ジオ津田沼 奏の杜ってどうですか？

テラスとジオを比較検討してジオに決めました。
他の人の過去の書き込みと重複するかも知れませんが、ジオがテラスより優れていると感じた点
・低層住宅地のなので、開放感がある。
・間取りの種類が豊富である。（特に4LDK）
・１階住戸が高台になっていてプライバシーが守られる。
・無駄な共用施設がない。
・子供を谷津小学校に通わせられる。
・洗面室が引き戸なので使いやすい。（テラスは開き戸）
・ふとんを収納できる押し入れがある。
・駐輪場及びバイク置き場が地下にあるため、雨風しのげる。
・エントランスのデザインが格好良い

（あえて劣っていると感じた点は書きません。）

確かにテラスも良いマンションと思い悩みました。
最終的には、気に入った間取りがあった（テラスには好みの間取りがなかった）ことと、子供を近くの谷津小学校に通わせたかった（バス通学で遠くの小学校に通わせることに、どうしても納得できなかった）ことが決め手になりました。

かなり過大評価だとも思いますが、注目されているエリアであるのは確かでしょうね。

http://www.tokyo-np.co.jp/article/chiba/list/201611/CK2016110302000185...

エレベーター狭い。

エレベーターは確か13人乗り
この規模のマンションでは十分かと

確かに無駄な共用設備は必要ないですけど、全くないってのはちょっと寂しいですね。。
集会所、パーティールーム、キッズルームとかはあると便利なんですけどね。

ここを検討するにあたり、谷津小学校に通わせることが果たして良いことなのか疑問に思っています。
登下校にかかる時間は長くとも合わせてせいぜい15分くらいですし、それ以外の時間は学校内で過ごすわけですから、学校そのものの状態の方がもっと重要視されるべきかと。
自宅の近くの学校に通わせたいと思うのは親の都合で、子供達は校庭もちゃんとあって(本来は当たり前のことですが)広々としていて、教師が一人一人にちゃんと目の届くような谷津南小学校に通わせるべきなのではと思っています。
ここに住む子供は谷津南小学校には通えないのでしょうか？

HPで谷津小学校が私立と表記されていた。
ちょっと雑じゃないかな。

157で削除された投稿をしたものです。
夫婦で共用している端末から、知らずに夫の投稿に返信をしてしまい、自作自演とみなされてしまったようです。
ご迷惑をお掛けして、申し訳ありませんでした。

谷津小が新しくなるのは６年くらい先らしいですよね。
今妊娠されていたり、今後お子さんを予定されているご夫婦には良いのでは？

>155

共用設備ってスケールメリットのある大規模でないと望めない。ただ、マンションって管理組合による住民自治が基本なので小規模でも集会室は作るべきだと思う。マンション内に集会室がないと月々の理事会も外部の会議室を借りなければならない。緊急動議なんてのは無理だし。

>161匿名さん

営業の説明だと、エントランスが会議室代わりになるという事でした。
エントランスの一角に机と椅子を並べれば、十分と思いますし、わざわざ外に借りなくても良いかと思うのですが。

エントランスで理事会やるなんて初耳。人の出入りがあるところで落ち着いた議論なんてできるのかな。住民自治をどう機能させるかって意識のない会社なんだろうな。

内装、谷津小といった点は大変魅力に感じます。

駅距離だけがなぁ。。

建て直し前なら谷津南の方がよいのでは？今2歳以下なら新築後の谷津小学校の方がいいですよ。学校って超汚いですよ。家庭科室とかすごい汚くて、ここで調理実習したものを自分の子が食べるのかと思うとゾッとします。教員は人数配置だから、児童数によってクラスの人数は変わらないですよ。共働きだと放課後お迎え自転車ですか？専業なら南でもいいのかな？

>165
迷っていたので、コメント、とても参考になります。ありがたいです。
学校って汚いよなと通っていたことを思い出しました。
家庭科室だけでなく、体育館も、プールも汚かったです。私立じゃないと施設は汚くても仕方ないですよね。

