修繕積立金の資産の運用について

前にも書いたが・・・

築30年超のマンションはローンがつきにくい
http://www.mansion-hyoka.com/blog2/mansion-erabi/20100202-0801.html

ところが、築35年超の物件は担保力が低く評価されるため、融資がおりない、おりても短期間での返済となるなど、ローンが組みにくい状況がありまし た。したがって、買える人は限られてしまいました。幸い売り出して2か月で現金で購入するという買い手が現れてほっとした次第です。

従って、築30年超～築40年程度になればマンションの流動性はほとんどなくなり、住民の入れ替えは起きなくなるのである。

楽天のローンカードで融資枠800万円、金利３％くらいのひともいますからね。ローンカードの融資で築40年の中古マンションを現金500万で購入なんてひともいるかもしれないが、抵当権を設定する普通の住宅ローンっていうのは古くなるとダメなんだよね。築20年の中古を35年ローンで買ったっていうのは、自慢話なんだろうね。

>743さん
スレ主ですけど、別にあなたの批判はしていませんよ。
築３０年を過ぎたマンションは流動性がないので取引はなくなる
といっておられますが、それは今まで建物設備の維持保全をやらなかった
つけが回ってきたからではないんですか。
そうならないようにしていって、マンションの寿命を延ばしていきましょう
というのが私の考えなんですよ。
資産価値のあるマンションなら買い手も融資も可能ですよ。
これから建物の保全ができるマンションとそうでないマンションの格差は
あなたが思っている以上に大きくなりますよ。

>743さん
あなたは評論家の意見をまともに信用しすぎですよ。
そしてそうならないように考えることはしないのですね。
建て替えや解体がいかに難しいかも考えないで。
これからは保全ができるマンションとそうでないマンション
で資産価値は大きく違ってきますよ。
それをやらないマンションはスラム化するだけです。
そして、売ることも貸すことも建て替えも解体もできず
ただ朽ち果てるのを待つだけです。
空室だらけのマンションで。

７４４さん。真面なご意見ありがとうございます。私もマンションの延命管理に努めます。

ヨーロッパの建物が１００年、２００年持つのは何故ですか？
システムに問題があるのであればそれを変えるべきでしょう。
建物自体はしっかりした維持保全ができればいつまでも持ちますよ。
あなたのは全てノーの発想ですよ。
発想の転換をしてみてはいかがですか。
元々力はある方のようですので。

>>建て替えや解体がいかに難しいかも考えないで。

実はかつて、大規模修繕工事も特別決議を実施の要件としていたため大変困難な事業でした。
しかし、そのために阪神大震災で傷んだマンションの修繕が進みませんでしたので
区分所有法が改正され、普通決議に緩和されました。

必要であれば法律を変えれば済むこと。
「限界＊＊」化したマンションの解体は必要であるから当然にそのように法改正されるでしょう。

>>築３０年を過ぎたマンションは流動性がないので取引はなくなる
>>といっておられますが、それは今まで建物設備の維持保全をやらなかった
>>つけが回ってきたからではないんですか。

法定耐用年数の問題であり、延長すれば住宅新規着工を推進する産業政策に影響すからするはずがない、ということがなんでわからんのかな。。

あなたは法律は変えればいいといいながら、耐用年数については
産業政策に影響するからノーといっている。
マンションも当初は建て替え変えを前提に長期修繕計画を
立てるように指針が出されていたのではないんですか。
政府もそのように考えていたんですよ。建て替えをどんどんやることにより
経済を活性化させようとね。
現在は、積立金の額の算出については、大規模修繕工事終了後３０年で
計画した場合、大型設備の交換費用が加わるので、望ましい積立金の額
として、１７，５００円が必要といってますよ。
大型設備の更新費用を含まない築３０年までの計画では対応できない
ので考えなさいということですよ。

耐震基準に対応できていないマンションも相当数あります。
そういったマンションは、売ることも賃貸も、建て替えも当然
できません。
そういったマンションが築５０年ぐらいになれば、殆ど住民も
いないでしょうし、危険な建物として政府も考えなければ
なりますが、しっかりした管理がされているマンションであれば
わざわざ壊すこともないでしょうしね。

