文京ガーデンってどうですか？

再開発物件の割には建詰まり感が強いですね。
もう少し敷地の使い方に余裕を持たせないと。

例えば販売中のプレシス文京小石川　静穏の杜は下記のようだが、これより相当高額となる

価格　第1期（3次、4次）、第2期（2次、3次）、第3期　4,480万円～6,980万円
住所　東京都文京区小石川三丁目93番3他（地番）
交通　東京メトロ丸ノ内線 「後楽園」駅 徒歩11分 （8番出口）　　
入居時期　2017年05月下旬予定
販売価格　70.37m2　6,980万円、59.67m2　5,680万円、51.42m2　4,780万円～

最近、人気ＮＯ１のシティタワー武蔵小杉（民間タワーマンション比較：参考）

所在地：神奈川県川崎市中原区中丸子2番1他、市ノ坪449番3他（地番）　物件の地図
交通：横須賀線 「武蔵小杉」駅 徒歩4分
価格： 5,980万円～9,090万円（坪単価❔）
総戸数：800戸
住友不動産の英知を集結した、総戸数800戸、地上53階建のビッグプロジェクト
総面積8,600m2超の広大な敷地を得て、地上53階建て・総戸数800戸という壮観なスケールで誕生する「シティタワー武蔵小杉」。足元に広がる緑の潤いが街並みを美しく彩りながら、大空へ向かって悠然と伸びる超高層タワーレジデンスは、ひとつの街として、800世帯の暮らしを大らかに抱きます。

土地の売却も済んでるだろうし、賃貸部分や区の施設ならともかく、居住区を高値で売っても儲かるのはデベだけでは?

>>846さん
その泉ガーデン自体がもはや斜陽なんですけどね。
あと、和泉ガーデン自体にもレジデンスあるし、
六本木一丁目は落ち着いていて住みやすいので、ここに住む必要はありません。

レジデンスは賃貸だけど、
六本木一丁目の徒歩5分以内にマンションがたくさんありますね。
南北線で離れてかつタワマンということになると、こちらではなく南方向に行くのが一般かと。

久々にここにカキコ

>>851
その通りですね。
自分もかつて港区でしたが「港区ダゾー！」みたいな荒稼ぎ住民の民度に辟易して、
すぐ文京エリア周辺に越しました。ほかに新宿・豊島も住むには便利です。

正直言うと、文京は古くからの一戸建ての人々はちょっとクセがある気はしますが。
（これはあくまで個人的感想。代々の話の自慢、新規住民につっかかる等の経験から）
この開発エリアの東にも2020年に再開発の話があるので、ここ一帯は様変わりする
でしょう。新しい住民による街の新陳代謝も必要と思ってます。

ザ・パークハウス本郷が
坪５００超えてきたようですが、
ここは６００に迫るのでしょうか。

あそこで500ならこちらは600越えが当然

目黒ツインタワーの坪600も驚きでしたが、
ついに文京区でも600到達ですか。

坪600万なら白金台かな。高台だし、別にちゃらいとは
思わない。

ランドマークとなる再開発だから作る人の士気も上がるだろうな。いい仕事してよっ！中の人。

文京区史上
空前絶後の大再開発？

なんか、無理して張り切ってる感が出ちゃってるんだよなぁ
こりゃ、再開発しても相変わらず垢抜けなさそうだわ…

番町まで自転車通勤の距離だからなあ、密かに人気なんだよねこのエリア(w

多分住民はかなりインタナショナルになるだろうな

計画を見てると、敷地に建物を詰め込んだ感が満載でとても垢抜けた感じはしませんね。
まあそれでも売れるからいいんでしょうけど。

住友涙目

東大の准教授以上の借り上げ住宅当確だよ

この辺りは意外と安いお店が多くて生活コストがかからないんですよね。
それでいて、洒落た店もそこかしこにあり、日常生活の満足度が高いです。
手の届く価格なら買いたいけど、私では無理だろうな。。