共働きだと学童保育になるかと思うのですが。ここは学童保育はありますか？専業でもパートをしたりすると預けられる施設があるといいですね。学童の一時ってあるんでしょうか。

新築の谷津小を横目に、ドナドナのようにバスで遠くまで通わされるなんて、絶対嫌です。しかも、市の試算では、最高で480名が南にバス通学する予定だそうです。平成38年かな？現在は70名程度だそうですが、そんな人数が路線バスで通うなんて、想像できないし、南も少人数でのんびりという訳ではなさそうですよ。

結局、新しい校舎で学べるようになるのは6年後なんですよね？
その6年の間、在学中の子供達は毎日隣の工事の騒音の中で授業を受けるのでしょうか？
それとも、工事は休日のみなのでしょうか？？
子供が小学校に進級するタイミングでここを検討しているものとしてはとても大事な懸案事項です。
どんなに近くても、騒音が響くプレハブ校舎で校庭もないような小学校に通わせたいとは思いません。
せめて工事の時間など配慮して頂けていれば良いのですが、
状況を知っている方がいらっしゃれば、教えて頂けませんでしょうか。

学童保育は、谷津小も谷津南小もあります。パートでも預けられるけど、月単位のみで、日単位の一時保育はありません。谷津南の場合、お迎えは保護者が直接行ってもいいし、希望すれば指導員が一緒にバスに乗って最寄りのバス停まで来てくれる、と聞いた記憶があります。

工事の騒音については、今うちの子が谷津小に通ってますが、それほど大きな問題にはなってないようです。平日昼間も工事はやっているはずですが…　ただ詳細は知りません。

谷津小では、2限目と3限目の間の業間休みや体育の授業は、校庭でなく近隣公園です。先日、体育の授業中にいきなり雨が降って来た時は、すぐに校舎に駆け込めないので、皆ずぶ濡れになってしまったと言ってました。

ご返答ありがとうございます！
実際にお子さんを谷津小学校に通わせている方のお話を伺えて、とても参考になりました。
騒音に関しては工事の進行具合にもよるかと思いますので、現地をくまなく確認してきます。
校庭の問題に関しては何となく察しはついていましたが、
工事期間の6年間ずっと近隣公園で済ませるつもりだとするとひどい話ですね。。
うちは上の子が来年の4月から小学生に進級するので谷津南小学校に通わせたくて、
下のこはまだ1歳なので新築の谷津小学校に通わせたいという判断が難しい状況ですが、
谷津南小学校までの通学でバスに乗っている時間は5分程度だと考えると、それほど気にすることでもない気もしますし、
谷津小学校での体育の時間はちょっと見学に行けそうで、それはそれでアリかも、、など色々と考えてしまいます。

ところで、奏の杜のマンションって、固定資産税はどの位の金額になるんでしょうね〜 ちょっと気になります

部屋によって違うから営業に見込み額を確認するのがいいと思う。確認するポイントは１年目、２年目、７年目。固定資産税って１月１日の登記状態で課税されるので、最初の年は土地分だけなのと引き渡し後の日割り清算するから、１年目と２年目は額が異なる。それから７年目から新築の減免が切れる。

不動産取得税の見込み額も確認しておいた方がいいかも。あれって入居して数年後に県税事務所から通知が来る。本当は自分から申告しなきゃいけないみたいだけど、登記簿でわかるので申告が必要ですって連絡してくる。それから対応しても追徴課税はなかったけど。

>>172 匿名さん
なるほど、そうですよね〜
奏の杜って5000万円位の物件が多いでしょから、7年目以降だと20万円とか超えるんでしょうかね〜

不動産取得税かあ! やっと買っても、税金分も考えて余裕持たなきゃ大変って事ですね（≧∇≦）

小学校の話題が多いようですが、奏の杜はやはり若い方の家族が多いんでしょうか？

>176
開発前の想定より多いらしい。
小学校キャパの問題はそこから発生している。

ちなみに今どれくらい売れているのですか？

HPの情報ですと50戸は完売してるみたいですが、毎週土日の予約もけっこう埋まってるのでさらに売れてるのではないでしょうか？今では現地で見学もできるので、検討しやすいでしょうね。

