湾岸タワーマンション総合スレ（ドゥ・トゥール、勝どきザ・タワー、パークホームズ豊洲、クレヴィア豊洲　他）　part15

>>17419
つ

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/594441/res/1071-1180

またGFTへ攻撃始めてるし、どれだけ嫉妬と劣等感の塊なんでしょ。WCTで本当に心が満たされてたらこんな化け物にはならないだろう。

>>17419 匿名さん

>駐車場代が40,000円（予定）からというのはいかがなものか･･･。

40000円は高いな。高いから駐車場使わない人や近くの安い駐車場を使う人も出てくるだろう。駐車場収入を管理費に組み入れる計画なら、駐車場が利用されないと管理費会計が…

>>17422 匿名さん

17423だがWCT住民じゃないぜ？17419にレスしただけだ。

>>17422 匿名さん
そもそも駐車場ネタを振ったのは、WCTネガだな。WCTから駐車場ネタを持ち出したわけじゃないな。17419がWCT民かどうかは知らんが。

GFTの駐車場の件についてはすでに解決済ですけど、外野が何を心配されているのですか？

駐車場代は高いほうですけど、このくらいの価格帯の物件では他にも同じような料金のところもありますし、高いと思うなら使わないければいいだけの話で。坪２００代や築１０年以上の物件の駐車場代と比較して高いと言われても、物件の価値が違うので意味のない議論かと。

> 17426
あれで解決というのはお気楽に過ぎませんか。

GFTって、駐車場358台のうち、わずか218台しか契約者がいないんだね。
全883戸中218台となると、車保有率は25%を切ってる！
「駅から遠いから車を持ちたい気持ちはやまやまだけど、頑張ってローンを組んだからその余裕が無い人が多い」という解釈で正しい？？

ちなみに他のマンションの車保有率はどうなんだろう。

あれで解決ってあなたがストーカーのようにGFT契約者板を眺めていた時から色々、変更があり問題は解決しているのですが。

２１８台っていつの話やら(笑)。契約者板を全部舐めるようにチェックとか気味悪すぎ。今は大事な話も含めてほとんどの書き込みはパス付でしか展開されていませんよ。

会計も黒字。駐車場運営も解決したって言っているのに何も知らない部外者がここで何を語るのさ。単にネガりたいだけじゃん、ほんま病的やであんた。

GFTの売り出しを調べると、売り出し価格の時点で坪400万切ってる部屋が大量にあるんだけど。
平均成約価格が420万って本当なの？？

65.56㎡、北角、6900万円（坪348万円）
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_minato/nc_86562930/

60.72㎡、西、7280万円（坪396万円）
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_minato/nc_86144681/

62.52㎡、北東、7450万円（坪394万円）
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_minato/nc_86837670/

65.56㎡、北東角、7800万円（坪393万円）
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_minato/nc_86917392/

72.45㎡、南、8370万円（坪382万円）
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_minato/nc_86843548/

78.04㎡、東、8998万円（坪381万円）
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_minato/nc_86644819/

76.67㎡、東、8998万円（坪388万円）
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_minato/nc_86517953/

82.24㎡、北東角、9180万円（坪369万円）
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_minato/nc_86699762/

81.03㎡、南、9180万円（坪375万円）
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_minato/nc_86563000/

82.24㎡、北東角、9580万円（坪385万円）
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_minato/nc_86563196/

82.24㎡、北東角、9600万円（坪386万円）
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_minato/nc_86562958/

ここ最近の中古マンション成約価格は、平均して売り出し価格から10%程度下がって成約している。

GFTは「新価格」表示が多く、これは当初の価格では売れず、しびれを切らした多くのオーナーが提示価格を下げて売り出しているということに他ならない。（そのままの価格で売れるなら値下げして売り出す必要ないからね）

>>17430 に掲載されている10部屋については、実際には坪350程度での成約に収まると考えるのが妥当だろう。

「「駅から遠いから車を持ちたい気持ちはやまやまだけど、頑張ってローンを組んだからその余裕が無い人が多い」という解釈で正しい？？ 」

⇒この書き込みどう？(笑)どうみても中傷してやりたいという以外に解釈しようがないんだけど。

そして、こんどは中古成約の値段わざわざ自分で書き写して、さらに坪単価まで計算して、中古成約値にケチをつける。

こんな人どう思う。こんな病的なことやるのはWCTしかいない。

>>17421

GFTさんの掲示板見ましたが、大変そうですね。
ポジティブな内容のみ書き込むように指示されている住民板で具体的な解決報告が一切上がってないのも、厳しい事情があることの裏返しなのでしょう。
一般に築年数の経過とともに駐車場契約率は低下していくので、１年目でこの状況では先が思いやられますね。

