アルファグランデ千桜タワー（スターツ・千代田区一体複合開発） パート2

だったら午前中からずっと静かなはずだろ　笑

>>1849
神田地区
賃貸　
８０平米以上
この時点でかなりレアです
しかも現在と同じ家賃３０万程度
(現在千代田区西側で、古いですがそれよりちょっと広い）
となるとマメにat homeをチェックしてましたが自分ではみつけられませんでした。

>>1902
at home をチェック？なんでまた？
不動産屋に連絡して条件伝えておけば、うまくいけば退去予告の段階で電話くれるよ。
いまのうちもそうやって条件がよかったからすぐ契約した。もちろん広告出る前。

前々から不思議に思っていたのですが、家賃30万払う方ってどういう収入構成な方なのでしょうか？
そんなに毎月支払うなら高級物件買えそうな感じですが。

>>1902
https://www.homes.co.jp/chintai/b-1263520013120/
これじゃダメなの？狭すぎる？

大手勤めで補助が出るといった人は別として、多くは経費化による節税目的ですよ。

坪単価320-350万で、管理費/地代含め、毎月のランニングコストが5万円程度。定期借地権で神田、スーパーもイマイチ、特に東側は区民住宅もあるし、今後の市況感鑑みても、割安と思えませんでした。残念。

寂れた雑居ビル街にあえて住みたくもないしね。

人気物件買えない可哀想な方はご退場下さい、捨て台詞にもう少し工夫が欲しいけど。

関係者からしたら、あなた達が買わなくても１期でどうせ全戸売れるんだろうから何の問題もないでしょう。

でも面白いからポジレスしてからかい続けるのもアリだと思う。これまでと同じように...

ちなみにずっと２戸買いますって言ってたのは私です。買う気などさらさらありませんし、資料請求すらしてません。

まぁなかなか面白かったですしアンチさんを地道に培養した努力が実って良かったです。

>>1905
外神田付近は以前住んでました
利便性も良くてｍｙ候補地ですが
妻からは　収納が少ない、4LDK希望と言われました

ネタバレさせずにもっと続けてあげればいいのに

>>1909

客観的に見て、あなたの書き込みが捨て台詞ですね。

雑居ビル街なのは認めるけど別に寂れてるということはないと思うよ。マンションの両側に広場ができるから雰囲気も変わると思うし。80Gの間取りが好きなので、いずれ賃貸で住みたいな。払えるくらいの家賃だといいんだけど。

南西の角部屋をベースに考えると、購入金額8500万円相当に地代2万円/月を70年間分乗せて、金利分割り引いても、9500万円程度。秋葉原地区の市況から考えると、割安では無い。足元の市況からすると割高でも無いので完売はすると思う。高層階プレミアムはあまり無い。家賃相場が安い地区なので、投資としてはイマイチかも。住むのなら、今買わねばならない人からすれば、良いと思います。

スターツは、フェアじゃない。こんなやり方許される？

フェアになったんじゃない？

当初のやり方の方がフェアではないかと。

因みに、わたしは本当に2戸買いたいと思ってます。
1つは居住用。もう一つは売却用。親戚に住んでもらう必要は有りますが。

そうだよね。
一部の購入できた人だけが大儲けって、おかしいよね。

>>1918

仮に千代田区民だとしても、この値段じゃ儲けは数百万でしょう。５年も巻き込んで、税金考慮したら普通は考えられませんが、ネタ以外にどういう損得勘定してるんでしょうかw

購入できる人だけ大儲けというのは、不動産の世界では良くあること。
買えない人は振り落とされるわけです。

普通に割安ですよ。所有権だと450万くらいの価値です。

良くあること？
むしろ「不動産屋に掘り出し物なし」ってよく言うんじゃない？
平均4800万円の約束は果たされなったわけだし、スターツがあえて割安に価格設定する理由はもうないような。

450万だと、8掛けで360、7掛けで315。
大幅に利益が出るほど割安には感じませんが。

>>1922
そうだとすると、450×0.7は315だから、別に割安ではないような。相場どおりってことじゃないですか？あとは、ほんとにこのマンションが欲しいかどうかだけな気がします。