先着順は一期と二期の売れ残り。一期と二期は販売御礼と表現していて、一期二次~八次の即日申込御礼って別の表現してるでしょ。一期と二期は販売した全戸に申込が入らなかったってことを意味している。日本語って難しい。

日本語は難しいというかこの業界の人たちって言葉を巧妙に使って誤解を与えさせることを平気でする。すみふがいい例で、２年連続マンション供給戸数首都圏第一位って宣伝してるけど、供給は多いけど売れ残りが多いので販売実績としては低いんだよね。騙されないように。

一期30戸、二期10戸 販売御礼だから、40戸契約。
あと残り半分程度販売中って事なのかなあ〜

販売御礼と完売御礼は違うのでは

まだ半分くらい残っているんですね。。
テラスも残り三分の一残ってますけど、
このエリアで新築マンションを購入する方の殆どが
テラスを選んでいるといことなのでしょうか。
間取りに関してはジオの方が選択肢が多いですし、
1階に関してはジオの方が良いと思うのですけどね。
やっぱり立地とブランドの差なのでしょうか。

立地でしょう。ただ、駅までの距離を考えるとジオも健闘してる方だと思いますがね。両方とももっと売れないと思ってました。

ジオは関西ではかなり有名なブランドのようです。
関東の東急ブランズや野村プラウドと同等ではないでしょうか？
駅までの距離は、京成も利用したい方ならテラスよりジオの方が近いですね。

電鉄系のデベって沿線を中心に展開しているからブランドはローカルになっちゃう。中古の売買の時にブランドで判断されちゃうところもあるから、メジャーでないブランドは不利だったりする。

ちなみに東急って、グループで不動産会社と電鉄会社がそれぞれ不動産事業をしていて別ブランドでマンション販売している。ブランズは東急不動産、ドレッセが東急電鉄。ドレッセは東急沿線を中心としたローカルで、ブランズは全国展開している。そういう意味ではドレッセに近いのか。ドレッセは千葉ですらマイナーじゃないかな。

某マンション行ったらこちらの方がいいことが分かりました。

次の日曜日予約します。

>188

具体的にどんなところが。

ここも、間も無く入居が始まりますね!
テラスはもう住んでるのかな?

この時期に入居が始まるので中途半端な時期になってしまうことから、
お正月明けや年末に引っ越される方が多くなりそうですね
家賃が一か月無駄になってしまいますが、学校の手続きや住所の変更など年明けの方がバタバタしなくて良さそう。

モデルルームは棟内にオープンされているので、入居をしたら多少ドタバタしそう。

9日にいよいよ引き渡しとなりました
どんな住民の皆さんに会えるか楽しみだわ！
皆さんよろしくお願いします

4月入居も大変だろうと思ってましたけど、年末の引っ越しも大変そうですね。
けれど、新しい年を新居で迎えられたら、気持ちがいいのではないかと思います。

建物内モデルルームは3部屋もあるのですか。
人の出入りがあると落ち着かない部分もあるかもしれませんね。
あと12戸はあるようので、しばらくは建物内モデルルームが続きそうです。

駐車場はまだあいてるんでしょうか？

>>194 匿名さん
おそらくまだ空いてると思いますよ！

もう入居が始まっていると思うのですが
今の段階で、まだ駐車場は空いているのですか？

駅までの距離が１２分以上かかるので、
駐車場は絶対にあったほうが良いと思います。

ちゃんと確認はしたほうが良いかなと思うのですが
駐車場がまだ空いていたら嬉しいですね。

新春キャンペーンなるものがあるのですね。
50万円プレゼントだそうで、てっきり現金かと思ったのですがオプション券だそうです。
オプションで50万円はあっという間に消えてしまうような気がします。
1月限定となっているので気にはなるのですが、いずれもっといい特典が付くのではなんて思ったりもして。

