アルファグランデ千桜タワー（スターツ・千代田区一体複合開発） パート2

うちはダブルインカムになっても
世帯年収が低めなんで、
坪300とかムリです。パンダ部屋は千代田区民向けで230位になるといいな(^.^)

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ん？もう使えないの？

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継続

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>>1001

450万の人ですか？

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結局、３月中には事前案内会の連絡はありませんでした。
12月上旬に資料請求して、アンケートは2月の着いた翌日に返送したのですが…。

マンション企画の質はこれからの評価ですが、とにかく販売が酷すぎます。
広告を色んなところに打って客を集める余裕があるなら、真面目に事前案内しろよ。と思います。

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このご時勢、当初の値段ならモデルルームなんて開かずに噂だけで売れるのに、値段上げてモデルルーム作って売ろうとしたら、安いと思って沢山応募されて捌き切らなくなったんだろう（笑）

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4月から千代田区民向けの
優先分譲期間なんじゃないですかね。
4月下旬から一般販売開始という感じで。
江戸川区の物件は、
第一期の前に優先分譲期がありました。
優先分譲期は、全室オープンで選び放題でしたよ。

4月中に千代田区民の抽選申し込みを受け付けて、
一般販売の抽選申し込みと合わせて、
倍率優遇者と等倍申し込み者を一緒に、
1度に抽選するのかと思います。

そうでないと、
千代田区民の倍率優遇者同士で抽選してもなぁ
という感じだし、手間ですしね。

もちろん優先分譲期間で
重複申し込みがない部屋は
優先分譲期間終了で、第一申し込み者に決まりでしょうね。

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みなさんご理解あると思いますが、
マンション価格の高騰は、
土地価格の高騰ではなく、
資材費、建設技能労働者の工賃の増加が原因ですが、

それも2015年で一服していて、
http://www.tmri.co.jp/report_market/pdf/market_report1509.pdf

現在の高値基調は、今まで苦心していたデベロッパの
ちょっとしたボーナスステージといえそうです。

2020年以降、
新築の供給が続かなければ、
築浅の中古物件価格はある程度の下げ水準で
高どまるという考え方もあるかと思いますが、

マンションデベロッパの収益構造は、
作ってなんぼのところがありますので、
新築分譲価格は下がっていくのだと思います。
相対して中古市場も。

ただそれを差し置いても、
当該物件の立地(利便性)や、
ステイタス性が評価されれば、
当該物件の中古物件としての価値は保たれるように思います。

ステイタス性については評価しえない、
普通の普請な物件ですが、
利便立地としては、赤坂、飯田橋、人形町浜町に
ひけは取らないかと思います。

勝どきとか豊洲とか、
インフラが弱いところに
溢れるほど供給しているような地域は
次第に実需ニーズが弱ってくるのかなぁと思います。

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>>1008
人形町浜町なんて、次から次へと新築が溢れるほど供給されてるエリアですよ。タワマンではないですが。

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>>1009
何がおしゃりたいのでしようか？

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山手線内側の赤坂飯田橋と違って人形町浜町は川向が江東区立地。供給が多いし赤坂飯田橋と並べる格ではないですね。

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>>1008
ご理解あると思うとか一服しているとか相対してとか差し置いてとか日本語がおかしい。
スターツの営業の国語力はこの程度なのか。

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>>994
我が家なら千代田小ではなく和泉小に通わせると思います。

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>>1011
なるほど、そういう観点ですね。
納得です。
立地利便性では良いと、私は思ったのですが。

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>>1012
何をもってスターツスタッフだと
お思いになったのかわかりませんが、
私はただのマンション好きですよ(^^ゞ

日本語がおかしいとお感じとのこと失礼しました。
もう少し平易な言葉で書くように致します。

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利便性は高いが、地位は低い
残念ながら、不動産価値は地位で決まる

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地代は月額540万円のままで変更はしないのでしょうが、建物の値段はどうなるんですかね。
千代田区との協議に時間がかかっているのかもしれないですね。
坪225万円から値上げするには千代田区の了承がいるのですよね。それって議会の議決がいるってことなんでしょうか。だとしたらかなりハードルが高いですね。

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株価もダダ下がりだし、千代田区の外れで借地権で馬鹿高い値付けをしたら売れないよ。

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物件概要のところですが、

戸数 277 戸(事業協力者住戸 32 戸、非分譲住戸 65 戸含む)※変更の予定有

とありますし、

建築確認変更予定

とありますね。

これが延びてる原因かも。

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>>1016
そのとおりだと思います。

番町なんてランドマークとなる施設もなければさして交通の便も良くない上に、道路も狭く電線地中化もされておらず、街並にも特に秀でてはいません（もちろん悪くもないですが）。
が、地位は抜群に良く、数億円するマンションも飛ぶように売れていきます。
今後も番町エリアは大きく値下がりすることも考えづらいです。

神田は地位は低く（ついでに言えば街並もいまいち）、利便性が全ての土地ですね。ただ、一般庶民の私には地位よりも利便性の方が大事です。

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麹町タワーも良さそう。麹町にしようかな

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麹町に駅直結物件出てきましたね。でも価格はここと比較にならないくらいの値段でしょうが..