450×0.75=337.5でドンピシャでは？

地代が安ければ8掛け、高ければ6掛けっていうからね。

職場が近いとか子どもの学区とかを考慮してここに住みたい人にはいいんじゃないですか。ほかに競合するような物件ってないですよね。
逆に言うと、そういう事情がなければあえてここに決める理由もないわけですけど。

来場予定者は1000組位って感じ？
当初225万って言われてた割には少ない気がするけど。

近くのブラントンは8部屋しかないのに1500組とかメールに書かれてたけど。

>>1929
1000組に本当に連絡するの？まだ来ないけど、結局こない気がする。

所有権価格と比べて「割安」って言う人があとをたたないのはなんでなんだろう。
地代負担もあるし解体積立金もあるから建物分譲価格が土地つきマンションより安くなるのは当たり前だと思うのだけど。
それを考慮しても割安だということならその理由を教えてほしいんだけどな。

ここと比べるのはパークタワーやワテラス、タイムズタワーなんかじゃなくて、タワーレジデンストーキョーではないかな。
あちらはここより駅に遠いし台東区だけど、スーパーと公園と病院が目の前なのはいいですね。越境して和泉小に入れたらいいしね。

誰が相場通りの価格の定借で人形町小伝馬町馬喰町岩本町界隈の暗い街買うんだよ笑

>>1916
いいんじゃない。やっぱり住友などの大手デべとは違うんだなぁということが分かって。
いい宣伝になった。

>>1915
計算が合いません。地代乗せたら億ションでしょう。

金利分を割引くのは地代だけだよね。建物価格まで含めて計算しちゃったのかな？そもそもこのご時世に金利をいくらで計算したのかも問題だけど。

良くも悪くも下町ですね。神田ですから。

近年最大のがっかり物件

年利1%で計算すると、南西角部屋の地代の現在価格は1400万円くらいですね。
一番安い部屋が8500万円なので、合計で9900万円です。
解体積立金は土地の固定資産と相殺と考えて計算してません。

解体費は本来、70年後に払うコストなのに無利子で前払い積立てなんだね。余っても足りなくても精算はしないのでしょうけど。

買えない人にとってはガッカリ。
買える人にとっては割安なお宝。

当初計画からなぜここまで値上がりしたのか？って説明会で聞いたら答えてくれるのかな。

千代田区は、地代は利回り2%という資料を公開しています。

たとえば、南西角部屋（地代2.3万円）の土地価格は1380万円ほどということです。

70年分の地代の合計は1,932万円ですが、年利1%を割引くといまの価値では1400万円くらいです。
つまり、ちょうど土地代金分を負担するのに、土地は自分のものにならないのですから、割安なのではなくてむしろ（土地が自分のものにならない分）不利なのではないかという疑問があります。
相場どおりなら、土地つきのマンションが9880万円（8500＋1380）で買えるはずで、このマンションの負担額は9900万円（8500＋1400）ですからほぼ同額なのです。

もちろん、金利は本来変動するはずですし、地代の増減もありうるのでそれほど単純ではないのですが。

70年物件を保持する気もないしなぁ。

値上がりの原因を誰か聞きました？納得出来る説明はあったのでしょうか？

まいばすけっとはちょっと残念でした。
ドラックストアとかも入らないんでしょうね。

あと、周辺を歩いてみたのですが、うーん。という感じでした。
なんか寂しいんですよね。あの一帯は。

迷います。。

>>1944
途中で売り抜けるかどうかと、地代の計算は関係ないですよ。売却時に同じ計算で価格が決まるだけのことです。

地代負担額というのは計算上の話で、実際に誰が支払うか（最初の購入者か、次の買い手か）は問題じゃないからね。
どうしたってこの建物には地代負担が付いて回るってことだよ。持ってても、売るときも。

まだ値段に納得できずに値上がりの理由を聞くとか、頭がお花畑な方がいらっしゃいますね。
週末行ってまいりましたが、お花畑で行く方に数点アドバイス。

MRは高級感を出してます、シアターあり、大型模型あり、よくあるタワーマンションのMRと同じクオリティです。
なので、郊外のマンションや予算5,000以下の感じで行くと浮きます。

実際、相応のお金を持っていそうな人に混じって、一人で来ている小汚い格好の方や家族でもいかにも収入低そうという方が浮いてました。
これから行く方は、それなりの身なりや格好で行くことをお勧めします。

>>1949
そうゆう方もお金持ってるかもしれませんよね。