修繕積立金の資産の運用について

669さん、670さん
ありがとうございます。
お騒がせして申し訳ありませんでした。

議案は決議されました。
提案は管理会社でした。
管理会社は規約も理解していませんでした…(笑)
理事も議案の意図を理解していませんでした…(笑)

何はともあれよかったですね。
管理会社も少なくとも管業ぐらいの資格は取るべきですね。
プロなんですから。
マンションの住民も自分たちのマンションは自分で守るという
意識が必要でしょう。
何も知らない同士が手探りというか好き勝手にマンションの管理を
されてはたまったものではないですから。

今の管理会社のベテラン及び課長、支店長クラスは、官業は無試験組だよ。

殆どが、マンション管理士は、永久不合格組だ。色々質問してご覧。

回答がｔン分間分だよ。管理会社１０９の地方の支店長は、担当物件の、

管理規約を理解しないまま、間違った回答をして、質問攻めに合い、逃げている。

マンション管理士の試験問題は、官業よりは、難しいが、これ位は合格して欲しい・

宅建と、官業と、マンション管理士と、日商簿記２級くらいの資格は最低必要です。

それらに、くわえて、建築士、ビル管理士等々。分譲マンションの管理は広範囲です。

マンションの管理に簿記とかはいらないでしょう。
宅建とかも。
マンション管理士の資格さえあれば、その有資格者はそれ以外の
建築・設備や会計、相見積の取り方、総会や理事会の運営方法、
規約改正の仕方、大規模修繕工事の進め方等は自己研さんしますよ。
管理会社の管理職にマン管の有資格者が少ないのは確かだね。
若者はどんどん資格を取っているけど、管理職にしてみれば今さら
という感じなんでしょう。
だから会社内でも管理職と若い社員とのギャップがでてきているし、
いざマンションの問題を上司に相談しても的確な回答がないんでしょう。
詳しいのは若い社員の方だからね。

６８４さん。では、資格は要らないが、知識は要るよ、に改めようか。＞

マン管の資格保有者ならそれぐらいの知識は当然あるよ。

６８６さん、どれくらいの知識がいるの、教えて。

通常のマンションの管理ができる程度の情報と知識が
あれば十分です。
要するに管理会社主導でなく、管理組合主導で運営できる
ぐらいの知識ということです。

それと、管理会社や業者、士業の活用とかができる能力
も必要でしょうね。
義務違反者の対応とかも。

６８７さん分かったのかな？

第３回目の大規模修繕工事は、それまでの工事額とは
全然違う金額となるので、それまでに積立金の確保をしておく
必要があります。
高額な設備の交換時期にきているからです。
給排水管、エレベーター、玄関ドア、窓枠サッシ、ガス管、配線等
その積み立てている資金の運用を考慮していくことも大切です。
借りればいいという者もいますが、かなりの金額の借り入れをすれば
現在の積立金にその分が上乗せされるので大幅な値上げになります。
工事の全てを含めた長期修繕計画の作成が必要です。

↑寂しいんでしょうねｗ

現在うちでは委員会が建築士を活用して長期修繕計画の
洗い直しをしているところなんです。
建築士は簡単な建物診断、図面での診断、現在の長期修繕計画等
をみて計画のたたき台を作成します。
まず全ての工事を計画化し、それをガイドライン、現行計画、
建築士案を横並びにして、修正案をひとつづつ周期や工事費、
グレード等を検討して決めていく作業をしています。
計画の工事費の余裕度については従来の計画からすれば殆ど
みていません。
一つ一つの工事についても、相見積を取った中で金額を検討
していっています。当然相見積については、平米数と単価で
割り出しています。
本格的な長期修繕計画の作成に現在取り組んでいますが、それが
完成した時に、１戸当り月の必要修繕積立金の額を算出し、値上げに
ついて取り組んでいく予定です。
そのために毎月１回全戸に情報の提供をしています。

あなたのとこでは考えられないようなことをうちでは取り組んでいます。

国交省が出している必要積立金の額は、築３０年までを参考にしたものです。
平米当たりの１戸当り月の積立金の算出方法も同じことです。
大型設備の交換が始まる３０年以降の積立金については別途に、望まれる
必要修繕積立金の額１７，５００円としています。
現在の１戸当り月の積立金に積立金残額を各当たり月で換算した金額にプラスして
ということですが、この金額を上回っているマンションありますか？

国交省の望ましい積立金の額１７，５００円を
検証するために、６９３をやっているということです。

来月からいよいよ電力の自由化がスタートしますが、
どこかいい提携先があればご紹介くださいませんか。
直前となったら以前と比べ沈下してしまったような気がしますが。

ガス会社が一番だな

ところで、大規模修繕工事のときに相見積に参加した元請会社を選定するとき
説明会の開催をしますが、その時に総合評価方式を採用しているマンション
はありますか？

総合評価方式は行政が使う手法でいろいろありますが、
マンションの場合は簡易型を使うといいでしょう。

太陽光発電の設置でいろいろ問題が発生しています。
法整備が必要な時期に差し掛かりました。
特に雑な工事をしている業者については、しっかりした基準を
決めないと台風や大雨で被害が発生することが予想されます。
裁判も行われているようですが、それには被害を数値で
示す必要があるので時間がかかるでしょうね。
自然エネルギーは日本には特に必要でしょうが、被害が出て
きているので行政が今後どういった対応をしていくかが
注目されています。