場所はよさそうなんですが、値段の割に外観が・・・このあたりなら戸建も検討する価値ありそうですね。どちらにしても低層階に住みたいのでマンションにこだわる必要もないのですが、セキュリティやサービスなどはマンションに軍配が上がりそうですが管理費など考えると悩みます

マンションと同程度の予算で戸建てが買えるんでしょうか？
1年程前に私が検討した頃は奏の戸建ては8000万以上したので検討から外した覚えがあります。

>199
開発エリアから道を挟んでちょっと外側なら買えます。
駅から徒歩15～20分程度。

マンションと戸建てってニーズ的にあまり並べて比べるということはないように思うけれど、この辺りだとマンションもマンションである意味広さがあるから、
ファミリー的には…ということなんでしょうか。

マンションの良い所は、
管理をお願いできることとか、資産価値を維持しやすいところにあるのかなと思います。

>>199 匿名さん
私も！
奏の戸建ては予算的に無理なのでマンションに切り替えたクチです。やはり奏の杜の戸建ての方はさぞ資産家なんでしょうね〜。

別に普通ですよ。

家具付きの物件がまだあるようですが、
残っている物件すべてではないのかしら。
残っている物件って、値引きをされることが多いのですが
家具付きだと値引き交渉は難しいのかしら。

テラスもまだ完売していないので、今後の売れ行きによっては何らかの形であるかもですね。
でも、大きな値引きみたいなのは難しいんじゃないでしょうか？

あと何戸くらい空いてますか？

先着順で12戸と物件概要にはありますが、それで最終なのでしょうか。
はっきりしたことはわからないです。

実際の部屋が見られるのはいいと思います。
お得な情報は新春キャンペーンでオプション50万円分プレゼントくらいですか。

竣工済みとはいえ、まだそんなに安くはならないだろうなという気がします。
もう少し様子を見たいところではあります。

オプション50万円プレゼントは2月限定、年度末成約特典となっていますが、新春キャンペーンから期間延長で続いているキャンペーンなのでしょうか？
限定2戸・新価格先着販売の部屋は事務所使用住戸なので少し安くなっているのかな？
年度末なので交渉すれば多少色をつけてもらえるかもしれませんね。

オプション券のプレゼントは○月限定と謳いながら、第一期の時からずっと続いてますね。
金額は最初20万円でしたが、徐々に高くなって今では50万円になっているようです。
ただし、家具付きと新価格の部屋には、この特典はついてないみたいですね。
それにしても、家具付きの家具があまりイケてないと感じたのは私だけでしょうか？

＞ただし、家具付きと新価格の部屋には、この特典はついてないみたいですね。
＞それにしても、家具付きの家具があまりイケてないと感じたのは私だけでしょうか？

どの特典を希望するかは、それぞれの好みなのかなと思います。
家具は、人によって好みが違うので、お得感を感じたいという人以外は
家具とは別の特典を選んだとほうが良いような気がします。
趣味ってやっぱり人によって違うものですから。

新価格になる前はおいくらくらいだったのかしら。
どの特典がいちばんお得なのかななんて考えてしまいました。
特典より、気に入った部屋を選ぶのが優先なんですけど。
特典などあると、どうしても気になっちゃいます。
80平米台の部屋の間取りを見てしまうと、
それ以下の広さは見劣りがしてしまいます。
角部屋でルーバル付きと中部屋で普通の間取り、
暮らしやすさとしてはどうなのでしょう。
普通でコンパクトな部屋の良さもあるとは思うのです。
価格との兼ね合いもあるでしょうし。

ジオシリーズ
阪急不動産
フジタ

↑評価を教えて頂けないでしょうか？
素人なもので勉強させて頂きたいです。

住まれている方、以前住んでいた方、関わったことのある方・・・
よろしくお願いいたします。

2月限定、年度末成約特典のオプション50万円プレゼントが
3月12日まで延期されているようです。
この3月12日と言うリミットは何なのでしょう？
年度末でサービスに大きな変更がある（かもしれない？）と
期待してよろしいのでしょうか。