> 総会で配布されたＱ＆Ａによると、予算上は358台のうち300台分の収入を見込んでいるとの事です。
> 40,000円/月 × 300台 ＝ 12,000,000円/月
> この金額以上の収入を確保する事が、管理組合としてクリアすべき最低条件となります。
> （当然ながら、それ以上を目指していかないと、将来の大規模修繕等の予算に影響してきます。）
>
> また、現状の契約台数は218台との事ですので、
> 300台 － 218台 ＝ 82台
> 40,000円/月 × 82台 ＝ 3,280,000円/月
> の不足を解消する手だてを早急に打たないといけない訳です。
>
> まず、理事会で第一の解決策として交渉して下さっているヤナセが、
> 入居者と同じ金額で82台以上契約して貰えれば最低ラインはクリアとなります。
>
> 一方で、ある金額まで値下げしたら入居者の契約が増えて満車になると仮定して、予算上最低限必要な収入を下回らない料金は、
> 12,000,000円/月 ÷ 358台 ＝ 33,519円/月
> となります。
> 従って、もしも33,600円/月に値下げしたら、
> 358台 － 218台 ＝ 140台
> の新規契約者が集まりますか？という議論でしょうか。

湾岸の駅歩10分程度の駅近でない大規模マンションで、駐車場契約率が25%を切っているマンションってGFT以外にあるのか？
自分には思いつかない。

物件中傷が明白かつ執拗な悪質投稿なので削除依頼とアクセス禁止を依頼しました。自分の物件に満足しているというのなら、病的な他物件批判はおやめになった方がいい。お疲れさま。

>> 17432
> そして、こんどは中古成約の値段わざわざ自分で書き写して、さらに坪単価まで計算して、中古成約値にケチをつける。

自分で書き写すって、単なるsuumoのコピペでしょ笑

そもそも平均坪420万で成約してるとか嘘書いてるからネガられるんじゃないの。

それとも坪単価420万で成約していたのが、何らかの理由があって坪単価350万まで急落したとでも言うの？
そうだったらその理由を教えてほしいな。

>>17435
散々WCTの中傷を続けてきた自らの行為は棚にあげて、GFTの中傷は許さないという態度がすごいですね。
管理人さんの冷静・平等な判断を願います。

>>17429 匿名さん

>何も知らない部外者がここで何を語るのさ。
おいおい、君がそれを言うのかい⁈w
今まで散々WCTにもっと酷い粘着的なネガ繰り返してたのにねー。
事実を挙げられただけで、テンパり過ぎじゃね？

あの、今、上の↑やりとり読みましたが、いままでこういうGFTネガは全部私の書き込みに
されてきましたが、念のために申し上げますが過去も含めてWCT民の私ではないですので、
WCTのせいにしないでくださいね。本当に念のため。

>>17430 匿名さん
10階以下の低層ばっか挙げてなにいってんだ？それらの部屋は新築時に坪300切ってる部屋じゃん。それが25%割り増しで売りに出してるから全然資産価値は下がってないぞ。
ちなみに4〜6のGFT成約単価は400、いままでの平均で410だよ。不動産レポートでもわかるし、レインズみりゃわかるよ。

>>17436 匿名さん
急落したんだろ。湾岸最大の暴落。アイランドより駅遠だからアイランドより安くなるのは当たり前。駅遠はダメはさんざん自分で言ってたからな。

>>17440 匿名さん

うーむ。売り出し価格から坪400切っている部屋があれだけあっても、総平均値は410は計算が合わない。
引き渡し直後にうまく売り抜けたケースで坪400以上の成約事例があったと言ってることを嘘を言ってるとは言わないが、実際の相場は引き渡しから半年程度ではわからないからな。
他のマンションみたいに築年が何年か経過して入居済み中古になったときの成約価格が本当のそのマンションの評価だろう。
ここ数ヶ月、GFTでは芝浦の中古取引相場を大幅に上回る坪400以上で一件も売れずに価格値下げが相次いでいるのも、当たり前と言えば当たり前と感じる。

