パークコート青山 ザ タワー［旧：(仮称)港区南青山二丁目計画］

ここはバブルの時に地上げ屋に...とネットに出てるよ。だから地権者はいない。

過日、散歩方々やや離れたところから眺めてみた。
迎賓館前からは、パークアクシス、六本木ヒルズ、ミッドタウンタワー、パークコート赤坂などこのエリアの
高層は大概見れるが、ここは最上階が僅かに認識出来る位。
外苑エリアに移動すると権田原の交差点辺りからは、見えるが存在感はないかな。
物件に近づくと、当然それなりに目立つが、青山公園北エリア（俗称青葉公園）からだと建物のデザインにいまひとつインパクトがない。
都道を渡って霊園に入ると、このマンションの正面を見据える感じになり、存在感がどんどん増す。
一番は、恐らく、霊園中央付近から見た姿かなと。
青山公園の南エリアにまで行くと、どうしてもパークアクシスの添え物的になってしまう。
ミッドタウン前からは外苑東通り北方向に、結構良く見えるが、ミッドタウンガーデンに入るともう見えない。
赤坂に入ると、ほとんど見える場所がないのだが、サカスの頂上付近に行くとパークアクシスに左側に
よくみると建っているのが認識できる程度。
高さ制限があっての26階建てなのだろうけど
タワマンってやはり高さ勝負だなと再認識。
このデザインで六本木ヒルズやミッドタウンタワー並のサイズだったら
正に、歴史的な建造物になっていただろうに。。。
以前、檜町のモデルルームへ行った際、住むというより滞在するところという印象を受けた。
ここも同じような感じがする。
購入者の過半数はセカンドとして使用するのだろうけど、満足行くのかな？
自分なら、住んでるタワマンが遠くからも認識したいけど。
富豪への余計な心配か。
このエリア、パークアクシスが目立ち過ぎる。

マンションは高さ勝負なんて
申し訳ないけど貧乏人の発想。
本当の富豪はパークマンションです。
ここは神宮外苑を普段使いできる
こじんまりしたコンドミニアムて感じ。
ソフトもしっかりしてそうだし
駅近なので普通にファーストで使う
人はそこそこいるんじゃないかな。

好みは人それぞれだが個人的にはマンションは天井高が大事なのでここは非常に魅力。
平均階高は3.9m前後で都内タワーではパークコート六本木ヒルトップに次ぐ高さ。
20階までのほとんどの部屋が最高天井高2750mmで
21階〜25階のプレミアムフロアの最高天井高は3m。
最上階の26階は4mを大きく越える最高天井高。
パークコート六本木ヒルトップはプレミアム住戸でも最高天井高2600mm
で最上階でも3mだから天井高だけなら恐らく日本最高レベル。
でもバルコニーが352㎡の最上階一戸だけっていうのが残念すぎる。
最上階どんな人が住むんでしょうかね。。100坪越えで30億円とも言われていますが。。

高さ勝負とは思わないけど、確かにあのエリアはパークアクシスが頭一つというか頭三つくらい抜けて目立ってますね。
だからこそ埋もれないようにこのデザインなんだろうけど。

様々な捉え方が有るのだなぁ。。。なんて思いました。
ファーストで使うって実需で、ということですかね？
ここだと通勤便利だし、資産として持っていても都合が良いからということで
自分で暮らす人も出てくるかもしれないですね。
何しろ人気の有る街ですし（住宅地として人気があるかどうかはわからないけれど）。
ある程度分かりやすい外観っていうのはありじゃないですかねぇ。
資産価値に多少は影響有るのでは？

青山一丁目は六本木に比べると全然面白みもなく地味ですが
敢えて静かでおとなしいけど安全な街で優雅に通勤して暮らしたり
子育てしたいという実需は十分にあると思います。
利便性に関しては永田町も六本木も表参道も一駅ですし、
渋谷も新宿も地下鉄で６分くらいです。

華やかさを最優先を考えるとPC赤坂檜町ザ・タワーに匹敵するところは
なかなかないと思いますが、治安や利便性やデザインの希少性を考えると
住みながらも価値が上がっていく可能性も考えられます。
地権者もいないし、付加価値のついたサービスを考えると
PC青山ザ・タワーをファーストで使うことは十分にありうるでしょう。