>評論家さん
あなたは理事長なんでしょう。
よそのマンションのことや理想的なことばかり追い続けないで
自分のマンションの将来を考えて行動してはどうですか。
自分のマンションのことについて、どうすればいいか考えるべきです。
もうそろそろボランティア活動として、自分のマンションのために真剣に
損得なしで行動に移していくべきです。

築４０年超のマンションが次回の大規模修繕工事をやるかやらないかはそのときの住民の意思の問題なのだが、そう考えると借入金で工事をするほうが合理的なのである。

借り入れて工事をするということは、切羽詰ってどうしても
やらなければならない状態に追い込まれなければやらない
ものですよ。
そんな管理では満足いく維持保全ができる筈がありません。
それに、借り入れをするのもいいですが、借入期間は１０年
程度ですよ。
短期間で積立金の値上げをして返済するのは大変です。
いつか必ず必要なのがわかっている工事だったら計画的に
積み上げていった方がいいでしょう。
それこそ計画性です。

現在巷のマンションをみてみると、築２０年前後の
マンションはかなりあるけど、近いうちに解体するのかな？
２回目までは大規模修繕工事はするようだけど、それ以降は
ほったらかしだしね。

そうなるでしょうね。築40年で住民の大半が80歳前後になりますと雨風をしのげたらいいと達観するものです。

築30年までは買い手があり転売が容易なので、共用部を綺麗にしておく必要はありますが、
築30年超となりますと買い手も少なく転売が難しくなります。
住民も余生が短くなりますから達観するわけです。マンション共用部の保守は上下水道関連に絞り込み、サッシ玄関ドアなどの金物建具、外壁などはほうっておけばいいでしょう。

>757さん
築４０年のマンションの住民は全て８０歳前後に
なっているというその発想がおかしいと思わないんですね。
確かに現在の築４０年のマンションはそうでしょう。
新耐震基準の適用以前に建てられたものであり、積立金も
少なく、建物設備の維持保全ができていないマンションは。
しかし、例えば六本木ヒルズあたりとかタワーマンションが
４０年程度で解体しますか？
手入れの行き届いたマンションは長持ちしますよ。
それを高級マンションとかあそこは別とかいうんじゃないでしょうね。

評論家さんとこのマンションは入れ替わりが殆どないんでしょうね。
多分だめになるマンションの典型かな？

六本木ヒルズを持ち出して一般論を語るのは少々、むり筋というものであろう。

うちは合理的な運営となるように様々な対策を実施済みである。

超低金利の情勢において、必要なのは潤沢な修繕積立金ではなく、資金需要に迅速に対応できる管理規約の整備である。

合理的な運営が借り入れではねえ。
必要な時は借り入れてやるというのは、行き届いた計画的な
維持保全はできません。
計画性がないからですよ、お宅のマンションには。
しっかりした全てを網羅した長期修繕計画があれば、借り入れを
する必要もありません。
理事長は変わりますよ。あなたの力が及ばなくなる時がきますよ。
その時行き当たりばったりで工事とかされますよ。勿論値上げも。

管理規約に借り入れの規定ができてもマンションの
工事とかはなかなかできませんよ。

六本木ヒルズは無理筋というなら、どこまでのマンションなら
できるのですか？

現在は超低金利だけど、築浅のマンションにしてみれば２０年後
３０年後の金利はわかりませんからね。
長いタームで考えるとやはりこつこつと積み立てていった方が
いいと思いますけどね。
あなたには理解できないでしょうが。

築低金利の情勢では潤沢な修繕積立金は放漫な運営の元凶となる。このパラドックスが理解できないからafoだと言っているのである。

超低金利の情勢で潤沢な修繕積立金は放漫な運営の元凶となる。このパラドックスが理解できないからafoだと言っているのである。

それから、潤沢な積立金ではありませんよ。
建物設備を維持していくのに必要な積立金です。

私が学生時代付き合っていた東女のこがいっていました。
うちの学校のモットーは「サービス＆サクリファイス」つまり犠牲と奉仕
だとね。
私たち夫婦には子供がいないので、マンションの将来のことまで心配する
必要はないのですが、ボランティアとしてマンションのためにと思って
真剣に考えているのですよ。
できれば積立金の値上げとかもしない方が私自身はいいのですが。
ボランティアは犠牲と奉仕が入り混じっています。