>>17434 匿名さん

つまり、

１．三井がGFTの駐車場料金を周辺相場の最高値￥40000と設定して、その駐車場が8割がた埋まることを前提に住戸の月管理費を設定して予算計画を組んだ。

２．販売時、「うへー駐車場40000円かよ。めっちゃたけーじゃん。俺はパスだな」と敬遠した車持ち検討者が多く、結果車を持たない主義の購入者が想定以上に多くなった。

３．当然の帰結として駐車場が埋まらず、駐車場料金収入が当初想定を大幅に下回り、引渡し直後からあるべき収入がない状態となり管理費会計に穴が開く事態となった。

車持たない主義の人が多く住んでるマンションで駐車場代値下げしても、駐車場は埋まらない。結果として、唯一の解決策は、共有部に部外者が毎日立ち入ることを容認してマンション居住者以外に貸し出すこと。これって、三井のミスじゃねーの？三井に責任取らせるべきかと思うが。

>>17440 匿名さん

まぁ今の売り出しでも内見入らずに、
売り出し価格さらに下がって成約でも下がるってかのうせいも結構あるけど、

まあ君の論法にとりあえず乗って、
売り出しで25%って事は、成約で15%利益出るかどうか、新築タワマンとしては、湾岸最低の値上がり率だな…。

>>17444 匿名さん
まぁ市況が悪化してるから仕方ないんじゃない？WCTも6〜8のレインズ平均で坪273だし、最近の成約単価はどこも悲惨だよ。
参考までに新築タワマンでGFTより値上がりしてるとこ教えて？最近だとスカイズくらいしか思い浮かばないな

>17445
10年前のマンションは分譲が安かったから含み損になることはないけど、最近の分譲はちょっとかわいそう。GFTの分譲価格はまだ良心的だったが。新築が苦戦する一方で中古市場は活況というのは分かる。WCTは階層や眺望で中古価格が坪100万違うから、最近のは安めの部屋の成約が多かったんだろう。GFTでも平均値は坪410だが低層は坪370くらいで比較的安いと言ってるのと同じ理屈だ。

>>17446 匿名さん
まぁその通りだね。貴方の意見が一番フェアだと思うよ。GFTは最近の新築タワマンではまだ含み益が乗る方だよ。GFTが損するならDTとかベイズ、ティアロあたりはもっと悲惨。もっと言えば、いま売ってるタワマンなんて割高すぎて含み損確定だからなぁ

>>17446 匿名さん

低層坪370万は売り出し価格。
成約はそれより10%下がるので330-40万辺りですね。

そう考えるとアイランドのクローヴは強い、やはり芝浦と言えばアイランドと言う認識されてるんだろう。

築10年なのに、新築のGFTと坪10万変わるかどうかかぁ。

>>17449 匿名さん
グローブの6〜8平均も坪320で、GFTの400とは坪80の差があります。グローブは一時期坪360近くまで上昇したのですが、最近はいまいちですね。

>>17447 匿名さん
消費者もバカじゃないから、そのことに気づき始めてるね。デベロッパーが価格を吊り上げているわけじゃなく、建設コスト高騰が原因だから、デベが悪いわけでもない。
ただ、どうしても今マンションを買うなら、タワーマンション中古を買って、使用感があるキッチンと壁紙、床の張替えだけ取り替えるという簡易リフォームでも満足感は得られると思う。
管理が良いタワーマンションであれば、共用部は綺麗だしね。

>>17450 匿名さん
GFTの6ー8の成約平均は、坪400も無いです、坪365位。

最近の湾岸はどこもいまいち。
DT→絶賛売れ残り中。中古一件も成約せず。WCTと同じ9年コースか？
ツインパ→浜離宮への乗換需要で在庫積み上がり、成約単価も420まで落とす体たらく
GFT→低層370などの安い在庫が積み上がり、成約単価400を切る日も近い
アイランド→絶賛値下がり中
WCT→成約が半年で10件程度という売れなさ。直結成約単価平均も坪273と悲惨
PC豊洲→眺望塞がれ問題で絶賛値下がり中
ティアロ→完売詐欺だったことが判明。大量の在庫が2割増し程度で売りに出されるも全く売れず
KTT→地権者住居の成約は15%程度しか値上がりせず、成約も殆どない、絶賛売れ残り中。謎のオブジェや場末の居酒屋がエントランス横に出来るなど住民スレも大荒れ
スカイズ、ベイズ→市場汚染マンションのレッテルを貼られ在庫積み上がり。絶賛値下がり中。