まだ、お部屋は残っているのですか？
価格は、一期と同じくらいで出しているのでしょうか？

子育てって、自分は小学生のころ墓場は怖かったな

2億くらいの部屋はもうほとんど残ってないんじゃなかったかな？
値引きはないんじゃないの、こういうとこは。

低所得者層を対象とした都営住宅は、高級住宅地といわれるエリアにもあるものですが
青山への集中は際立っています。
千代田区番町にも２つあるし、赤坂、麻布にもそれぞれ１つ都営住宅はあります。
一方、青山には５つもあり、これだけでも驚きますが、管理戸数をみると
番町140戸、赤坂80戸、麻布81戸とちょっとしたタワーマンションが出来ると希釈されるボリュームですが
青山には実に1257戸もあります。特に南青山1丁目だけで370戸、北青山1丁目は銀杏並木脇にもので605戸。
このマンションの隣接エリアは、975戸もの都営住宅集中エリアで、間取りも３ＤＫが中心です。
ここからが概算ですけど、住人の40～50％が都営住宅居住者というエリアになります。
恐らく、このエリアに高級感がないのは、こうした背景も大きいと思います。
そして、今後も都営住宅の街であり続けるでしょう。

予想に反し、実需の方が多いようですよ。

立地最優先のこの時代に同じ立地で近隣とぎゅうぎゅうにひしめき合うマンションが数億、かたや贅沢な敷地面積と使い方をしている都営住宅が月数万円、、、色々と考えてしまいますね。

残り物ですけど、福はあるのでしょうか？

昔、ジョージ・ソロスがモノの価格に割高も割安もなく
売れた価格が市場での正しい価格なのだと言っていましたね。
一方で、市場価格の大きな変動にも言及はしていましたが…
このマンションは素人的には、価値と価格の乖離が激しいと感じるのですけど
売れているのであれば、その価格が現時点では正しいのでしょう。
近い将来出来るであろう住民スレを覗いてみたいですねえ。

>>896 匿名さん

そうなんですよね。

都営住宅って、見た目古くてアレなのですが、敷地の使い方とか、かなり贅沢なんですよ。

青山地区に負担をかけているのは、むしろ後発のタワマンとも言えるわけで…。

縦に人が積み重なると、近隣の小学校とか、公園とか、やはり無理な圧力が加わり、歪になると思います。

ここを契約した個人（超富裕層）から聞いた話で恐縮です。
「公園向きなら坪１０００万でも買うつもりだった。８００万台とは・・・。」
超富裕層では「格安」だったらしいですよ。

庶民が「都営住宅だとか、価格が高いとか」超富裕層の心配をしてあげなくてもいいのでは。

都営住宅ね…
全身ブランド物で身を固めたベビーカーをひいたお母さんが、周りを気にしながら足早に住宅に入っていく姿をこの辺りで見たことあるけど、どんな気持ちで住んでるんだろう、って思ったことがあるな。

金持ちほど、お金の使い方が上手いと聞くから
そんな金持ちの方が安いと思って契約したのなら
余計興味が湧くわ

青山一丁目は赤坂御用地のおかげもあって
3A六本木エリアの中でも最も治安がよく
交通利便性の良さも突出してます。

住民の基本は南青山赤坂アドレスの
高級マンションや邸宅にお住まいの方々中心の超富裕層エリアです。
南青山アドレスの分譲タワーマンションは大変希少です。
資産価値は鉄板だということなのでしょう。

>>903
外苑東通りを挟んで赤坂側は高級感ありありですけど
ここの近辺は？
ちなみに１軒でも構いませんので近隣で高級分譲マンションの名前を挙げてみていただけますか？
私には思い浮かびません。

>>904 匿名さん

青山ウィン

このマンションは買って後悔するより、買わずに後悔するかも…

>>904
近隣ならタワーではありませんが
ディーグランセ南青山ハイヴァリーでしょうね。
各住戸の最大天井高3.5m,最上階8mという仕様は
現時点でも他の追随を許しません。
またタワーに限定すれば外苑前が最寄駅になりますが
同じ南青山2丁目アドレスの青山ザ・タワーが挙げられます。
現状でも1丁目から7丁目ある広大な南青山アドレスの中で
20階以上の分譲タワーマンションと言えるのは現状では
外苑前の青山ザ・タワーとこのPC青山ザ・タワーの２つだけです。
南青山アドレスで地権者のいない20階以上の
高級分譲タワーマンションであるというところが
この物件の強みだと思いますね。