潤沢な管理費等は、無駄使いと、横領の温床となる。必要最小限で良い。

横領とか無駄遣い、管理会社云々とか考えなければならない
マンションだからそういう発想になるんですね。
しっかりした理事会と人材、規約や細則、管理会社との関係が
構築されていればそんなこと心配することもないのですが。
やはり評論家さんとこは、あなたがいなくなったら目茶苦茶に
なりますよ。

７７０さん、貴方のおっしゃるとおりですが、残念ながら、しっかりした理事会と人材、

規約や細則、管理会社との関係が構築されていれば、こんな心配をしなくて済みます。

貴方のマンションは、これ等の事が、構築されているのでしょうね、うらやましいです。

管理規約と各種使用細則については全面改正をしました。
それから数年間は全面改正した規約等の手直しや新設等を
含め再修正しました。
やはり直接自分が理事長になり現場を経験したら若干の修正や
分らなかった点が見えてきますからね。
工事や点検の業者発注の仕方についても、管理会社任せではなく、
いくら以上は管理会社以外からも理事長が見積もりを取る規定とか
金額が大きなものは、委員会を設置してそこで業者の選定や相見積を
取り検討してその案を理事会に提案しなければならない細則を
つくったりしました。
当然大規模修繕工事は専門委員会が設置されます。
積立金の使用方法については、全てを網羅した工事を建築士を雇い
専門委員会で細かな周期や、金額、その仕様等までを含めたシビアな
長期修繕計画を作成しました。
当然その計画には殆ど余裕をみていません。
その時の理事会は、その計画の範囲内で相見積をとることになると思います。
対管理会社としては、理事会や総会については、殆どというか全くといって
いいほど口出しや意見はいいません。
勿論議事録の素案は造りますが、その修正は理事長が行います。

マン管の資格を持った理事長がいるマンションであれば、本人に
やる気があり、本当にマンションのためという精神があれば
それなりのマンション管理の礎は築けます。
しかし、評論家さんみたいに意識過剰になりますと、本人が
理事長とかの役職を外れた場合、その意思を他の理事長が継いで
くれるとはかぎりません。
理事長を外れたら、相談もされなくなりますよ。

７７２さんのマンションの規約に近い規約に、５～６年前に改正しました。理事長が変わった途端、

元の規約に、管理会社主導で、全面改正されました。大きなもので、修繕委員会の廃止や、修繕工事等、

に管理会社が介入できる規約に変更されました。一部の管理に詳しい住民が反対しましたが、白紙委任状

でしたので、理事長一任で改正されました。これから、設備類の更新、大規模修繕等が控える寸前の改正です。

マンションの構造、設備等は詳しく説明できませんが、このマンションの将来は、管理会社の食い物になります。

管理会社の支店長、自治会長、町の市会議員が、時々あっているところを見ています。理事は順番制です。

どうも、組合の役員会は自治会長の傀儡には、間違いないようです。工事業者もこの地区の業者です。

民法第１０４条
委任による代理人は本人の許諾を得た時又はやむおえない事由があるときでなければ復代理
人を選任することはできない。
理由は、全組合員の委任による代理人であり、本人（全組合員）の許諾なしに、復代理人を 選任することはできないからである。
理事会で理事が委任状で他人に委任する場合は、委任状に全組合員の同意書の添付が必要。
規約の改正は総会の特別決議が必要です。
そして規約改正案は理事会で決議してきめますが、白紙委任状は上記理由で
無効となります。

それにどうしても合点がいかないのは、何故理事会の中に自治会が
介入しているかということです。
管理組合と自治会は全く別物で理事会に自治会員が出席することも
意見をいうことも議決権もありませんよ。

管理会社や業者は工事の受注を自分のとこで取りたいからいろいろ細工
したんでしょうが、それを認めた理事長や理事会、総会に責任はありますね。
一体、理事会や総会はどんな運営がされているのですか。

巨額の修繕積立金をあつめて、輪番理事会に委ねるなどは愚の骨頂であろう。
エレベーター交換などはカネがなければエステムにすれば半額になるし
サッシ交換も工法次第で半額になる。
長期修繕計画の予定価格はこのような工夫を織り込んでおらずかなり割高なものなのである。
修繕積立金は必要額の半分程度あれば十分であり、足らなければ低利で借りれば良い。