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麹町タワーは坪600〜800かな。

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麹町と比較しても、ここは秋葉原神田に5分なところがいい。

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麹町駅直結のタワマンとここじゃ比べる客層が違いすぎますよね。
麹町などを選べるひとはここにはこないと思います。
利便性とプレミア住戸を求めるか、セカンドハウスとして買っておくくらいの感覚なんでしょうか。
お金があれば麹町も検討したいですが、億ションは手が届かないなあ。

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>>1025
そうかなぁ。麹町もマイナーなデベロッパーだし、そこまで客層が違うとも思えない。

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坪２２５こい！！

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16日からモデルルームオープンとの事で予約確認の電話がきました。
ようやくですね

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>>1028
おめでとうございます。
坪単価とか内装とかわかったことがあればレポお願いします。

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うちにも電話がありました。
16・17、23・24日が事前案内会みたいですね。

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優先権がある千代田区民から呼ばれてる感じでしょうか？

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この掲示板を見ている層と実際に購入する人たちは全然違いそう（笑）

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さすが、千代田区民ではないためか電話がありません。

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連絡来ません！！＠江東区

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千代田区優先なので、他の区の方は厳しいんで無いでしょうか？価格も安くなさそうですが。。。

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連絡来た方は、やはり千代田区民の方？
港区ですが、今日は来てません。

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連絡待つ！@文京区

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中央区も来ません。電話待ってます。

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連絡来ないねー＠台東区
アンケートは資料来て翌日朝出したんですが

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他の区の方は450の当初計画をちゃんと見てくださいね。
「全ての住戸を区民優先枠として優先販売」、予想より高く千代田区でもある程度購入層が限られないとないと買えないと思いますが。年収５００台でも買える様だと千代田区で終わってしまう気がします。

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>>1040
なんだ偉そうだな。

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>>1040
シティタワー品川は、そんな排他的な販売ではなかった。

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CTは東京都の物件だから販売方法が違うんじゃない？

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申込予定@荒川区です。
私もアンケートその日に出しましたが、まだ連絡きません。
予算も7000万円くらいまで書きました。

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区民向けの事前案内会で価格ははっきりしますね。注目です。

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約束通りの２２５でくれば言うまでもなく区民で完売するでしょう。そもそも中央区が経済的サポートをして区民のために建てる住宅ですからそうなるべきですが。

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渋谷区 連絡きました

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渋谷区ですが、、我が家にも来ました

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よかった。全ての住戸を区民優先枠として優先販売は変更になったのだね。

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そうだよね。裕福な千代田区民をますます裕福にしてどうするんだ。

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港区連絡来ました。

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うちは千代田区民ですが別に裕福ではないですよ。
麹町地区はともかく、神田地区は周りの方を見ていても格別裕福な人ばかりということはまったくないです。

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そうですか。他の千代田区のエリア住民と比較すると裕福ではないのですね。でも神奈川県民からすると千代田区民はすごいと思います。

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>>1046
中央区ではなく千代田区ですね
経済的サポート？というのは補助金のことでしょうか？
たしかに補助金は一戸当たり300万円くらい支給される制度がありますが、これは千代田区が普段から設けている制度なので、これを利用しているマンションはほかにたくさんありますよ。
このマンションにだけ特別の補助金が出ているわけではありません。
むしろ、地代が相場より高いので千代田区は儲ける側です。

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千代田区には４５０万の方も居るみたいですが、私の回りは３０代でも１０００万の方ばかりです。勿論１馬力で。ここを買う人も大手町辺りに勤める大企業の方ばかりだと思います。
ネットには低年収や転売目的の方が多いイメージですが、説明会では浮くと思いますよ。

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@325！笑

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はい、撤退。サヨナラスターツ

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>>1056
値段までは厚かましくて聞けなかったけど、質問すれば色々と教えてくれそうだったよね。
325なら300位もありそうだけど、予算的に部屋は一つランク落とさざるを得ないかな。

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高い方が、撤退してくれる人が多くなって良い(もう、買うために開き直り)

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お互いの手間をかけない為にも、電話が来たら自分の希望の坪単価の部屋があるか確認したほうがいいね。
225の部屋を前提で行って325の案内されても時間の無駄だし。