そもそも赤坂側だと神宮外苑遠くなるし
外苑前周辺のスーパーも使いづらい。
青山で駅徒歩3分以内で地権者のいない
高級タワマンなんてもう建たないでしょ。

ここはそのまま超高級ホテルに転用できそうな
マンションというよりコンドミニアムなので
将来的に老人ホーム化しそうな集合住宅的
超高層タワマンとはわけが違う。

ですよね！西側中層階と東側底層階なら、どちらが良いですか？やはりパークピューなんでしょうか？

ここは低層でも東側パークビューはかなり綺麗だと思います。
西側中層も視界は十分に開けていて夜景は悪くないはず。
間取りと価格次第じゃないでしょうか。

結局、ここは買って良いマンションですか？

買える余裕があるなら間違いなく買い。
当分もうこんな凝った仕様の物件は出てこない。

そうですよね、タワーは今では別に珍しくないですが、ガラスウォールの曲線の外観は、素晴らしいです！

住民スレを作りました。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/616645/

こういう物件はプライバシーが重要なので
住民スレ要らないです。
早いとこ閉鎖して下さい。

>>917 匿名さん

そう赤い顔をして怒らなくてもいいじゃないですか。
住民同士で語り合うのもありだと思いますよ。

赤坂檜町やパークマンションなんかも
住民スレ作ってない又は稼動してないとこ多いです。
大形物件でもないのでプライバシーを考えると
デメリットがメリットを上回りそうたという事です。

残りも少なくなっていますが、完売しないのはやはりグロスが高いからですか？今なら東京No.1のマンションのような気がしていますが…

残ってるのは４億以上のお部屋が多いんじゃないでしょうか。
売り出した時期も赤坂檜町との兼ね合いで竣工１年半前くらいからですし
高額住戸の完成売りは折り込み済みかと。

2億前後もまだあるようです。坪単価850万前後は、現在だと少し割高ということでしょうか。不動産に一時の勢いが無いのかも。2億だと肩身が狭いのかな…

南向きの角住戸は21階以上のプレミアム住戸でもなく
低層であっても100㎡以上は坪1000万〜坪1200万あたりです。
それに比べ相対的に割安感のある坪850万くらいまでの
72A,83A,85A,85B,90Aあたりは瞬殺でしたので
2億前後で肩身が狭いなんてことはないかと。
でももう高層階は選択肢がほとんどないので悩みますよね。。

ホームページには、70A、80Bが残っているみたいですが、もう上は残っていないんでしょうね？後で買うと言っても買えない物件だと思うので、本当に悩みます！

８５Ａ、８５Ｂ、８３Ａなら坪９００万で買う人知っていますよ。
たぶん、ネットに出したら即決でしょうね。

まあ、坪９００万で売る人がいないことも知っていますがね。

70A、80Bは、どうでしょうか？

７０Ａや８０Ｂよりお買い得部屋があったから、なんか損した気分になりますよね。

８５Ａにおいても販売の最上階は１０倍、ということは９人は買えなかった訳です。
どうしても買いたい人は、１０階前後を押さえたのです。
最上階と比べたら損したのです。
しかし、買えたのです。

ここは部屋の評価ではなく、マンション名の評価となります。

そうなんですよね、ちょっと損した気分なんですよね。でも、このマンションで買うことが大事だということも分かります。竣工したら、きっと暫く高くて買えませんから！

このマンションは完成した時が一番インパクトが大きいと思っています、

緑地帯まで全て完成して、建物全体の保護シートが外されたら
すごいことになっていると思います。ガラス中心なので
経年劣化もほとんどわからなそうですね。

六本木クラブレジデンスも販売時は震災もあり結構苦労していましたが、結果的には買った人は大正解でした。そんな結果になるような気がしています。

マンションの良さとして、買っておこうかと思います。千鳥ヶ淵に敵わないのかな？（笑）今の景気の先行き不透明感が無ければ、即日完売だったと思っています。

やはり、千鳥ヶ淵パークマンションには適いませんよね。
しかし、それ相応の評価を受けると思いますよ。

確かにパークマンション千鳥ヶ淵は名作ですね。
いいハードといいソフトが融合して
はじめていいマンションと言えると思います。
このPC青山もその可能性を感じる
ハードとソフトを備えているとは思います。
千鳥ヶ淵に近づけるといいですね。
投機的な買いなら、ない方がいいので
じっくり完成売りしたらいいと思います。