不動産の二極化が進みそうやで
高い物件ほど、中古での価値減少が少ないという

目黒のツインタワーは都心から離れてるし
駅まで横断歩道が二つある。
ここが坪単価６００でも不思議はない。

ザ・パークハウス本郷の売れ行きをみて
価格決定予定？

表面利回り3%とかになるから安全資産というよりただの節税商品だよ

同じ時期の同規模の市街地再開発事業の物件で、坪単価は周辺価格から４００前後か。
「大井一丁目南第一地区第一種市街地再開発事業」は住宅と商業施設等を兼ね備えた、複合施設となります。（完成予定時期：平成31年7月中旬）また、本物件は「大井一丁目南第一地区市街地再開発事業組合」を施行者とする市街地再開発事業の一部であり、売主は参加組合員として取得した保留床を分譲するものです。
1993年以降発表された「大井町」駅を最寄り駅とする分譲マンションの中で、本計画の総戸数635戸・階層29階建は最大規模・最高層。（MRC調べ）（平成28年9月現在）
・面積　３０～１００㎡　・販売戸数　未定　・販売価格　未定

坪600はないでしょ、、、。、
600っ、600って連呼して何がしたいの?
だったら、麹町とか千代田区アドレスに購入するかと。

　今回の再開発の隣に住友不動産が分譲し、平成16年に竣工した「アトラスタワー小石川」が今回の再開発の北側にある。当時、文京区でのタワーマンションは珍しかったこともあり、発売した平成14年当時はマンション価格が下落している中で平均面積78.80m2、平均価格6,618万円という販売価格で人気物件でした。坪単価では278万円／坪となります。当時の文京区の平均単価が260万円／坪程度でしたのでそれよりも7％ほど高い単価設定でした。（ちなみに平成24年～平成25年の文京区平均単価は320万円／坪程度です。）今回の再開発と同じように敷地形状は隣接地が入り組んでいる計画でしたが、高評価だったといえる。

逆に坪400なら66平米の3LDKで8千万、実質利回りは借り入れの有無にもよるが3%超えるでしょ。プロが全部かっさらってくでしょ。逆に誰も買えなくなる。

プロがかっさらっていくって、、、?
新築物件は抽選ですよね。

都内も空き家が目立ちこれから人口も減るのに、賃貸業は
そんなに楽観的にみて大丈夫なのかしらね。
いくら便利な場所でも家賃が高かったら、港区や千代田区に流れるでしょうね。

高い家賃払って賃貸に住む人々って、六本木や湾岸の
景色のいい派手な地域を好みそう。

ザ・パークハウス本郷（坪５００台）より安くなるとは
思えんが。

600超えは当然
550ならすごい安いって印象

パークハウス本郷って売れてんの?

先日中の人と話したんだけど、地下にスーパーが入るらしい
もちろん、地下鉄とも地下直結

住人だけでなく、路線利用者にとってもありがたいよ。
定期券で途中下車して買い物ができるなんて

あと、オリンピックに間に合わすらしいというが、さすがにこれは無理じゃないかと思うのだが、どうなんでしょw

ザ・パークハウス本郷が坪５００？売れ残るだろうな
後にはこっちが控えてるし

３Ｌで賃貸って出ますでしょうか？また、いくらくらいになりますでしょうか？

坪600万なら、六本木並の賃貸料ですね。

普段不動産屋の広告から感じる家賃相場は3Lで月25から30ぐらいだけど、空いてるのは駅から遠かったり古かったりで難ありばかり。
ここがもっとするのは確実だろうね。
ただ60とかはない気がするな、内外装や間取りはそういう家賃を払う人向けの作りじゃないだろうし。

>>893 マンション検討中さん

ありがとうございます。子供を文京区内の私学に行かせようと思いまして。３〜６年間過ごすのに最適だなと思いました。

春日後楽園は子供の教育のためにわざわざ移り住む人も多いよなあ、いい物件は開けばすぐ借り手がつくよ

おそらくオリンピック前後は未曾有の空きマンション時代が来ると思います。
勝ち負けが明確になる事は間違いないのではないでしょうか。
そういった時期であっても、こちらは間違いないなく完売するでしょうね。高くとも。
迷惑かかるので何処とは書きませんが、文京区内の新築マンションでも売り悩むところが現在でさえ、チラホラ。
２年待てる人と、取り敢えず文京区であれば良いという人はある意味チャンスですね。
７０００万で販売されたマンションが新古で５０００万代という時代が来るかもです。

確かに中国人など外人が投資目的で購入した物件が利益確定のために大量に中古市場に出るという話はあるね。
もし春日後楽園で新古がディスカウント価格で出るなら、他の駅の状況はそれは恐ろしいことになるだろうな。
でも都心は域外からの流入が見込まれるからそこまではないだろう