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初日に申し込んでアンケート即日返送したけどまだ案内来てないよ@千代田区

単身だからかなー

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千代田区に引っ越しておいて、本当に良かった。

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>>1062
それは買えてからね

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>>1060
そういった意味でもこのスレは役に立つ。高かったら案内会行かない。

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>>1055
ハイハイ
お願いだから子どもは私立小に入れてやってね。間違っても千代田小とか和泉小には入れないでね。

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坪単価325万円なら78平米の部屋は7700万円くらい？
地代を低めに2万円と見積もっても70年で1680万円
合計で9380万円だよどこに旨味があるの？

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>>1066
最後の解体費用も先払で毎月払うことになるし。で、70年後になにも残らない。

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>>1066
旨味が無ければ買わなければいいんじゃない？
それぞれ価値観違うし、俺は買うけどね。

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子連れであの環境に住み続けたいとは思わないけどねぇ。首都高と線路の谷間の雑居ビルの街でしょう。

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>>1071
確に、現地を見に行って少し冷めました。

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買える人だけ買えば良いのでは？

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＠２７０～だそうです

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安けりゃ買う。
高けりゃ買わない。
それだけ。

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彼らが売ろうと想定している金額で、買えそうで且つ買いそうな方から呼んでるんじゃない？

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56平米で坪270だと4580万円ですね。坪225情報はなんだったんだ。価格帯が大幅に変更になった理由とか聞きました？

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買えそうな人だけに売れば、それでおしまいですからねえ。
予算額大きい人から売っていくんでしょうね。

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＠250なら買い、＠300なら撤退と考えていました。
＠270～の部屋は家族会議して決めようかな。
いろいろ考えると撤退になりそうですが。
数年後にここが安く売りにだされることがあったら中古として買おうかな。

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>>1078
本当にそんな売り方ならいやな感じですね。シティタワー品川では住友不動産が当初の予定通りの価格で販売して、誠実な対応でした。スターツじゃなく住友不動産が落札していればなと思ってしまいます。

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スターツの肩をもつなら、CT品川とはだいぶ状況が違って現在の周囲の不動産バブルや
人件費の高騰などからくる建物を建てるのにかかる値段があがっていたりなどいろいろありますからね。
CT品川が現在高値で取引されているのも、販売時と現在の不動産価格の差であったり、あの地域の再開発・リニアなどの
好条件の影響などいろいろありますしね。
確かに安くだしてほしかったのは事実ですが。
「住宅は中堅所得者層向けファミリー住宅」「原則として中堅所得者が購入できる限度内の価格」という条件というのは満たしているといえるのかどうか。。。

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>>1079
同じく。
まぁ、地代とかの設定次第ですかね。
ただ325はいくらなんでも割高すぎる。
これは下手したら売れ残りマンションになりかねない。

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>>1081
なんでスターツの肩持つの？

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ん？私は@290～って聞いたけど。

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なんか不信感しかないわ。

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一番悪いのは千代田区でしょう
坪単価平均225万円を信じてスターツを選んだのに、その後易々と値上げを認めてしまったわけでしょ
しかもちょっとやそっとの値上げじゃないからね
時間とお金をかけてやった業者選定はまったく無駄だったと認めるようなものですよ

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事前案内会に行く方はぜひこのチラシを持って行ってくださいね。

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借地マンションはローンがつかないって本当ですか？

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そもそもアンケートしないと事前案内会に呼ばれないのもどうかと思います。各個人の予算を把握して、買えそうもないひとは事前案内すら呼ばないのか。
うーん、不信感。不信感。

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>>1087
これもお願いします。

建物の分譲価格は「原則として変更は認めません」が、やむを得ない事情がある場合には事前に千代田区と協議していただきます

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スターツ丸出しのやつも現れたってことは
予想ほどアンケ結果が芳しくないからか

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うだうだうるせーな
@325でいいから早く売れや

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>>1092
おつかれさまです。14時から電話掛けが始まるのでその前の巡回ですね。

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@270からで平均325ってことは、高層階だと380位ってことか。普通の分譲だって買える金額だな。

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>>1094
東向きが総じて安いんだと思う。
タワーパークもあるし、区営住宅棟もあるし、その先には首都高が迫ってるしね。

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>>1095
安い部屋が多ければ、高い部屋も多くなる。

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@270の部屋の倍率予想。20倍。

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>>1097
@225なら100倍超えも有り得たから、倍率下がって良かったじゃない。

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@３２５の端数の５って、物件概要にある権利金で払う分かな?普通の分譲なら不要なお金。

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もっと高くして倍率下げてほしい。

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