詳細お願いします。

ここは、檜町タワーより高価なんですよね！三井の名作マンション候補でしょうか？

檜町より安いんじゃないでしょうか。
檜町は平均坪950万でしたから。
檜町の立地は素晴らしいですが
地権者が多くソフト面が弱めです。
低層階に公共施設が入る上に
ミッドタウン側の出入口には
コンシェルジュいないので
セキュリティ面に不安ありです。
プライバシー重視なら青山かと思います。

そうなんですか。こちらは地権者が居ないのは、都心では珍しく、重要なポイントです。マンションの雰囲気が、同質感があり落ち着いていると予想されます。

>>937 匿名さん

檜町は、再開発前のあの廃墟のようなみたいな街並みを知っていると、確かに、あそこに住んでいた人達と一緒は微妙かも。

>>939
おっしゃる通りの街並みの地権者の圧力で檜町は10階まで外干しOK
となってしまいました。管理費をおさえるために共用施設やサービスも
控えめ感じで、立地やハードは素晴らしいのにソフトが弱く
地権者の質を考えるとマンションとしての将来性に不安があると思います。

一方PC青山ザ・タワーは逆に地権者に遠慮がないせいか
南青山アドレス初のプールサウナジャグジー付のタワーです。
バレーパーキングやポーターまでついてるので管理費は高いですが
充実したサービスを享受できそうです。

タワマンはどれだけ目立つかと眺望が全てという方々も多いですが
青山はマンションはソフトが大事と思う方向けのマンションです。

入居されている方の雰囲気は、大切です。エレベーターで一緒になるわけですし。PC青山は同質感があると思います。

買うか買わないか、本当に悩ましいマンションというかタイミングです！オリンピックで外苑は綺麗になって注目されるし、将来性もあるような無いような…（笑）

今週中には決めます。不動産市況がピークアウトしてしまい、勇気が出ずに困っていますが、皆さんのご意見は大変参考になっています。ありがとうございます。

神宮外苑の再開発はオリンピック後からはじまります。
秩父宮ラグビー場と神宮球場の位置関係が入れ替わり、
伊藤忠本社とオラクルのビルも建て替えて
複合施設ができるとか。
それがここの資産価値にプラスになるかは不明ですが
複合施設の出来次第ではすごいことになるかもしれませんね。
ても何の保証もないので無理はしない方が得策です。

三井レジデンシャルの営業さんは、所長以下少し焦っているのか、三井にしては、ちょっと強引な感じが致しております。

富裕層向けのハコを作ったけど、本当の富裕層のお気に召さなかった、、、みたいな感じなんでしょうかね。
こういったチャレンジ精神あふれる物件は好きなので三井さんには頑張ってほしいですね。

白金と青山、坪単価ではどちらを選べばよいのか、
単純に比較できないことは解っております。
白金のほうが２００万円くらい安いと思いますが、
悩んでおります、、、

契約された方にお尋ねしたいのですが、ここを選ばれたポイントは、どんな点ですか？

>>958
安いからとしか言いようがないよね。
フルサービスの南青山アドレスの分譲タワマンで
この立地ならその希少価値はわかる人にはわかる。

オリンピックの前も後も神宮外苑の
再開発は続いていくので安いと思えるなら
市況の悪い今が買い場。繁華街好きな人は
六本木赤坂アドレスがオススメ。

聞いた僕が悪かったです。本当に契約している人はこのスレにいる訳ないですもんね…失礼いたしました。これまで有難うございました。

購入を検討中ですが、建材費の高騰などで価格引き上げられた部分とこのマンションの立地、デザイン、ソフトの充実などの希少性の評価は5年後、10年後はどちらが前面に出てくるのでしょうか。10年後も他の近隣のマンションに比べて資産価値は保たれているのでしょうか。

デザインは青山に合っているし、秀逸だと思います。買った方が住まれるのなら、資産価値は維持されるのではないでしょうか。特に東向きは公園越しに高層ビルが見えるので素晴らしいと思います。