春日・後楽園市街地再開発の5月進捗状況
①西街区　　平成29年度完成　中層マンション棟、下部構造工事中
②北街区　　平成31年度完成　高層マンション棟、低層事務棟　仮設工事中
③南街区　　平成31年度完成　複合事務棟、低層マンション棟　　仮設、基礎工事中
　　　　　　平成32年度完成　高層マンション棟　旧建物解体中
　　　　　　 マンション販売は順次開始の予定。販売価格は未定。

そろそろ販売始まっても良さそうだが...
西街区はほぼ地権者住宅かもな

近隣の三井・三菱の物件がある程度終わる迄は販売しないんじゃないですか？

ザ・パークハウス本郷が６月売り出し予定。
ここは、そのあとでしょうか。

その後というより、春日の開発マンションはパークハウスより入居日が１年〜２年以上後なんですから価格発表は来年じゃないですか？

ここは北街区が本命だからなあ、待ち遠しい

この辺は利便性と民度と気取らなさのバランスが都内でも屈指だよね

確かに。渋谷や六本木、麻布には無い気安さがありますね。バックボーンに日本一の文教の町というプレミアが程良い高級感をもたらしてると思います。有名病院や寺に囲まれてますし。

ザ・パークハウス本郷のような単独物件は
１年から１年半まえ売り出しですが、
大規模再開発物件は竣工三年前くらいが普通ですから
いつ売り出されても不思議はないですね。

終の棲家で検討したいと思いますが、どんなタイプが何戸位あるのかどこかに情報が無いでしょうか？

私の知る限りですと（春日開発）などと検索すると出てくるサイトが1番詳しいくらいですかね。
個人の方のサイトなので貼りませんが。
街区ごとに案内されてるようですが。

今マンションを買うのは住みたい人が買っているから、値おちしたからといってすぐに売る人はあまりいない。2020年以降に安く出るのは古かったり不便だったりと難ありなものばかりだろう。マクロの統計数字は下がっても、個々をミクロ的に見れば優良物件へと選択と集中が起きるだろう。

春日後楽園再開発タワーマンションは、２年遅れ、いつ完成するのか不明なので
現在販売中の下記物件を考えることにした。
プレシス文京小石川　静穏の杜
東京都文京区小石川3丁目93番3他（地番）
東京メトロ丸ノ内線「後楽園」駅 徒歩11分 他
第1期(3次･4次)・第2期(2次･3次)・第3期
間取り: 1LDK～2LDK | 専有面積: 43.73㎡～70.37㎡
価格： 4480万円～6980万円

早くて3年後、遅れたら4年後もあるだろう。

3年間の居住費分、購入価格に1000万乗っかるってこと。これからのマンション市場や文京区エリアの特徴を考慮すると損するのは明白だけど、それほどの物件ですかね？ここ

>>910
それ私も一瞬考えた
ただ真向かいのスミフの計画中物件の方が南面道路で日当たり良さそう
あともう少し駅近で東急も計画がある
焦らなくてもいいんじゃないかと

追伸、小石川近辺の中層マンション群は駅から遠く賃貸に出しづらい
あるいは日照や眺望に難ありだったり崖下で震災時の安全性に懸念がある物件が多いので注意が必要

駅 徒歩11分 の坪３３０万と
駅直結の坪６００万では、
客層が全く違うのでは。

６百万の価値はないよね。
駅直結といっても近いのは三田線と南北線?
南北線は地下深いし。

600万なら駅近くの港区千代田区アドレスにするかな。

最上階が坪850万で下層階が坪350万なら平均単価600万は充分あり得ます。
下層階坪350万なら日当たり悪くても欲しい。でも無いな。

下層階の条件の悪い場所はワンルーム中心じゃないかなと >>917
安ければそれなりに需要ありそうだけどねえ

坪600はあると思うけどなあ。

まさにバブル価格。中国人しか買い占められませんね。
国際色豊かな物件になりそう。

文京区は需要が高い割に供給が少なすぎる
相続でも滅多に土地が出ないから戸建てがそもそも高い
マンションが建つようなまともな広さと容積率の土地となれば奇跡みたいなもの
特に小石川春日近辺の宅地は崖地や変形狭小地以外はこのご時世でも未だに瞬間蒸発
この傾向が続く限りは安くなりようがないし高値も正当化される