だから長期修繕計画の洗い直しを建築士を雇い専門委員会を
立ち上げてやっているのです。
そして、殆どの工事についても相見積まで取って検討して
長期修繕計画に入れ込んでます。
当然エレベーターについても、大手３社から相見積を取りますよ。
巻き上げ機、三方枠、基盤のフルコースと基盤だけと別々にね。
これにはフルメンテも一緒に相見積を取ってます。
例えば東芝の１４階の６人乗りの場合、正価が１，２００万円
なんですが、見積もり価格では７００万円程度で計画はします。
本チャンではもっと安くなると思います。
長期修繕計画の洗い直しを周期、価格、グレード等まで含めて
分らないことは建築士に聞き作成していきます。

長期修繕計画のために見積もりを取る？
見積もりの有効期限までに買うつもりがないのに？
迷惑だからやめたほうがいいですよ。

マナーをわきまえないのはお宅様の管理組合が無責任な団体である証拠。
見積もりを出すために現地みたり経費かかりますからね。

777は本質が分かっていないね。
長期修繕計画というのは合意形成のツールなんですよ。支出予定表と勘違いしてますね。

国道交通省のガイドラインに従って長期修繕計画を作ると月額2万円前後の修繕積立金が必要だとわかるわけだが、これを周知徹底するのは将来の値上げをやむを得ないものだと認識させるためである。だから長期修繕計画の金額は高いほどよくて、修繕積立金は半分くらいあればいい。足らない差額はそのときの理事会が、相見積もりとか値引き交渉、借り入れに奔走とか、がんばってなんとかするのである。結果、もともとの計画より安いからよくやったー、となり誰も反対しない、ということになるわけである。

そうなんですよ。
現地調査も含めて見積もりをとっています。
建築士、管理会社、マンションの取引業者等にお願いしています。
事情を説明してお願いしてますが、皆さん協力的ですよ。
勿論、設計図面はみせています。
見積書の内容は、細かく積算されてまして１つの工事個所で図面までを
含めると１０枚以上になっています。
その細かい数値等は私はプロではないので最終見積もり価格を見る
ことになりますが、それだけ丁寧な見積書ということです。
業者の方も２～３人で現地調査されますので申し訳ない気持ちにはなります。
しかし、その時には、時の理事会で業者を選定して相見積を取るのでしょうが
協力して頂いた業者も当然その中の１つとして相見積には参加することになる
でしょう。

だからそこまで細かくして作成した長期修繕計画が生きてくるのです。
予定価格に余裕をもたないで、その中で総工事費を算出して１戸当り
月の必要修繕積立金の額を算出して値上げの参考にします。
勿論、それだけではなく、平米当たりの積算法も参考にしますし、
国交省の１回目が終わってからの大型設備までを含めた望まれる
修繕積立金の額１７，５００円も含め総合的に判断します。
雇っている建築士はマンションの大規模修繕工事に慣れている
積算に強い方になってもらっています。

そんで17500もいるというわけ？
貯水タンクとか20年で交換するの？
火災報知器なんか17年で数百個一斉交換の必要なんかありませんよ。半年に一回点検してるのにね。
照明器具も20年くらいで交換になってるでしょう。
カネが足りてるとどうでもいいようなのもホントにやりますよ。

不要不急なものが多いから、計画どおりに執行されることはなく、大規模修繕のタイミングに集約されるわけ。だから足りないカネは借りたら良くて、まとめてやるから安くなる。

貯水タンクを２０年で交換といついいました？
火災報知器については、各戸に４～６個ついていますが、
これについてはインターホンを交換するときに、室内に入らず玄関
で遠隔操作ができるものに変えます。
これで年２回やっている消防点検時に室内にはいることはないので、
いつでもやれますし在宅の必要もありません。
当然消防点検費用は大幅に削減できます。
インターホンの標準仕様だけだったら、正価の半額で十分できます。
工事費込です。

確かに、潤沢な蓄えがあれば、管理費等の無駄使いや、横領、等が多くなる。

詐欺師や泥棒等は、金持ちをねらうから、不足したら、即座に臨時総会を開き解決すればよい。

周期もシビアに検討しているといっているでしょう。

ご苦労なことだが、火災報知器を変えたのかい？
すごいねw
あんなものなくたって最近のマンションは延焼なんかしませんよ。

そんなものにカネ使うなら貯水タンク取り替えたほうがいいね。

７８８さんは、徹底的な合理主義者だね。組合員の負担を最小限に抑え、

管理会社には、かなり厳しいですね。管理会社派のクーデターに注意。