アルファグランデ千桜タワー（スターツ・千代田区一体複合開発） パート2

>>1157
販売スケジュールをお願いします。いつ申し込んで、いつ抽選かの。

@325は何情報なの？
価格は未定で説明会では目安を伝えることになるといわれたから325かどうか決まっていようがないと思うんだけど

説明会の状況を見て多少調整されてから価格決定だろうし

スターツってどんな会社か知らないけど、住友のような財閥じゃないし無理に安く売ったら体力を失うかもしれないよ。

>>1163
千代田区が、そんなことも調べないで入札参加させてたら千代田区の責任。

電話来ないですねえ
（目黒区5500万１週間後返信）

電話来ないですよお
（目黒区5000万2日後返信）

電話来ませんねえ
（江東区5000万2日後返信）

電話が来るの？招待状じゃなくて？

まずは電話で日取りを決めて、後日案内状送る、って言ってた
ちなみに水木は休みみたいだから連絡はないんじゃない？
ひょっとしたら休日返上で働いてるかもだけどね

今週の頭に連絡きたけど、16日と23日の週末は既に空いてないって言われた
連休明けもまだ受け付けてないとも言われた
アンケートは即日返送したけど、属性は大したことない（区外、既婚、予算6000とか7000万）から、
特に優遇されてるとも思わない

住民票だけ千代田区に移した人は、案内状は転送してもらうのかな？親戚や知り合いのとこに頼んで移させてもらったとか？そんな知り合いや親戚がいたらいやだなぁ。詐欺の片棒担がせられるなんて。

4月2日に電話あったので説明会行ってきます。
案内状はまだ届きません。
（千代田区6000か6500万、翌日返信）

>>1170
案内来てないのかな？
優遇されるんだから、本当に欲しければ移すよね、別に犯罪でもないですよ。
優遇されないと買うのは厳しいのでは。

移すもなにも坪300だったら移し損ですな。最低でも坪280以下くらいじゃないとまず申し込まないな。だって全然得じゃなくなるし、資産性で得という部分がなかったら立地と建物に惹かれるところは私はない。

だから坪325だって

３２５ってほんとのほんとですか？定借でしかも月ギメの地代もそこそこ高いのならこの場所で３２５とか全くお得じゃないと思いますがいかがでしょうか。

325は平均だから、安いのもある。ただ、安いのは倍率高くなるから、千代田区民じゃないと買えない。
値段がいくらであっても、千代田区民以外には資産性ではメリット無いですし。

＠３２５、業界聞き込みの結果からもほぼ確定だと思う。
地代込負担を考えると実質＠３５０ぐらいのイメージか？
定借だけど、期間長いから実質的に所有権と同じ使い勝手。最後に土地持ち分相当額が残らないだけ。

そうすると、利便性考えるとやっぱ割安じゃないか。所有権だったら平均＠４２０ってとこでしょ。
割安過ぎるということはないけど、利用価値を尺度にするなら良いのでは。

高倍率部屋を避けて申し込もうと思ってる。

>>1087の地代で計算するとそんなもんじゃない
解体積立金は無視。

65m2で地代
27000×12×70年≒2268万円

坪325で建物代
65*325万/3.3≒6401万円

建物+地代
2268+6401=8669万円

平米単価
8669/65≒133万円

坪単価
133*3.3≒439万円

ここの所有権の坪単価は350〜400万くらい

シティインデックス千代田岩本町
プラウド千代田淡路町

>>1177
定借物件の相場は、所有権物件の価格の７割から８割と言われています。従って割安ではありません。

それは定借物件が世に出始めたころの話。
今は、都心部では利回りの良さが評価され、新築で８５％程度が相場。

以上、スターツの願望でした。

この話題何回目だろう
ぜひパート1から読み返してみてね

土地代1000万円、建物代6000万円で、計7000万円払う方がいいのか、
土地代1000万円は年利2%70年ローンにして当初負担は建物代6000万円だけにするのがいいのかって話だよ（地代が利回り2%なのは千代田区が公表してる。名目じゃなくて実質利回り2%）

利回り2%だよ。2%って、少なくともあと10年間はあらゆる住宅ローンよりも高利でしょ。それで得なはずないと思うんだけど。お得だって言い張る人はどういうカラクリなのか教えてほしい。