100万円分諸費用プレゼントってやっていますが、これはきっとキャンセル住戸だけでしょうね。年度末ですが、特に別に今はキャンペーンもやっていないようですし、
順調に来ているという風に考えてもいいのか…それとも特に動きがないのか。
今この時期だと、学校が新しい学年になるまでに引っ越しって流石にスケジュール的に難しいのであまり動かない時期になってきてしまっているのかもしれませんね。

キャンペーンはあればラッキーですが
それをメインには考えないで
きちんと何を主眼に置くべきか考えていくのが良いんじゃないでしょうか。
立地とか価格とか諸々です…。
あと間取りや設備仕様も。

それらの条件が合致しないと
やっぱり暮らしていく上で齟齬が出てきてしまうんじゃないかなと
思いますよ。

腰を落ち着けて長く暮らすための
優先順位を付けて考えていければいいんじゃないでしょうか

検討していて少しでも迷いがあるときにタイミングよくキャンペーンなどあると背中を押される感じかもしれません。が、なかなかそんなタイミングはないかもしれませんね。人気があったり、いい物件だとそういうチャンスも少ないかもしれないです。
100万円分諸費用プレゼントのキャンセル住戸はＨタイプの間取りになりますか。ちょっと変わった間取りのように思えます。住みやすさとしてはどうでしょうか。

割引やプレゼントのつくキャンペーンがあるのは、タイミングとして販売数が減り売主側がテコ入れしたい時期、あるいは決算期のように思います。
欲しい部屋が残っていて、キャンペーンとうまくマッチングすれば最高なのでしょうが、ほとんどの場合は売れ残っている部屋から選ぶ形になってしまうのでしょう。

案の定売れ残ってるようですね

もっと値下げしないと、売れないでしょうね。駅から遠いし。タワーマンションがモリシア前に出来てさらに近隣供給戸数が増えたら、見向きもされなくなりそうですね。将来的な資産価値を考えると、、、

>>219 マンコミュファンさん

タワマンはおそらくかなりの価格帯になると思うので、むしろ相対的に安く見えて売れるようになるのでは？

最近、都心のマンションの分譲価格は以前程の上昇を見せておりません。むしろ、下落が始まっています。（東京都心の一部は除く）
タワマンの値付けは結構難しい判断を迫られるものと考えます。

そもそものこのエリアは、短期間での住戸供給が過多であり、生活インフラ（小学校等）整備が追いついておらず、利便性が低下しているように感じます。

今、売れていないマンションは完売するまでに結構苦労するのでは？

残りはあと何部屋くらいですかね？

最上階のルーフバルコニー付きプレミアム住戸が700万も値下げしてますね。元値で買った方が気の毒ですが、そこまでしないと売れないマンションなんですね。。値下げが大きいのでつい惹かれてしまいましたが、そもそも買ってはいけないマンションなのかも知れないと思いました。

ついに値下がり広告が出ましたね。自宅のポストに入ってました。
事務所使用住戸が3798万とはびっくりしました。ずいぶん安いですね。

>>225 評判気になるさん
何階ですか？

>>226 名無しさん
116号室と記載がありました。

ここはそんなに売れてないんですか？まだ20以上残ってるんですかね

レジデンステラスにかなりの客を持っていかれてるんじゃないですかね。
規模は3分の1以下だけど倍以上残ってますし、値下げの金額から売主側の危機感を感じてしまいます。
今更ですけど、モデルルームの場所が悪いですよ。。
レジデンステラスとは眼と鼻の先ですし、あちらのメインエントランスを見てしまうと、こちらが貧相に見えてしまう人が多いのは必然のように思います。

ザ・レジデンス奏の杜テラスがついに完売しましたね。
こちらは中古マンションとしても販売してるようですが後何戸残ってるのでしょうか

奏の杜のレジデンステラスが完売したので、奏の杜の新築マンションはいよいよここだけになりましたね。
新築志向で奏の杜に住みたいという人にとっては選択肢がなくなったので、ここの販売も多少進むようになるのではないでしょうか。