業務監査と会計監査を重視して下さい。私のマンションでは、

収入の部　駐車場、自転車・バイク置場、施設使用料、保険金、雑収入、有料駐車場、受取利息、等
支出の部、小修繕費、雑費、保険金、什器備品費、口座振替手数料、等
　※施設賠償責任保険の保険金の請求については保報告漏れが多々あります。
　※個人賠償責任保険（組合加入）については、全く報告なし。
　　保険金の請求は、不正の温床のにおいがする（推論）
　※駐車場には不正駐車有（駐車しているが使用料が入金されていないのと不公正
　　（マンションの顔役が多い）
　※自転車・バイクのシールの種類が多い（１つに統一されていたものであるが？）
　※小修繕費の種類が多く、少金であるが金額が数百万になる事もある、
　　同じ工事が２度、３度るこれは、案外不正の温床である。

の点が管理費等の不正注意事項です。詳細は組合保管の、理事会資料を精査すると判明します。

以上の点を調査して、記録で比較すると、不正の温床が、推論できます。これ等の調査が
やりにくいように、管理会社１０９は、担当や、管理員を移動させたり、理事も順番制です
ので引き継ぎがなされない。区分所有者に配布される資料は、総会の招集通知と、議案書、
契約書、時には錠事項説明書だけであるので、大事に保管しておくことです。会計報告書にも、
意図的に金額の合計に介在しているところがありました。専門家と相談の上、纏めて追及します。
財産目録、貸借対照表、管理費等の、預金（残高だけでは駄目）の出納も精査する必要があります。

長期修繕計画から修繕積立金の額を算出していきますが、築３０年の
総工事費から計算するのと、築４０年までを計画したものとは
総工事費の額がまったく違ってきます。
築３０年までは大型設備、エレベーター、給排水管、ガス管、玄関扉、
窓枠サッシ、浄化槽、消防設備といったものは計画されずに計画が
組まれていますからね。
その工事費を含んだ計画で積立金を算出すれば当然値上げをしなければ
対応できなくなるのは明白になります。
それに早く気づくかどうかが、これからのマンションのスラム化防止に
つながってきます。

計画は、あくまで、計画だから、確定されるものではないが、
マンションの将来の、資金対応能力を図るために重要。

それと合わせて、経費を如何にして節約するかも考えて下さい。

修繕費を高く見積もり、区分所有者の不安をあおる事は避けて下さい。

第三者機関に依頼した方が良いでしょうね。

>703
経費の節約とやらなければならない工事は別物ですよ。
経費の節約はするのが当然です。
共用部分が悪くなって交換等をしなければならなくなった場合、
長期修繕計画外だからとか積立金がないからやらないで済みますか？
玄関のオートロックの交換とかメールボックスが壊れたとか
給水管から水がもれだした場合、計画にないからといって
放置しますか？

築年数の経ったマンションを維持しようとするのは金持ちの道楽ってことだな。
クルマと同じ。クラッシクカーを維持するのには新車に買い替える以上の金がかかる。
経済合理性を考えるべし。
建物として持つかどうか、クルマとして持つかどうかを判断基準にするべきではない。
維持するのが経済合理性に見合わなくなれば
適当な時期に管理組合解散、取り壊しが妥当。