もちろん、坪225万円ならお得だと思いますよ。でもそうじゃないんでしょ。

つまり、ものすごく単純化していうと、手元に1000万円あってここの土地の一部を買えれば（もちろん実際には無理だけど仮定の話ね）、利回り2%で70年間収入を得られることなる。
たとえ手元に1000万円なくても、年利2%未満で借りられるなら借りて運用した方が得ってこと。

で、マンションを買う人は、「6000万円なら安い！」と錯覚してくれてるんだけど、それ建物代だから。安くて当たり前っていうか相場からいったら別に安くないから。地代負担は年利2%相当で住宅ローンよりも高利だから。

シティインデックスやプラウドと比べたらここは免震だし駅近でし価値はありそうだけどな。
所有権なら@420くらいはあるのではないでしょうかね。
住まいサーフィンを信頼してるわけではないですが借地でも@320くらいの価値はありそうなので
平均でそれくらいになるのでしたらアリかなとは思いますね。

欲を言えば平均@300以下が希望ですが。

シティインデックス岩本町と比べて駅近になった分、デメリットも多い。

靖国通り、昭和通り、首都高、線路に囲まれる騒音&排ガス物件だから坪単価あまり変わらないと思うけどな。

所有権で大手デベの物件だったら坪450以上出すんだけどな。

タワマンなのにダイレクトウィンドウもないし内装も期待出来なさそうだから早くも終わった感。
これで坪325だったら失望しかない。

なんだかんだ言って、納税してる千代田区民以外は恩恵を受けにくいのだから、覚悟して買うしかないね。

こんな環境の場所に、よく小学校が...って感じですものね。言っちゃ悪いですが。

>>1186
借地には普通借地権と定期借地権とがあり、ここは借り手に不利な定期借地権です。

急にネガキャンが増えたってことはこの物件は買いってことかな

>>1193
そうだよ。
だからこことは比較にならないくらい叩かれてる湾岸系の物件を全て買い占めた方が良いよ。

ネガというかメリットデメリット吟味するのが普通だと思う。

>>1194
最大のデメリットは、@３２５

本当に325？高すぎるだろ

高けりゃ買わないだけだし。
千代田区以外の人は説明会が早くても遅くても抽選チャンスは変わらないから、ネットで価格が流れてきてからでも遅くないしね。

今週も電話こなかった。早くしてくれ。別のマンション買っちゃいますよ。

アンケートや売り方、直近の値段予想を見ると325が有力っぽいね。225や250は当初計画ってこと以外有力な説明は出来ない感じだし。325ならほぼ実需が大半を占めるから、転売を排除して本来必要な人が適正な値段を払って買うという正常な姿になっているし、そっちのほうが転売屋以外はみんな幸せでは？

325でも5年縛りは生きてくるのでしょうか？

>>1199
「当初計画ってこと以外有力な説明は出来ない感じ」？え？

250なんて計画がいつどこで公表されたの？225は当初計画もなにも公定価格ですよ？

「やむを得ない場合」として千代田区がその変更を認めたらしいってことしか今のとこらはわからないでしょ

テイシャクは現在、中古では所有権物件の6-8割の価値が相場。地代が安いテイシャクは8割の価値で売れるが高いのは6割くらい。ここは地代がやや高い部類に入りそうだから7割くらいの価値になるのでは。

この辺りの立地だと400万超えなので、325万なら安いかと。
私は買いますよ。

>>1203
325万円は建物価格であって立地は地代にのみ反映されるんだって何度言えばわかるのかな？

325万って住まいサーフィンの沖式時価とほぼ同額では？参考にしたか（笑）
お宝物件でないことは確かだね。

325万円が建物価格でしか無いのなら、同じ建物が郊外に立っていてもその値段で売りだされるのかねぇ。

>>1206
ないでしょ！ってわかってて書いてるいると思うけど
郊外で300越えて売れるのって所有権の駅直結タワーマンションとかだよね
最近の都心以外のタワーだと所有権のパークタワー新川崎とかハイスペックで325より余裕で安い

でも、最近だとこの辺りは坪単価400万超えだから、325万なら安いぞ。

年収600位で予算5000以下なのに案内会行く人っている？
周りが1000万以上で300以上でも買いますって人ばかりだと浮くよね。

案内状来たよ。
「当日のご案内内容」に、「予定価格表のご案内」って書いてあるから、1週間後には価格の議論もする必要がなくなって良かったね。
それが高いか安いかは個々人の事情だし。