利便性のいい青山一丁目駅近の立地、
独創的なデザイン、ソフトの充実もさることながら
マンションの建物自体は地価が非常に高い
南青山アドレスの商業地域にたっているので
資産価値的には１０年後でも落ちようがないです。
西側も結構眺望は抜けてますね。

>>963匿名さん 964 匿名さん

ありがとうございます。気持ちが固まりそうです固まりそうです！

HPを見ると、完売にはまだまだのようですね。さすがに大きめの部屋は苦戦なんでしょう、HPに乗せるくらいだから。今の市況からは、完成後一旦下がるかもしれませんね…

広いプランは売れ切れですよ！

いつの間にか東向き公園側は売り切れたんですね。
南向きのMR仕様の広いのはまだ残ってるようですが。

西側も抜けてて良いと思うのですが、やはり東側が人気なのですね。

道路とは反対側なので西側はより静かだと思います。
夜景も悪くないと思いますし神宮の花火も見えるかもです。

歩道橋の上から神宮の杜越しに独自の照明の建物が目につきましたが、
あれは去年完成した富久のタワマンだったみたい。

富久の照明、ラブホっぽくて嫌、、、

ここは青山の物件の投稿サイトですが、
なぜ、富久のマンションの投稿があるのか
疑問。

東側はもう、契約終了ですか
それはどこからの情報で投稿していますか。
先日、私は担当マンに東側の契約を進められましたが
ローン審査通れば契約予定です。
まあ、これだけの物件ですから
デマ投稿もしかたがないかなあ。

羨ましいです！

契約した人のサイトがすでにｽﾀｰﾄしていますね。
ここは青学に通うママたちが沢山契約していました。
ただ、気になるのは名前を金融投資家という人の投稿です。
過去投稿を参考にしてください。

ここでの属性はどんな人たちなのか疑問に思う投稿内容でした。
ここのサイトはこのマンションを購入検討するための
建設意見の投稿が趣旨と思っていますが。

それに反する投稿が長々と投稿されていて
全く、参考になりません。

このマンションの角部屋購入となると家具はオーダーでないと
おさまりが悪い。
３００平米以上の部屋はまだ、売れていないようです。
あくまで、営業マンからのなんとなーくの言葉からの想像ですが
他のマンションですと
全ての間取りの資料を渡されますが
ここは自分の希望間取りしか配布されません。
『あなたの収入ではこれくらいの間取りしか契約できないでしょ。」ということだと理解しています。

３タイプの間取りを手に帰宅しました。
これからは建設的投稿をお願いします。

買い物が不便です。
一番近くには小さいスーパーがありますが
品数が少なく、私には無理でした。
成城石井までは徒歩で１２分もかかります。
成城は魚類がないのでまた、４分歩いてピーッコクまでの買い物です。
たぶん、セレブたちは御用聞きがいるので問題ないのでしょ？

高過ぎですな

でも買いたいんでしょ

年収どれくらいの方から参戦されてるのでしょうか？

年収はどれくらいの人たちが契約したのか
不明ですが。
マンションの使い道としてはゲストハウス用、セカンドハウス用の人たちもかなり
いると営業マンは言っていました。
中国人が気になりましたが１割は契約済だそうです。

それにしてもお飾りプールのようなサイズなので。
中途半端だという感想です。
管理費が一般のマンションの２．２倍ですから
このプールの維持費用もかなり占めているのでしょうね。
そんな事は全く気にしない人たちのマンションです。苦笑

>>980 匿名さん
20mでしたっけ？

そうです。
レーンは３レーンです。
なんとな～～く自分のマンションにプールもあるよ。と自慢げ？？？に発言するような
人たちが住むマンションではないと思いますが
有明の○○マンションはプールがあり最初は豪華かなと思っていましたが
その維持費と利用する人たちのマナーの悪さから
住人達から苦情殺到状態ですから。
やはり、プールはジムにあるくらいのサイズでないとと勝手に思っています。
利用料は５００円。
監視員もつけるそうです。これまた、管理費から人件費発生。

17mの2レーンじゃなかったかな？
ここは家族でサウナと展望ジャグジーを楽しむ場所でしょ。
貸切OKなので。