７０５さん　
一般会計と特別会計を見なさい。

↑それが分かれば、あんな事書きませんよ。

>706
一般会計と特別会計とはなんですか？

>705
取り壊すとしたら何年位で壊すのですか？
その数字が示せますか？
いい加減というかノンポリの考えですよ。

>705
何年で壊せばいいか答えられないでしょう。
答えられもしないことを無責任に書き込んじゃだめだよ。

７０６さんへ　議案書の収支報告書（一般会計と積立金会計）を見て下さい。

一般会計は管理費の収支報告です。
特別会計は修繕積立金会計とも言います＝修繕積立金の収支報告です。

各項目を確認すると理解できます。管理費と修繕積立金の次に大きな収入は駐車場使用料です。

駐車場使用料は別会計にすればよいのですが、通常は一般会計の収入になります、その他の

収支の状況で剰余金が発生すると、急な費用が発生対応費として積み立てるかしまが、通常は、

特別会計（修繕積立金会計）に繰り入れて１２か月分の収支のンバランスを取ります。

この反対をする組合もありますが、金融機関等の借入時（住宅支援機構）の審査に係る事があります。

>710
７０６ではありませんが、だったら管理費会計と修繕積立金会計に
すればいいんではないの。
それに住宅支援機構の借り入れ条件にそんなものはありません。

借入の条件とは、言っておりません。

住宅支援機構のこともっと勉強した方がいいかもね。

>705
取り壊すとしたら何年位で壊すのですか？
その数字が示せますか？

一般会計とか特別会計とか管理組合会計の用語ではありません。

駐車場収入は修繕費積立金会計の収入にするのがガイドラインの推奨。

いつ壊すかは最終大規模修繕工事から20年後が妥当である。

ガイドラインを教えて下さい。適正化法ですか。委託契約書ですか、規約ですか。？

>いつ壊すかは最終大規模修繕工事から20年後が妥当である。

２回目の大規模修繕工事終了後としても、それから２０年後という
ことは、築４５年程度になります。
ということは、給排水管、ガス管、玄関扉、窓枠サッシ、エレベーター
といった大型設備の更新工事も入ることになります。
それともその工事はしないで少々悪かろうと我慢しますか？
３回目の大規模修繕工事は当然しないんでしょうね。
２５年過ぎから解体する４５年ぐらいまでは工事なしなんでしょうね。
築３０年からは新規に入居する者はいなくなるでしょうね。
壊すことが分かっているマンションを買う者はいないでしょうから。
資産価値は殆どないマンションになるでしょうね。
土地は解体費のことを考慮すれば大した金額にはならないだろうし。
それより、解体する特別決議は承認されるんだろうか？

最終大規模修繕工事とは、それ以降の大規模修繕は行わないで一定期間後、例えば20年後のマンションの解体を前提にしたものである。
居住者の大半が８０歳前後になったとき、マンションの寿命を後20年と決定することで、無駄な修繕を抑止する効果がある。
今後、マンション解体促進化法などができて、3分の2の賛成で解体できるようになるであろう。

あなたは全く現状認識のない考えをされる方なんですね。
例えば２５年の大規模修繕工事が終わった後、２０年後に
解体すると決めるといってますが、その頃は８０歳前後になっている
と勝手に決めていますが、マンションを購入した者が全て３５歳前後
で購入して、最初から最後までそのマンションに住むとは限らない
ですよ。
一体、築４０～５０年後には、どれだけのものが入れ替わっていると思いますか？
あなたの発想からすれば、築４０年後は全て入居者は７５歳前後
になっていますからね。
うちのマンションでも築１５年ですが、既に３０％以上が入れ替わって
います。
マンションは入れ替わりが激しいんですよ。
その途中入居の皆さんは建物・設備の維持保全はしっかりして欲しいと
思いますよ。
だから、住み続ける者は快適なマンションライフを、売却する者は
できるだけ高く、賃貸に出す場合はできるだけ高い賃料でと思う
のは普通の考えですよ。
ただ値上げには抵抗がある者はいますが。

↑病気

築30年から40年を越えるとローンが組めず、買い手がつかなくなるので、いくら修繕しても無意味である。
100年以上使うとなると個別のマンションの（ここのスレ主のように自分の死後も行うまめな）修繕だけでなく、法廷耐用年数の延長とか整合性のとれた政策が必要になるのである。

７１９さんが正しいですよ。有難う。

まったく頑固なんだな。
あなたの発想からすれば、マンションは築４０年が経過したら
解体するのが当たり前のようだけど、現実の認識が全く把握
されていない。
築３０年経てばあなたのばかげた発想からすれば、誰もそんな
マンションは買いませんよ。
それにマンションは入れ替わりがあることも想定していない。
あなたのマンションは、空きだらけとなりスラム化するだけ。
あなたは解体と決まってもまだ生き残っており、マンションの
買い替えはできない、アパートを借りるにもそのお金はない
ということになりますよ。

引っ越しできない者がどれだけいるのかな。
それ次第で取り壊し決議が大きくかわってくる。

マンションの寿命とは、経年劣化による損耗で訪れるのではなく、あと何年使うのかという意思で決定すべき、ということを
国土交通省が言っていないものだから、ここのスレ主には理解できないのである。

マンションの住人の大半が80歳前後（＝築40年超）ともなれば、限界＊＊のようなもので、消滅は時間の問題だと考えるべきであろう。

マンションは入れ替わりがあるんですよ。
何も最初から最後まで同じようにみんなが住んでいる訳じゃないからね。
築４０年で解体というけど、その１年前はどんな状態なのかな、そのマンションは。
修理は殆どしないんでしょう。
それに玄関扉や窓枠サッシ、エレベーター、給排水管等の交換は
しないんだろうね。
もうオンボロマンションの典型だよ。
そんなマンションには住みたくないね。
マンションの専有部分はコンクリートで周りがかためられているので、
全て新しくすれば新築と変わらないようになると建築士もいってますよ。
壁紙、天井、畳、キッチン、窓枠サッシ・網戸、玄関ドア等新品にすれば
新築時と変わらないようだけどね。

入れ替わりは築30年までで終了。
それ以降は買いたい人がいても
銀行がローンを断るから
現金持ってる人しか買えなくなる。
流動性を保つには法的耐用年数を
伸ばすしかないと言ってるのだが
そうすると住宅新規着工の妨げとなり
景気に影響するからそうはならない
ということである。

嘘でしょう。築２０年のマンションを３５年ローンで買えたけど。

築３０年超ではむり。