６件、元々住む気があるとは思えないネガのみ(笑)

そりゃ、思うだけなら自由ですから。2576は10年間貸すって書いてるけど５年縛りの間も貸せるの。

失礼。
2583さん、跳ばして。
≫2585
一般枠は、５年縛りないよ。でも、貸せって言ってるわけじゃないからね。よく読んで。
自分の住まいとして考えたとき、リスクが少ないことを示しているだけ。

>>2576
大規模修繕の不足問題は、デべが正直に算出するかどうか次第だよ。高額帯かどうかは関係なし。甘い。

高い方がある程度住民層が安定しそうだし、悪いことばかりではない…と思いたい

〉ちなみに秋葉原周辺は雑居ビルを取り壊して
〉賃貸マンションが続々出来てますよ。

えっと、つまり、そんなことある（秋葉は賃貸需要がある）
てこと？

呼ばれないと叫んでいる方は、坪350でもちゃんと買う気はあるのでしょうか？
冷やかしなら、ますます発売時期が遅れるので早く諦めて貰いたいです。
そもそも、オープンハウス型にするってことは、デベも見込み者以外は全てそちらで片付ける方針なのかな？

順番に呼びますと言われたからこなくて、約束違反と言ってます。買うか買わないかは呼ばれて説明受けてから決めます。まずは約束をまもってね。、

>ほんとにここで暮らしたい人は、倍率下げ狙いの投資家のネガキャンペーンに騙されないように、しっかりと自分で考え
て。

すげえな。こんな親切な人がいるなんて。倍率下げたくないんだね。
購入希望者なら素晴らしい。
自分は投資目的で考えてたけど、ここはパスだね。のでネガる必要なし。

ありがとね。
金儲け目的の購入者と一緒に組合をやってきたくないし、頻繁に住民が入れ替わるのも勘弁して欲しいもんで、少しでもそういう人の当選確率さげたくて。
自分も下がっちゃうから痛し痒しだけど(笑)

モデルルームは
いつからでしょうか？

自分の試算はこうかな。

想定賃料は、おそらく23～24万程度。これ以上だと空室リスクが増加する。
6000万全額を35年、金利1.4%(最近行った某物件で提示された投資用ローン金利）で計算すると約18万/月。
管理費等が5万ぐらい？で計23万/月。
固定資産税、メンテナンス費用等が支出としてこれに加わる。

>>2595
もろもろいれるとマイナスイオンなのでは？これでもお買い得？

ここ以外に相場よりも安い掘り出し物件が販売されないですかね・・
今、販売されているところで相場より安い物件は新川崎や武蔵小杉になると思うのですが、共有施設が多すぎて管理費が高いのが残念なんですよね・・
私は共有施設はほとんど使わないと思いますので。
この物件で残念なのは室内設備がショボすぎるところです。
廊下がフローリングだったり、ミストサウナがオプションだったり・・インターホンのモニターが5インチなのは私が見に行ったマンションの中ではここだけでした。
設備にコストカットしすぎですね。

>>2597
ズバリ、ないです。暫く掘り出し物マンション出るまで待ちましょう。

>>2598
やっぱり世の中そんな甘くないですよね・・
待っているとまたどんどん値上がりしてしまうので、ここの抽選が外れて目黒の三菱の物件が坪500以上の時は諦めて武蔵小杉に行きます・・

廊下はフローリングの方が楽だよ
ミストサウナは意外と女性の人気が無いんだよね