駅周辺にマンションたくさんたってますよ。
戸建てはないけど。

確かに安くなりようはないんだけれど、ある程度以上は高くなりようもない。
だって春日だから。

坪600行くのは上層階の一部のプレミアム住戸のみ

いつ頃の分譲になるかはっきりしないと周辺の新築マンションが逆に売れなくなりそうですよね。ここの間取りと価格は周辺に相当影響がありそうです。

北街区は40階建てだと聞いてます。上層階のプレミア住戸が１００㎡で坪６００万だと１８０００万ですけど・・・さすがに安すぎませんか？

最近の下記マンションの後に販売開始になるようだが、マンション不況もあり
本物件の価格設定が微妙に影響するのでは
ザ・パークハウス 本郷
三菱地所レジデンス株式会社 
東京都文京区本郷1丁目107番3（地番）
東京メトロ丸ノ内線「本郷三丁目」駅 徒歩7分 他
間取り: 2LDK・3LDK | 専有面積: 60.49㎡～90.13㎡
価格： 価格未定
物件概要
■丸ノ内線「本郷三丁目」駅より徒歩7分／5駅6路線利用可能。
■文京区・本郷の高台／日本の美意識を受け継ぐ全92邸のレジデンス誕生。
■メインエントランスには車寄せを設置／内廊下設計／設計変更対応可 。
　・ 外との一体感を感じさせるエントランスホール・ 先進性を感じさせる佇まい・ 生活を支える商業施設
・国内屈指の教育機関・ 「東京」駅まで約3.7kmの近さ・ 都心主要エリアへの優れたアクセス性を享受する
・プライベート性の高い内廊下・ 穏やかな陽光が射し込む片廊下型
・全タイプ、設計変更プランにも対応

たくさんというのは大雑把な話だよね。
見ている方としては何十年もかけてここまでやっとマンションが増えたという印象があるが...
建ったとしも小粒な中層物件で眺望もイマイチで駅から遠い。駅から近い物件は築年数のかなりいった古家ばかりという土地で
駅上物件で濡れずに4路線利用は都内でも珍しいし、高層階の眺望もよく保育園や店も入り生活利便性は極めて高い。
坪600は北街区の高層物件をイメージして言ってるんだが、それでもやっぱり高いかなあ？

むしろ、
ザ・パークハウス本郷が５００台で
ここも５００台ってことが
ありえるの？

>>927 マンション比較中さん

あちらは半分が地権者だからお布施で割高だとは思うけど

計画変更出てますね
北街区：平成３３年７月竣工
南街区：SB棟、平成３３年３月部分竣工（その後変電設備移設）
西街区：平成３０年９月竣工

ル・サンク小石川後楽園の標識も書き替えられてました。先月だったかな。

そもそもその価格でパーク本郷が売れるのかな?
売れればこちらも強気に出れると思うけど。　
今マンションが売れないのは、価格が異常に高すぎるからでしょうし。

そもそも常識的に考えて800万や600万だと中国人や一部の富裕層しか買えないですよね。
派手にお金を使う層は、後楽園なんて地味な土地でなく六本木や湾岸を購入するでしょうし。

文京区を考える堅実な富裕層は、羽上がった価格に納得するのかな。
いい意味で冷静でけちだから、お金持ちになれたのでしょうし。
東京には駅直結にこだわらなくても、いい物件ってたくさんありますしね。
オリンピックが終わり資材が安くなり、人口が減ったら、今のバブルは弾けるでしょうしね。

文京区に住みたい金持ち層はむしろ一軒家を好みそう

ここ子育て世代向けマンションだけど、たくさんの子供たちを受け入れるだけの学校が周辺にあるのかな

ここは区から多額の助成金がつぎ込まれているから、
ごく一部の区民しか手の届かない価格帯にすることは難しい。
仕様を落としてそこそこの価格で売ると思いますよ。

想像される販売価格だと子育て世代は多分買えません。

>>934 匿名さん

税金使われてるからこそ安売りできないのでは？

子育て世代って何歳なんだろう。
今は初婚年齢が上がっているからねえ

野村不動産HDを日本郵政が買う時代だから、不動産は難しい時代なのかな

>936さん
安売りをするのではなく、仕様を落としたり、専有面積を減らしたりして
坪単価やグロスの価格帯を落とすのかと。結果的には割高になるかもしれない。

建設費高騰分を満額助成金の増額で賄う、甘々のプロジェクトらしい。
http://a-kaizu.net/blog/archives/168

文京区の新しい戸建がヨーカンみたいな長屋状になっているところがあるけど、
あれ、間口が２ｍソコソコのが一件五千万オーバーなんだよね。
富裕層が対面を考えるとすでに春日小石川では二億出してさらに神頼みしないと手に入らないだろう。
港区とか千代田区はドロップアウトした敗者の出す売り物が結構厚い