>>17452 匿名さん
はい、嘘言わないでね。ソースをちょうだい？少なくともレインズサイトでは400程度になってるし、投資家向けの不動産レポートでも400と報告されてたけどね。

三井湾岸クラブの最新号でGFTは現在410平均と報告されていたし、総合スレにも200〜300レス前に報告書の画像も貼ったんだけど。住まいサーフィンでも同じような数字。東京全体、湾岸全体で下落しているのは間違いないでしょう。スカイズ、富久、gftあたりはまだ坪80くらいの含み益を残していますが、現在新築で絶賛販売中の物件は購入時点で含み損抱えるリスクがでてきたね。

>>17448 匿名さん
違うよ。
ここまでのGFTの１番安い成約事例が360台。
>>17452も嘘。そもそも、最近売りに出されたものが13階以下の条件の悪い安い部屋ばかりなのを隠して情報操作してる。売れた部屋も、皆坪@80の値上がり幅を取れている。
ちなみに、うちは某大手に査定してもらったら固めで@438だった。これもやはり@80の含み。全戸平均したら@400超というのはほぼ正しい。
快適なので、全く売る気はないけどね。

>>17455 匿名さん
駐車場大丈夫ですか？
ヤナセにちゃんと満額で貸せた？

それ出来ないと大規模修繕で破綻しちゃうんですよね？

>>17453
湾岸だけじゃないよ、東京全体で絶賛値下がり中。3Aの有力物件でさえ全然成約しない状態（笑）

さあ、みんなどうしようか。この日が来ることはわかってたけど思ってたより早かったね。

>>17457 GFT住人さん

WCTも安い売り出しと成約は、ほぼ低層で眺望無しなんだけどねw
何でGFTだけ、低層切り離して別のマンションの様に語ってんのw

もともと人気もなく注目度も低かったから目立ってないけど、DT、クロノ、ティアロ、KTTの中古の売れなさが半端ない。結構ですがシャレにならんよ。ティアロなんて、実はちゃんと完売してなかったみたいで数十戸のバルク通した事実上の再販売が始まっている。

>>17459 匿名さん
私は、マンションに超満足して、他に移りたいマンションもないので、査定より高く買うという人が仮に現れても売りません。港南居住の快適さと品川駅の利便性の高さを同時に享受できる場所は、他にはありませんからね。
しかも、近隣では新駅やリニア開業に向けて商業開発などさまざまなポジティブな変化が起きて、ますます便利になるでしょうし。

>>17461 匿名さん
そう。スカイズ、GFTはなんとか含み益がでるけど、それ以降の新築は悲惨すぎる…本当に、文字通り全く売れてない。勝どき、晴海、東雲あたりがさらに新築がたつから、本当に悲惨なことになるよ。

>>17460
あんたレインズ素人画面しか見れない人でしょ。今年のWCTの成約はどちらかというと中層以上ばかりだよ。築11年の成約平均270台まで下落中の古マンション買うのに眺望ない部屋なんて買う人いねえから。眺望いうても足元汚さすぎて、湾岸下位なのは皆さんご存知の通り。

>>17463
勝どき晴海って今でさえ、DTも中古も全然売れてないのに、これから2万戸供給すんだろ。まじやばくない？

>>17465 匿名さん
流石に勝どき晴海買った情弱はこのスレにはいないと思うけど…いたとしたら本当に可哀想

今売ってるPHTやPC湊あたりもかなり厳しいだろうね。売れてほしいが既に含み損抱えてる可能性はある。

>>17464 匿名さん
へー。ソース出してみ。後方角とか棟でだいぶ違うしね。

因みにさすがにこれ迄いつも連呼してた成約坪平均420万って言う嘘は取り下げたんだねw
まぁそれでも坪400とかセコいサバ読んでるけど、この3ヶ月の成約平均は坪395万だね〜。

そして今出てる低層そのまま売れても平均下がるのに、成約だと更に下がるから、半年後には坪350位かな。

WCTは西側の売却が圧倒的に多い。
DWのため西日が暑いのも理由らっしい。
安い成約は、西側の比較的低層階の部屋、各棟お見合いになる中庭向き部屋だと思われる。
それ以外は安くても間取りがよほど悪いとかが無い限り坪300万以上だと思う。

KTTってあんなに売れたのになんで全然含み益ないの？ティアクロはそもそも即完してない人気イマイチだったからそうなる予想はしていたが。