この時期で売れてないのは致命的。
だって、購入しても流動性が低い資産だということ。（新築でも売れないのに、中古で購入しますか？）
高値で購入して、ずっと持ち続けたい人しか購入層として想定できませんね。
そんな人、いないでしょ？

津田沼はタワマン意外、資産価値0だよね。

そらならタワマン資産価値もほぼゼロでしょ 笑
まあ、このタイミングならもう少しここも売れ行き良くなるんじゃない。比較対象がサングランデですよね。

だからこの土地は戸建てにしておけばよかったのにー

いくら奏とはいえ、駅歩10分を超えるとマンションの意味がないですよね。
ここは周りの雰囲気からしても戸建てのがふさわしかったように感じます。

比較対象がサングランデならこちらの方が立地は優れてるように思いますが、どうなんですかね～

サングランデはJRから16分ですよ、

サングランデとの比較ですが、個人的には中住戸に関しては坪単価が1割高くても、こちらの方が良いと思います。
ただ、ここの条件の良い住戸に関しては、他の奏の杜のマンションと同等かそれ以上の価格なので、もう少し値引きをしないと厳しいように思います。

同感です。
サングランデを比較対象としている時点で間違っています。
やはり津田沼徒歩圏内の分譲マンションが比較対象。そうすると、値下げ後の価格でも割高だと感じます。
最有効使用が戸建なのに、高額建築費のもとでマンション建築を強硬した、典型的な失敗物件だと思います。

まーみんなそー思ってるから売れ残ってる訳で

>>240 マンコミュファンさん
一度マンションを建ててしまうと、もうその土地は戸建用地には永久に変えられませんからね、本当に残念です。

239ですが、私はこのマンションが良くないとは全く思っていません。
もう少し価格が下がればもっと前向きに検討できると思っているだけです。
そもそも、奏の杜エリアの戸建ては予算的に全くの検討外です。。
元々は奏の杜エリアがとても気に入って、出来ればレジデンステラスが良かったのですが、知った時には既に買いたいと思える住戸が残っていませんでしたので、未だフラフラしている次第です。最近は少し検討範囲を広げてみる必要があると思っています。

>>243 匿名さん

坪単価230万円で高い高いと言われていたレジデンステラスも結局値引きの話が表面上には現れずに売り切ってることを考えると、坪単価220万円程度のこの物件も必ずしも高すぎるとは言えないのでは？(公開値引き住戸はもっと安価ですし)

……とか言いつつも、坪単価で10万円程度の差であれば私もレジデンステラスを選ぶとは思いますが(笑)車持ちとしては自走式駐車場は魅力的なんですよね。

駐車場が機械式なのと駅からちょっと遠いことを除けば、この物件も建物や周辺環境は魅力的だと思うんですけどね。

実際ジオとレジデンステラスは第一中学校を挟んで向かい合わせになる格好で、ちょうどその中学校分の距離だけ津田沼駅から遠いんですよね。

最近の津田沼駅南口ペデストリアンデッキまで9分という知恵を絞ってひねり出したと思われる謳い文句にはある意味悲哀を感じます。

まあ、奏の杜を気に入った方には端とはいえ事実上最後のマンションなんで、意外に早く完売するかもしれませんね。

>>245 通りがかりさん
そうですかね、今同じ値段で駅近の上広い、奏の杜の築浅中古マンションが売りに出されてますから難しいんじゃないんですか。

>>246 検討板ユーザーさん
私もそう思います。競争物件の方が魅力的に感じられます。
現在、中古築浅駅近を検討してます。

中古築浅で出す理由ってなんだろ。。
急な転勤？他にいいとこあった？

実際今、何戸程度残っているのでしょうか気になります。

なんでこんなに高額なんだ？

つい先日、東京23区内で徒歩10分以内の新築、
86㎡で3000万円代で契約できたんだが？

信じられない。駅から遠いのに消費税いれたら6000万円だよね？同じ間取りで。。

東京が安くて千葉が高い。失笑。